1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 8

Коттеджный посёлок современной России - рабовладельческое поселение или счастливая жизнь за городом?

Тема в разделе "Коттеджные поселки", создана пользователем Алиша, 11.12.12.

  1. Алиша
    Регистрация:
    15.05.09
    Сообщения:
    731
    Благодарности:
    394

    Алиша

    Живу здесь

    Алиша

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.05.09
    Сообщения:
    731
    Благодарности:
    394
    Адрес:
    Чехов
    Коттеджный посёлок современной России - рабовладельческое поселение или счастливая жизнь за городом?
    Вопросы, в которых идёт обсуждение вопросов и пути решения проблем в коттеджных посёлках:

    По ссылкам - обсуждение острых проблем.
    В этом топе - общая информация о КП. Для сбора информации.
    Здесь не будем выкладывать договоры, судебные решения... Просто кратко: схема создания, место действия. И в заключение: итог - какой путь борьбы выбрали, чего добились.

    Этот топик для владельцев земельных участков и домов в коттеджных посёлках нового типа, создаваемых после 2008 г. Будем делиться впечатлениями и полезной информацией.
    Хотелось бы конкретики, чтобы вырисовалась точная картинка схем создания таких КП для того, чтобы определить, ЧТО же ТАКОЕ на самом деле современные коттеджные посёлки, какое будущее у таких КП, и как в итоге зажить счастливо за городом, не превращаясь в современных крепостных.
    И, чем бабка не шутит, может быть объединимся, да и укажем законотворцам сообща на факт создания уголков рабства на карте нашей Родины.

    Начну с нашего и "собратьев". Посёлки в Чеховском и Серпуховском р-нах Мск. обл.
    Здесь наш общий девелопер предложил два варианта: 1. Земли сельхозназначения с РВИ: для дачного строительства
    и 2. Земли насел. пунктов с РВИ: для застройки жилыми и нежилыми строениями.

    Основная особенность, характерная для обоих типов:
    сначала размежевали поле, принадлежащее ООО (прокладкам девелопера), начали активные продажи (несколько участков продали ещё ДО межевания), затем создали ДНТ (в правлении 3 чел. девелопера, председатель один на несколько ДНТ), по льготам подключились к электросетям (по 15 КВт на каждый участок), с каждого участка попросили/затребовали от 160 тыс. за 5 КВт, до 250-300 тыс. за 7 КВт, кто хочет больше Квт - пожалуйста, докупайте у ДНТ по стоимости от 11 до 25 тыс. руб. за 1 Квт (цена, почему-то плавающая :));
    в дальнейшем земли под дорогами оформили на ДНТ (в свидетельствах это не ЗОП, а то же самое назначение РВИ, как и у других собственников - либо для дачного строительства, либо для жилых и нежилых строений).
    Следующий шаг девелопера: навязывание своих счётчиков с системой АСКУЭ, составление сметы за пользование инфраструктурой, находящейся на земельных участках ДНТ и навязывание договоров по обслуживанию этой инфраструктуры.
    Инфраструктура незатейливая: дороги, отсыпанные щебёнкой, уличное освещение, спортплощадка, детская площадка, здание администрации ДНТ, будка охранников, забор по периметру со шлагбаумом и, в некоторых посёлках - пожарный водоём/он же пруд.

    Ещё одна особенность, характерная для всех посёлков нашего девелопера - при купле/продаже заключалось 2 договора: один на з/участок, второй на услуги. Соответственно, два платежа. Естесственно, девелопер оградил себя от дальнейших разбирательств и указал письменно, что это услуги по подбору участка, а устно: на эти деньги строится вся инфраструктура, которая после продажи всех участков перейдёт в собственность всех жителей. Инфра перейдёт собственникам после вступления их в ДНТ.
    Кто быстро разобрался в схеме, тот понял, что цель девелопера: превратить собственников в дойное стадо, обеспечив себе "достойную старость".
    *

    Теперь я расскажу только о КП с категорией "земли нас. пунктов". А о "сельхозке" кто-нибудь другой, из владельцев участка в таком КП.
    Итак, что имеем в свидетельстве: "земли населённых пунктов в р-не д. Х, разрешённое использование: для застройки жилыми и нежилыми строениями."
    При покупке участка девелопер божился, что территория в новом генплане войдёт в состав деревни Х, что логично. Не может же быть земля населённых пунктов в районе нас. пункта...
    Администрация поселения тоже с этими доводами соглашалась и обещала включить новый посёлок в границы прилегающего (буквально за забором) насел. пункта.
    Но то ли девелопер планы поменял, то ли администрация, и в результате, новую застройку хотят сделать просто территорией ДНТ. Т. е., на новом генплане нас хотят видеть дачным посёлком, который живет не по ГК, а по ФЗ-66. Напомню - ДНТ - такой же владелец участков, как и мы, создавалось после начала продаж, по сути - наш сосед, завладевший землями, которые служат проездом к нашим участкам.

    На сегодняшний день (с момента начала продаж прошло 3 года 7 месяцев, с момента создания ДНТ 3 года 3 мес., с момента покупки земель "ЗОП" Днт-шниками - 1 г. 2 мес.) ДНТ чувствует себя полноценным хозяином территории. По своему решению отключает электричество по-хулигански через АСКУЭ, ведь почти у всех прямые договоры со сбытом (мы добились этого с трудом, но добились!), вводит пропускной режим, запрещает въезд автотранспорта владельцев участков, которые отказываются подписать договор с ДНТ и оплачивать не только содержание инфраструктуры ДНТ, но и бухгалтерское и юридическое сопровождение ДНТ, а также зарплату преду и правлению (которое так никто из собственников за 3 года не видел) и здание правления, в котором пьют водку сторонники ДНТ (таких мало, но они есть). В ДНТ никого не принимают, откладывают "напотом", да и сейчас те кто понял, что вступление в ДНТ смерти подобно, уже не стремится туда вступать.

    Публичный сервитут пока не удалось оформить (сговор девелопера с администрацией поселения- они настаивают на частном). Моё мнение - частный сервитут - путь в пожизненное рабство.
    Думаю, что правильное направление - вывести с территории ДНТ свои участки через суд (мы ведь не покупали их в ДНТ) и добиться свободного проезда к участкам.
    А чтобы электричество не отключали - купить обычные счётчики.

    Процесс запущен.
     
    Алиша , 11.12.12
    #1 + Цитировать
  2. adamovakarina
    Регистрация:
    06.09.11
    Сообщения:
    12
    Благодарности:
    5

    adamovakarina

    Участник

    adamovakarina

    Участник

    Регистрация:
    06.09.11
    Сообщения:
    12
    Благодарности:
    5
    Адрес:
    Ульяновск
    Приветствую всех! Наш КП только создаётся.Земли населённых пунктов, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Девелопер продаёт участки в поле. Продано уже 850 участков. ЗОП находятся пока в его собственности. Планируется вести всю инфраструктуру через эти участки. Сейчас готовится план застройки территории. Поставили подстанцию, начали прокладку водопровода. Сказали, что у нас будет своя управляющая компания. Как будет дальше посмотрим...
     
    adamovakarina , 11.12.12
    #2 + Цитировать
  3. Алиша
    Регистрация:
    15.05.09
    Сообщения:
    731
    Благодарности:
    394

    Алиша

    Живу здесь

    Алиша

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.05.09
    Сообщения:
    731
    Благодарности:
    394
    Адрес:
    Чехов
    Уже сейчас вам стоит подстраховаться и запросить в росреестре межевое дело. Чтобы, хотя бы в том убедиться, что ЗОП это ЗОП, а не участки с таким же видом разрешённого использования, как и у вас.
     
    Алиша , 14.12.12
    #3 + Цитировать
  4. adamovakarina
    Регистрация:
    06.09.11
    Сообщения:
    12
    Благодарности:
    5

    adamovakarina

    Участник

    adamovakarina

    Участник

    Регистрация:
    06.09.11
    Сообщения:
    12
    Благодарности:
    5
    Адрес:
    Ульяновск
    Я без межевого дела уже знаю, что участки с таким же видом использования как и у нас, это я в росреестре и посмотрела.
     
    adamovakarina , 14.12.12
    #4 + Цитировать
  5. novaiv
    Регистрация:
    20.05.10
    Сообщения:
    257
    Благодарности:
    103

    novaiv

    Живу здесь

    novaiv

    Живу здесь

    Регистрация:
    20.05.10
    Сообщения:
    257
    Благодарности:
    103
    Адрес:
    Россия
    Аналогично и у нас. Самарская область, Ставропольский район, село Ягодное. Было 2 поля с/х угодий (паи), перевели в ИЖС и размежевали. Участки под дороги и коммуникации (в свидетельстве на землю так и прописано) остались в собственности девелопера, остальные проданы частным лицам. По первому полю девелопер проводил строительство домов и коммуникаций, в собственность передавалось всё только после всех оплат. По второму участки оформляли сразу в собственность граждан и строимся сами. Коммуникации строит девелопер на своей земле, но большей чатсью за наши деньги. Созданы кооперативы и по агентским договорам с девелопером он осуществляет строительство. Сделал свою скважину, на своей земле и уже стрижет за это денежку. На Газ и свет так же предъявляет свои права, по первому полю сумел оформить собственность на себя.
    Мы вышли из кооператива, воюем за автономию. Мы не халявщики, Полностью оплатили и шлагбаумы и свет и дороги. Но постоянный шантаж. Кооператив просто наглеет, предлагают к подписанию договора (ущербные) и грозятся в случае неподписания отключить свет и соответственно перекрыть дорогу.
    Электричество СО менее чем через 500 метров, но кругом свои подвязки, отказы из-за отсутствия муниципальных земель и т. п. Обращались для прямого подключения отослали в кооператив (сейчас пригрозили ФАС, ждем ответ). Сейчас планируем просто заключить договор прямой оплаты за электроэнергию с Самарэнерго, но нет документов, подтверждающих подключение. Уже подготовили иск в суд об истребовании документов с кооператива. На следующей неделе подаём, надеюсь выиграть дело и хотя бы по свету уйти от шантажа.
    С дорогами сложнее, воюем уже более 2 лет, с переменным успехом. Кругом стены не пробиваемые. Пишем везде, в прокуратуру и т. п. Администрация неичего делать не хочет, о чем письменно и уведомляет. Сейчас опять шевелим областную прокуратуру (у нас ребенок инвалид) и в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидом, требуем обеспечить доступную среду обитания ребенку и снятие ограничений по проезду.
    Пусть отрабатывают свой хлеб, не могут с администрацией и девелоперами разобраться пусть судятся за частный сервитут для нас. Особо не обольщаемся, но результат какой то должен быть.
    Наш микрорайон включен в границы села, но ген план не утвержден, всё же это привлекательнее ДНТ.

    Микрорайон "Усадьба", сельское поселение Ягодное, соответственно адрес с индексом и улицами.
     
    Последнее редактирование модератором: 25.03.15
    novaiv , 15.12.12
    #5 + Цитировать
  6. ivan_iv
    Регистрация:
    29.01.10
    Сообщения:
    543
    Благодарности:
    444

    ivan_iv

    Живу здесь

    ivan_iv

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.01.10
    Сообщения:
    543
    Благодарности:
    444
    Адрес:
    Москва
    КП "Мечта", Дмитровский район Московской области.
    Посёлок в черте села Озерецкое. 6 жителей написали жалобы в Роспотребнадзор на договор с управляющей компанией от застройщика - на навязывание оплаты за обслуживание чужой собственности (дороги, сети, ЗОП...). Роспотребнадзор по Дмитровскому району по каждой жалобе наложил штраф и выдал предписание устранить нарушения. УК обжаловала штрафы в Арбитражном суде Московской области, по первому штрафу суд уже прошёл, судья оставил штраф от Роспотребнадзора в силе.
     
    ivan_iv , 18.12.12
    #6 + Цитировать
  7. Brother Fox
    Регистрация:
    23.09.11
    Сообщения:
    357
    Благодарности:
    141

    Brother Fox

    Живу здесь

    Brother Fox

    Живу здесь

    Регистрация:
    23.09.11
    Сообщения:
    357
    Благодарности:
    141
    Адрес:
    Тольятти
    Это УК просто неграмотная попалась. Вместо "за обслуживание" теперь будет "за пользование/аренду".
    А зимой снег будут у ворот жалобщиков "складировать" и другие козни строить.
     
    Brother Fox , 20.12.12
    #7 + Цитировать
  8. ivan_iv
    Регистрация:
    29.01.10
    Сообщения:
    543
    Благодарности:
    444

    ivan_iv

    Живу здесь

    ivan_iv

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.01.10
    Сообщения:
    543
    Благодарности:
    444
    Адрес:
    Москва
    Для этого надо будет заново заключать договор, а теперь наученные жители могут от такого договора и отказаться. Ну не надо мне арендовать электросети, мне лишь нужно электричество в моём доме, а бремя содержания собственности лежит на собственнике согласно ГК РФ.
     
    ivan_iv , 22.12.12
    #8 + Цитировать
  9. Vehsx19
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    6
    Благодарности:
    13

    Vehsx19

    Участник

    Vehsx19

    Участник

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    6
    Благодарности:
    13
    Адрес:
    Москва
    Совершенно верно. Согласно части 2 статьи 543 Гражданского кодекса РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Всякие СНТ, ДНТ не являются энергоснабжающими организациями по определению.
     
    Vehsx19 , 14.01.13
    #9 + Цитировать
  10. Madhumita
    Регистрация:
    24.12.11
    Сообщения:
    897
    Благодарности:
    0

    Madhumita

    Живу здесь

    Madhumita

    Живу здесь

    Регистрация:
    24.12.11
    Сообщения:
    897
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Опишу здесь еще одну схему:
    купила участок у физ. лица, который был заодно и председателем ДНП, с которым в обязательном порядке при покупке участка заключался Договор долевого инвестирования (в инфраструктуру). ДНП с адресом в Питере, поле - это просто поле с набором участков (было большое, его размежевали). В ДНП никого не принимают. За инфраструктуру платим еще раз, но уже за пользование.
     
    Madhumita , 30.01.13
    #10 + Цитировать
  11. Jabber
    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154

    Jabber

    Студент со стажем

    Jabber

    Студент со стажем

    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Вот попалось максимально приближеное -

    Приобретение в собственность земельного. При этом заключается два договора. Конечная цена участка при этом не меняется.- договор купли-продажи с собственником участка- договор по оплате услуг агентства ООО «1-я Брехня» - оформляется заявление на вступление в члены ДНП Солнечное, уплачивается вступительный взнос в размере 5000 рублей и целевой взнос на подключение к инженерным сетям в размере 680 тыс. руб.

    Правда например есть тонкости - например в члены принимают общим собранием ДНП, с выдачей завереной копии протокола собрания, где сказано что Пупкин принять в члены ДНП. Опытные советуют еще иметь копию листа регистрации собрания, из которой потом если что можно понять что собрание было лигитимным. Тут узкий момент - если взяли заявление и целевой взнос - на след. день позвонили со словами что мол вы приняты - это может быть полным разводом. Причем даже можно проводить собрание, принимать решения и тд - но как только будет критическая ситуация может оказаться что все вступившие не члены, либо члены но виртуального ДНП, тут вариаций много. В общем на каждое движение нужна бумажка, справка и личное присутствие.

    Целевой взнос можно уплачиать только став членом. А так заплатишь, а они не примут:aga: 5 тыр можно рассмотреть как арендную плату места проведения собрания. Если принимают скопом, как в пионеры, тогда сумма завышена.

    Ложка дегтя в виде оплаты услуг ООО "1-я Брехня", вероятно как обычно это большая часть из рекламируемой стоимости участка.
     
    Jabber , 30.01.13
    #11 + Цитировать
  12. Viktorroch1984
    Регистрация:
    29.01.13
    Сообщения:
    5
    Благодарности:
    6

    Viktorroch1984

    Участник

    Viktorroch1984

    Участник

    Регистрация:
    29.01.13
    Сообщения:
    5
    Благодарности:
    6
    Адрес:
    Ступино
    Сто первый способ Остапа Бендера "ЧЕСТНОГО" отъема денег у населения.
    Продажа земельных участков без подряда в «В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ»
    Коммуникации находятся в собственности застройщика. Так обычно и бывает, если они были построены за его счет. В этом случае для обслуживания сетей застройщик учреждает специализированную управляющую компанию (ДПК, ПУЭСК, ДНП, ДНТ).
    Земля ИЖС цена участка 1 450 000р. Застройщик продает участок по договору купли-продажи, но цену устанавливает 290 000р. Остальная сумма 1 160 000р. проводится как ПЕРВАЯ ЧАСТЬ паевого взноса в неделимое имущество кооператива, который учредил застройщик. Учредители (они же ЧЛЕНЫ КООПЕРАТИВА) аффилированные лица застройщика. Принимать решения о размере взносов, тарифов и т. д. могут только члены кооператива, то есть учредители от застройщика. А ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ являются только кандидатами в члены кооператива, которым по договору только ОБЕЩАНО, что они станут членами кооператива после собрания и принятия решения действующими членами (после внесения второй части паевого взноса), и не факт, что станут вообще.
    Оставляя коммуникации в собственности, застройщик планирует получать доход от сдачи в аренду инженерных сетей жителям поселка. Такая стратегия позволяет снизить стоимость самих земельных участков в расчете на последующие дивиденды с эксплуатации коммуникаций. И как сообщают эксперты рынка, в этом случае тарифы наиболее часто оказываются завышенными.
    При продаже еще хуже.
    Пункт договора. Уступка имущественного права к кооперативу, предоставляющего кандидату в члены статус пайщика (кандидата в члены кооператива) без предварительного письменного согласия правления кооператива (внесения паевого взноса будущим владельцем участка ещё раз) либо в порядке, не предусмотренном уставом, не допускается и является ничтожной сделкой.
    Попробуйте продать участок, без подъезда к участку, электричества и газа.
     
    Viktorroch1984 , 31.01.13
    #12 + Цитировать
  13. Jabber
    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154

    Jabber

    Студент со стажем

    Jabber

    Студент со стажем

    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Да, тема с кандитатсвом ходовая. Причем в ДНП тоже. О том что бывают кандидаты в члены ДНП в законе ничего нет, кооперативы тоже живут по ФЗ, если там кандидатство не предусмотрено, возможны варианты... по крайней мере можно деньги наверное через суд вернуть.
     
    Jabber , 31.01.13
    #13 + Цитировать
  14. morozov
    Регистрация:
    28.12.11
    Сообщения:
    5.639
    Благодарности:
    3.700

    morozov

    Живу здесь

    morozov

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.12.11
    Сообщения:
    5.639
    Благодарности:
    3.700
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Учредители (они же ЧЛЕНЫ КООПЕРАТИВА) аффилированные лица застройщика.
    Вопрос: "кооператив" и управляющая компания (ДПК, ПУЭСК, ДНП, ДНТ) это два в одном ?
    Паевой взнос кому ?
    Аналог_ ТСЖ и УК _разные лица. Здесь одно ?
     
    morozov , 31.01.13
    #14 + Цитировать
  15. Jabber
    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154

    Jabber

    Студент со стажем

    Jabber

    Студент со стажем

    Регистрация:
    07.06.09
    Сообщения:
    6.857
    Благодарности:
    4.154
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Там этих юрлицлиц может быть несколько, с одинаковыми названиями но разной начальной приставкой из трех букв:aga:. Запросы в егрюл показывают общих учредителей, тут с вариациями, иногда добавлены проф. сидельцы - у нас например один конь есть, который числится в нескольких десятках юрлиц. Причем в нескольких городах. Все юрлица связаны обязательствами и договорами аренды из серии за 1 рубль, как водится обложены гарантийными письмами друг другу на стоимость полета на Марс. Общение с покупателями происходит посредством доверенностей от директора/преда, которых никто никогда и не видел.
     
    Jabber , 31.01.13
    #15 + Цитировать

Смотрите также