Как проверить земельный участок перед покупкой?

Ни один риэлтор или земельный юрист не проведет столь полную проверку, какую Вы можете себе позволить сами (исключение – эксклюзивные дорогие услуги сверхкомпетентных специалистов по недвижимости).

Тема создается, чтобы совместными усилиями собрать универсальный справочник «Все о поиске и проверке земельного участка», включающий:
1) параметры, на которые стоит обратить внимание до покупки земельного участка (что нужно проверить перед покупкой земельного участка);
2) где и как бесплатно или недорого проверить землю.

Значимость, «вес» тех или иных особенностей участка для его потенциального покупателя – дело индивидуальное. Главное – попытаться собрать об участке до его приобретения максимум доступных сведений, чтобы сделать осознанный выбор с учетом достоинств, недостатков и возможных компромиссов.

Мой опыт касается Московской области и не является исчерпывающим. Приветствуются комментарии всех, кто хочет помочь другим не «наступить на грабли», в том числе с учетом региональных особенностей, а также доступных информационных систем.

Для начала – несколько полезных статей о выборе и проверке земельного участка (далее – ЗУ):

Обзор форумхауса "Проверяем участок перед покупкой. На что обратить внимание?"
Обзор Росреестра "Как проверить «чистоту» сделки с недвижимостью?"
Обзор форумхауса "Какие частные дома могут попасть под всероссийскую реновацию. Разъяснение юриста".
Обзор форумхауса "Как проверить участок перед покупкой".

 

На что обратить внимание при выборе земельного участка:

1) наличие уклона ЗУ (может быть красивый вид, при этом дороже возведение фундамента, возможны сложности со взаимным размещением коммуникаций, например, септика и скважины/колодца);

2) неправильная форма участка (сложнее и дороже возводить забор);

3) узкий участок (проверить с учетом градостроительного плана ЗУ, наличия строений на участке и у соседей возможность без нарушения градостроительных, пожарных и санитарных норм построить дом и постройки необходимых размеров);

4) узкий заезд на участок (трудности проезда строительной техники в период строительства, возможность блокирования въезда и выезда, потенциальная пожарная опасность);

5) массовая продажа участков в этом населенном пункте – множество объявлений на сайтах продажи недвижимости (возможны самые неожиданные проблемы);

6) резкое снижение кадастровой стоимости ЗУ (возможно, власти готовятся к выплате компенсаций владельцам в связи с планами какой-либо государственной застройки).

 

Примеры потенциальных проблем:

1) строительство мусорного полигона или мусороперерабатывающего завода (ищите в интернете карты мусорных полигонов, проверяйте расстояния по яндекс/гугл-картам);

2) отравление воздуха, воды, почвы (например, рядом химическое производство или птицефабрика, мясоперерабатывающий завод и т. д.);

3) соседи, создающие непреодолимые проблемы для всех жителей (разведение опасных животных, замусоривание, асоциальное поведение и т. п.);

4) строительство автомобильных и железных дорог через населенный пункт и ЗУ;

5) сельхозпроизводство поблизости (использование ядохимикатов, мигранты);

6) сервитуты (дорога или кабель через участок и т. п.);

7) мелиорация земель (под землей проходят заброшенные остатки сооружений, которые могут препятствовать возведению надежного фундамента);

8) наличие высоковольток, станций сотовой связи, трансформаторных подстанций в непосредственной близости;

9) тип грунта и уровень грунтовых вод (заболоченность, закрытый снегом участок);

10) завозилась ли предыдущим собственником земля на участок, использовались ли химические удобрения (земля может быть привезена с придорожных полос автомагистралей или из промзон);

11) наличие шумных объектов вблизи (аэродром и др.);

12) наличие рядом инфекционных, психиатрических, наркологических медучреждений, биологических лабораторий (например, из которых бывают нашествия лабораторных крыс и мышей) и т. п.;

13) наличие военных частей поблизости;

14) близость КУРТ и вероятность попадания в КУРТ (комплексное устойчивое развитие территории в градостроительном плане с риском изъятия недвижимости государством);

15) роза ветров (региональные особенности, например, преобладание северных и западных ветров в Подмосковье – есть специализированные погодные сайты) с учетом экологически опасных объектов на карте – «откуда ветер дует»; учитываем замаскированность запахов в зимний период по сравнению с летним;

16) близость контейнерной площадки в рамках населенного пункта;

17) список бесконечен (продолжайте).

Источники сведений: поиск в интернете, обзвон продавцов недвижимости, риэлторов, устные обращения в земельные отделы администраций, сайты местных администраций, беседы с жителями на месте, мониторинг спутниковых карт, планов застройки территорий и градостроительных планов, сайта торгов, просмотр раздела форумхауса «Соседи по даче».

 

Где проверять ЗУ по кадастровому номеру и названию населенного пункта?
Далее привожу источники отчасти на примере Московской области.

 

Официальный сайт Росреестра
(внимательно: избегайте сайтов-двойников, собирающих о Вас сведения).
Круглосуточно можно проконсультироватья на горячей линии Росреестра 8-800-100-34-34.

Справочная информация по объектам недвижимости online
https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request
Бесплатная проверка площади ЗУ, типа разрешенного использования и целевого назначения ЗУ, количества собственников, срока владения, обременений.

Публичная кадастровая карта Росреестра
https://pkk.rosreestr.ru/

• Бесплатная проверка формы и местоположения участка.
• ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий).
• Зоны и территории.
• Расстояния и площади.
• Спутниковая карта.
• Наличие строений.
• И многое другое.

Платные выписки из ЕГРН (через сайт Росреестра или лично через МФЦ):

• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (срез на текущую дату: параметры ЗУ, текущие собственники).
• Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (история владения: будут указаны ФИО и периоды владения для разных собственников после 1998 года; не будут отражены права долгосрочной аренды).
• Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.

 

Государственный геопортал Подмосковья
https://rgis.mosreg.ru/v3/#/
Сведения об обременениях, ЗОУИТ (приаэродромные территории, полосы отвода и т. д.), землях мелиорации, наличии и размещении строений на ЗУ и вблизи, наличии рядом рек и др.

 

Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП) Минэкономразвития РФ
https://fgistp.economy.gov.ru/
Можно по названию населенного пункта найти и скачать подробные действующие и архивные градостроительные планы и ПЗЗ по РФ, сопроводительную документацию, сведения о КУРТ

 

Интерактивная карта пунктов приема опасных отходов МинЖКХ МО, запрещенных к захоронению на полигонах.
https://mgkh.mosreg.ru/deyatelnost/obrashenie-s-tvyordymi-kommunalnymi-otkhodami/interaktivnaya-karta-punktov-priema-opasnykh-otkhodov

Карта единой системы обработки, утилизации и размещения твердых коммунальных отходов в Московской области
http://двабака.рф/

Перечень населённых пунктов Московской области, освобождённых от платы за услугу по обращению с ТКО (эти населенные пункты находятся вблизи объектов по обращению с отходами)
https://mgkh.mosreg.ru/deyatelnost/obrashenie-s-tvyordymi-kommunalnymi-otkhodami/28-02-2020-16-55-24-perechen-naselyennykh-punktov-moskovskoy-oblasti-o

Поиском в сети:
1) карты полигонов и объектов по обращению с ТБО;
2) экологические карты региона (предприятия, радиация и др.).

 

Запрашиваем у собственника градостроительный план ЗУ (ГПЗУ).
Его может получить только собственник бесплатно через портал госуслуг (обратите внимание на сроки):
https://www.gosuslugi.ru/28792/1/info

 

Сведения о возможности технологического присоединения к инженерным сетям (газ, централизованное водоснабжение и водоотведение, электричество)

Предварительно см. ЗОУИТ на ПКК (публичной кадастровой карте) Росреестра (где проходят централизованные инженерные коммуникации, но это еще не гарантия наличия мощностей и возможности технологического присоединения).

См. интерактивную карту газификации Московской области
https://mosoblgaz.ru/gazification/map/

Если у продавца ЗУ нет на руках технических условий на газ, водоснабжение и канализацию, есть шанс получить косвенные сведения на государственном портале, через который реализуются ЗУ на торгах.
https://torgi.gov.ru/index.html
В силу законодательства организатор государственных торгов собирает и публикует сведения о возможностях и стоимости технологического присоединения на соответствующем ЗУ. Можно поискать в специальной форме поиска Ваш населенный пункт, проверить документацию и с учетом близости интересующего Вас участка от того, который выставлен на торги, получить косвенные сведения о стоимости техприсоединения в том или ином месте Вашего населенного пункта.

Выбирайте в верхней горизонтальной линейке меню раздел «Торги» - далее из выпадающего списка «Аренда и продажа земельных участков» - дальше «Местоположение земельного участка» - далее кнопку «Расширенный поиск» и Ваши параметры (вид разрешенного использования). Если найдутся земельные участки, выставленные на торги, смотрите документацию.

О стоимости и сроках технологического присоединения к электричеству см. в разделе форумхауса «Правовые вопросы электроснабжения».

 

Величину налога на недвижимость можно узнать по кадастровому номеру через налоговый калькулятор на сайте ФНС
https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/

 

Если участок устраивает, проверяем владельцев и связанные с ними юридические риски.

Федеральная нотариальная палата, реестр залогов: https://www.reestr-zalogov.ru/state/index

Федеральная нотариальная палата, реестр доверенностей:
https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/
https://www.reestr-dover.ru/

Федеральная нотариальная палата, реестр наследственных дел и розыск наследников:
https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/
https://data.notariat.ru/directory/succession/search/

Федеральная служба судебных приставов, проверка задолженности по ФИО:
https://fssp.gov.ru/iss/IP

Проверка действительности паспорта гражданина РФ через сайт миграционной службы (главное – найти настоящий, а не поддельный сайт миграционной службы МВД РФ):
https://мвд.рф/сервисы-гувм

 

Полезные возможности при соотнесении кадастровой карты, спутниковых карт, ПЗЗ (планов застройки и землепользования) и градостроительных планов:

1) измерить соотношение сторон ЗУ, отступы от дорог и строений и т. д.;
2) оценить близость высоковольток, КТП, газовых магистралей, парков, кладбищ, дорог, производственных объектов, мусорок, магазинов, остановок общественного транспорта;
3) проверить наличие чужих построек вплотную к забору интересующего Вас ЗУ;
4) многое другое (изучайте!).