Лучшие ответы

Может, окажется кому-то полезным

Что такое ТСН, ТСЖ, СНТ, ОНТ и в чём их отличия

Рассматривая вопрос некоммерческого корпоративного управления коттеджным посёлком, территорией садоводства или огородничества, можно выделить применяемые юридические лица в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости (ТСН), товарищества собственников жилья (ТСЖ), садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), огороднического некоммерческого товарищества (ОНТ).

Все они относятся к числу корпоративных некоммерческих организаций, создаваемых гражданами (собственниками недвижимости) для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

Некоммерческими корпоративными организациями являются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (хотя такая прибыль и может быть ими получена) и не распределяют полученную прибыль между участниками, при этом высшим органом управления в таких организациях является общее собрание участников (членов).

ТСЖ, СНТ, ОНТ являются разновидностями ТСН, поэтому к ним применяются общие для этих форм и ТСН нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся товариществ собственников недвижимости: ст. 123.12 - 123.14.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ может быть создано, если речь идёт об управлении коттеджным посёлком или территорией садоводства, в следующих случаях:
- собственниками нескольких расположенных близко жилых домов;
- собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах (к примеру, таунхаусах).

В обоих указанных случаях обязательным условием является общая граница земельных участков, на которых расположены жилые дома (или многоквартирные дома), а также нахождение на этих земельных участках сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома (или для совместного использования собственниками помещений в многоквартирных домах).

ТСЖ не может быть создано владельцами огородных земельных участков, так как на них не допускается размещение любых, включая жилые, объектов недвижимости. ТСЖ может быть создано владельцами садовых земельных участков только в том случае, если такое ТСЖ будет основано на членстве собственников жилых домов, размещённых на таких участках, при этом собственники жилых строений (садовых домов), хозяйственных построек или незастроенных земельных участков присоединиться к такой корпорации не смогут.

Создание ТСЖ для управления коттеджным посёлком или территорией садоводства представляется неудобным, так как требование о том, что его членами могут быть только собственники жилых домов (или помещений в многоквартирном доме), ограничивает граждан, не застроивших свой земельный участок, в участии в такой корпорации, а само товарищество становится ограниченным по количеству лиц, вносящих членские взносы.

При этом, на деятельность ТСЖ распространяется действие Жилищного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", что в условиях, как правило, ограниченного бюджета и небольших возможностей лиц, входящих в органы управления товарищества, весьма осложняет деятельность, несмотря на то, что подробное регулирование максимально защищает права граждан.

ТСЖ является узкоприменимой и редкой формой, её применение нежелательно, так как членство в ТСЖ возможно не для всех заинтересованных лиц, и осуществлять деятельность ТСЖ более затруднительно.

Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество

СНТ и ОНТ могут быть созданы в следующих случаях:
- собственниками садовых или огородных земельных участков;
- гражданами, желающими приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством.

Безусловно, важным обстоятельством является то, что правоотношения, возникающие ввиду ведения гражданами садоводства или огородничества, строго регламентированы Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", максимально защищая права и интересы как членов таких товариществ, так и правообладателей земельных участков, не участвующих в корпорации.

К примеру, указанный 217-ФЗ не только дублирует для СНТ и ОНТ приведённые выше нормы ГК РФ, но и устанавливает конкретные правила, из наиболее важных можно выделить такие как: цели товарищества, содержание его устава, права и обязанности его членов и так называемых индивидуальных садоводов и огородников, порядок принятия решения о взносах (и требование об их внесении исключительно в безналичном порядке), порядок созыва общего собрания его членов, порядок работы постоянно действующих органов управления и контроля, права граждан на имущество общего пользования.

СНТ и ОНТ - узкоприменимые формы, которые могут быть созданы только на территории садоводства или, соответственно, огородничества. Эти формы могут быть заменены на ТСН, что нецелесообразно, так как действующее законодательство защищает интересы членов СНТ и ОНТ, а также не являющихся членами такого объединения правообладателей земельных участков на территории такого товарищества, несоизмеримо полнее, чем в случае с ТСН (права последних специальные нормы, касающиеся ТСН, не защищают вообще).

Товарищество собственников недвижимости

ТСН может быть создано собственниками недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.).

Принципиальным отличием ТСН является его универсальная применимость - такое товарищество может быть создано собственниками земельных участков с любым видом разрешённого использования, а также владельцами жилых домов, жилых строений (садовых домов).

При этом, из системного толкования норм ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом может осуществляться, помимо прочих предусмотренных законом способов, ТСЖ как разновидностью ТСН, но не ТСН в самостоятельной организационно-правовой форме.

Специальная нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения, возникающие ввиду создания гражданами ТСН, весьма скудна и ограничивается, по сути, тремя упомянутыми ранее статьями ГК РФ (ст. 123.12 - 123.14). При этом, естественно, к ТСН применяются и другие положения ГК РФ и других законов, общие для ТСН и множества юридических лиц других организационно-правовых форм.

ТСН является наиболее универсальной формой, однако многие нормы, регулирующие его деятельность, необходимо определять, формулировать и отражать в его уставе, так как они не установлены законом, что создаёт некоторые риски для членов такого товарищества. ТСН подходит для корпоративного некоммерческого управления коттеджным посёлком.

ТСН рекомендуется создавать основанным на членстве собственников земельных участков (а не жилых домов или любых других объектов недвижимости, кроме земельных участков), в качестве необходимых норм устава ТСН рекомендуется адаптировать соответствующие нормы Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Жилищного кодекса Российской Федерации.

ПОЛОЖЕНИЯ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ

Гражданский кодекс Российской Федерации

подп. 4 п. 3 ст. 50
Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.

п. 1 ст. 123.1
Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.

п. 1 ст. 123.12
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Жилищный кодекс Российской Федерации

ч. 1 ст. 135
Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

ч. 2 ст. 136
Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

ч. 1 ст. 4
Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества.

ч. 3 ст. 4
Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.

ст. 7
Товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании, а также для следующих целей:
1) создание благоприятных условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведения, обращения с твердыми коммунальными отходами, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности территории садоводства или огородничества и иные условия);
2) содействие гражданам в освоении земельных участков в границах территории садоводства или огородничества;
3) содействие членам товарищества во взаимодействии между собой и с третьими лицами, в том числе с органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также защита их прав и законных интересов.
  1. ValOK
    1

    Что такое ТСН

    Коллективное управление имуществом и собственностью - удобная нормативно-правовая форма. ТСН - относительно новая форма коллективного управления, представляет собой товарищество собственников жилья. Однако необходимо понимать, что не смотря на то, что это новое понятие, оно не заменило старое ТСЖ - товарищество собственников жилья. По смыслу эти определения фактически идентичны, однако имеют несколько особенностей.

    В первую очередь необходимо понимать, что теперь ТСЖ является одним из элементов структуры ТСН. Таким образом, ТСН делится на 2 основных вида: ТСЖ и садоводческое товарищество.

    Товарищество собственников недвижимости позволяет объединять в группы владельцев не только жилых строений, но и нежилых, в том числе строений общего пользования, например - торфяной туалет для дачи в СНТ-ТСН. В правилах совместного использования и управления детально прописываются все особенности эксплуатации торфяного туалета, или любых иных нежилых объектов недвижимости, находящихся в распоряжении товарищества.

    Позиция законодательства

    Само понятие ТСН - товарищество собственников недвижимости появилось 1 сентября 2014 года, вместе с вступлением в силу соответствующего законопроекта от 5 мая 2014 года №99 ФЗ глава 4 часть 1.

    Однако позже, 23 мая того же года был принят еще один закон с поправками, который регламентирует:

    ● Все ТСЖ, которые были созданы до 23 мая 2014 года, а затем переформированы в ТСН обязаны внести соответствующие изменения в свои уставы. Требуется прописать, что организация является ТСЖ, которое, в свою очередь, является формой ТСН.

    ● Организации, созданные после 23 мая 2014 года должны прописываться как ТСЖ, с уставом ТСЖ имеющего организационно-правовую форму ТСН.

    Благодаря этому, уставы будут содержать формулировку ТСЖ, однако также в них будет указано, что ТСЖ является одной из форм ТСН.

    Основные сходства и различия

    Обе формы сильно схожи друг с другом, не только по названию, но и также по организационно-штатной структуре и целям, для которых они предназначены. Тем не менее есть некоторые отличия, которые необходимо знать и понимать.

    В первую очередь, ТСН предлагает более широкий перечень объектов совместного управления, в сравнении с ТСЖ.

    Для того, чтобы детальнее разобраться со всеми особенностями, необходимо внимательно разобрать организационно-штатную структуру ТСН.

    Формы управления ТСН

    Тсн представляет собой:

    1. Некоммерческую, корпоративная организацию, либо может иметь председателя и управление;
    2. Форма позволяет организовать совместное управление любой недвижимостью;
    3. Отдельно стоит отметить, что в ЖК РФ не прописана прямая обязанность управлять общим имуществом и предоставлять коммунальные услуги;
    4. Может применяться упрощенная, либо общая система налогообложения;
    5. В товарищество могут объединяться физические и юридические лица;

    Перспективы ТСН

    ТСн представляет собой молодую организационно-правовую структуру, которая позволяет охватывать существенно больше объектов недвижимости, не только жилые и многоквартирные дома.

    Отдельное внимание стоит обратить на тот факт, что товарищество активно переименовываются из ТСЖ в ТСН, несмотря даже на тот факт, что в некоторых случаях это сделать будет довольно проблематично.

    Отмечается рост тенденции объединения нескольких многоквартирных или жилых домов в ТСН, что в свою очередь существенно укрепляет управление самого объекта, также увеличивается количество работы, которая может быть выделена для организации, взявшую на себя обязанность заниматься управлением ТСН.

    Также необходимо отметить, что постепенно, понемногу ТСН набирают большую популярность, что делает объединения в подобные товарищества и решение большого количества вопросов существенно проще. В первую очередь потому, что вопросы будут решаться быстрее и в законодательном, особом порядке.

    Перспективы у такого объединения фактически безграничны, потому как главное условие, которое необходимо соблюсти чтобы создать ТСН - иметь общее имущество, которым можно и нужно управлять сообща. Чтобы было удобно применять и пользоваться формой ТСН, стоит обратить внимание на специальной программное обеспечение. Рекомендуется использовать специализированную программу для учета, а также мобильное приложение и сайт в совокупности, это позволит существенно упростить процесс.

    Преимущества

    Тсн имеет достаточно много преимуществ, которые помогут существенно упростить процесс работы:

    1. Чтобы принять важное решение, председатель ТСН вовсе не обязан собирать полное собрание всех участников объединения. В первую очередь потому, что это будет слишком долго, а в некоторых случаях ждать нельзя. А во-вторых, форма управления ТСН предполагает возможность председателю принимать подобные важные решения самостоятельно, полностью беря на себя ответственность за все риски.

      однако это вовсе не значит, что можно вовсе не производить собраний. Все основные вопросы жизни коллектива должны решать на собраниях всего коллектива в обязательном порядке. Председатель имеет право самостоятельно выносить решение только в том случае, если вопрос не терпит отлагательств и решение нужно принять в кратчайшие сроки.
    2. Занимать должность председателя может не только человек из коллектива ТСН, на это стоит обратить внимание. Согласно действующему законодательству, право претендовать на должность председателя ТСН имеет человек, которые не состоит в ТСН. В особенности этот пункт будет актуален для садоводческих товариществ, потому как в них зачастую возникают серьезные проблемы и долгие затруднения с выбором подходящего председателя, который будет устраивать весь коллектив, и при этом будет являться членом коллектива садоводов.

      Однако необходимо понимать, что такой человек выполнять свою работу на добровольных, общественных началах не будет. Для того, чтобы председатель, приглашенный со стороны работал и принимал эффективные решения, ему нужно будет платить заработную плату каждый месяц. Размер зарплаты устанавливается строго индивидуально, все зависит от особенностей конкретного ТСН.
    3. Отсутствие имущественной ответственности по обязательствам товарищества - один из наиболее главных пунктов.

    Однако помимо большого количества преимуществ также есть один существенный недостаток, который не удастся нивелировать. ТСН не имеют возможности перейти на упрощенную систему налогообложения ни под каким предлогом. Таким образом, налогов будет отчислять значительно больше, однако это не так критично, как может показаться на первый взгляд.

    Устав товарищества собственников недвижимости

    У каждого подобного товарищества в обязательном порядке должен быть свой, собственный устав. При этом, он обязательно должен соответствовать небольшому ряду требований, чтобы централизовать товарищества и сделать их в рамках закона.

    Устав является учредительным документом, в нем должны быть детально прописаны все пункты:

    ● Полное наименование товарищества, с расшифровкой всех сокращений, имеющихся в названии;

    ● Указание полного адреса товарищества;

    ● Организационно-штатная структура управления товариществом, а также уровень и сфера компетенции каждого из них в рамках принятия решений различного характера;

    ● Перечисление основных целей создания товарищества собственников недвижимости;

    ● Полный перечень правил принятия в товарищество, а также причины и правила, по которым членство в ТСН должно быть аннулировано;

    ● Права и обязанности членов созданного товарищества;

    ● Размер взносов, а также детальный порядок их оплаты;

    ● Перечень правил урегулирования возникающих конфликтов на разной почве;

    ● Правила совместной эксплуатации и ухода за объектами общего пользования, например - торфяной туалет, умывальники и т. д.

    Стоит обратить внимание, что при переходе из СНТ в ТСН, устав должен в обязательном порядке корректироваться, в него должны быть внесение абсолютно все изменения. Однако конкретные сроки, которые выделяются на проведение данной корректировки не указываются.

    Ответственность председателя товарищества собственников недвижимости

    В преимуществах уже было сказано о том, что председатель имеет достаточно большую свободу действий. Однако это не означает, что все решения он может принимать единолично, руководствуясь исключительно своими соображениями.

    По каждому из принятых решений представляет в обязательном порядке должен отчитываться перед членами товарищества. чтобы каждый из них точно знал, какое решение было принято по каждому конкретному вопросу.

    Также наравне с председателем существует и активно функционирует ревизионная комиссия. Ее задача состоит в том, чтобы проверять и контролировать действия председателя и его команды.

    Основные обязанности председателя заключаются в сборе взносов и корректной работе с должниками товарищества. Также председатель имеет полное право исключить из членства товарищества, если на это есть причина, соответствующая правилам об исключении действующего устава ТСН. Одна из веских причин для исключения - гражданин долгое время не платит взносы, отказывается погашать задолженность.

    #45 ValOK, 05.09.22