Коттеджный посёлок современной России - рабовладельческое поселение или счастливая жизнь за городом?

Вопросы, в которых идёт обсуждение вопросов и пути решения проблем в коттеджных посёлках:

• https://www.forumhouse.ru/threads/96263/ Как не стать заложником КП
• https://www.forumhouse.ru/threads/185966/ Отношения с ДНТ. По ГК или ФЗ 66
• https://www.forumhouse.ru/threads/102635/ Возможна ли частная собственность на ЗОП?
• https://www.forumhouse.ru/threads/103205/ Возможно ли такое на землях поселений?
• https://www.forumhouse.ru/threads/59154/ Получение книжки энергосбыта отдельным садоводом
• https://www.forumhouse.ru/threads/153323/ Частный сервитут...миф или реальность?
• https://www.forumhouse.ru/threads/157816/ Участок в коттеджном поселке
• Первые прелести КП, помогите разобраться что к чему

По ссылкам - обсуждение острых проблем.
В этом топе - общая информация о КП. Для сбора информации.
Здесь не будем выкладывать договоры, судебные решения... Просто кратко: схема создания, место действия. И в заключение: итог - какой путь борьбы выбрали, чего добились.

Этот топик для владельцев земельных участков и домов в коттеджных посёлках нового типа, создаваемых после 2008 г. Будем делиться впечатлениями и полезной информацией.
Хотелось бы конкретики, чтобы вырисовалась точная картинка схем создания таких КП для того, чтобы определить, ЧТО же ТАКОЕ на самом деле современные коттеджные посёлки, какое будущее у таких КП, и как в итоге зажить счастливо за городом, не превращаясь в современных крепостных.
И, чем бабка не шутит, может быть объединимся, да и укажем законотворцам сообща на факт создания уголков рабства на карте нашей Родины.

Начну с нашего и "собратьев". Посёлки в Чеховском и Серпуховском р-нах Мск. обл.
Здесь наш общий девелопер предложил два варианта: 1. Земли сельхозназначения с РВИ: для дачного строительства
и 2. Земли насел. пунктов с РВИ: для застройки жилыми и нежилыми строениями.

Основная особенность, характерная для обоих типов:
сначала размежевали поле, принадлежащее ООО (прокладкам девелопера), начали активные продажи (несколько участков продали ещё ДО межевания), затем создали ДНТ (в правлении 3 чел. девелопера, председатель один на несколько ДНТ), по льготам подключились к электросетям (по 15 КВт на каждый участок), с каждого участка попросили/затребовали от 160 тыс. за 5 КВт, до 250-300 тыс. за 7 КВт, кто хочет больше Квт - пожалуйста, докупайте у ДНТ по стоимости от 11 до 25 тыс. руб. за 1 Квт (цена, почему-то плавающая );
в дальнейшем земли под дорогами оформили на ДНТ (в свидетельствах это не ЗОП, а то же самое назначение РВИ, как и у других собственников - либо для дачного строительства, либо для жилых и нежилых строений).
Следующий шаг девелопера: навязывание своих счётчиков с системой АСКУЭ, составление сметы за пользование инфраструктурой, находящейся на земельных участках ДНТ и навязывание договоров по обслуживанию этой инфраструктуры.
Инфраструктура незатейливая: дороги, отсыпанные щебёнкой, уличное освещение, спортплощадка, детская площадка, здание администрации ДНТ, будка охранников, забор по периметру со шлагбаумом и, в некоторых посёлках - пожарный водоём/он же пруд.

Ещё одна особенность, характерная для всех посёлков нашего девелопера - при купле/продаже заключалось 2 договора: один на з/участок, второй на услуги. Соответственно, два платежа. Естесственно, девелопер оградил себя от дальнейших разбирательств и указал письменно, что это услуги по подбору участка, а устно: на эти деньги строится вся инфраструктура, которая после продажи всех участков перейдёт в собственность всех жителей. Инфра перейдёт собственникам после вступления их в ДНТ.
Кто быстро разобрался в схеме, тот понял, что цель девелопера: превратить собственников в дойное стадо, обеспечив себе "достойную старость".
*

Теперь я расскажу только о КП с категорией "земли нас. пунктов". А о "сельхозке" кто-нибудь другой, из владельцев участка в таком КП.
Итак, что имеем в свидетельстве: "земли населённых пунктов в р-не д. Х, разрешённое использование: для застройки жилыми и нежилыми строениями."
При покупке участка девелопер божился, что территория в новом генплане войдёт в состав деревни Х, что логично. Не может же быть земля населённых пунктов в районе нас. пункта...
Администрация поселения тоже с этими доводами соглашалась и обещала включить новый посёлок в границы прилегающего (буквально за забором) насел. пункта.
Но то ли девелопер планы поменял, то ли администрация, и в результате, новую застройку хотят сделать просто территорией ДНТ. Т. е., на новом генплане нас хотят видеть дачным посёлком, который живет не по ГК, а по ФЗ-66. Напомню - ДНТ - такой же владелец участков, как и мы, создавалось после начала продаж, по сути - наш сосед, завладевший землями, которые служат проездом к нашим участкам.

На сегодняшний день (с момента начала продаж прошло 3 года 7 месяцев, с момента создания ДНТ 3 года 3 мес., с момента покупки земель "ЗОП" Днт-шниками - 1 г. 2 мес.) ДНТ чувствует себя полноценным хозяином территории. По своему решению отключает электричество по-хулигански через АСКУЭ, ведь почти у всех прямые договоры со сбытом (мы добились этого с трудом, но добились!), вводит пропускной режим, запрещает въезд автотранспорта владельцев участков, которые отказываются подписать договор с ДНТ и оплачивать не только содержание инфраструктуры ДНТ, но и бухгалтерское и юридическое сопровождение ДНТ, а также зарплату преду и правлению (которое так никто из собственников за 3 года не видел) и здание правления, в котором пьют водку сторонники ДНТ (таких мало, но они есть). В ДНТ никого не принимают, откладывают "напотом", да и сейчас те кто понял, что вступление в ДНТ смерти подобно, уже не стремится туда вступать.

Публичный сервитут пока не удалось оформить (сговор девелопера с администрацией поселения- они настаивают на частном). Моё мнение - частный сервитут - путь в пожизненное рабство.
Думаю, что правильное направление - вывести с территории ДНТ свои участки через суд (мы ведь не покупали их в ДНТ) и добиться свободного проезда к участкам.
А чтобы электричество не отключали - купить обычные счётчики.

Процесс запущен.

 

Приветствую всех! Наш КП только создаётся.Земли населённых пунктов, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Девелопер продаёт участки в поле. Продано уже 850 участков. ЗОП находятся пока в его собственности. Планируется вести всю инфраструктуру через эти участки. Сейчас готовится план застройки территории. Поставили подстанцию, начали прокладку водопровода. Сказали, что у нас будет своя управляющая компания. Как будет дальше посмотрим...

 

Уже сейчас вам стоит подстраховаться и запросить в росреестре межевое дело. Чтобы, хотя бы в том убедиться, что ЗОП это ЗОП, а не участки с таким же видом разрешённого использования, как и у вас.

 

Я без межевого дела уже знаю, что участки с таким же видом использования как и у нас, это я в росреестре и посмотрела.

 

Аналогично и у нас. Самарская область, Ставропольский район, село Ягодное. Было 2 поля с/х угодий (паи), перевели в ИЖС и размежевали. Участки под дороги и коммуникации (в свидетельстве на землю так и прописано) остались в собственности девелопера, остальные проданы частным лицам. По первому полю девелопер проводил строительство домов и коммуникаций, в собственность передавалось всё только после всех оплат. По второму участки оформляли сразу в собственность граждан и строимся сами. Коммуникации строит девелопер на своей земле, но большей чатсью за наши деньги. Созданы кооперативы и по агентским договорам с девелопером он осуществляет строительство. Сделал свою скважину, на своей земле и уже стрижет за это денежку. На Газ и свет так же предъявляет свои права, по первому полю сумел оформить собственность на себя.
Мы вышли из кооператива, воюем за автономию. Мы не халявщики, Полностью оплатили и шлагбаумы и свет и дороги. Но постоянный шантаж. Кооператив просто наглеет, предлагают к подписанию договора (ущербные) и грозятся в случае неподписания отключить свет и соответственно перекрыть дорогу.
Электричество СО менее чем через 500 метров, но кругом свои подвязки, отказы из-за отсутствия муниципальных земель и т. п. Обращались для прямого подключения отослали в кооператив (сейчас пригрозили ФАС, ждем ответ). Сейчас планируем просто заключить договор прямой оплаты за электроэнергию с Самарэнерго, но нет документов, подтверждающих подключение. Уже подготовили иск в суд об истребовании документов с кооператива. На следующей неделе подаём, надеюсь выиграть дело и хотя бы по свету уйти от шантажа.
С дорогами сложнее, воюем уже более 2 лет, с переменным успехом. Кругом стены не пробиваемые. Пишем везде, в прокуратуру и т. п. Администрация неичего делать не хочет, о чем письменно и уведомляет. Сейчас опять шевелим областную прокуратуру (у нас ребенок инвалид) и в связи с ратификацией конвенции о правах инвалидом, требуем обеспечить доступную среду обитания ребенку и снятие ограничений по проезду.
Пусть отрабатывают свой хлеб, не могут с администрацией и девелоперами разобраться пусть судятся за частный сервитут для нас. Особо не обольщаемся, но результат какой то должен быть.
Наш микрорайон включен в границы села, но ген план не утвержден, всё же это привлекательнее ДНТ.

Микрорайон "Усадьба", сельское поселение Ягодное, соответственно адрес с индексом и улицами.

 

КП "Мечта", Дмитровский район Московской области.
Посёлок в черте села Озерецкое. 6 жителей написали жалобы в Роспотребнадзор на договор с управляющей компанией от застройщика - на навязывание оплаты за обслуживание чужой собственности (дороги, сети, ЗОП...). Роспотребнадзор по Дмитровскому району по каждой жалобе наложил штраф и выдал предписание устранить нарушения. УК обжаловала штрафы в Арбитражном суде Московской области, по первому штрафу суд уже прошёл, судья оставил штраф от Роспотребнадзора в силе.

 

Это УК просто неграмотная попалась. Вместо "за обслуживание" теперь будет "за пользование/аренду".
А зимой снег будут у ворот жалобщиков "складировать" и другие козни строить.

 

Для этого надо будет заново заключать договор, а теперь наученные жители могут от такого договора и отказаться. Ну не надо мне арендовать электросети, мне лишь нужно электричество в моём доме, а бремя содержания собственности лежит на собственнике согласно ГК РФ.

 

Совершенно верно. Согласно части 2 статьи 543 Гражданского кодекса РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Всякие СНТ, ДНТ не являются энергоснабжающими организациями по определению.

 

Опишу здесь еще одну схему:
купила участок у физ. лица, который был заодно и председателем ДНП, с которым в обязательном порядке при покупке участка заключался Договор долевого инвестирования (в инфраструктуру). ДНП с адресом в Питере, поле - это просто поле с набором участков (было большое, его размежевали). В ДНП никого не принимают. За инфраструктуру платим еще раз, но уже за пользование.

 

Вот попалось максимально приближеное -

Приобретение в собственность земельного. При этом заключается два договора. Конечная цена участка при этом не меняется.- договор купли-продажи с собственником участка- договор по оплате услуг агентства ООО «1-я Брехня» - оформляется заявление на вступление в члены ДНП Солнечное, уплачивается вступительный взнос в размере 5000 рублей и целевой взнос на подключение к инженерным сетям в размере 680 тыс. руб.

Правда например есть тонкости - например в члены принимают общим собранием ДНП, с выдачей завереной копии протокола собрания, где сказано что Пупкин принять в члены ДНП. Опытные советуют еще иметь копию листа регистрации собрания, из которой потом если что можно понять что собрание было лигитимным. Тут узкий момент - если взяли заявление и целевой взнос - на след. день позвонили со словами что мол вы приняты - это может быть полным разводом. Причем даже можно проводить собрание, принимать решения и тд - но как только будет критическая ситуация может оказаться что все вступившие не члены, либо члены но виртуального ДНП, тут вариаций много. В общем на каждое движение нужна бумажка, справка и личное присутствие.

Целевой взнос можно уплачиать только став членом. А так заплатишь, а они не примут 5 тыр можно рассмотреть как арендную плату места проведения собрания. Если принимают скопом, как в пионеры, тогда сумма завышена.

Ложка дегтя в виде оплаты услуг ООО "1-я Брехня", вероятно как обычно это большая часть из рекламируемой стоимости участка.

 

Сто первый способ Остапа Бендера "ЧЕСТНОГО" отъема денег у населения.
Продажа земельных участков без подряда в «В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ»
Коммуникации находятся в собственности застройщика. Так обычно и бывает, если они были построены за его счет. В этом случае для обслуживания сетей застройщик учреждает специализированную управляющую компанию (ДПК, ПУЭСК, ДНП, ДНТ).
Земля ИЖС цена участка 1 450 000р. Застройщик продает участок по договору купли-продажи, но цену устанавливает 290 000р. Остальная сумма 1 160 000р. проводится как ПЕРВАЯ ЧАСТЬ паевого взноса в неделимое имущество кооператива, который учредил застройщик. Учредители (они же ЧЛЕНЫ КООПЕРАТИВА) аффилированные лица застройщика. Принимать решения о размере взносов, тарифов и т. д. могут только члены кооператива, то есть учредители от застройщика. А ДОБРОСОВЕСТНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ являются только кандидатами в члены кооператива, которым по договору только ОБЕЩАНО, что они станут членами кооператива после собрания и принятия решения действующими членами (после внесения второй части паевого взноса), и не факт, что станут вообще.
Оставляя коммуникации в собственности, застройщик планирует получать доход от сдачи в аренду инженерных сетей жителям поселка. Такая стратегия позволяет снизить стоимость самих земельных участков в расчете на последующие дивиденды с эксплуатации коммуникаций. И как сообщают эксперты рынка, в этом случае тарифы наиболее часто оказываются завышенными.
При продаже еще хуже.
Пункт договора. Уступка имущественного права к кооперативу, предоставляющего кандидату в члены статус пайщика (кандидата в члены кооператива) без предварительного письменного согласия правления кооператива (внесения паевого взноса будущим владельцем участка ещё раз) либо в порядке, не предусмотренном уставом, не допускается и является ничтожной сделкой.
Попробуйте продать участок, без подъезда к участку, электричества и газа.

 

Да, тема с кандитатсвом ходовая. Причем в ДНП тоже. О том что бывают кандидаты в члены ДНП в законе ничего нет, кооперативы тоже живут по ФЗ, если там кандидатство не предусмотрено, возможны варианты... по крайней мере можно деньги наверное через суд вернуть.

 

Учредители (они же ЧЛЕНЫ КООПЕРАТИВА) аффилированные лица застройщика.
Вопрос: "кооператив" и управляющая компания (ДПК, ПУЭСК, ДНП, ДНТ) это два в одном ?
Паевой взнос кому ?
Аналог_ ТСЖ и УК _разные лица. Здесь одно ?

 

Там этих юрлицлиц может быть несколько, с одинаковыми названиями но разной начальной приставкой из трех букв. Запросы в егрюл показывают общих учредителей, тут с вариациями, иногда добавлены проф. сидельцы - у нас например один конь есть, который числится в нескольких десятках юрлиц. Причем в нескольких городах. Все юрлица связаны обязательствами и договорами аренды из серии за 1 рубль, как водится обложены гарантийными письмами друг другу на стоимость полета на Марс. Общение с покупателями происходит посредством доверенностей от директора/преда, которых никто никогда и не видел.