Дом с бассейном

Добрый день. Решил описать свой опыт строительства. Пишу исключительно для тех, кто только мечтает о своем доме, поэтому построившимся, думаю, данная тема будет вряд ли интересна. Постараюсь изложить те вещи, которые я хотел бы знать года 2 назад. На форуме очень много полезной информации, но она находится в разных темах и порой даже не догадываешься, что стоит зайти туда-то и туда-то и именно сейчас, а не через пол года, когда драгоценное время будет потеряно. Поэтому, постараюсь все изложить с самого начала. Буду рад, если мой опыт кому-либо пригодится. Бывалых прошу дополнять.

 

Участок

Т. к. сам живу в Одинцово, то вопрос: «дом для ПМЖ или временных наездов» не стоял - только ПМЖ. А если ПМЖ, то земля должна быть неподалеку, а это западное направлении Москвы и цены на землю, мягко говоря, кусаются. Порыл форум – в основном везде про само строительство, а про поиск земли как-то мало. Поэтому, постараюсь частично восполнить данный пробел.

Участки были либо СНТ под ЛПХ и садоводство площадью до 6 соток с ценами до 4 млн (2011-2012 год), либо от 8 соток, но тут разброс цен уже идет большой. Первый вариант не устраивал своей маленькой площадью и видами разрешенного использования. Со вторым, как часто бывает: 500 тыс. руб/ сотка – дорого, но ничего, еще подкопим и купим. Проходит год – вроде чуток подкопили – уже 600 за сотку, копим еще. Все как в фильме: имею желание купить дом…

Была выбрана следующая стратегия – помимо стандартных сайтов и газет с объявлениями о продаже земли, стали ездить по окрестным поселкам и расклеивать объявления о покупке, заодно присмотрели ряд участков, которые явно не используются.

Вариант с объявлениями желаемых результатов не дал - звонки были, но из разряда:

- Здравствуйте, по объявлению звоню. Есть участок 10 соток, собственник, ижс, там-то

- ок, какие коммуникации?

- свет, газ по границе

- а цена?

- 40

- что 40?

- 40 тыс. евро за сотку

- спасибо…

 

Поэтому была выбрана другая стратегия. Как правило, все владельцы участков появляются на своих, даже заброшенных участках, хотя бы раз в год – на майские. Именно на этот период и был намечен объезд интересных нам участков. Однако судьба распорядилась иначе, т. к. при очередном открытии сайта из рук-в руки за день до майских праздников было найдено искомое объявление, опубликованное только что. 5 мин. от квартиры, где живем, 18 соток, газ низкого давления на участке, электричество 3 фазы, есть действующее еще лет 5 разрешение на строительство и зарегистрированный фундамент дома. Из минусов – неподалеку проходит ЛЭП. Провели замеры электрических и магнитных полей (3500 руб) – на участке все ок. (нормативы есть российские - по ним у вас через стенку в квартире может стоять общедомовой трансформатор и европейские, которые в разы жестче).
Смотрим документы – обременений не зарегистрировано. ОК! Есть разрешение на строительство и даже свидетельство на фундамент, как незавершенную постройку. Участок купили.

 

На самом деле, у большинства продавцов максимум, что есть – свидетельство о собственности на землю. Но свидетельство такая штука, что обременения если и есть, они не всегда будут там указаны.

В моем случае: через время заказали кадастровую выписку и паспорт на участок – в итоге – уголок участка попадает в охранную зону (строительство капитальных строений запрещено), через время получили согласованную топосъемку – а в двух метрах от забора идет кабель спец связи (меня-то он не затрагивает, а сосед на него трехметровый кирпичный забор поставил).

Так вот, покупая участок, желательно предварительно посмотреть его свежую кадастровую выписку (ее можно запросить как в электронном виде себе на эл. почту через сайт росреестра, рублей за 200-300, так и в печатном виде), если не ошибаюсь, ее может запросить любое лицо, даже не собственник. Срок подготовки 7-14 дней.

Там же, на сайте росреестра по кадастровому номеру участка можно посмотреть его привязку к местности (а там ли он вообще находится). В идеале, если рядом идут трубы газа, есть военный городок и проч. увидеть согласованную топосъемку (она еще понадобится), но это скорее из разряда фантастики.

 

По земле: желательно, чтобы это были земли населенных пунктов с видом разрешенного использования под ИЖС или дачное строительство. Прописаться сейчас можно почти везде, только вот у земли под дачное строительство кадастровая стоимость раза в 2 ниже, чем у ИЖС, соответственно и налогов платить меньше.
По коммуникациям - желательно, конечно, чтобы было все, но самое простое - с электричеством, особенно если оно есть у соседей. Газ по границе вовсе не означает, что вам его подключат или же собственник может запросить за подключение очень солидную сумму.

 

После покупки участка вызвал экскаватор-погрузчик для расчистки участка и выкорчевывания блоков фбс старого фундамента (лежат до сих пор), а также геодезиста (10 тыс.) для выноса границ участка в натуру (было пару старых колышков). Т. к. геодезисты забивают просто арматуру с лентой, то в идеале брать бур, пескобетон и бетонировать эту арматуру, т. к рабочие обязательно ее вынут т. к. "какая-то фигня под ногами мешает".
На что бы обратил внимание: экскаватор погрузчик лучше использовать только по сухой земле, т. е. если накануне прошел дождик или просто земля влажная, а вам нужно переместить землю по участку, то он будет оставлять очень большую колею и вспахает весь участок (особенно, если уклон - какой там у меня уклон?, тогда вообще не сможет работать). Хотя казалось бы - ну чуток ночью покапало, утром солнце. А приезжает и начинает месить.
По опыту - лучше брать русских экскаваторщиков, хотя предлагается много услуг аналогичных экскаваторов-погрузчиков с армянами (у армян дешевле на пару тыс. за смену). Но у армян экскаваторы почти всегда либо убитые, либо те не умеют с ними нормально обращаться.
Как правильно писали в одной из тем, экскаваторщика лучше изначально замотивировать - 1-2 тыс. окупятся.

 

Топосъемка
Как писал ранее, был сделан вынос границ участка в натуру (поставлены колышки углов), сейчас бы сразу сделал топосъемку, т. к. основное время топосъемщиков - поиск спутников и получение координат, а само дело идет быстро.
Топосъемка нужна для:
- получения градостроительного плана земельного участка (да, порой требование топосъемки незаконно, но все ли готовы судиться с администрацией города)
- проекта газификации
- проекта дома (особенно, если есть перепад на участке)
В Одинцово требуют согласованную и сданную в архив топосъемку, поэтому лучше брать местную контору, которая возьмется за это (в Одинцово в 2013 году стоило со сдачей в архив - от 20 до 30 тыс. руб). Чем отличается согласованная от не согласованной. В первой только отметки высот, во второй еще все службы (газовики, электросети, связь) отражают свои коммуникации (у себя я узнал про кабель спец. связи по соседству и место подземной прокладки газовой трубы возле забора). Можно попытаться посудиться с чиновниками, но опыт форумчан про Одинцово говорит об отсутствии эффективности.
Согласованная топосъемка действительна в течение 2 лет. Ее лучше делать сразу после покупки участка, когда он пустой и ничего нет. Т. к. если поставили забор и сместили "на пару метров в лес", т. е. прихватили, то в топосъемке это будет отражено, что вам не нужно. Поэтому лучше либо делать сразу, либо ставить забор строго по колышкам, либо ставить понятные цели топосъемщикам-геодезистам (не факт, что согласятся, т. к. часто говорят, что "а мало ли сосед делал съемку и на ней ваш забор стоит не так, как должен и эта съемка уже в архиве? а я принесу, что он верно стоит, будут проблемы). Поэтому лучше сразу.

 

После разметки и расчистки участка было решено сделать канаву вдоль дороги, въезд на участок и забор. В идеале, канаву делать со всех сторон участка (это я понял весной), особенно если участок с уклоном, как у меня.
Канаву сделал тот же экскаватор-погрузчик, он же разгреб щебень на въезд.
Щебень клал крупный известняковый на геотекстиль. Возможно, надо было класть плиты, но в первоначальной попытке сэкономить (плиты, если б/у нужно загрузить (кран, если поблизости, то тыс. 3-5, если нет, то полноценная смена), далее длинномер 7-10 тыр, возьмет 6 трехтонных плит, далее снова кран. Плюс песок на подложку) было решено засыпать щебнем. В канаву клал толстостенную металлическую трубу. Расчет был такой: асбестовая точно 12 кубовый миксер не выдержит (весит он около 40 тонн), по бетонной тоже был вопрос, т. к. засыпка сверху трубы у меня небольшая, а углубить ее не имеет смысла. А металлическая если и чуток продавится, то ничего страшного – не лопнет и не рассыплется.

Параллельно с канавой был сделан забор из профлиста (типа, временный ). Высота 2,2 м, на 3х лагах. Сначала бурят где-то на метр, потом еще забивают пол метра. Простоял уже 1,5 года, не сорвало, не покосило. Стоит обратить внимание, что предлагаемый фирмами забор (столбы и лаги) имеют покраску только серой грунтовкой, поэтому через пару месяцев можно увидеть слабо видимые точки ржавчины. Когда ставят забор – этого не знаешь, а потом проявляется. Покрасил бы, да уже неудобно и попачкаешь листы.

 

После того, как забор был сделан, сезон работ на 2012 год был закрыт. Решили с женой приступить к обдумыванию проекта дома и в связи с этим встал вопрос: нужно ли делать геологию ? Обычно бурятся 3-4 тонкие скважины глубиной 8-10 метров в месте предполагаемого дома и в процессе бурения каждые 0,5-1 м берется грунт и в пакетик. Все подписывается. Через пару недель отчет о грунтах. Стоит 35-40 тыр. Вроде деньги не маленькие. Экскаватор копал - сверху см 40 плодородки, а снизу глина. Поспрашивал на форуме - делать, в общем объеме строительства это капля. Сделал и не жалею. Узнал, что уровень грунтовых вод у меня в сентябре на уровне 6 метров и где-то на такой же глубине начинаются (не помню как называется), что-то вроде жидкой глины со слабой несущей способностью. В общем, полученные данные пригодились уже проектировщикам для расчета фундамента.

 

Разрешение на строительство (РнС) и Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ, градплан).

Ох уж и попортили мне нервы данные бумажки.
Как писал ранее, РнС было от предыдущего владельца участка. Ну, думаю, можно строить, либо просто внести изменения в плане ФИО. Кто не видел РнС – это просто бумажка, где написано: разрешаем Иванову И. И. строительство дома площадью (раньше не указывали, сейчас указывают) на участке с кад. номером ТТТ. Дата выдачи, срок действия 10 лет. Печать, подпись.
Стал узнавать, как можно внести изменения, оказалось – никак. Только новое, т. к. старое выдавалось по старым правилам, когда не было еще ГПЗУ (сейчас попроще), но это длинная история.
Для чего нужно разрешение на строительство:

- чтобы не признали самостроем (хотя если все нормы соблюдены, то можно будет узаконить через суд)

- если планируете проводить газ (газовикам нужен дом с адресом, а для адреса нужно РнС)

- для возможности использовать материнский капитал

- для получения адреса, прописки

При этом:

- для участков, предназначенных под дачное строительство получение РнС не нужно – Град. кодекс (хотя как быть с газом?)

- пока действует дачная амнистия, позволяющая зарегистрировать уже построенное (но если участок получен недавно или уже есть зарегистрированный старый дом, то думаю не прокатит)
Итак, решил – получать новое РнС. Открываю Градостроительный кодекс – бесплатно в течение 10 дней. Круто! А дальше как в сказке про Кащея: но нужно предоставить ГПЗУ, а для ГПЗУ топосъемка и пошло-поехало. И занимает это уйму времени. У меня получение РнС заняло почти год.

Именно поэтому я пишу эти строки. Чтобы начинать стройку с необходимыми документами, желательно сразу после покупки участка сделать топосъемку и заняться получением ГПЗУ (основное препятствие для получения РнС). О ГПЗУ далее…

 

Продолжайте, очень интересен именно процесс строительства дома

 

Спасибо Вам за развернутые ответы именно про бюрократические процедуры. Про строительство у нас много, а вот про все документы не очень

 

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Для разрешения на строительство (которое выдается бесплатно в течение 10 дней местной администрацией. У меня – сельского поселения) нужны следующие документы:
- ГПЗУ
- Схема планировочной организации участка с отображенным на ней домом (я просто взял ген. план из проекта, озаглавил: схема планировочной организации участка с кад. номером ТТТ, расположенного по адресу …
- Фасады в цвете, архитектурные и конструкторские решения, общая площадь. Т. к. все было в проекте, то проблем с этим не было. Честно говоря, им нужно самую малость, основные моменты.

Основная сложность заключается с получением ГПЗУ, которое уже выдается, как правило, местной архитектурой. У меня ГПЗУ делало управление архитектуры одинцовского района. Формально, ГПЗУ должен выдаваться бесплатно в течение 30 дней.
Для подачи нужно:
- копии всех документов: свидетельства, паспорта, договор купли-продажи
- кадастровый паспорт/выписка на участок (я брал обе)
- топосъемка
- заявление
Все в трех экземплярах

Как правило, этого списка достаточно. В некоторых нормальных администрациях действительно делают все бесплатно в течение 30 дней. Но есть администрации типа Одинцовской, где тупо рубят деньги.
Их список обширнее:
плюс к тому, что выше:
- согласованная топосъемка
- нанесение фактических границ участка на кадастр
- ситуационный план (картинка поселения с Google-Map, где обведены границы участка)
- ген. план поселения
- ТУ на электричество, газ, копии договоров

 

Развод в одинцовском управлении архитектуры начинается с оценки вашей платежеспособности. А мера ей – площадь дома. ГПЗУ они не любят. Когда вы приходите с запросом по ГПЗУ, у вас уточняют, какой площади дом планируете строить и обозначают ценник. Мне озвучили чуть боле 100 тыс. руб. Прямо в кабинете. Без зазрений совести. На вопрос, что так дорого? Вроде же бесплатно. Отвечают: а мы по закону не работаем, если бы политика партии и правительства была правильной…

- Какой правильной? Ходят с айфонами, ездят на такси (за нами через 5 минут такси заедет; время 16-30, работают как-бы до 18-00). Все при макияже. Смотрят с презрением, в лучших традициях совка. Общее ощущение – ведьмы.

Когда начинаешь давить, что нужно ГПЗУ, говорят, что в озвученную выше сумму входит весь пакет документов, необходимый для получения РнС. И зачем вам вообще этот ГПЗУ, у вас же конечная цель – РнС. Т. е. по сути, 100 тыс просто за то, что они нарисуют схему планировочной организации участка, которую самому делать минут 10. И это все при том, что сначала им принеси все документы по списку.

У одного из сотрудников узнал, что ГПЗУ отдельно, в принципе, делают, стоит 11 тыс. руб (помним, что по закону – бесплатно). Почитал я форум, некоторые жаловались в прокуратуру, подавали в суд. Но шайка сидит крепко. Решения суда обжалуют до последнего, по всем инстанциям и конечно не исполняют. В процессе – торгуются.

Сразу вспоминается один юмористический диалог, когда студент не хочет давать преподу взятку, сотый раз пришел пересдавать экзамен, выучил все книги наизусть, а профессор дает ему деньги со словами: «Ну вложи в зачетку, и дай мне… но у меня тоже принцип». Так и здесь.

Решил, что за 11 тыр. терять время на суды не буду. (кстати, прокуратура тоже не работает, несколько раз им писал жалобы на бездействие ЖЭКа, отписки, ничего не сделано). Вообще, в Одинцово такая тенденция, с администрацией и чиновниками ни одна одинцовская юр. фирма или юрист судиться не хотят). Кстати, зашел в пару прикормившихся по соседству фирм узнать, сколько будет стоить сделать РнС «под ключ» - ну, т. к. зима, не сезон – 200 тыр. Это с топосъемкой.

 

Основная загвоздка была в топосъемке (делается за неделю), точнее ее согласовании. Заказывал через фирму, но все равно заняло 3 месяца. Т. к. газовики сказали, что проложенный рядом газопровод что-то как-то не так у них обозначен, надо приехать глянуть. Долбили их раз-два в неделю, но в итоге приехали, посмотрели, сказали, что топосъемку не согласуют, пока не обрежут газовую трубу по границе участка (у меня был цокольный ввод от предыдущего владельца, прямо по центру участка торчала труба). Мотивировали требованиями безопасности, мало ли техника во время стройки заденет, а в трубе-то газ. Согласился, 17 тыр. Согласовали.

Приношу согласованную съемку и все документы.
- у вас ситуационного плана нет!
- есть! (из старых документов)
- согласование границ! (мы просто поставим на топосъему свою печать – 3,5 тыр). Поднялся в фирму, которая согласовывала съемку, бесплатно за 2 мин. сделали.

Архитектура не сдается:
- а ген. плана-то нет… 35 тыр. И вообще, у нас последний началом 90х, там всего 7 домов.
- странно, в населенном пункте пару сот домов, коттеджный поселок, куча коттеджей, в т. ч. на продажу, почти все жители живут на постоянной основе… и нет
покопались с женой в документах от старого владельца, нашли копию: ген. план…двухтысячные годы.
Отдали все документы, 11 тыр (хотели больше: а кто вам сказал, что 11? это старая цена! – она!) через месяц получили ГПЗУ. Стоит сказать, что ГПЗУ одинцовская архитектура рисует от балды. Т. е. общий формат соблюден, но внутри участка от балды. Красная линия – 10 метров от забора.
- а почему 10? а не 5 или 3? Нет ни улиц, ничего. Максимум – проезд. Должно быть 3 м.
- нам лучше знать, но если хотите, можем сделать ближе…сколько там это стоит…
Приезжаю в сельское поселение, спрашиваю что да как, почему администрация так себя ведет. Сельские злые на них, говорят, что борятся. А по границе – вот вам выписка из СНиП, на них и равняйтесь. Ничего другого нет. Но я все-таки переделал.

Отдал документы в сельское поселение, получил РнС. Тем же днем попросил и получил справку о будущем адресе дома (для газа). Заняла вся эпопея почти год, дом к этому моменту был построен.