Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?

В новой теме хотелось бы обсудить договоры со строительными компаниями не столько с юридической стороны, а скорее как один из критериев выбора подрядчика. Поэтому прошу модераторов не переносить тему в правовой раздел.

Перед тем, как начать строить дом силами компании-подрядчика, будущий клиент, как правило, проходит ряд этапов:
- поиск, проверка, приобретение земельного участка;
- поиск строительной компании, проверка ее репутации;
- прояснение финансовых вопросов (кредит, материнский капитал, налоговый вычет и т. д.);
- выбор проекта дома, материалов, анализ смет, оценка собственных возможностей.

Допустим, человек определился: участок есть, строительная компания нравится, с источниками и размерами привлекаемых средств более-менее ясно, планировка и материалы выбраны.
И тут возникает очередной барьер: договор со строительной компанией.

Наверное, встречаются люди, которые не хотят вчитываться в «темный лес» непонятных формулировок и, руководствуясь устными пояснениями обаятельного менеджера по продажам, быстро подписывают все бумаги, чтобы не тратить времени на «ненужные формальности» и быстрее «перейти к делу». Возможно, не все из них сталкиваются с проблемами. Однако, некоторым наверняка пришлось услышать впоследствии жесткие фразы: «Вы договор читали? Это ваша подпись?»

Аргумент менеджера «у нас все клиенты много лет подписывают именно такой договор» вряд ли убедителен, поскольку каждый строительный сезон – это уникальное сочетание экономических, погодных, рыночных, социальных условий, и там, где до этого не было проблем у сотни клиентов, у кого-то они могут возникнуть впервые. Хочется ли быть таким «первопроходцем»?

Значит, есть и другой подход.
Выражу в тезисах.
1. Договор – договоренность двух сторон, а не диктат одной из них. Значит, его условия должны симметрично защищать и подрядчика, и заказчика, если исходить из их равной добропорядочности.

Бывают исключения: заведомо недобросовестный подрядчик (нужно заранее поискать в интернете, в открытых правовых системах вроде «Консультант Плюс» и «Гарант» сведения о судах с участием подрядчика) или так называемый «потребительский терроризм» со стороны заказчика.

На стороне подрядчика гипотетически следующие заботы: грамотно загрузить производство, обеспечить логистику, поставки, своевременные выплаты зарплаты и оплаты поставщикам, налоги, распределить бригады между множеством заказчиков, обеспечить бесперебойную работу. На стороне клиента, как пример: проценты по кредитам, стыковка сроков строительства и срока выселения из арендуемого жилья, множество расходов. Риски обеих сторон: инфляция, изменения цен и др.

В любом случае подход подрядчика «договор составлен юристами и изменению не подлежит» заставляет задуматься, будет ли защищен заказчик.

Итак, условия договора должны защищать обе стороны, а если это не так, то в норме условия должны обсуждаться и корректироваться сторонами до подписания.

2. Решайте сами, стоит ли подписывать договор, если какие-то из условий:
- вам непонятны;
- не соответствуют тому, что вам рассказывают на словах;
- для вас невыполнимы;
- создают для вас значительные риски (вас пугают).
Стоит привести условия договора в состояние понятных, выполнимых, приемлемых. В договоре должны быть только те условия, о которых стороны реально договорились, а не «три пишем, два в уме».

3. Применительно к строительству дома договор надо воспринимать как памятку о последовательности всего строительного процесса: «если, то». Это конспект действий сторон договора, а значит, и сценарий всего того, что будет происходить на Вашей строительной площадке.

4. Обсуждение и корректировка условий договора до его подписания снижают риск взаимных претензий, непонимания и судов впоследствии. В отличие от позиции, когда клиент «подписывает, не глядя» (с закрытыми от страха глазами, головой в песок?).

Вот с таким «открытым забралом» предлагаю приступить к анализу договоров, предлагаемых строительными компаниями. На деле, как увидим, обещания менеджеров по маркетингу или продажам в проспектах, на сайтах, по телефону и очно разбиваются о крепкую скалу жестких формулировок договора. Для человека, прошедшего все этапы выбора подрядчика и действительно желающего построить дом цивилизованно, без срыва сроков и без проблем с качеством, корректировка типового договора - это единственно возможный путь. Однако, мало (если вообще такие есть) строительных компаний готовы вести с нами, клиентами, такой диалог. Получается, последний барьер – договор – на пути к строительству дома, оказывается почти непреодолимым. Поэтому приглашаем в эту тему действительно ответственные строительные компании, юристов, клиентов для открытого, взвешенного обсуждения обоюдных рисков и возможных решений.

Для четкости каждое обсуждаемое условие договора предлагается выставлять отдельным постом по следующей ориентировочной схеме:
Условие договора: описание
Риски для заказчика: описание
Риски для подрядчика: описание
Решение 1:
Решение 2:

Не нужно прикладывать целые договоры – будем разбираться по пунктам, по «кирпичикам».
В соответствии с правилами форума, не создаем рекламы и антирекламы, то есть не указываем названия компаний.
Тем, кто захочет привести примеры из жизни, на чем «поскользнулись», просьба давать ссылку на пост, в котором описывалось то или иное условие договора.
Отдельные посты – с четким (по схеме выше) описанием условия договора, проблемы и решения; отдельные посты – с «лирикой» (описанием случаев из жизни и частных мнений).

Если среди пишущих будут юристы, просьба кратко и честно указывать, с какой Вы стороны (на стороне заказчика или «работаю на стороне подрядчика»).

 

Условие договора: стоимость работ и материалов является приблизительной.
Риски для заказчика: непредсказуемое раздувание сметы.
Риски для подрядчика: проблемы с закупками материалов, инфляция.
Решение: стоимость должна быть закреплена с указанием поэтапных сроков строительства.

 

Условие договора: подрядчик обязан начать работы после выполнения таких-то условий заказчиком (предоставления земельного участка, внесения аванса и др.).
Риски для заказчика: «после» - неопределенный срок.
Риски для подрядчика: уточнение сроков начала работ нежелательно, т. к. труднее будет совмещать графики выполнения обязательств при наличии множества заказов.
Решение: конкретизировать срок в количестве рабочих дней.

 

Условие договора строительного подряда: подрядчик осуществляет строительство из материалов заказчика.
Условие договора поставки: заказчик принимает материалы, произведенные другим юрлицом того же подрядчика, на его производственной площадке или на собственном участке.
Риски для заказчика: невыполнимость условия силами заказчика (принять комплектующие всего дома, например, из клееного бруса – нереально: многие конструкции упакованы, их физически нельзя поднять и осмотреть со всех сторон, их нельзя соотнести с перечнем, если Вы не технолог того же производства), риск некомплектности под ответственность заказчика, возможные дефекты материалов, необходимость доплаты за материалы в случае брака, ответственность за простой бригады.
Риски для подрядчика: устранение недостатков и брака, возникших по вине подрядчика, за счет подрядчика, а не заказчика.
Решение: заказчику заключить с подрядчиком договор строительного подряда без договора поставки; в сферу ответственности подрядчика внести обязанность своими силами или с привлечением третьих лиц обеспечить все необходимые материалы и комплектующие, соответствующие проекту (приложение к договору), строительным нормам и снипам (указать конкретно); перечень материалов и поставщиков – отдельное приложение к договору (описать стеновой комплект, окна, двери, кровельные материалы и т. д.).

 

Условие договора: не допускается отказ заказчика от приемки работ при наличии недостатков работ, которые не делают результат этих работ непригодным для использования или не влияют на технические характеристики дома.
Риски для заказчика: обязанность принять дом с эстетическими недостатками, например, с грязным или потрескавшимся брусом.
Риски для подрядчика: устранение допущенного им брака за его же счет.
Решение: прописать существенность в том числе эстетических и функциональных параметров дома. Сложность состоит в их конкретизации – нужно их так объективировать, чтобы данное условие было выполнимым для подрядчика и не создавало рисков «потребительского терроризма».

 

Условие договора: строительство дома ведется в соответствии с действующими СНиП, ГОСТ, технологией подрядчика.
Риски для заказчика: не конкретизированы правила, допустимые для работ подрядчика.
Решение: указать в договоре конкретные действующие СНиП, ГОСТы; в качестве приложений к договору должны быть проектная документация, техзадание, описание технологии подрядчика. Заказчику желательно заранее с ними ознакомиться и задать подрядчику вопросы до подписания договора. Иначе могут быть разногласия на этапе сдачи-приемки работ: например, какого размера трещины допустимы, а какого – нет; какие пятна и сучки на древесине допустимы, а какие – брак.

 

Условие договора: заказчик обязуется соблюдать правила эксплуатации дома, размещенные на сайте подрядчика; в противном случае заказчик лишается гарантии на работы.
Риски для заказчика: правила на сайте могут меняться.
Решение: правила эксплуатации дома (и любые другие требования, обязательные для выполнения сторонами) должны быть закреплены как приложения к договору на момент его подписания, без права подрядчика в одностороннем порядке менять эти правила без уведомления и согласия заказчика.

 

Условие договора: построенное строение может значительно отличаться от эскизов на проекте, а также полностью не соответствовать изображению на проекте в зависимости от комплектации дома.
Риски для заказчика: получить не тот результат, который задуман и оплачен.
Решение: проект, эскизы, комплектация как приложения к договору должны полностью соответствовать дому, который Вы заказываете и оплачиваете, а не дизайнерской иллюстрации на сайте подрядчика.

 

Условие договора: гарантийные обязательства не распространяются на третьих лиц.
Риски для заказчика: в случае смены собственника (продажа, вступление в наследство, дарение и т. д.) дом лишается гарантии.
Решение: гарантия должна распространяться на дом, а не на людей; пункт должен быть исключен.

 

Условие договора: срок выполнения работ составляет N месяцев c даты начала этого срока.
Риски для заказчика:
- отсутствие графика и этапов выполнения работ;
- размытые обязательства подрядчика по срокам строительства;
- отсутствие обязательной даты начала работ (вместо нее – «дата начала срока», когда могут, но не обязательно должны быть начаты работы);
- отсутствие у заказчика рычагов влияния на подрядчика;
- возможность увеличения стоимости работ и материалов в случае существенного затягивания сроков подрядчиком;
- возможность переноса работ подрядчиком на осенне-зимний период.
Обратите внимание на формулировку «с даты начала срока выполнения работ» вместо «с даты начала выполнения работ». «Дата начала срока выполнения работ» - период неопределенной длительности, который начинается в неопределенный срок «после» выполнения заказчиком ряда условий – см. выше.
Решение: указать последовательность и ориентировочную длительность каждого этапа работ (от Х до N рабочих дней) с даты начала выполнения работ (которая отсчитывается в твердом количестве рабочих дней от даты выполнения такого-то условия заказчиком или с даты подписания договора), но не более N месяцев на все работы по договору в совокупности.
Дополнительно могут быть оговорены условия о допустимости или недопустимости для заказчика проведения работ в зимнее время, при понижении температуры ниже или выше такого-то значения и т. д.; о действиях подрядчика, обязательных для обеспечения сохранности возводимого дома при наступлении неблагоприятных погодных условий (дождь, град, снег).

 

Условие договора: о готовности скрытых работ к приемке подрядчик уведомляет заказчика за 24 часа до их готовности; в случае неявки заказчика на приемку подрядчик вправе составить акт в одностороннем порядке и продолжить работы; после этого вскрытие скрытых работ и повторное их закрытие осуществляется за счет заказчика; приостановка закрытия скрытых работ возможна по требованию заказчика при условии оплаты простоя за счет заказчика.
Риски для заказчика:
1) узнав о времени приемки за сутки, заказчик может не успеть на приемку (график работы, обстоятельства, невозможность оперативно привлечь эксперта и т. п.);
2) не оговорены допустимые диапазоны времени для приемки: светлое время суток (с… по…), будние или рабочие дни;
3) подрядчиком могут быть спешно закрыты некачественно выполненные работы;
4) если заказчику потребуется дополнительное время на проверку, экспертизу и приемку, это время оплачивается заказчиком по неизвестному тарифу подрядчика; при этом выявление недостатков работ подрядчика не будет основанием не выставлять заказчику счет за «простой» бригады.
Риски для подрядчика: переделка некачественно выполненных подрядчиком скрытых работ.
Задержка сроков выполнения работ в данном случае вряд ли столь опасна для подрядчика, который в договоре предусмотрел неопределенно или определенно долгий срок на выполнение своих обязательств.
Решение:
1) увеличить срок, за который подрядчик должен уведомить заказчика о необходимости приемки скрытых работ;
2) внести в договор условие о диапазоне времени суток (не ранее…, не позже…, в светлое время суток или при естественном освещении), об условиях проведения приемки (как и что может проверить заказчик), о возможном сроке приемки;
3) исключить пункт о «простое» бригады в период приемки заказчиком скрытых работ; в случае, если заказчику потребуется дополнительное время для экспертизы скрытых работ, превышающее оговоренный допустимый срок приемки скрытых работ, стороны составляют дополнительное соглашение к договору о продлении срока выполнения подрядчиком работ по договору на количество дней, которое потребуется заказчику для экспертизы; указать предельный срок экспертизы.

 

Условие договора: подрядчик уведомляет заказчика о ходе выполнения работ по договору и о своих действиях по договору (например, о составлении акта в одностороннем порядке, об одностороннем прекращении обязательств по договору, об увеличении стоимости работ, о продлении сроков работ по договору, о необходимости приемки работ заказчиком и т. д.) через личный кабинет заказчика на сайте подрядчика.
Риски для заказчика: все доказательства на случай разногласий сторон находятся «в руках» подрядчика, который может корректировать сведения и настройки на своем сайте, включая время размещения уведомлений (в том числе задним числом), а также ограничивать доступ заказчика и его представителей к сайту.
Решение: объективировать способ уведомления заказчика наряду с личным кабинетом: сообщение с официального адреса электронной почты уполномоченного представителя подрядчика на адрес электронной почты заказчика (оба адреса должны быть указаны в договоре) и/или смс-уведомление на телефонный номер заказчика с номера подрядчика, указанного в договоре.

 

Условие договора: подрядчик вправе вывезти после выполнения работ с участка заказчика оставшиеся материалы, оборудование и вспомогательные строения, являющиеся собственностью подрядчика.
Риски для заказчика: это может быть реализовано не вполне корректно по отношению к заказчику: с вывозом по ошибке чего-то принадлежащего заказчику, с повреждением его имущества или без обеспечения сохранности имущества заказчика после того, как представители подрядчика покинут земельный участок заказчика (грубо говоря, после отъезда бригады подрядчика ворота и дверь дома могут остаться открытыми).
Риски для подрядчика: присвоение заказчиком собственности подрядчика (впрочем, про остатки материалов – вопрос спорный, учитывая, что технологический запас, например, на бой кирпича, оплачивается заказчиком – поэтому условие договора о вывозе подрядчиком остатков стройматериалов также может быть скорректировано сторонами).
Решение: вывоз материалов, оборудования и иной собственности подрядчика по окончании работ должен происходить в письменно оговоренный сторонами срок в присутствии заказчика или его представителя с составлением акта фиксации состояния земельного участка, содержащего описание состояния участка и объектов заказчика на дату вывоза собственности подрядчика; в случае, если заказчик допускает вывоз имущества подрядчика в свое отсутствие, должны быть определены условия: подрядчик должен обеспечить своевременный возврат ключей заказчику в срок до…, исключить возможность беспрепятственного доступа посторонних на участок заказчика (закрыть помещения, ворота, калитки) до передачи ключей заказчику.

 

Что-то тихо в нашей теме…
Это кризис такой сильный, что никто не планирует строиться с привлечением строительных компаний?
Или заказчики готовы подписывать любые договоры, не вникая в условия?
Или читатели темы не верят, что договоры приличных строительных компаний пестрят условиями, описанными выше?

 

Добрый день! Спасибо за тему, мне актуально!

Сегодня Подрядчик прислал договор, который, на мой взгляд, не вполне адекватный, начиная от схемы оплаты (90% от суммы оплачивается при приезде бригады и комплекта дома на стройплощадку, 10% - по окончании работ) и заканчивая отсутствием ответственности Подрядчика за срыв сроков. Компания (по отзывам) вроде нормальная, но договор меня очень смущает. Прикладываю. Очень хочу разных мнений.