1. Объявления

    Дорогие форумчане!

    Напоминаем, что самый крутой проект за всю историю FORUMHOUSE - конкурс «ДОМ ЗА ГОД» продолжается! В конкурсе может принять участие семья из любого региона России. Выполнять задания можно в любом порядке до 31.10.2017. Следить за стройкой можно в разделе "Истории".

    Скрыть объявление
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Многоэтажный жилой дом, во что встанет?

Тема в разделе "Затраты на строительство", создана пользователем Mymbura, 26.01.14.

  1. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Многоэтажный жилой дом, во что встанет?
    Добрый день.

    Данный вопрос уже давно волнует, а куда его задать не знаю, на всех других форумах либо молчат, либо несут фигню какую то. А тут вроде спецы есть:cool:

    В общем вопрос такой:

    Стоимость м2 жилья в новостройках колеблется в пределах от 25 000 до 40 000 руб./м2 в регонах.
    Но строят эти новостройки крупные компании, с большим штатом персонала, количеством машин и оборудования, т. е. почти всё своё, субподрядов минимум.

    А если например строить многоэтажку имея из своих только: монолитчиков, каменщиков, сантехников, электриков, отделочников и разнорабочих - т. е. только рабочих.
    Всё же остальное - субподряд, т. е. проект, все машины и работы на них и т. д.

    Вот сильно ли дороже обойдется такое строительство? Какова будет себестоимость м2? Вообще получится ли вписаться в рыночные цены? Проще говоря получится ли построить многоквартирный жилой дом и вписаться в цены по рынку, не имея на балансе вообще ничего из техники, только людей:)

    Может кто знает?

    Заранее спасибо.
     
    Mymbura , 26.01.14
    #1 + Цитировать
  2. Smart2305
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128
    Адрес:
    Щёлково
    Глупости все это.
    У большинства застройщиков на балансе вообще ничего нет.
    Краны, экскаваторы, бетононасосы в аренду. Бетон с ближайшего завода.
    Опалубка как правило своя.
    В себестоимость ещё входит подключение коммуникаций.
    Основные моменты влияющие на реальную себестоимость - откаты за землю, разрешение на строительство, сдачу дома в эксплуатацию, а также подведение коммуникаций.
    Это очень сильно переменные величины, которые могут меняться в процессе строительства.
     
    Smart2305 , 26.01.14
    #2 + Цитировать
  3. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    А что вы имеете в виду под откатами за землю? То что пока откат не дашь - землю не получишь? Или то что без отката, по стандартным временным рамкам, этот процесс (покупки, аренды) будет очень долго длиться?
     
    Mymbura , 27.01.14
    #3 + Цитировать
  4. Smart2305
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128
    Адрес:
    Щёлково
    Весь процесс строительства должен быть согласован с местными органами власти. На уровне понятий.
    По закону многоэтажные дома не строят.
    @Mymbura, Вам все это зачем?
     
    Smart2305 , 27.01.14
    #4 + Цитировать
  5. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Мы хотим расширять деятельность компании (сейчас занимаемся отделкой, коммуникациями, кровлей и прочим) и начинать строить что нибудь более серьезное и крупное, вот и наводим справки что да как, как говорится на перспективу.

    А то что в РФ везде надо откаты давать и платить за всё чиновникам - так это глупость, даже в строительстве, можно и без этого обойтись (особенно в регионах). Просто у нас в стране все хотят как по проще, дал на лапу - тебе всё сделали, или наоборот не знают что можно и без этого обойтись, убеждение в головах то прочно сидит.
    А хотя можно всё сделать и по закону, только надо поднапрячься. Но у нас народ не такой, не напряжный:)

    Почему вы так убеждены что по закону многоэтажные дома не строят?
     
    Mymbura , 27.01.14
    #5 + Цитировать
  6. Smart2305
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128
    Адрес:
    Щёлково
    Набросайте бизнес-план строительства дома, начиная от земли до сдачи и я Вам укажу пункты где нельзя обойтись без коррупционной составляющей.
     
    Smart2305 , 27.01.14
    #6 + Цитировать
  7. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Мне порядок видится таким, может где ошибусь (поправьте):

    1. Покупка права аренды земли (у муниципалов, ком. фирмы или частника), оформление документов.
    2. Получение градостроительного плана участка.
    3. Разработка и утверждение прокта объекта.
    4. Получение разрешения на строительство.
    5. Само строительство и подключение коммуникаций с документальным формлением.
    6. Введение объекта в эксплуатацию.

    Вот что то в этом роде.
     
    Mymbura , 27.01.14
    #7 + Цитировать
  8. 4u4undr
    Регистрация:
    15.06.11
    Сообщения:
    483
    Благодарности:
    3.421

    4u4undr

    Живу здесь

    4u4undr

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.06.11
    Сообщения:
    483
    Благодарности:
    3.421
    Адрес:
    Москва
    Эммм... я правда давно не в теме, но по своему опыту (Москва и подмосковье) все выглядело совсем не так. Просто так построить на любом частном клочке земли дом? Вам не кажется что тут что-то не то? Все новое строительство должно укладываться в градостроительный план развития территории, и как правило если земля в городской черте, то существует инвест проект от города с комплектом ИРД. В то время когда занимался было две схемы - доля города, в Москве, если я правильно помню это было 30 % жилья. Одно время отдавали именно квартирами, потом живыми деньгами, причем на момент получения ИРД. Кроме того как правило уже в этот момент были ТУ на подключения к сетям. Этот вопрос был самым веселым. Ибо было например так, реальны случай. В ТУ было прописано - прокладка нового участка коллектора - 3 км, Уже не помню, но кажется 1 м. диаметра, с формулировкой - в силу недостатка резерва для подключений. По оценке прокладка этого коллектора стоила в три раза дороже чем постройка самого дома. Это ТУ было, для того, чтобы особо на этот инвест контракт всякие шибко умные не претендовали. А те кому он достался, смогли получить изменения ТУ (надеюсь понятно как) на что-то совсем условное. Так что если нет хороших связей, в любой момент вас смогут обанкротить на вполне законных основаниях. И тут нужны либо очень хорошие юристы, ну либо дружить с тем с кем нужно.
    Ввод в эксплуатацию, это вообще не проходимый квест) Найдите нормативные документы и попробуйте поставить себя на место комиссии) - прицепится можно вообще к любому пункту. Я собственно и ушел из этой сферы, ибо ну как-то уже совсем все за гранью стало)

    Это имхо 7-летней давности, может сейчас все и по другому)
     
    4u4undr , 28.01.14
    #8 + Цитировать
  9. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Я не только про Москву спрашиваю, но и про регионы.

    То что новое строительство должно укладываться в градостроительный план - так это я не спорю, должно. Так я про это и указал:

    Проще говоря: Выбрал участок, купил, разработал проект, с архитекторами власти согласовал (ну что бы вписывался в город и т. д.), построил, ввел в эксплуатацию.

    Конечно юристы нужны, как же без них в строительстве. Целый отдел сделать, начальник и 2-3 чел в штате ещё - вот и все дела:cool:
     
    Mymbura , 28.01.14
    #9 + Цитировать
  10. Smart2305
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128
    Адрес:
    Щёлково
    @Mymbura, Вам @4u4undr, довольно подробно про все рассказал.
    На деле гораздо все веселее...
    Бывало, что городской застройщик много лет "работающий" в городе с завязками в администрации вдруг ссорился с администрацией и дом не могли сдать по нескольку лет.
    Формальных причин великое множество.
    И первым пунктом должно быть: встреча с главой города, знакомство, показ своей решимости и т. д.
    А дальше по ходу дела все будет проще. Может и ничего с вас не попросят. Такое тоже наверное бывает.
     
    Smart2305 , 29.01.14
    #10 + Цитировать
  11. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Да ссорятся с властью и откаты дают (с них же и вымогают) как правило те кто сам далеко не идеален, те кто пришел денег рубить по быстрому, а не делом заниматься по нормальному.

    В общем в итоге как я понял есть два варинта:

    1). Купить у города землю. У городской власти уже есть проекты с комплексом ИРД, только бери да строй.
    Это да, я видел на сайтах городских администраций, там аукционы на землю к которой ТУ на все коммуникации уже есть, и даже указано что данная земля под застройку предназначена, но никаких проектов объекта нет вроде, т. е. вот земля, все коммуникации готовы, делай проект, согласовывай, да строй. Это вроде понятно, главное аукцион выиграть на землю, локтями все конкурентов растолкать:)

    2). Купить землю не у города. Два варианта в этом варинте:
    2.1 Я сам найду участок в городе, куплю у частника или компании какой то (в общем не у администрации), у города на этот участок нет никакого проекта и планов и ТУ на коммуникации не сделаны (участок значится как промзона, дачи, да что угодно в общем левое, не жилая затройка), а я возьму и придумаю проект строительства жилого дома, а потом с этим проектом к власти: "Типа вот моя земля, моя идея что на ней сделать, сравните с вашим градостроительным планом, если моя идея впишется в план города, то жду разрешений от вас". Или тут разрешения (ТУ на коммуникации) долго получать придется и согласовывать всё(ну что бы землю перевести в предназначение "под жилую застройку"), в этом проблема данного варианта, поэтому он так не популярен? Принцип такой что надо убедить город что на этом участке нужен большой жилой дом.
    2.2 А если я приобрету участок на котором стоит один сарай у частника, где нибудь на границе жил. зоны и дач, а этот участок будет значиться как "под жилую застройку" у города, только ТУ на коммуникации пока ещё не сделаны, то тут вообще вроде все проще должно быть, так? Если уж город решил что на это участке надо жилой дом строить, то пойдет на встречу с оформлением всех документов. Насколько мне известно в регионах, часто встречаются дачные домики разваливающиеся по среди города стоят, где на градостроительном плане уже давно стоит "под жилую застройку", а у частников её(землю) так ни кто и не купил.
     
    Mymbura , 29.01.14
    #11 + Цитировать
  12. Smart2305
    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Smart2305

    Строю каменные дома...

    Регистрация:
    14.01.13
    Сообщения:
    3.717
    Благодарности:
    2.128
    Адрес:
    Щёлково
    @Mymbura, есть ещё такие интересные штуки вроде:
    1. Публичные слушания.
    2. Точечная застройка.
    3. Запрет на возведение многоэтажных домов в МО.
    Ну это все надо выяснять.

    В Королеве местная власть построила себе супермаркетов разных.
    Пришел человек и построил Гипермаркет Глобус. На территории бывшего завода.
    Без всяких разрешений местных властей. Но там другой уровень.
    Местные теперь терпят убытки в своих магазинах. Все жители ходят в Глобус.
    А Вы говорите законы...
    Повторюсь:
     
    Smart2305 , 29.01.14
    #12 + Цитировать
  13. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва


    Публичные слушанья и точечная застройка это я так понимаю следующиее: Собрались чиновники, побеседовали, ткнули пальцем на карту, "тут надо застроить", сделали проекты с комплексом ИРД и ждут застройщиков поэтим проектам. Так?
    А запрет видимо для того что бы как раз не строили там где вздумается, а только в тех местах где городу надо что бы жилье появлялось.
    Правильно понимаю?



    По возможности законы надо всегда соблюдать, т. к. чем больше по закону действуешь - тем меньше крючков за которые тебя можно зацепить. Законы надо соблюдать хотябы для того чтобы общественное мнение было на твоей стороне в случае чего:cool:
     
    Mymbura , 29.01.14
    #13 + Цитировать
  14. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Ну вообще мы тут немного других "прорабов" обсуждаем, более масштабными стройками заведуют:)

    Прорабы на участках это вообще отдельная тема. Если взять нам, если и нанимаем кого на подряд, так только организации с отзывами и репутацией (звоним предыдущим клиентам и узнаем что да как) на рынке, по договору и прочему, причем и сами контролируем все расходы и сметы проверяем. Конечно это не гарантирует 100% честности, но риски обмана снижает в разы, нежели нанять кого то с его слов "10-20 лет на сройке, умею всё да вся, хоть крестиком вышивать и т. д.".
     
    Mymbura , 30.01.14
    #14 + Цитировать
  15. Mymbura
    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0

    Mymbura

    Участник

    Mymbura

    Участник

    Регистрация:
    26.01.14
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Да, я гляжу что прорабы на стройках это больная тема особенно у нас в РФ:)

    Но всё таки давайте вернемся к теме многоэтажного строительства в городе, может ещё кто то что знает, какой то опыт имеет и т. д.?!
    Особенно опыт в поиске подходящей земли для застройки!
     
    Mymbura , 31.01.14
    #15 + Цитировать

Смотрите также: