Как и какую выбрать дачную недвижимость. Советы

Тема в разделе "Недвижимость", создана пользователем Starchi, 31.05.10.

  1. Starchi

    Starchi

    Starchi

    Гость

    Обычно не пишу посты на форумах, хотя читаю при этом активно :)
    Что и помогло мне отчасти решить свой вопрос с "загородом".

    По ходу дела столкнулся с огромным числом на**ок и хочется хоть как то оградить тех, кто до этого форума дойдет от попадания на "крючки" и лишних поисков.
    В принципе, все что расскажу - частями в сети и так узнать можно, просто постараюсь собрать "воедино" и добавить свой опыт.

    П.С. Рассказываю со своей позиции: женат, ждем ребенка, хочется, чтобы рос не в Московский условиях двушки и экологии + теща чтобы жене помогала, но при этом мне в Москве надо появляться часто.
    Постараюсь затронуть и моменты для тех, кто покупает "чтобы в банке не лежало"

    Не страшно ли брать в кризис?

    Нет, не страшно, выгодно. Страшно брать что угодно сейчас в Москве - лично я так не разобрался да и аналитика вся разносторонняя - будет расти, пойдет вниз, когда, зачем и почему - вообще ничего не ясно. Поэтому вариант "продать двушку купить 3-4 комнаты" даже не рассматривал.
    Загород же (Московская область) ещё "не надулся" и даже не начинал, что собственно видно даже по динамике цен за кризис, которые наоборот только потихоньку росли, и сами посёлки по числу - росли как на дрожжах :)

    Хде брать?

    Мытарился долго, в итоге ответ один - ЮГ и тока ЮГ. Почему? Ну во первых запад и север - дорого. Реально. Почему - хз. Может местные "префекты" были менее сговорчивы :) Объективно причин нет. При этом попробуйте пару раз добраться по Риге или Ленинградке до Москвы с утречка :) ЮГ тоже конечно в этом плане не сахар - но "почувствуйте разницу", даже исследование на эту тему проводили недавно, к сожалению не помню где точно (лопатил тонную инфы, потерялось).

    ЮГ - тепло, дешевле и интереснее с точки зрения загород-Москва.
    Симферопольское шоссе, Киевское, Калужское шоссе

    Второй момент - не далее 30 км от Москвы. Нет, если брать себе "на выходные" то конечно можно и подальше, но к моим обстоятельствам не применимо (см. выше)

    Что брать?

    С одной стороны хотелось конечно сразу дом и не париться... Но хз что там строили и как, опять таки - дороже, чем делать самому причем так ощутимо (процентов на 25-30% в среднем). Сюрпризов не хочется совсем, которые будут вылезать и вылезать + Выбор ограничен - бери что дают, никаких "изысков" не сделать, даже минимальных. При текущей ситуации в строительной сфере - найти себе подходящий вариант несложно, задача только контролить потом процессы. Вообщем мой выбор - земля без подряда (это когда покупаешь все, ну прям совсем все - кроме дома, под застройку, с коммуникациями).
    Варианты "с подрядом" когда тебе обещают построить... Скажу так - вообще старайтесь в России не брать ничего "с обещаниями" :)

    Почем брать?

    Вот тут начинается самое веселье.
    Что я хотел в начале своего "пути"? - купить участок и иметь "гиморой" тока со стройкой. И вроде везде так и говорят, вопрос коммуникаций и дорог мягко оставляя скраешку... Мол будет, да, входит, делаем и т.д. - Ха ха... Вообщем основная фишка именно в этом и это то, на что я убил полгода времени.

    Скажу итоги: все что ниже чем 300 000 за сотку - туфта. Нереально, никак. Нет - то есть голый кусок земли то получить можно, но до момента, пока ты получишь землю с водой, газом, электричеством, нормальной дорогой, ливневой канализацией по поселку и т.д. - пройдет стока времени, денег, сообществ дачников, нервов - что все проклянете 10 раз.

    Более того - даже выше чем 300 - это далеко не окончательная гарантия получить "готовый участок". Будут пудрить мозги всякими "стадиями", что вот-вот проведем, что вот уже значит вот почти, потом будет оказываться ,что в дом надо покупать за какие то бешеные деньги конвертер давления газа, что про какие то глобальные моменты на весь поселок забыли и после дождичка в четверг ты плаваешь всем своим строящимся (а затем и новым) домом, что проехать к тебе можно тока на джипоне, а на подвеску твоей ауди 2004 года страшно смотреть :)

    Слушайте, ну может утрировал немного... но реально немного.
    Все это будет скрываться, узнавать надо будет через форумы, свои мозги, соседей, друзей и т.д. - вообщем обычный Российский бред...

    Итоги, как быть:
    Выбирая себе участок - всегда выезжайте на место, всегда смотрите основные моменты "в живую", желательно, чтобы на 9 из 10 все было подведено и сделано УЖЕ.
    Всегда дотошно узнавайте что нужно будет ставить Вам, чтобы получить все эти "блага" в своем доме. Сколько заплатить и откуда вести всю проводку. Общайтесь с возможными соседями, если сумеете познакомиться в момент таких осмотров.
    На деле - единицы застройщиков, кто реально честен и делает "для людей"...
    Обращайте внимание на сайты и другую информацию застройщика - чем честнее и более полно описаны все моменты - тем больше вероятность получить честный же результат. Хороший застройщик всегда расскажет без утайки что у него есть, сколько нужно будет доплатить за подводки к дому, что задерживается из подводок к поселку, почему и на сколько. Честно объяснит свою цену, не 3725 тыс. руб сотка :)

    Ух, разогнался я что-то, уходить надо, потом допишу про юридические моменты и ещё, что вспомню
     
    Starchi , 31.05.10
    #1 Цитировать
  2. po39ma
    Регистрация:
    06.08.09
    Сообщения:
    105
    Благодарности:
    17

    po39ma

    Живу здесь

    po39ma

    Живу здесь

    Регистрация:
    06.08.09
    Сообщения:
    105
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Калининград
    Только вот ведь какая беда - приходишь к энергетикам(газовщикам, водянщикам), спрашиваешь, как там на твоем будущем участке с коммуникациями - а они в ответ: ты кто такой? покажи право собственности. Да только чтоб его иметь, участок нужно купить. Сам столкнулся во время перевода огорода в ижд. И как быть в такой ситуации - не знаю. Но у меня уже все ТУ и фундамент.:)
     
    po39ma , 31.05.10
    #2 Цитировать
  3. Jadran
    Регистрация:
    16.04.10
    Сообщения:
    3.234
    Благодарности:
    0

    Jadran

    Живу здесь

    Jadran

    Живу здесь

    Регистрация:
    16.04.10
    Сообщения:
    3.234
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Написано много. Прочитал. Спасибо.
    Вот только не нашел у Вас описания того, что Вы в итоге выбрали. Было бы интересно.
    То, что нужно все проверять и все уточнять, - это и так понятно. Как то, на мой взгляд, Ваш пост свелся главным образом к тому, что чем дороже земля, тем лучше.

    Полагаете экология в тридцати километрах от Москвы кардинально лучше, чем в столице?

    Вы серьезно? Рынок загородной недвижимости гораздо более инертен. Кроме того, он почти стоял. Откуда такие выводы?

    Вы же заявили свою тему как общую. С чего такая категоричность? А если человек работает на севере Москвы, Вы предлагаете ему ехать 30 км по Симферопольскому (Каширскому) шоссе потом по МКАД или через город до работы?

    Это все понятно и так. Полагаю, чтобы прийти к такому заключению совсем не нужно тратить пол года.

    Простите за возможную резковатость. Просто, начиная читать Ваш пост, рассчитывал на большее.
    Было бы интересно узнать, что Вы отыскали, на каких условиях и сколько стоили найденные блага.
    С уважением.
     
    Jadran , 02.06.10
    #3 Цитировать
  4. Starchi

    Starchi

    Starchi

    Гость

    Админ просил без флуда, поэтому постараюсь кратко ответить на вопросы.

    1.
    - О том, в каком статусе должна быть земля при покупке отвечу чуть ниже.

    2.
    - Да я как то всегда стараюсь не писать конкретных имен и названий, а то начинает пахнуть рекламой и т.д. Критерии важнее, но ок - ниже напишу и что сам выбрал (если администратор не против).

    3.
    - Полагаю. И на основании технических данных (то есть исследований и данных мониторинга) и на основании собственных ощущений. Даже в 10 км от МКАД дышу и ощущаю природу значительно острее и свободнее чем в Москве и это совершенно не субъективное ощущение. Сплю лучше также.

    4.
    - Все просто: есть цена реальная, есть виртуальная. Цены на недвижимость в Москве были и остаются (хоть и "подсдулись") виртуальными, так как в них заложены взятки чиновникам, откаты на закупку материалов у "правильных" фирм и общий фактор - единственного места вложения денег, отсюда огромный спрос, который рождал "предложение".

    С Подмосковьем всё сильно проще. То есть все факты описанные выше, безусловно, влияли и на Подмосковье, но влияли эффектом волны, поэтому цены так стремительно не росли до кризиса и плавно пережив кризисную волну начали расти уже и в пост кризисный период (потихоньку, я делал акцент на этом слове). Инертность рынка Подмосковья можно не брать во внимание только потому, что инертность также гасится ценовой реальностью. Инертность играет обычно виртуальными показателями.

    Те, кто это понимают, обратили свое внимание именно на Подмосковье, тем самым и подтолкнув плавный, но рост цен.

    5.
    Это частности. Если Вы работаете в центре, западе, востоке - то ЮГ это наилучшее решение, если место Вашей работы Сокол или МЕГА-Химки, то безусловно транспорт будет ощутим. Но дача покупается зачастую на более длительный срок, чем работа :) Сильно влияет ещё тот фактор во сколько Вы едете на/с работы, каждый ли день.
    Но замечание дельное, мне стоило обратить внимание в тексте на данный момент, спасибо.

    6.
    Эх. Вашими бы устами :) Поверьте - это очень мало понятно большинству. А если прибавить сюда ещё пару красивых фраз от менеджеров по продажам, которые запудрят мозг в нужном направлении - мой совет вообще вылетит со свистом из головы.

    "Выбирая себе участок - всегда выезжайте на место, всегда смотрите основные моменты "в живую", желательно, чтобы на 9 из 10 все было подведено и сделано УЖЕ."

    Это вообще чуть ли не основная мысль :)

    7.
    - С удовольствием читаю комментарии подобные Вашим, они заставляют обращать внимание на ошибки и шевелиться серые клеточки, все нормально, спасибо.

    8.
    Однозначно, но не всегда и не все к этому готовы. Поэтому такие комментарии обычно - флуд.
     
    Starchi , 29.06.10
    #4 Цитировать
  5. Starchi

    Starchi

    Starchi

    Гость

    Поговорим о деле:

    1. Поправка к посту и одновременно ответ на комментарий. Я не хотел сказать, что чем дороже тем лучше, но хотел сказать, что на сегодня дешевле чем 300 000 - это очень большой риск попасть на какие то проблемы. А выше 400 000 - уже перегиб по моему мнению

    2. Юридические моменты:

    какие документы должны быть у покупателя для покупки участка?
    – паспорт гражданина РФ. Для нерезидентов вид на жительство и возможность приобрести участок только с категорией земли: земли населенных пунктов

    как правильно вносить деньги за участок (банк, нотариус, нал на руки)? – Через банк по реквизитам, указанным в договоре

    какие документы должны быть обязательно у девелопера, чтобы не было проблем с покупкой?
    – Свидетельство о собственности на приобретаемый земельный участок, выписка ЕГРЮЛ, сроком действия не менее 1 месяца, учредительные документы

    Какая категория должна быть у земли (важно! тут часто лохотрон):

    - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства" или "для дачного строительства и ведения дачного хозяйства";

    - "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования "для дачного строительства и ведения дачного хозяйства".

    Все это есть в кадастровом паспорте участка.

    Другие сочетания не позволяют на таких землях построить дом на законных основаниях.

    3. Те участки, с которыми я сталкивался и которые помню в голове, штук 5 точно уже не вспомню (администратор, если названия писать нельзя, можете потереть их в посте, только часть поста выше оставьте с информацией):

    Яхромские дачи, Аксаково, Елизарово-Park, Лесная слобода, Истринские помещики, Серебряная подкова, КП Морозов, Зеленый бор, Чеховские дачи, Клубничные поля, Незнайкины пруды, Черничные поля, Никольские Озера, Поселок Новорижский, Пущино, Южные горки, Тверитино, Лисенки, Троицкий парк, Чеховские дачи, Русская деревня


    Мой выбор: Серебряная подкова (почти идеал цены, корректности и честности)


    Также могу рекомендовать с точки зрения более-менее честного подхода (то есть в принципе все соблюдено и нет явных скрытых платежей, хотя в мелочах и пытаются дозаработать): Черничные поля, поселок Новорижский, Клубничные поля, Южные горки - у этих поселков есть только 2 проблемы - цены: с одной стороны они стремятся к 400 000 и выше (по моему неоправданно, условия чуть хуже чем мой конечный выбор), с другой коммуникаций то всех пока и нет и будут ещё копеечку брать (не понравился последний перенос сроков уже на 2011 год); строительство рядом с Черничными полями, Южными горками - нового Черкизона (около Коробово)

    Вот собственно и все, остальное вышеперечисленное обманки либо недоговорки то тут то там.

    Если у Вас остались ещё какие-либо вопросы, то с радостью попробую ответить.
     
    Starchi , 29.06.10
    #5 Цитировать
  6. Абырёбубер
    Регистрация:
    01.06.10
    Сообщения:
    20
    Благодарности:
    4

    Абырёбубер

    Участник

    Абырёбубер

    Участник

    Регистрация:
    01.06.10
    Сообщения:
    20
    Благодарности:
    4
    Адрес:
    Бомжую
    Извените меня бога ради, но как-то это все очень дурно пахнет рекламой. Особенно порядок цен и увесистая лапша, про то, что за городом у вас все в кризис дорожает в отличии от Москвы.
     
    Абырёбубер , 18.07.10
    #6 Цитировать
  7. Admin
    Регистрация:
    12.11.05
    Сообщения:
    4.645
    Благодарности:
    3.773

    Admin

    Технический Админ

    Admin

    Технический Админ

    Регистрация:
    12.11.05
    Сообщения:
    4.645
    Благодарности:
    3.773
    Адрес:
    Москва
    Вы в тему пришли, чтобы "уличить" топикастера? :) Пожалуйста, не нужно флудить
     
    Admin , 18.07.10
    #7 Цитировать
  8. lobz
    Регистрация:
    14.04.08
    Сообщения:
    1.017
    Благодарности:
    380

    lobz

    Смотрящий)))

    lobz

    Смотрящий)))

    Регистрация:
    14.04.08
    Сообщения:
    1.017
    Благодарности:
    380
    Адрес:
    Санкт-Петербург

    Соглашусь с ответом автора топика. У него, правда, несколько другой случай - поселок без подряда, я же принципиально искал деревню.
    Но суть та же, и вот она: При покупке мне парил моск не менеджер по продажам, а агент по недвижимости. Да и сам хорош: и опыта не было, не проверил, не досмотрел и т.п. В итоге я сам делал межевание участка (в общей сложности 7 месяцев), я сам подколючался к столбу, который стоял на моем участке (т.е. я сначала убирал его с участка, ибо он там на .. не нужен совсем), а потом героически к нему подключался. За почти 2,5 года наподключал не совсем официально всего 3 официальных киловатта... Сейчас бодаюсь за положенные 15 (уже 4 месяца Заявка в Сетях). Как видите времени на такие недосмотры уходит куча, про деньги скромно умолчу... Так что автор прав - БДИТЕЛЬНОСТЬ!

    А как сладко мне неопытному пела агент: да чего там подключаться, вот он столб то! Дашь электрику на бутылку и будет тебе свет...:)] Слава Богу разрулил почти все недомолвки за 2,5 года...
     
    lobz , 20.07.10
    #8 Цитировать
  9. Иван Евгеньевич
    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1

    Иван Евгеньевич

    Участник

    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Москва
    Все гораздо проще - зачем искать риелторские агентства, надеясь, что за небольшую сумму они найдут вам хороший вариант? Выбирайте уж либо по советам знакомых, которые успешно купили участок, либо крупную компанию, которая давно работает в регионе. Для большинства подобных риелторов репутация дороже денег, поэтому они будут бороться за клиента (т.е за вас).
    Из застройщиков, которые специализируются на продаже могу посоветовать разве что союз застройщиков поселков - они работают на дмитровке и рогачевке. Знакомые купили участок в поселке - обошлись без единой проблемы. До сих пор заезжаем к ним в гости на выходных- одно удовольствие.
     
    Иван Евгеньевич , 28.07.10
    #9 Цитировать
  10. TRac
    Регистрация:
    06.07.09
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    77

    TRac

    Участник

    TRac

    Участник

    Регистрация:
    06.07.09
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    77
    Адрес:
    Москва
    Маленькая поправка: крупная - не значит хорошая. В Москве и области чаще - наоборот.
     
    TRac , 29.07.10
    #10 Цитировать
  11. Иван Евгеньевич
    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1

    Иван Евгеньевич

    Участник

    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Москва
    Да и случаи, когда маленькие конторы не могут справиться с заказом, нередки. Раз на раз не приходится, к сожалению.
     
    Иван Евгеньевич , 29.07.10
    #11 Цитировать
  12. TRac
    Регистрация:
    06.07.09
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    77

    TRac

    Участник

    TRac

    Участник

    Регистрация:
    06.07.09
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    77
    Адрес:
    Москва
    Справляются не "конторы", а конкретные исполнители.
    И по теме: :)]

    Я бы при выборе дачной недвижимости внимательно смотрел на планы местных администраций по развитию района. Иногда в некоторых местах всплеск продажной активности связан с тем, что там планируется какое-нибудь строительство... а это влияет на ликвидность в дальнейшем.
     
    TRac , 03.08.10
    #12 Цитировать
  13. Esat
    Регистрация:
    31.07.10
    Сообщения:
    196
    Благодарности:
    30

    Esat

    Живу здесь

    Esat

    Живу здесь

    Регистрация:
    31.07.10
    Сообщения:
    196
    Благодарности:
    30
    Адрес:
    Москва
    Как все сложно. На самом деле проще некуда.
    1. Постановка задачи, "на фига?" Дача на выходные и отпуск, сезонное или постоянное проживание. Ясно, что это определяет расстояние от МКАД довольно жестко. Да и направление тоже сильно не варьируется. Мне, например, незачем рваться на юг, поскольку все с чем связан - на севере, у кого-то наоборот.
    2. Размеры и тип необходимой территории. Определяются финансами, конечно, но не только. Если хочется спокойной жизни, то 15 и более соток, если хоть, что, лишь бы не в городе, то и 6 нормально.
    3. Размеры дома. С одной стороны финансы, с другой, потребность. Если хочется показать, что не хуже других, то 1000 квадратов на гектаре маловато покажется. Если по потребностям семьи, то обычно от 150 до 300 оказывается приемлимо. Причем при большой территории дом может быть меньше, а доппостройки компенсируют нехватку территории.
    4. Транспорт. Если есть свой у всех членов семьи, проблема не существует, разве что дорога должна быть проходимой для всех транспортных средств. Если нет, то наличие общественного транспорта или возможности вызова такси существенны.
    5. Тип территории и дома. На любителя, но стоит сразу определиться. Коттеджный поселок, СНТ, ПМЖ, населенный пункт. Разница существенная. Особенно когда дело дойдет до оценки затрат на проживание. В коттеджном поселке и 50-60 тысяч не предел, например.
    6. Наличие коммуникаций - хорошо, но не обязательно, со временем все образуется, вопрос только затрат.

    Только после этого можно начинать искать по объявлениям или идти к риелтирам.
    Перед осмотром посмотреть по карте, что там есть вокруг, типа промзоны, речки и пр. На осмотре - главное чтобы понравилось. Все остальное не столь уж и важно. Технические детали важны ровно настолько, чтобы определить реальные затраты на обустройство. Недвижимость - не номер в гостиннице, все меняется и не на ночь остановка.
    Естественно, могут быть непреодолимые вещи, которые стоит обходить - рядом гиганская стройка и территорию скорее всего сожрут, документы на участок такие, что можно ожидать попыток выселения от бывших хозяев или их родни. Над участком на малой высоте пролетают самолеты с интервалом пять минут, рядом жд станция и электрички проходят в пределах видимиости и слышимости. Рядом шоссе с непрерывным потоком машин. Список стоит дополнить, ау имеющие печальный опыт.
    Ну а дальше все по стандартному пути. Договор, если хочется - нотариус (в некоторых рацонах подмосковья без нотариуса дороже и дольше получается), ячейка в банке, регпалата, взаиморасчет.
    Что стоит с самого начала понять - глобус у нас один и другого нету, все участки и варианты имеют те или иные дефекты, так что выбор - это компромисс.
     
    Esat , 03.08.10
    #13 Цитировать
  14. Доп
    Регистрация:
    05.06.10
    Сообщения:
    219
    Благодарности:
    600

    Доп

    Живу здесь

    Доп

    Живу здесь

    Регистрация:
    05.06.10
    Сообщения:
    219
    Благодарности:
    600
    Адрес:
    Москва
    Главное не бери направление,где торфянники
     
    Доп , 03.08.10
    #14 Цитировать
  15. Иван Евгеньевич
    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1

    Иван Евгеньевич

    Участник

    Регистрация:
    05.07.10
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Москва
    Да, тут вы правы, это актуально сейчас как никогда.
    Не могу представить, как живется тем, у кого участок в подмосковье до 15км, и воды нет рядом. Лес рядом немного спасает от дыма и жары, вся гарь там оседает. Не знаю, как на Юге от Москвы, но говорят, что ничего вообще не видно. Для себя решил - перебираюсь в скором времени в "дмитровку виладж", сил терпеть дым уже нет.
     
    Иван Евгеньевич , 04.08.10
    #15 Цитировать