F. A. Q. Советы начинающим дачникам. Как выбирать участок

Я хоть и сам далеко не гуру, осмелюсь поделиться своими знаниями, которые я приобрёл, пока выбирал участок себе. Может, кому будет полезно.

Какая оптимальная площадь участка?

Хоть тут всё сильно индивидуально, но я бы посоветовал обращать внимание на следующие моменты:

1) Обязательно ознакомитесь с разделом 6 СНиП 30-02-97*. Неправильно думать, что раз участок ваш, то вы можете строить, что хотите и где хотите. Существуют минимальные расстояния между постройками и сооружениями, которые должны соблюдаться, причём не только в пределах участка, но и относительно соседских построек. Иначе, купив небольшой участок, обнаружите, что соседи с обеих сторон уже построили дома, причём деревянные и близко к забору, поэтому вы, соблюдая расстояния, можете только сделать собачью будку в центре участка. Если же вы всё же решили купить маленький участок, где подобные проблемы очень вероятны, и к счастью соседские участки пока пустые, то я бы, начав строительство, бегом побежал оформлять дом, как недострой, чтобы потом было доказательство, что соседи строились позже и это они нарушили СНиП.

2) Стоимость земли, особенно в КП, обычно складывается из следующих составляющих: собственно, плата за землю, оплата коммуникаций, взнос на обустройство. Суммы одного порядка. Причём, если участок с газом, то стоимость коммуникаций может быть основной статьёй расходов. Цимес в том, что стоимость коммуникаций почти всегда, а иногда и взнос на благоустройство не зависят от площади участка. Поэтому соседние участки площадью, например, 6 и 12 соток отличаются в цене не в 2 раза, как можно было ожидать, а лишь в 1.5, если не меньше.

3) Вокруг вашего участка природа неописуемой красоты? Нужно понимать, что это не навсегда. Однажды обнаружите, что луга и поля застроили такими же посёлками и вы теперь живёте в центре муравейника. Поэтому лучше изначально исходить из того, что зона вашего комфорта заканчивается за вашим забором. Купив большой участок, потом сделаете беседку, бассейн, разобьёте клумбы, будете лежать в гамаке под деревьями, а вашим детям будет достаточно места, чтобы играть в пределах участка и то, что за забором яблоку упасть негде, уже не будет так волновать.

4) Стоимость абонплаты в СНТ, КП зачастую также не зависит от площади участка. Поэтому за свою усадьбу вы будете платить столько же, сколько сосед за его 6 соток.

5) Большой участок в случае чего можно разделить на два. Например, один продать, если совсем туго будет с деньгами или отдать повзрослевшим детям, чтобы они смогли на родной земле обустроить своё собственное гнёздышко. Последнее вообще супервариант, т. к. у вас дети (и внуки) рядом, у детей няньки под боком, а также можно использовать уже имеющиеся коммуникации (скважину и септик), что сэкономит массу денег. Для всего этого, конечно, нужно изначально правильно спланировать участок. Мои дальние роственники сделали именно так и теперь счастливо живут в родовом поместье.

Какие категория и назначение земель предпочтительны?

Построить капитальный дом можно на землях населённых пунктов (назначение: индивидуальное жилищное строительство) и на сельхозземлях (назначение: для дачного строительства или для садоводства). На сельхозземлях, предназначенных для огородничества, увы, можно делать только временные строения, поэтому я бы их вообще не стал рассматривать. Даже если сегодня вам достаточно бытовки на участке, кто знает, что будет потом.

Прописаться, естественно, можно в доме, построенном в населённом пункте, но также и на землях для дачного строительства и садоводства. С разным уровнем геморроя, зачастую только через суд, но можно.

В населённых пунктах муниципальные власти обязаны заниматься инфраструктурой, строить дороги и т. п. На сельхозземлях ваши проблемы – это ваши проблемы, построить дорогу или детскую площадку можно только за свой счёт, скинувшись с другими собственниками. Но это в теории. Практика в нашей стране такова, что люди, десятилетиями живущие в населённых пунктах, не имеют никакой инфраструктуры и что-то сделать можно опять же за свой счёт. А учитывая контингент, проживающий в деревнях, объединить усилия, скинуться и построить дорогу вряд ли получится.

Пресловутый вызов скорой помощи. По закону все имеют право на бесплатную медицинскую помощь. То, что вы находитесь не в населённом пункте, а, например, на трассе с переломами после ДТП, не означает, что скорая туда может не ехать. Однако, на форумах пишут, что в дачные товарищества, коттеджные посёлки скорую вызвать проблема. При этом, насколько лучше с этим вопросом обстоят дела в деревнях, где по грунтовой дороге после дождя ни одна скорая не проедет, мне неизвестно. Поэтому воздержусь от оценки. Для себя решил, что при текущем уровне автомобилизации, проще и гораздо быстрее здоровому члену семьи посадить нездорового в машину и отвезти в нужную больницу, чем ждать пока скорая приедет и отвезёт куда-нибудь. Если случай не экстренный, то я просто беру карточку ДМС, звоню по указанному телефону и там сидят консультанты с медицинским образованием, которые подскажут нужно ли что-то срочно предпринять или можно подождать до утра и съездить в поликлинику, также могут посоветовать какие-то препараты. Может быть и по телефону 03 что-то подскажут, не пробовал.

Участки на землях населённых пунктов при прочих равных стоят заметно дороже.

В населённом пункте имеется возможность подключить коммуникации по госценам, а в товариществах цена теоретически может быть любой. Однако, изначально более высокая стоимость участка на землях населённых пунктов, может обернуться тем, что вариант с СНТ/КП будет как минимум не дороже, при этом с меньшим количеством нервотрёпки.

Тарифы, в частности, на электроэнергию на сельхозземлях минимальные, а вот если вам посчастливилось заиметь участок в городской черте, то будете платить больше. В тех КП, которыми я интересовался, оплата электроэнергии осуществляется по госарифам, но обобщать не берусь, т. к. информации мало.

Налог на земли сельхозназначения меньше, чем на земли населённых пунктов.

На участке ИЖС в населённом пункте нужно оформлять разрешение на строительство. На сельхозземлях для дачного строительства или садоводства просто строитесь с соблюдением норм и регистрируете дом по дачной амнистии, которую уже несколько раз продлевали, а теперь хотят сделать бессрочной.

Едва ли не самый главный пункт – безопасность. Просто зайдите на любой поисковик и вбейте запрос типа «дом в деревне или коттеджном посёлке». В каждой второй теме душещипательные истории про то, как дом в деревне ограбили или сожгли. Таких историй не счесть. Аналогичных случаев в охраняемых коттеджных посёлках мне во всём Интернете удалось найти менее 10. Дачные и садовые товарищества по уровню безопасности где-то посередине. Там нет нормальной охраны, обычно один сторож на въезде и зачастую свободный проход и проезд для всех желающих, но вместе с тем нет маргинальных соседей, от которых основная угроза и исходит.

Но за всё нужно платить, в т. ч. за безопасность, детские площадки, вывоз мусора и уборку снега зимой. Поэтому дороже всего жить в современных коттеджных посёлках, где всё это есть. Дачные товарищества находятся посередине, взносы заметно меньше, но и нерасчищенные дороги зимой обычное дело. В деревнях никому ничего не платите, что, впрочем, не означает, что у вас всё перечисленное будет и бесплатно, скорее нет, чем да.

На каком расстоянии лучше выбирать участок?

Если говорить про московскую область, то до 30 км от МКАД цены заоблачные. Но т. к. основные пробки рядом с Москвой, то проехать 40-60 км не намного дольше, чем 20-30 км, особенно по автомагистрали. Поэтому я бы посоветовал смотреть не столько на расстояние, сколько на время в пути. Всячески избегайте того, чтобы на вашем пути были бутылочные горлышки (значительные сужения дороги), населённые пункты (имею в виду не деревни, где просто немного сбрасываешь скорость, а те места, где большое количество светофоров, перекрёстков), левые повороты. Очень важно, что удалённость до 60 км даёт возможность добираться до города за приемлемое время, особенно если ехать по автомагистрали, следовательно, дом можно будет использовать для ПМЖ. И даже если сейчас таких планов нет, то когда перестанете со всеми своими родственниками помещаться в квартире, частичное переселение за город может оказаться единственным вариантом. Далее чем 70-80 км я бы участки даже смотреть не стал, стоимость, которая и так уже более чем приемлемая, снижается незначительно, а вот временные и финансовые расходы на дорогу будут заметно расти. По стоимости бензина мы уже перегнали США и скоро догоним Европу. Да и контингент в Богом забытых местах может оказаться, мягко говоря, не таким, как бы вам хотелось.

Тип грунта.

Это то, о чём начинающие и не имеющие опыта строительства даже не слышали, поэтому данный фактор обычно выпадает из поля зрения при выборе участка. Если вкратце, то на верхний плодородный слой можно не смотреть, т. к. он не является несущим и на нём ничего не строят. Важно, что под ним. А под ним либо песок, либо что-то другое. Как многим известно, вода – уникальное вещество, которое при замерзании не сжимается, как 99% остальные жидкостей, а расширяется, причём сильно. Сила, которую оказывает образующийся лёд, такова, что никакой металл или бетон этому противостоять не могут. Песок не задерживает воду, поэтому при замерзании песчаного грунта ничего не происходит. Можно строить что угодно, как угодно, песок прощает всё. Также у вас не будет проблем с обустройством канализации. В выгребную яму на песке можно годами сливать канализационные отходы и всё уходит, хотя так делать нельзя, конечно. Но и если сделать септик, то проблем с тем, куда девать осветлённые стоки, у вас не будет. И на участке всегда будет сухо. Но московской области не повезло, поэтому почти повсеместно глины и суглинки. А это означает полный пакет проблем, более дорогой фундамент, необходимость делать дренаж. Но так как выбора особого нет, то если вы не принимали этот фактор во внимание при выборе участка, то не много потеряли.

Вода.

Исторически люди предпочитали селиться либо рядом с водоёмами, либо там, где грунтовые воды очень близко, чтобы иметь возможность быстро просто соорудить колодец. И для возведения небольшой деревянной избы проблема грунтовых вод не так актуальна, как при строительстве современных многоэтажных коттеджей. Регулярно наблюдая, что происходит с подобными поселениями при весенних разливах рек, летних ливнях, появляются сомнения в целесообразности подобного выбора. Вспомните хотя бы прошлогодние наводнения в Приморье или что до этого было в Краснодарском крае. Поэтому считаю, что участок на высоком месте предпочтительнее. Лучше потратиться на более дорогую скважину, чем пострадать от наводнения хотя бы раз в жизни или мучиться с ежегодными весенними подтоплениями. Строительство дома, на участке с близкими грунтовыми водами – это вообще отдельная песня, а если воды связаны с ближайшим водоёмом, то никакой дренаж не поможет.

Самое любопытное, что покупка участка на возвышенности вовсе не означает, что на обустройство водоснабжения придётся потратить больше. Сейчас всё меньше делают колодцы и больше предпочитают артезианскаие скважины, а глубина артезианских вод зависит не столько от возвышенности участка, сколько от района. Посмотрите гидрогеологическую карту Московской области и увидите, что на севере МО до артезианской воды придётся делать скважину в разы глубже, чем на юге. Поэтому то, что участок на 10 метров выше, для сооружения скважины не принципиален, зато при наводнениях будете в сухости и комфорте.


Дороги.

Одной из причин, по которой люди хотят из города переехать в свой загородный дом, являются транспортные проблемы в городских жилых кварталах. Речь про дворы, которые забиты машинами из за чего трудно подъехать к дому, ещё труднее разъехаться со встречной машиной, а если решили купить мебель или бытовую технику, то может обнаружиться, что грузовик физически не может подъехать к подъезду. В дачных товариществах и коттеджных посёлках такая проблема тоже имеет место, хоть и менее выражена. Во многих местах вы увидите, что между участками лишь узкий проезд, где две легковые машины едва могут разъехаться. Это не только снижает уровень комфорта, но накладывает очень серьёзные ограничения. Например, окажется, что строительная техника к участку не проедет, поэтому нужно месяц делать руками то, что трактор или экскаватор сделали бы за смену. Пригнать дальномер с плитами перекрытий и заодно кран, чтобы плиты установить, опять же может не получиться, поэтому придётся использовать менее совершенные и более дорогие/длительные способы. В идеале до участка должна быть двухполосная дорога. Мне продавцы говорили, что такого не бывает, но я таки нашёл.

Здесь будет город-сад. Или What You See Is What You Get.

Каждому хотелось бы выиграть миллион в лотерею или дёшево купить участок в чистом поле, который потом превратится в райское место. Но чаще получается, что участок в поле через 5 лет так и останется участком в поле. Поэтому призываю оценивать участок в том виде, в котором он есть сейчас, а не возможно будет когда-нибудь. Не устраивает - полно других. Лучше лишние полгода поработать на лучший участок, сидя в комфортном офисе, чем потом несколько лет ходить по судам в поисках правды и ничего не добиться в конце.

Также очень важно понимать, что Карл Маркс и Фридрих Энгельс – это четыре разных человека. Компания, которая продаёт участки, обычно ими не владеет. Владелец участков, с которой вы и подписываете договор купли-продажи, это – другая фирма. А СНТ/ДНТ и т. п. – это третье юр. лицо. Все они формально не имеют отношения друг к другу, не отвечают по обязательствам друг друга, с крошечным уставным капиталом у каждой. Поэтому представитель одной фирмы может обещать что-угодно от имени другой фирмы, с которой потом ни по закону, ни по совести ничего требовать не получится.

Скелеты в шкафу.

Выбрав место, открывайте поисковик и ищите, ищите, ищите любую информацию по приглянувшемуся месту. Продавец не расскажет вам о том, что рядом свалка, коровник, низко летают самолёты, каждую весну посёлке болото или в 500 метрах собираются построить трассу. Цена вашей беспечности и надежда на авось могут очень дорого стоить.

Также хочу обратить внимание на то, что идеальные документы у продавца не означают отсутствие проблем в правовом поле. Порыться в Интернете в поисках дополнительной информации всё-равно нужно. Наглядный пример – дачные товарищества и коттеджные посёлки по ярославскому шоссе. Людям год за годом официально продавали земли для дачного строительства, Росреестр регистрировал права на участки и построенные дома, обременений и ограничений в Росреестре не значилось. Многие прописались. А потом выяснилось, что существует непойми какой документ от 1986 года, причём даже не оригинал, а копия, с огромным количеством исправлений, ни одно из которых не заверено, никогда не опубликованный официально, но по мнению судов, в т. ч. Верховного Суда РФ, действующий. Согласно документу картофельные поля в радиусе 100500 км от Радонежа, на которых нет никаких объектов и никогда не велись раскопки, имеют огромное историческое и культурное значение и всё идёт к тому, что законных собственников домов могут обязать их снести за свой счёт. Вкратце можно почитать тут, а подробнее тут.

 

Еще хочу сказать, что если вдруг ваши хорошие друзья также задумались о приобретении участка и ваши мнения относительно выбора совпадут, не упускайте возможность, другой не будет! Купив два участка рядом, вы получите возможность сделать одни коммуникации на всех (скважина, септик), хотя бы на первых порах, а это колоссальная экономия. Будет гораздо проще решать бытовые проблемы, например, сидеть с детьми или отвозить их в сад/школу можно по очереди. Если добираться на работу попеременно на одной машине, то это двукратное снижение транспортных расходов и нивелирует риск того, что единственная машина внезапно сломалась. А главное, ваши самые лучшие друзья всегда рядом и никаких проблем с соседями!

Мне посчастливилось в детстве жить в соседних квартирах с лучшим другом детства, а потом работать в одном кабинете с лучшими друзьями во взрослой жизни. Это дорогого стоит! Мы сейчас друг другу ближе, чем многие реально близкие люди, вплоть до того, что их дети меня иногда случайно называют папой. Жалко только, что мы в разных уголках московской области, поэтому приходится ездить по 3 часа в один конец, чтобы увидеться. Очень завидую тем, у кого получилось купить участки рядом.

 

Хорошие советы! Про друзей особенно, так и поступаем: всех друзей поближе А ещё очень много друзей обретаем, живя на природе, здесь обыватели не селятся )

 

Ничего подобного!
Открываем, например https://www.belssb.ru/upload/iblock/71e/Rasp%20144-R.pdf и видим, что для СНТ/ДНТ, как для юр. лиц, ценник идет по полной городской стоимости, а для сельских поселений, аля деревня, ценник в 2 раза ниже! А в случае двухтарифа, ночью вообще гроши.

 

@Survivor, в приведённом документе я вижу следующее:

 

Вероятно, на 2014 г. пересмотрели положение, а в 2013г. было по полной цене: https://www.belssb.ru/upload/iblock/94a/Rasp130-R.pdf (п.2 примечаний)

 

@Рикша, "Иначе, купив небольшой участок, обнаружите, что соседи с обеих сторон уже построили дома, причём деревянные и близко к забору, поэтому вы, соблюдая расстояния, можете только сделать собачью будку в центре участка..."
Нарушил сосед, а я могу строить дом на своем участке в соответствии с нормативами, а не с деревянным домом, который сосед в нарушении этих нормативов построил близко к забору.

"бегом побежал оформлять дом, как недострой, чтобы потом было доказательство, что соседи строились позже и это они нарушили СНиП."

Неважно, кто раньше, кто позже, если нарушен норматив. Всегда, можно подать в суд независимо от времени строительства.
Если мой сосед построил дом впритык к границе участка, я буду отталкиваться не от расстояния его деревянного дома, а от расстояния до границы участка.
Согласно строительным нормам и правилам N30-02-97, регулирующим застройку на садовых участках, минимальное расстояние от дома до границы земельного участка должно быть не менее 3 метров, а расстояние между деревянными домами, которые расположены на соседних участках, должно быть не менее 15 метров.
Т. е. в данном случае 3 м.

 

@Sand111, Вы делаете очень странный вывод. Сначала цитируете документ, в котором говорится о том, что расстояние между деревянными домами на соседних участках должно быть не менее 15 метров, после чего предлагаете игнорировать данную норму.

Если сосед построил деревянный дом на расстоянии 3 метра от Вашего с ним забора (имеет полное право, т. к. на момент постройки на Вашем участке ничего не было и СНиП соблюдён), то у Вас уже не получится строиться в 3-х метрах, т. к. в этом случае расстояние между домами на соседних участках будет 6 метров, что прямо нарушает упомянутый СНиП.

 

Сосед построил на расстоянии одного метра от забора, т. е. уже нарушил...

 

@Sand111, если в метре, тогда вопросов нет. Но имел в виду ситуации, когда соседи с обех сторон построились без нарушений, в 3-х метрах от забора. А вы, на маленьком участке между ними, отступив по 15 метров от каждого соседнего дома, уже не можете ничего строить. На мой взгляд, норма совршенно абсурдная. Получается, что покупаете участок с целевым назначением: дачное строительство или индивидуальное жилое строительство, а строиться не имеете право. При этом, если в течение 3-х лет не используете участок в соответствии с целевым назначением, то его могут отобрать. Ситуация патовая.

 

Можно построить каменный дом

Частную собственность можно отобрать только по решению суда.
И, скорее всего, это только по части с/х земель, к ИЖС не относится...

 

Гражданский кодекс РФ. Глава 17. Статья 284.
Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

 

@Рикша, это в теории, на практике я не слышал, чтобы изымали участки ИЖС, ЛПХ или с/х под дачное строительство.

 

Зашел на публичную карту Росреестра, чтобы посмотреть категорию земель участка, который рассматриваю к покупке. Участок находится в ДНТ. В реестре написано так.

Категория:Земли поселений (земли населенных пунктов)
Разрешенное использование
По классификатору (код):141004000000
По классификатору (описание):Для ведения гражданами садоводства и огородничества
По документу:для дачного хозяйства

Все-таки это для садоводства или дачного строительства?