1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 4

Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?

Тема в разделе "Опыт строительства. Отчеты форумчан", создана пользователем Николаевна, 02.03.21.

  1. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?
    В новой теме хотелось бы обсудить договоры со строительными компаниями не столько с юридической стороны, а скорее как один из критериев выбора подрядчика. Поэтому прошу модераторов не переносить тему в правовой раздел.

    Перед тем, как начать строить дом силами компании-подрядчика, будущий клиент, как правило, проходит ряд этапов:
    - поиск, проверка, приобретение земельного участка;
    - поиск строительной компании, проверка ее репутации;
    - прояснение финансовых вопросов (кредит, материнский капитал, налоговый вычет и т. д.);
    - выбор проекта дома, материалов, анализ смет, оценка собственных возможностей.

    Допустим, человек определился: участок есть, строительная компания нравится, с источниками и размерами привлекаемых средств более-менее ясно, планировка и материалы выбраны.
    И тут возникает очередной барьер: договор со строительной компанией.

    Наверное, встречаются люди, которые не хотят вчитываться в «темный лес» непонятных формулировок и, руководствуясь устными пояснениями обаятельного менеджера по продажам, быстро подписывают все бумаги, чтобы не тратить времени на «ненужные формальности» и быстрее «перейти к делу». Возможно, не все из них сталкиваются с проблемами. Однако, некоторым наверняка пришлось услышать впоследствии жесткие фразы: «Вы договор читали? Это ваша подпись?»

    Аргумент менеджера «у нас все клиенты много лет подписывают именно такой договор» вряд ли убедителен, поскольку каждый строительный сезон – это уникальное сочетание экономических, погодных, рыночных, социальных условий, и там, где до этого не было проблем у сотни клиентов, у кого-то они могут возникнуть впервые. Хочется ли быть таким «первопроходцем»?

    Значит, есть и другой подход.
    Выражу в тезисах.
    1. Договор – договоренность двух сторон, а не диктат одной из них. Значит, его условия должны симметрично защищать и подрядчика, и заказчика, если исходить из их равной добропорядочности.

    Бывают исключения: заведомо недобросовестный подрядчик (нужно заранее поискать в интернете, в открытых правовых системах вроде «Консультант Плюс» и «Гарант» сведения о судах с участием подрядчика) или так называемый «потребительский терроризм» со стороны заказчика.

    На стороне подрядчика гипотетически следующие заботы: грамотно загрузить производство, обеспечить логистику, поставки, своевременные выплаты зарплаты и оплаты поставщикам, налоги, распределить бригады между множеством заказчиков, обеспечить бесперебойную работу. На стороне клиента, как пример: проценты по кредитам, стыковка сроков строительства и срока выселения из арендуемого жилья, множество расходов. Риски обеих сторон: инфляция, изменения цен и др.

    В любом случае подход подрядчика «договор составлен юристами и изменению не подлежит» заставляет задуматься, будет ли защищен заказчик.

    Итак, условия договора должны защищать обе стороны, а если это не так, то в норме условия должны обсуждаться и корректироваться сторонами до подписания.

    2. Решайте сами, стоит ли подписывать договор, если какие-то из условий:
    - вам непонятны;
    - не соответствуют тому, что вам рассказывают на словах;
    - для вас невыполнимы;
    - создают для вас значительные риски (вас пугают).
    Стоит привести условия договора в состояние понятных, выполнимых, приемлемых. В договоре должны быть только те условия, о которых стороны реально договорились, а не «три пишем, два в уме».

    3. Применительно к строительству дома договор надо воспринимать как памятку о последовательности всего строительного процесса: «если, то». Это конспект действий сторон договора, а значит, и сценарий всего того, что будет происходить на Вашей строительной площадке.

    4. Обсуждение и корректировка условий договора до его подписания снижают риск взаимных претензий, непонимания и судов впоследствии. В отличие от позиции, когда клиент «подписывает, не глядя» (с закрытыми от страха глазами, головой в песок?).

    Вот с таким «открытым забралом» предлагаю приступить к анализу договоров, предлагаемых строительными компаниями. На деле, как увидим, обещания менеджеров по маркетингу или продажам в проспектах, на сайтах, по телефону и очно разбиваются о крепкую скалу жестких формулировок договора. Для человека, прошедшего все этапы выбора подрядчика и действительно желающего построить дом цивилизованно, без срыва сроков и без проблем с качеством, корректировка типового договора - это единственно возможный путь. Однако, мало (если вообще такие есть) строительных компаний готовы вести с нами, клиентами, такой диалог. Получается, последний барьер – договор – на пути к строительству дома, оказывается почти непреодолимым. Поэтому приглашаем в эту тему действительно ответственные строительные компании, юристов, клиентов для открытого, взвешенного обсуждения обоюдных рисков и возможных решений.

    Для четкости каждое обсуждаемое условие договора предлагается выставлять отдельным постом по следующей ориентировочной схеме:
    Условие договора: описание
    Риски для заказчика: описание
    Риски для подрядчика: описание
    Решение 1:
    Решение 2:

    Не нужно прикладывать целые договоры – будем разбираться по пунктам, по «кирпичикам».
    В соответствии с правилами форума, не создаем рекламы и антирекламы, то есть не указываем названия компаний.
    Тем, кто захочет привести примеры из жизни, на чем «поскользнулись», просьба давать ссылку на пост, в котором описывалось то или иное условие договора.
    Отдельные посты – с четким (по схеме выше) описанием условия договора, проблемы и решения; отдельные посты – с «лирикой» (описанием случаев из жизни и частных мнений).

    Если среди пишущих будут юристы, просьба кратко и честно указывать, с какой Вы стороны (на стороне заказчика или «работаю на стороне подрядчика»).
     
  2. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: стоимость работ и материалов является приблизительной.
    Риски для заказчика: непредсказуемое раздувание сметы.
    Риски для подрядчика: проблемы с закупками материалов, инфляция.
    Решение: стоимость должна быть закреплена с указанием поэтапных сроков строительства.
     
  3. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: подрядчик обязан начать работы после выполнения таких-то условий заказчиком (предоставления земельного участка, внесения аванса и др.).
    Риски для заказчика: «после» - неопределенный срок.
    Риски для подрядчика: уточнение сроков начала работ нежелательно, т. к. труднее будет совмещать графики выполнения обязательств при наличии множества заказов.
    Решение: конкретизировать срок в количестве рабочих дней.
     
  4. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора строительного подряда: подрядчик осуществляет строительство из материалов заказчика.
    Условие договора поставки: заказчик принимает материалы, произведенные другим юрлицом того же подрядчика, на его производственной площадке или на собственном участке.
    Риски для заказчика: невыполнимость условия силами заказчика (принять комплектующие всего дома, например, из клееного бруса – нереально: многие конструкции упакованы, их физически нельзя поднять и осмотреть со всех сторон, их нельзя соотнести с перечнем, если Вы не технолог того же производства), риск некомплектности под ответственность заказчика, возможные дефекты материалов, необходимость доплаты за материалы в случае брака, ответственность за простой бригады.
    Риски для подрядчика: устранение недостатков и брака, возникших по вине подрядчика, за счет подрядчика, а не заказчика.
    Решение: заказчику заключить с подрядчиком договор строительного подряда без договора поставки; в сферу ответственности подрядчика внести обязанность своими силами или с привлечением третьих лиц обеспечить все необходимые материалы и комплектующие, соответствующие проекту (приложение к договору), строительным нормам и снипам (указать конкретно); перечень материалов и поставщиков – отдельное приложение к договору (описать стеновой комплект, окна, двери, кровельные материалы и т. д.).
     
  5. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: не допускается отказ заказчика от приемки работ при наличии недостатков работ, которые не делают результат этих работ непригодным для использования или не влияют на технические характеристики дома.
    Риски для заказчика: обязанность принять дом с эстетическими недостатками, например, с грязным или потрескавшимся брусом.
    Риски для подрядчика: устранение допущенного им брака за его же счет.
    Решение: прописать существенность в том числе эстетических и функциональных параметров дома. Сложность состоит в их конкретизации – нужно их так объективировать, чтобы данное условие было выполнимым для подрядчика и не создавало рисков «потребительского терроризма».
     
  6. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: строительство дома ведется в соответствии с действующими СНиП, ГОСТ, технологией подрядчика.
    Риски для заказчика: не конкретизированы правила, допустимые для работ подрядчика.
    Решение: указать в договоре конкретные действующие СНиП, ГОСТы; в качестве приложений к договору должны быть проектная документация, техзадание, описание технологии подрядчика. Заказчику желательно заранее с ними ознакомиться и задать подрядчику вопросы до подписания договора. Иначе могут быть разногласия на этапе сдачи-приемки работ: например, какого размера трещины допустимы, а какого – нет; какие пятна и сучки на древесине допустимы, а какие – брак.
     
  7. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: заказчик обязуется соблюдать правила эксплуатации дома, размещенные на сайте подрядчика; в противном случае заказчик лишается гарантии на работы.
    Риски для заказчика: правила на сайте могут меняться.
    Решение: правила эксплуатации дома (и любые другие требования, обязательные для выполнения сторонами) должны быть закреплены как приложения к договору на момент его подписания, без права подрядчика в одностороннем порядке менять эти правила без уведомления и согласия заказчика.
     
    Последнее редактирование: 03.03.21
  8. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: построенное строение может значительно отличаться от эскизов на проекте, а также полностью не соответствовать изображению на проекте в зависимости от комплектации дома.
    Риски для заказчика: получить не тот результат, который задуман и оплачен.
    Решение: проект, эскизы, комплектация как приложения к договору должны полностью соответствовать дому, который Вы заказываете и оплачиваете, а не дизайнерской иллюстрации на сайте подрядчика.
     
  9. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: гарантийные обязательства не распространяются на третьих лиц.
    Риски для заказчика: в случае смены собственника (продажа, вступление в наследство, дарение и т. д.) дом лишается гарантии.
    Решение: гарантия должна распространяться на дом, а не на людей; пункт должен быть исключен.
     
  10. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: срок выполнения работ составляет N месяцев c даты начала этого срока.
    Риски для заказчика:
    - отсутствие графика и этапов выполнения работ;
    - размытые обязательства подрядчика по срокам строительства;
    - отсутствие обязательной даты начала работ (вместо нее – «дата начала срока», когда могут, но не обязательно должны быть начаты работы);
    - отсутствие у заказчика рычагов влияния на подрядчика;
    - возможность увеличения стоимости работ и материалов в случае существенного затягивания сроков подрядчиком;
    - возможность переноса работ подрядчиком на осенне-зимний период.
    Обратите внимание на формулировку «с даты начала срока выполнения работ» вместо «с даты начала выполнения работ». «Дата начала срока выполнения работ» - период неопределенной длительности, который начинается в неопределенный срок «после» выполнения заказчиком ряда условий – см. выше.
    Решение: указать последовательность и ориентировочную длительность каждого этапа работ (от Х до N рабочих дней) с даты начала выполнения работ (которая отсчитывается в твердом количестве рабочих дней от даты выполнения такого-то условия заказчиком или с даты подписания договора), но не более N месяцев на все работы по договору в совокупности.
    Дополнительно могут быть оговорены условия о допустимости или недопустимости для заказчика проведения работ в зимнее время, при понижении температуры ниже или выше такого-то значения и т. д.; о действиях подрядчика, обязательных для обеспечения сохранности возводимого дома при наступлении неблагоприятных погодных условий (дождь, град, снег).
     
  11. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: о готовности скрытых работ к приемке подрядчик уведомляет заказчика за 24 часа до их готовности; в случае неявки заказчика на приемку подрядчик вправе составить акт в одностороннем порядке и продолжить работы; после этого вскрытие скрытых работ и повторное их закрытие осуществляется за счет заказчика; приостановка закрытия скрытых работ возможна по требованию заказчика при условии оплаты простоя за счет заказчика.
    Риски для заказчика:
    1) узнав о времени приемки за сутки, заказчик может не успеть на приемку (график работы, обстоятельства, невозможность оперативно привлечь эксперта и т. п.);
    2) не оговорены допустимые диапазоны времени для приемки: светлое время суток (с… по…), будние или рабочие дни;
    3) подрядчиком могут быть спешно закрыты некачественно выполненные работы;
    4) если заказчику потребуется дополнительное время на проверку, экспертизу и приемку, это время оплачивается заказчиком по неизвестному тарифу подрядчика; при этом выявление недостатков работ подрядчика не будет основанием не выставлять заказчику счет за «простой» бригады.
    Риски для подрядчика: переделка некачественно выполненных подрядчиком скрытых работ.
    Задержка сроков выполнения работ в данном случае вряд ли столь опасна для подрядчика, который в договоре предусмотрел неопределенно или определенно долгий срок на выполнение своих обязательств.
    Решение:
    1) увеличить срок, за который подрядчик должен уведомить заказчика о необходимости приемки скрытых работ;
    2) внести в договор условие о диапазоне времени суток (не ранее…, не позже…, в светлое время суток или при естественном освещении), об условиях проведения приемки (как и что может проверить заказчик), о возможном сроке приемки;
    3) исключить пункт о «простое» бригады в период приемки заказчиком скрытых работ; в случае, если заказчику потребуется дополнительное время для экспертизы скрытых работ, превышающее оговоренный допустимый срок приемки скрытых работ, стороны составляют дополнительное соглашение к договору о продлении срока выполнения подрядчиком работ по договору на количество дней, которое потребуется заказчику для экспертизы; указать предельный срок экспертизы.
     
  12. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: подрядчик уведомляет заказчика о ходе выполнения работ по договору и о своих действиях по договору (например, о составлении акта в одностороннем порядке, об одностороннем прекращении обязательств по договору, об увеличении стоимости работ, о продлении сроков работ по договору, о необходимости приемки работ заказчиком и т. д.) через личный кабинет заказчика на сайте подрядчика.
    Риски для заказчика: все доказательства на случай разногласий сторон находятся «в руках» подрядчика, который может корректировать сведения и настройки на своем сайте, включая время размещения уведомлений (в том числе задним числом), а также ограничивать доступ заказчика и его представителей к сайту.
    Решение: объективировать способ уведомления заказчика наряду с личным кабинетом: сообщение с официального адреса электронной почты уполномоченного представителя подрядчика на адрес электронной почты заказчика (оба адреса должны быть указаны в договоре) и/или смс-уведомление на телефонный номер заказчика с номера подрядчика, указанного в договоре.
     
  13. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Условие договора: подрядчик вправе вывезти после выполнения работ с участка заказчика оставшиеся материалы, оборудование и вспомогательные строения, являющиеся собственностью подрядчика.
    Риски для заказчика: это может быть реализовано не вполне корректно по отношению к заказчику: с вывозом по ошибке чего-то принадлежащего заказчику, с повреждением его имущества или без обеспечения сохранности имущества заказчика после того, как представители подрядчика покинут земельный участок заказчика (грубо говоря, после отъезда бригады подрядчика ворота и дверь дома могут остаться открытыми).
    Риски для подрядчика: присвоение заказчиком собственности подрядчика (впрочем, про остатки материалов – вопрос спорный, учитывая, что технологический запас, например, на бой кирпича, оплачивается заказчиком – поэтому условие договора о вывозе подрядчиком остатков стройматериалов также может быть скорректировано сторонами).
    Решение: вывоз материалов, оборудования и иной собственности подрядчика по окончании работ должен происходить в письменно оговоренный сторонами срок в присутствии заказчика или его представителя с составлением акта фиксации состояния земельного участка, содержащего описание состояния участка и объектов заказчика на дату вывоза собственности подрядчика; в случае, если заказчик допускает вывоз имущества подрядчика в свое отсутствие, должны быть определены условия: подрядчик должен обеспечить своевременный возврат ключей заказчику в срок до…, исключить возможность беспрепятственного доступа посторонних на участок заказчика (закрыть помещения, ворота, калитки) до передачи ключей заказчику.
     
  14. Николаевна
    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258

    Николаевна

    Живу здесь

    Николаевна

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.07.08
    Сообщения:
    665
    Благодарности:
    258
    Адрес:
    Москва
    Что-то тихо в нашей теме… :close:
    Это кризис такой сильный, что никто не планирует строиться с привлечением строительных компаний? :ogo:
    Или заказчики готовы подписывать любые договоры, не вникая в условия? :um:
    Или читатели темы не верят, что договоры приличных строительных компаний пестрят условиями, описанными выше? :no:
     
  15. I-pis
    Регистрация:
    21.09.20
    Сообщения:
    1.432
    Благодарности:
    6.667

    I-pis

    Санкт-Петербург

    I-pis

    Санкт-Петербург

    Регистрация:
    21.09.20
    Сообщения:
    1.432
    Благодарности:
    6.667
    Добрый день! Спасибо за тему, мне актуально! :)

    Сегодня Подрядчик прислал договор, который, на мой взгляд, не вполне адекватный, начиная от схемы оплаты (90% от суммы оплачивается при приезде бригады и комплекта дома на стройплощадку, 10% - по окончании работ) и заканчивая отсутствием ответственности Подрядчика за срыв сроков. Компания (по отзывам) вроде нормальная, но договор меня очень смущает. Прикладываю. Очень хочу разных мнений.
     

    Вложения: