Помогите разобраться с организацией Поселка

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день, уважаемые форумчане!

Прочитал довольно много тем на форуме, связанных с коттеджными поселками (СНТ, ДНП и т. д.), но, к сожалению, в голове все еще больше перемешалось.

Вводные данные:
Есть земельный участок, площадью 20 Га (в собственности). После двух лет боданий с бюрократами из администрации поселения, участок включили в границы населенного пункта, зона СХ-2 (была П-2), ВРИ - ведение дачного хозяйства (ИЖС обещают после постройки всех коммуникаций).
По плану, предполагается разделение на 89 участков, строительство внутрепоселкового газопровода (газ проходит "за забором", объемы есть), разводка электричества по столбам (уже есть временная ТП для строительных работ), водоснабжение от центральной скважины, забор по периметру и шлагбаум с охраной на въезде, внутрипоселковые дороги.
Участки будут продаваться без подряда, коммуникации включены в цену.

Есть ряд вопросов:
1. Построили инфраструктуру, за это время прошли первые продажи участков. Что делать с инфраструктурой? Допустим газовые сети можно передать Облгазу, электричество сетевикам, а как быть с дорогами (по сути з/у изначального собственника), скважиной и водопроводом?
2. Какую форму организации выбрать для обслуживания поселка? Самому заниматься этим желания нет, но до достижения определенной критической массы проданных участков необходимо чистить дороги, платить охране и контролировать сети. Какая форма подойдет, чтобы потом "безболезненно" передать бразды правления (вместе с дорогой и инфраструктурой) жителям поселка?
3. Дороги. Есть ли смысл сразу делать "чистовую" дорогу с асфальтом или, на время, пока все строятся, достаточно будет чернового варианта (подушка, отсыпка боем и асфальтовая крошка)? Здесь есть опасение, что "чистовую" дорогу убьют техникой за один сезон.
4. Вода. Поскольку планируется водоснабжение от центральной скважины (ориентировочная глубина 150-200 м.) встает вопрос о лицензировании. Можно ли обойтись без лицензии?

Буду благодарен за любые ответы по теме, или ссылки на разделы форума, где их можно получить!

 

Вы написали, что

В таком случае инфраструктура в долевой у владельцев участков. Не проданные доли ИОП и ЗОП вместе с не проданными участками в собственности застройщика и застройщик несет бремя их содержания, по мере продажи участков и доля в собственности на ЗОП и ИОП будет сокращаться.
Как только большинство участков будет продано - можно выбирать форму управления. Можно стороннюю УК нанять, можно свою создать, можно создать ТСН. Это если планируется содержать всю территорию за свой счет, а имущественные налоги платить просто так, ни за что.
Второй вариант - продавать только участки, а от собственности на ЗОП и ИОП отказаться.
Тут нужно разбираться, как это сделать.
Очевидно, что в первом случае все содержание ляжет на кошельки собственников участков. В плюсе то, что собственники будут решать как и на какую сумму содержать.
Так же очевидно, что во втором случае на содержание тратиться не придется, но содержать муниципалы будут... Как смогут и захотят, так и будут.

PS Мысли вслух.
Я хоть и считаюсь ярым противником коллективизма - не против первого варианта. Только договариваться нужно "на берегу". Не в муках на ОС, а Вы, как застройщик решите, какая будет инфраструктура изначально и все это внесете в план. Вообще все - коммунальные сети, парковки, детские площадки, бильярдные, бассейны и что там еще планируется и продавать будете не скрывая фактов, т. е. покупатель сразу будет знать состав ИОП, которое ему будет доступно и которое он обязан будет содержать. Купят те, кому нужно. Это на мой скромный взгляд - путь к согласию и к высокому качеству жизни.

 

У нас договорились. Точно такое устройство как у ТС, только участков 200, хотя реальных пользователей человек семьдясят.

У нас именно так, каждый участок подключается (лись) напрямую от Облгаза, с ними договор и платим на их счет. Только когда общую сеть прокладывать будут обязательно контролируйте расстояния, у нас пробои случались, при установке заборов. У газовиков руки из одного места, клали основные трассы иногда "на глазок", у кого-то точно по меже пришлось. У меня в начале участка от межи метр с небольшим, а в конце сантиметров двадцать и дальше думаю на соседский участок залезет (там пока никого), и так у многих на улицах.

Не хотят брать сетевики всю эту тряхомудию на баланс. Так у них вы один абонент и если что отключать весь поселок, а так персонально с каждым неплательщиком решать и все это обслуживать. Короче, висит уж лет десять все это на учредителях.

Вот у них тоже похоже нет но, приходится потому как много участков не продано и нет этой критической массы.

Нет, однозначно. Именно, все разобьют и перероют... вода, газ, у нас еще электросеть подземная, а некоторые еще и забудут закопать траншеи или так халтурно сделают, что провалятся со временем. Сейчас более менее устоялось покрываем дороги крошкой тройку лет.

У нас ВЗУ круглогодичная и две скважины 98 и 100 метров, на известняке. Скважина одна зарегистрирована, вторая как бы резервная но, как бы законсервированные на сегодня. Все естественно висит на учредителях.
Глубина..., это как получится, может и раньше линза хорошая встретится, можно и глубже уйти и ничего не найти, как у одного нашего жителя.
При обустройстве водопровода и ВЗУ очень серьезно отнеситесь к выбору подрядчика и техники для обустройства которую он предлагает, не ведитесь на дешевку чтобы не знать мытарства потом. Конечно 85 участков продать это не 200 но, все равно может занять энное количество лет.
Могу сказать, что нашим учредителям центральный водопровод принес много хлопот, они говорят, что это первый и последний раз когда они связываются с подобным экспериментом. Из четырех поселков у нас у одних есть централизованная ВЗУ.

 

Спасибо всем за комментарии!

Т. е. при продаже участка, я одновременно продаю долю ЗОП и ИОП, еще одним договором?

Мне больше по душе когда, жители сами управляют общим имуществом, так есть хоть какая-то возможность порядка. Поселение ИЖС отказалось давать только ссылаясь на свою бедность и боязнь того, что инфраструктуры будут требовать у них.
Я сам живу в маленьком поселке, где жильцы сами платят за содержание территории. Да, иногда управленцы косячат, бывший председатель воровал, но тем не менее, если сравнивать с окрестностями - небо и земля.

С водой, к сожалению, швах. Глубже 150 метров бурить это точно, т. к. участок на возвышенности. Поэтому общая скважина предпочтительнее и дешевле для всех.

 

Сколько лет существует сообщество? Я по практике скажу, что обычно всё начинается после 5-7 лет.

 

Для того чтобы что то продать нужно это оформить. Тем более касается недвижимости. Для продажи доли нужно её как то определить. Сколько будет договоров не имеет значение. Хотя при перепродаже ваших участков могут возникнуть варианты, когда продав землю за 3 р потом будут просить 300 за долю в имуществе или дивиденды.

 

Как конкретно это оформить, лучше поговорить с грамотным юристом.

Тогда у вас один путь - создавать то самое СНТ. Читайте внимательно 217-ФЗ, смотрите, как его применить. Кстати, по тому же 217му есть право создать ТСЖ.

Сколько людей, столько и мнений. Иметь мнение каждый вправе, свободно высказывать тоже.
На мой взгляд самый бесконфликтный вариант, когда в обязаловку входит необходимый минимум, остальное в чьей-то конкретной собственности с оплатой по факту пользования.
Сейчас полно таких примеров - бывшие заводские базы отдыха, пруды и прочие рекреационные объекты.

 

В этом году уже одиннадцать, но собрания собственников уже 9 лет собираем. У нас нет никаких "членов" и "председателей", есть собственники участков и учредители из трех человек которые и выполняют роль УК (имущество на них, кроме газа)..., все.

Конечно есть проблемы с отдельными личностями, причем проблем с оплатой взносов, насколько мне известно нет, а вот за электричество некоторые пытаются не платить.

Это только само бурение покажет насколько... Мы тоже хотели второй скважиной уйти на 160 метров и глубже но, во первый это деньги и тоже есть риск промахнуться и на практике остановились на 100-та, в той же линзе. У нас один пробурил резервную скважину на 160 метров и дебет оказался никакой. В соседнем поселке нашего объединения на 160 вообще ничего не нашли (там у всех свои скважины, как и в двух других).

Для нас как потребителей конечно да, для Вас как устроителя и ответственного это будет зона повышенного внимания и не исключено решения экстренных ситуаций. У нас их было немало. Последнее ЧП было в конце ноября, лопнула крестовина с задвижками на одном из перекрестков (прогнила), причем не первый раз, спасибо проектировщикам. Пришлось подкапывать, выдергивать кольца колодца, вырезать ее и впаивать ПНД 110-тую и это в течении дня все найти и организовать.

 

Я считаю, что такой вариант лучше, чем имущество СНТ, но хуже, чем имущество спец. организаций.

 

Есть ещё нюансы в части свободы договора и при реализации основного объекта.
И мы снова как маятник от решений ОС, до создания ЕНК.

 

Еще раз, здравствуйте!

Хотел бы узнать мнение (выслушать конструктивную критику) о генплане будущего поселка.

Возле основного въезда (вверху) планируется будка охраны, за ней электро подстанция, скважина и газ. Через дорогу, на въезде, контейнерная площадка для ТБО.

Участки 1-4 хочу сделать общественной зоной. На первом искусственный водоем (он же пожарный), второй и третий - детская площадка, четвертый - просто оставить зону отдыха с деревьями.

Внизу, слева от участка №72, зону отдыха с беседкой и барбекю (там обрыв с панорамным видом на деревню и реку).

Всем спасибо!

 

Вроде, неплохо. Масштаб мелковат - легенду не прочесть.

 

Там ничего особенного.
Типичная площадь участка - 14 соток (35х40м);
Ширина дорог - 6м;
Ширина отводов под дороги - 16 метров;

Вопрос возник из-за того, что на нашем местном форуме по малоэтажке меня забросали помидорами и сказали, что прямые дороги это зло и необходимо делать множество тупиковых ответвлений.