Как выглядит схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)? - 2

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Не совсем понял. Надо эту площадь включать в общую, или ограничиться площадью "по полу" первого этажа? Разница в 10 кв. м. "По полу" первого этажа - 33 кв. м., а с "полатями" - примерно 43 кв. м.

 

Доброго дня! Подскажите, на госуслугах заполняю заявление на "Уведомление о строительстве объекта ИЖС". Один из пунктов составить: "Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке". Есть предварительное понимание того, какой будет дом, но точного проекта еще нет. Если я составлю схему сейчас, а потом в проект дома что-то измениться, это критично? Либо нужно сделать проект, посадить дом на участке, и составлять схему?

 

И не надо. Схема, как мне видится, нужна для того, чтобы в администрации понимали соответствует ли Ваш дом местным правилам землепользования и застройки, не нарушает ли красных линий. А сколько комнат будет в доме и в каком углу, простите, туалет, это вообще неважно в данный момент.

Вот, на мой взгляд, хороший пример СПОЗУ https://www.forumhouse.ru/posts/21418191/

 

Да, самое главное это расстояние от каждой границы дома до каждой границы участка (4 размера). Хотя и это не критично, потом можно уточнить. Главное, чтобы на этой первичной схеме положение дома на участке было в разрешенной зоне (заштрихованной зоне, обозначенной в ГПЗУ). Это нужно чтобы выдали разрешение на строительство. Чтобы было видно, что никакие "красные линии" не нарушены.
Я тоже подавал запрос на разрешение на строительство когда еще чистое поле было. Нарисовал отступы дома от границ участка примерно. Получил уведомление что можно строить. Построил. Пригласил кадастровиков, они сделали план. Там были размеры отступов, они немного не совпадали с первоначальными. Подал уведомление об окончании строительства, не приняли, сказали надо уточнить отступы. Подал на уточнение. Это все в электронном виде через РПГУ МО, никуда ездить не надо. Одобрили уточнение отступов, посмотрели, что они красные линии не нарушают. Потом снова подал на уведомление об окончании строительства, все одобрили, присвоили адрес.

 

Большое Спасибо, заказа ГПЗУ, ждем и делаем схему

 

Потому надо пятно застройки рисовать максимально большим (максимально приблизив к границам участка). Например, если дом планируется в 100м2, то пятно нарисовать в 200м2

тогда если вдруг выяснится, что из-за особенностей в земле дом надо подвинуть на 2-3-5 метров - он по-прежнему впишется в заявленное пятно.
а после стройки, уже по факту, кад. инженер обмеряет всё и подаётся об окончании.
А т. к. выхода за пределы заявленного пятна нет - то и регистрируют всё без проблем.

 

Сейчас росреестр не проверяет отступы.

 

так и без уведомлений уже давно регистрируют без проблем

 

Зарегистрировать давно не проблема. По амнистии вообще никто ничего проверять не будет. Проблема гарантировать, чтобы потом не вылезли обстоятельства, по которым вашу зарегистрированную недвижимость снесут экскаватором.

 

Всем привет! Почитал тему насчет подачи "уведомление о начале строительства" в Новой Москве на которое приходит положительное решение - "уведомление о соответствии", при не соблюдении отступов.
Тема была от 2019 года. как сейчас обстоят дела с этим? есть у кого положительная практика?

 

А при чем тут тема про СПОЗУ?

 

Комрады, доброго дня.

Подскажите, кто в курсе, что значит формулировка Общая площадь в габаритах наружных стен (СПП в ГНС)?
В частности интересует, как должна считаться площадь второго света? И лестница? Как площадь второго этажа или не считаться? У меня 132м2 по первому этажу, из них гостиная 40м2, где 25м приходится на лестницу и второй свет, так что площадь второго этажа 107м2 и вроде общая выходит 239м2 и укладывается в норму 40% от 600м2, а вот если при выдаче просто берут стены и умножаю на количество этажей, то уже выйдет 264м2 и это больше нормы...

А процент плотности застройки как считать? Чисто площадь участка на площадь фундамента? Или что-то посложнее и надо найти все участки на гектаре?

Еще вопрос такой, что может кто сталкивался, у нескольких соседних участков в 2024 году был выдан гпзу, где было указано про размещение полгостью в защитной прибрежной полосе, водоохранной зоне, зоне подтопления, плюс про нахождение во 2 поясе санитарной зоны охраны, но при этом на одном участке были начерчены границы пятна застройки по всему участку, минус три метра, а по другому - тоже нарисованы, но ещё с обходом береговой полосы.
Мой участок - третий от русла ручья, у меня указано, что участок частично находится в прибрежной защитной полосе, водоохранной зоне, зоне подтопления и, также как у соседей, указано, что участок находится во 2 поясе СЗО. Но мне ГПЗУ выдали в таком виде, что в графической части показаны границы зон подтопления, зпп, воз, но не показано пятно застройки, под сземой написано, что границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, отображаются в режимной части гпзу. (4).
Примечание 4 нашёл, это некое распоряжение Министерства экологии и природопользования, но оно секретное и я его посмотреть не могу.
Я так понимаю - засекретили границы поясов и зон СЗО. Но вот интересно, дадут ли построиться, когда покупал участок в расширенной справке не было ни слова про пояся СЗО, у соседей посмотрел гпзу, посчитал, что раз их участки полностью в зпп и водоохранной зоне и зоне подтопления (все это на самом деле на бумаге, по факту ни подтопления, ни даже ручья, весной небольшой ручей все же есть, остальное время сухое русло, но понятно, что разрешение будут давать по бумаге, а не по тому, что с ручьем), а мой частично, то и у меня уж точно нормально будет, причём продавец ещё показал гпзу всего поля (там был один большой участок, его нарезали по 6 соток и продают), мой участок на нем полностью в зоне застройки.
Спросил у работника отдела землепользования в местной админке (в том числе их соседний отдел - как раз выдают разрешения на строительство в ответ на уведомления), они сказали, что раз на картинке пятно застройки не обозначено, значит его нет, так что откажут (а как тогда быть, что участок предназначен для постройки одного жилого дома и как его использовать в соответствии с его назначением - ИЖС, не говорят, конечно). Знаю в Мск выдают без пятна на картинке, но там так везде, а у меня в МО так у одного.

 

Я думаю, что Вам откажут, если даже будет обозначено пятно застройки. Чтобы не отказали, надо при подаче уведомления указывать, какие защитные мероприятия будут проведены при строительстве (при зоне подтопления). Поскольку такие мероприятия не могут быть проведены исключительно вами, но только совместно с администрацией муниципального образования, где находится ваш участок, то это замкнутый круг. Вы их (мероприятия) не сможете провести по той простой причине, что вам, как физ. лицу, никто не даст легитимного документа, который будет подтверждать достаточность тех или иных мероприятий (обваловка, канавы, дренажи и пр.).
Получится ли у вас зарегистрировать самострой по амнистии - спрашивайте у КИ.

 

Ну, что касается прибрежной зоны, водоохранной и подтопления, то это инженеров отдела градостроительной архитектуры не смущает и, с их слов, они такие разрешения выдают. Однако, в моем случае внезапно все портит санитарная зона водоснабжения Москвы. Причём они это "максимально уточнили" в декабре 2024 секретным распоряжением Минприроды. Поэтому, в ГПЗУ на большой участок, который показывал продавец, нет сведений о санитарной зоне и связанных с ней ограничений, в ГПЗУ соседей, полученном в ноябре 2024 года, есть упоминание о санитарной зоне, но при этом у них показано пятно застройки, которое отступает три метра от всех границ, включая русло ручья. На запрошенной расширенной справке от Росреестра, которую я заказывал в 2025 году перед покупкой, ничего про сантираную зону не написано, вероятно, исходя из того, что вхождение участка в санитарную зону - секрет, но я это расценил так, что у этих соседей, которые на два участка ближе к ручью, санитарная зона есть, а на моем, наверное, уже нет, как я должен был знать? А в декабре 2024 эти уточнители собрались и решили отнести этот наш ручей к притокам первого порядка чего-то там, откуда в Москве воду берут, а значит, решили они, запрещено строить уже в границах 100 метровой зоны от уреза воды и сразу около 10 участков с назначением ИЖС оказались в зоне, где нельзя ничего строить для ИЖС. Вот такая печаль. И это офигеть как неожиданно, потому что то, что наше государство может в процессе владения участком что-то напридумывать и повесить ограничения, это понятно, но вот чтобы покупателю не сообщать о существующих в настоящий момент ограничениях, которые на 100% не дают использовать участок по его назначению (если на всем участке нельзя строить, почему он "ИЖС"-то? Что нельзя строить - это "уточнить" не забыли, а что его уже нельзя использовать как ИЖС - как будто "забыли уточнить") и сообщить об этом после покупки, такое не мог себе вообразить.

И чтобы два раза не вставать, по другим моим вопросам про площадь, второй свет, лестничные пролёт и лифтовые шахты учитываются только как площадь первого этажа. То есть, например, дом может быть пятном застройки 10х15 (по внутренним габаритам стен), двух этажный, а общая площадь при этом будет не 300м2, а 240м2, если 60м2 гостиной будут со вторым светом, без помещений второго этажа над ней.
С процентом плотности застройки пока не разобрался, но и непонятно, надо ли, по всему - участок надо продавцу возвращать.

 

Ещё момент, который выяснил, что если даже я построюсь и мне дом зарегистрируют в установленном порядке, то это, оказывается, вообще ничего не значит, даже не будет работать правило, чтобы несоответствующие ИЖС сносить только в самом крайнем случае, когда представляют действительную и реальную опасность. Потому что, если я послал уведомление с спзу, получил разрешение, построился, зарегистрировал, а потом оказалось, что дом там чему-то не соответствует, то это все же законный дом.
А если я уведомление не слал и разрешения не получал, то это самострой и даже если мне его регистрируют по амнистии, это будет не законный дом, а зарегистрированный самострой за который государство просто согласилось налоги брать.