1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 20

Реконструкция дома 1966 года, МО

Тема в разделе "Реконструкция и ремонт домов", создана пользователем ZehrGut, 12.07.17.

  1. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Реконструкция дома 1966 года, МО
    Уважаемые форумчане :hello:!

    Следуя примеру многих читателей и писателей этого форума, ищущих мудрость и ее дарующих, я также решил поделиться с Вами своей небольшой мечтой и маленькой радостью, а также большой головной болью, нерешительностью, неуверенностью, постоянными сомнениями и страхом, что что-то делаешь не так, не вовремя или не учел, не успел, перебдел или недобдел, в общем всем тем, что так или иначе сопровождает строительство дома, в котором планируешь жить сам, растить детей и воспитывать жену, или наоборот.

    В общем этой зимой был приобретен участок в МО, Истринский район, 8 соток, с имеющимся на нем домом 1966 года постройки и рядом пристроек более позднего периода. Выглядел домик в принципе неплохо, явных следов разрушения не было.

    Во он такой
    IMG_6663.JPG IMG_6673.JPG

    Размеры 10,4 на 10,8 м, стены 1-го этажа в 2 кирпича, т. е. от 57 до 61 см толщиной, мансардный второй этаж по известной всем технологии "рашен страшен каркашен с двускатной крышей".
    В дом проведен газ, магистральное водоснобжение, электричество, правда только 4кв, даже телефон и интернет.
    В доме до последнего дня жили люди, это было их ПМЖ. Ремонт последний был, как виделось, лет эдак 30 назад, но в целом строение оставляло приятные впечатления обитаемого и уютного дома.

    Но, чтобы быть честным с собой и вами, скажу, что все же приобретался скорее сам участок, т. к. он находился в нужном нам районе МО, недалеко от дачи родителей, относительно далеко и не очень от МСК, со станцией ж/д в пешей доступности, с подведенными коммуникациями. В общем был набор требований, которому участок полностью соответствовал, а дом был к нему приятным дополнением. К сожалению, пустых участков, без домов и соответствующих финансовых обременений найти практически невозможно.

    Еще при выборе участка больших надежд на дом мы не возлагали и с самого начала очень подробно рассматривали 2 варианта развития событий - делать полный капитальный ремонт или сносить и строить на участке что-то новое.

    В связи с этим обязательным для меня делом было:
    - проведение строительной экспертизы строения, ну или как минимум фундамента
    - исследование геологии участка, чтобы понять, что на нем можно строить и с какими рисками и мерами защиты

    Поэтому первую свою тему по домику я открыл в разделе "Ремонт и реконструкция фундаментов" - и все перипетии начала работ можно увидеть вот тут - Ломать нельзя помиловать. Кирпичный дом 1960-х годов. МО.
     
    Последнее редактирование: 12.07.17
  2. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Так как покупался участок при полном незнании элементарных вещей, которые надо проверять при покупке дома, а также (здесь я себя немного оправдываю) как я сказал без особых надежд на сохранение дома, и доскональных предпродажных исследований мы не проводили, то после покупки, я практически не понимал, что же за строение получил, каков его износ, какой фундамент, какие стены, из чего, и какой объем ремонта всему этому хозяйству требуется.

    Поэтому план действий был первоначально такой:
    (1) Провести визуальный осмотр строения конструктором или опытным строителем
    DSC_1193.JPG Сделано!

    (2) делать полную экспертизу дома с фундаментом, стенами, узлами и пр. оказалось довольно затратно (более 150 т. р.) ,то решено было ограничиться экспертизой фундамента, т. к. стены в общем выглядели довольно неплохо, без явных следов разрушений (только лишь щели в местах сопряжений с пристройками)
    Сделано! - Зашурфились в 2-х местах см. #105
    111.thumb.jpg upload_2017-7-13_0-16-54.png

    (3) Делать ИГИ
    DSC01585.JPG DSC_1058.JPG Сделано! См. результаты в #61

    (4) По результатам оценки фундамента и осмотра конструктора составить план фундаментов и дома, и решать, стоит ли восстанавливать строение или сносить и начинать новое строительство
    Сделано! См. результаты в #63, #64, #106, #107, #108
    Решено - оставить и реконструировать!
    План дома
    План дома.jpg


    (5) Параллельно провести осмотр участка инженером гидротехником, в связи с тем что был выявлен высокий уровень УГВ (-0,5) и на предмет необходимости и возможности устройства дренажа.
    С водой и УГВ к сожалению оказалось все довольно худо, участок в низине (хоть и не последний, но все же), УГВ в пиковые сезоны крайне высокий (-0,5), грунт - суглинки, так что даешь верховодку, ну и постоянные подсыпки участка предыдущими хозяевами привели к тому, что дом фактически оказался ниже всего участка, как бы в яме и вот что мы имеем:
    DSC_1038.JPG DSC01583.JPG
    Воды под домом "по колено", разбитая отмостка, ливневка поломанная либо льет прямо под дом. Фундамент помещения № 5 с южной стороны, явно просел и стоит по щиколотку в луже при таянье снега или дождях.
     
    Последнее редактирование: 12.07.17
  3. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Ну и что же показали нам результаты расследования, на которые было потрачено 68 тысяч рублей - см #92

    См. еще раз план
    План дома.jpg
    Фундамент
    Под помещениями № 1 и № 2 - фундамент заклублен на 110 см., из них 88 см. бетонная лента 45-48 см. толщиной, армирование не известно, марка прочности бетона М350, как показало исследование, далее 25 см. кирпичная фундаментная лента толщиной в 50-55 см до "0" отметки (т.е. уровня отмостки).
    Далее после "0" идет также кирпичный цоколь высотой 25 см и толщиной тоже 50-55 см., на уровне 25 см. от земли идет горизонтальная отсечная ГИ
    Разрез фундамента.jpg
    Под помещениями № 3, № 4, № 5 - там все хуже. Шурфились только под помещение № 3, т. к. в планах было его оставить, № 4 и №5 планировали в любом случае сносить, но об этом позже.
    Итак, подкопавшись под кирпичную цокольную и фундаментную ленту, обнаружили, что фундамента там никакого нет вообще, т. е. 25см. кирпичная фунаментная лента под землей лежащая на грунте - ВСЕ!
    Эксперт давал рекомендации заводить под него бетонные быки, чтобы подпереть стены и не допустить дальнейшего разрушения, но внутри этого помещения были видны явные следы отсыревания стен, оборванные обои, грибок и плесень в углу
    DSC_1189.JPG
    Поразмыслив и прикинув стоимость работ по усилению фундамента в этом месте, всякие быки и подливки, было решено снести эту пристройку и возвести на ее месте аналогичную но на новом полноценном фундаменте, аналогичном фундаменту основного строения, т. е. ж/б ленту, заглубленную под землю на 110 см.

    Стены
    Стены помещений № 1 и № 2, как я уже описал кирпичные, толщиной в 2 кирпича, от 55 до 61 см. Есть несколько волосяных трещин, но по словам экспертов, конструктора и строителей они не страшные и возникли еще, вероятно, при строительстве дома при первичных усадках, ну а потом просто замазывались по необходимости. Такого характера
    [​IMG]

    Стены помещений № 3, № 4 и № 5, тоже сделаны из кирпича, но тоньше от 38 до 50 см толщиной, красный полнотелый вперемешку с силикатным. Возводились подзнее в 1970-х и 1990-х годах, видимо из того, что было.
    Сами стены ничего, но в связи с отсутствием нормального фундамента они естественно дали трещины в стыках друг с другом и с основным строением и начали распускаться как тюльпан. Там трещины реально были от 0,5 до 2-х см толщиной. Фото ниже
    IMG_6674.JPG IMG_8053.JPG DSC01581.JPG DSC_1012.JPG Также См детали в #3

    2-й этаж
    Каркасный, кровля ломаная, пристроено-надстроенная. Все видно по фото
    К нему у нас никакого пиетета изначально не было и планировалось с самого начало его полностью демонтировать
     
    Последнее редактирование: 13.07.17
  4. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Что хотелось бы иметь
    Рассматривались два варианта развития событий, которые, естественно зависели бы от жизнеспособности стен и фундамента:
    1 вариант - основной
    Ремонт имеющегося строения с имеющейся планировкой + добавление полноценного второго этажа с каркасными стенами и бетонными межэтажными перекрытиями. Форма крыши - вальмовая.

    2 вариант - отходной:(
    Снос имеющегося строения и фундамента и новое строительство, но в этом случае это была бы уже тема какой-нибудь другой ветки форума)

    Назначение - пока как постоянно отапливаемая дача с проживанием летом и наездами зимой. ПМЖ пока не планируется, но хотелось бы получить на выходе дом, во всех смыслах пригодный под ПМЖ.

    Как можно было увидеть выше, 1 вариант - действительно стал основным и от полного сноса строения решили отказаться.
    Фундамент под основными помещениями № 1 и № 2 хоть и не отвечает в полной мере нормативам по глубине заложению и промерзанию, но за 50 лет так и не дал дому существенно разрушиться, соответственно предположили, что он свою задачу выполняет.
    Воду из под дома отведем известными мерами: дренажем, планировкой участка, разуклонкой, ливневой канализацией.
    Поэтому теперь со всей силой духа решили всей семьей браться за реконструкцию!
     
    Последнее редактирование: 13.07.17
  5. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Первое, что для меня было обязательным пунктом, учитывая уже достаточно долгую историю дома, сложные гидрологические условия и неоднозначные характеристики фундамента, это работу вести ТОЛЬКО ПО АРХИТЕКТУРНОМУ ПРОЕКТУ, С ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ПРИВЛЕЧЕНИЕ КОНСТРУКТОРА-ПРОЕКТИРОВЩИКА.
    Я исходил из принципа, что цена проекта, хоть и достаточно велика, но в общей цене стройки, она составляет 5-7% (об этом уже много писалось в соответствующих разделах форума) и я посчитал, что лучше заплатить профессионалам за работу, по договору, с четкими сроками и ответственностью по законодательству за результаты работ, чем самому ломать голову или полагаться на строителей и прорабов, 90% из которых строят не как надо, а как умеют.

    Кроме этого в основе решения работать по проекту были следующие обстоятельства:

    - в строительстве и проектировании опыта ни у меня, ни у супруги, ни у моих детей 2-х и 6-ти лет отроду опыта нет, это будет наш 1-й опыт строительства своего дачного дома

    - времени и, наверно, сильно большого желания на освоение всего архитектурно-конструкторско-строительного хозяйства у меня нет, работа занимает много-много времени, а между штудированием месяцами форумов СНиПов и пособий, я для себя решил, что лучше это время потрачу на семью

    - определенно сформировавшееся у меня мнение, что каждый должен заниматься своим делом, и хоть я и сам в принципе могу намешать бетона или набить гвоздей, положить плитку или устроить полы по грунту, но я буду это делать в 10 раз дольше и не факт, что качественнее и без ошибок, за которые сам же потом будут расплачиваться. Мастер сделает эту же работу быстрее и лучше, но тут конечно важно найти хорошего мастера и организовать правильный контроль и надзор - но об этом позднее. Я изначально понял, что стройку в 1 каску или при имении меня в моем лице в качестве прораба, я не осилю из за отсутствия опыта, времени, да и из-за определенного нежелания это делать по причине, описанной выше

    - сроки - так или иначе стройка создает много нервотрепки, бессонных ночей, головной боли, неуверенности и стресса, что мол что-то можно сделать не так, плохо, потом переделывать или всю жизнь терпеть и пр., и поэтому хотелось бы стройку начать и закончить в максимально возможный короткий срок, в моем случае я очень надеялся и надеюсь это сделать за этот 2017-й строительный сезон (полностью коробка с закрытым тепловым контуром) и следующий (внутренняя отделка), поэтому Архитектурный проект помог бы максимально ускорить подготовку к реконструкции, учтя опять же по максимуму все тонкости и важные аспекты, про которые в суматохе можно забыть, или убрать ошибки, которые не увидеть зашоренным взглядом

    - желание избежать, как уже сказал, ошибок при проектировании и строительстве и построить дом, максимально отвечающий нашим представлениям о нормальном доме с 1-го раза, без последующих достроек, пристроек, застеклений веранд, надстроек новых этажей и пр. Жутко не люблю кайф вечных недоделок и переделок

    - деньги - ну здесь честно признаться я готов был выделить Н-ную сумму на проект, чтобы избавить себя от всех вышеназванных рисков и долгой подготовки и долгого долгостроя, это мое личное ИМХО и мой подход, естественно ни кому его не навязываю и понимаю, что обстоятельства и настрой у людей могут быть разными.

    Поэтому как резюме могу сказать, что данная тема, вероятно, не будет сильно пестрить глубокими деталями строительства - как-то узлами вязки арматуры, толщиной и шагом оной, количеством раствора или песка в бетоне, или технологиями устройства каркасных стен и кровли - все это в изобилии есть на форуме, а здесь скорее вы найдете информацию о реконструкции дома силами привлеченных специалистов, по проекту привлеченных специалистов и под надзором привлеченных специалистов под моим постоянным и назойливым контролем.
    Со своей стороны обещаю максимально подробно описывать перипетии подготовительных, проектных и строительных работ, но могу пропадать на неделю другую, т. к. как говорил дефицит времени, семья, работа и прочие вещи не всегда будут позволять оперативно обновлять тему.

    Спасибо, кто дочитал, как-то не получается кратко писать. Извините :flag::faq::hello:
     
    Последнее редактирование: 13.07.17
  6. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Прежде чем начать описание процессов проектирования и связанные с этим мозговые страдания, хотелось бы описать те принципы и задачи и предпочтения, которые мы хотели видеть в конечном результате, т. е. построенном доме:

    1. Площадь не более 130-150 квадратных метров, где должны комфортно разместиться 3 спальни (2 детских, одна хозяйская), гостинная, столовая зона с кухней, прихожая, бойлерная, по возможности постирочная с местом для гладильной доски, санузел на каждом этаже, один из них с ванной, достаточно мест хранения, либо в шкафах, либо в гардеробных, терраса для летних посиделок. Исходя из такого перечня хотелок, мы понимали, что в меньшую площадь нам не уложиться, а большая нам не нужна. На форуме есть ссылки на исследования, где пишут, что 130-150 кв. метров площади дом наиболее оптимальный для семьи из 4х человек. Мы для себя решили, что нам это подходит. Сауну, бильярд, лоджии и балконы нам не нужны, и исходили мы из тех же принципов рационального планирования, которые многократно повторялись на соответствующих ветках форума, в том числе уважаемыми Wall-e, spacewalker, АрхитекторПКВ, sepavi и пр. гуру сего форума.
    Большую площадь не хотели, т. к. не видели в ней особого смысла, + это существенное удорожание строительства, головная боль с дизайном и отделкой, + это больше геморроя с уборкой, обслуживанием и пр. Так что было принято решение выходить при проектировании на эту площадь.

    2. Этажи - так как дом располагается в наиболее оптимальном месте участка исходя
    - из солнечного света, сад на южной стороне почти весь день под солнечным лучами,
    - из отношения к дороге и соседям, дом отгораживает сад от дороги
    - из отношения к соседям (т.к. строился по старым советским нормативам, то от забора соседа слева 1.5 метра), что в общем-то экономит полезную площадь участка
    - из не такой уж и большой площади участка в 8 соток и желании иметь достаточно места для газонов, где бы дети могли бегать, прыгать, играть в тарелку или бадминтон, а не тискаться между строениями, стенами, заборам, деревьями и сараями
    ...нам не хотелось что-то пристраивать по бокам, хотя соблазн был, т. к. боялись навредить или подвергать дополнительному риску имеющееся строение
    СМ. ПЛАН УЧАСТКА
    Схема участка.jpg
    Поэтому решено не расширятся, а достраивать 2-й этаж сверху, стены в 60 см. толщиной и какой-никакой фундамент давали надежду, что строение это выдержит. Но так как нагрузку по рекомендации конструктора надо давать минимальную, чтобы не ухудшить ситуацию, то решено что 2-й этаж будет легким - КАРКАСНЫМ.

    3. Архитектурная концепция
    Здесь мы старались исходить из наиболее простых принципов и максимально избежать всяких архитектурных излишеств, т. е.
    - не пристраивать ничего лишнего по бокам (т.к. площади стен 1-го этажа 10Х10 вполне хватало бы при надстравивании второго полностью удовлетворить наши пожелания по эффективной площади дома)
    - дом либо правильный квадрат или прямоугольник
    - дом не должен смотреться громоздко, крыша максимально возможно пологая (с учетом, естественно, конструкторских расчетом и рекомендаций, снеговой нагрузки и пр.), нравятся длинные свесы кровли
    - простая форма кровли, исходя из форм дома, либо вальмовая, конусообразная, либо вальмовая слегка вытянутая
    Как-то так
    rosbrus-kb-180-01.jpg
    Или так
    i (1).jpg
    - кровля без кукушек, без ендовых, без слуховых окон, без мансардных окон, неэксплуатируемый холодный чердак и много-много утеплителя на перегородку 2-го этажа
    - никаких эркеров, балконов, лоджий, т. к. этим мало кто пользуется, а мы точно не будем
    - простые и правильные формы дома и фасадной отделки, никакой лепнины, мрамора, гранита, писающих мальчиков, уточек и подобных прелестей
    - качественные но доступные материалы внутренней отделки помещений и внешней отделки фасада
    - решения по отделке фасада и внутренней отдела принимать из принципа максимальной долговечности и минимальной трудоемкости последующего обслуживания или ремонтов
    - такой в общем концепт уютного загородного дома с желанием минимально в будущем вкладываться в его ремонты, доделки, и обслуживание
    - что очень нам хотелось это заиметь хорошую большую террасу, и она как раз просилась на южной стороне дома с видом и выходом на сад
    - единственное до чего не хотелось все же экономить, это до пластикового сайдинга, поэтому:
    - фасадная отделка первого этажа - либо клинкер, либо термопанели, либо фиброцементный сайдинг, либо какие-нибудь другие технологии вентилируемых фасадов. Облицовочный кирпич отпадает по причине большого дополнительного веса и необходимости избежать лишних просадок дома или дорогостоящих усилений фундамента. Хотя кирпич больше всего нравится. К мокрому фасаду со штукатуркой как-то скептически отношусь, принимая во внимание имеющиеся трещины по стенам, сложные геологические условия, и поэтому боюсь, что это будет не долговечно.
    - фасадная отделка второго этажа - т. к. это каркас, то либо блокхауз, либо имитация бруса, ну или опять же какой-нибудь из вариантов вентфасада (тот же фиброцементный сайдинг или металический сайдинг).
    Как-то так, принцип такой
    87.jpg
    Здесь хочу отметить, что это были наши заходные мысли и окончательного решения пока по фасадам мы не приняли!

    4. Планировочные решения
    - опять же максимально функционально, с учетом того, что нам наши хотелки надо как-то вписывать в имеющуюся планировку дома

    - избежать изменения проекта по газу, т. е. оставляем все газовое оборудование на тех же местах, где оно находится сейчас, благо есть уже и газовый водонагреватель и АОГВ и газовая кухонная печь

    - кухню и столовую зону сделать на юге, хозяйскую спальню на юге, остальное как получиться

    - детские комнаты должны быть равноценными, как по площади, так и по расположению по сторонам света (по уровню инсоляции), т. е. либо всем солнышка по чуть чуть, либо никому, чтобы обидно не было :cool:

    - приватная зона, все спальни на 2-м этаже, также на 2-м этаже обязательно санузел

    - на 1-м этаже гостинная, кухня-столовая, бойлерная, санузел, постирочная, прихожая

    - постараться уместить на 1-м этаже комнату для гостей, но тут уж как получиться (если нет, так нет)

    - предусмотреть достаточно мест для хранения (сезонной одежды - поближе к прихожей, бытовых приборов, пылесосов, швабр - где-нибудь на 1-м этаже, где больше всего все пачкается, постельного белья - ближе к спальням на 2-м этаже, банных принадлежностей - ближе к хозяйской ванной, личной одежды членов семьи - в комнатах соответствующих членов семьи.
    - сделать выход с кухни на террасу
    - детская хотелка где-нибудь заиметь большие окна "в пол" или хотя бы "по колено", т. к. на 1-м этаже скованы имеющимися проемами, то это возможно скорее всего только на 2-м, в спальнях. Будем думать
    - лестница должна быть безопасной и удобной, без забежных ступеней, не винтовая, ширина не менее 1 метра, можно больше, ступени 18 Х 30 (проверяли - самый раз).
    - есть еще одна детская хотелка - камин, но тут уж совсем мысли разбегаются, надо или не надо, будем пользоваться или нет, скорее всего нет, но хотелка есть...не знаем, как быть

    5. Материалы и
    технологии

    - так как уже есть дом, лента и цоколь, то будем делать полы по грунту с водяным теплым полом на первом этаже и батареями на 2-м

    - учитывая, что получить необходимую по всяким строительным фэншуям теплозащиту в имеющихся кирпичных стенах скорее всего не удастся, то для подстраховки, наверно, подвесим местами батареи, либо хотя бы сделаем под них выводы и заглушим, чтобы если полы будут плохо справляться, то подключим батареи и на 1-м этаже

    - кирпичные стены 1-го этажа вероятно будем утеплять минеральной ватой с последующим вентфасадом или термопанелями

    - стены 2-го этажа - типичный каркас по финской технологии (2 слоя ГКЛ или ГВЛ, горизонтальная обрешетка с утеплителем толщиной 50мм, пароизоляция с проклейкой швов, стойки 195*45 с утеплителем парок толщиной 195мм,МДВП – древесно волокнистая плита ИЗОПЛААТ 25мм, вертикальная обрешетка с вентзазором и внешняя обшивка имитацией бруса или аналогичным с предварительной грунтовкой и покраской в 2 слоя, или пр. фасадными решениями.

    - в отделке использовать не роскошные и не изощренные, но качественные материалы от европейских или российских производителей с хорошей репутацией и отработанными технологиями (краски, пленки, утеплитель, штукатурки, покрытие пола).

    6. Сроки работ и бюджет
    Сроки как я уже описал - закончить коробку и закрыть тепловой контур до заморозков 2017 года, организовать водоотведение (дренаж, отмостку, ливневку), в зиму уйти с запущенным отоплением.

    Чистовую отделку завершить до лета 2018 года, чтобы летом уже можно было запускать туда семью и обустраивать домик.

    Бюджет я пока окончательно рассчитать не могу, т. к. еще не до конца ясен фронт работ, и нету смет от строителей, но ориентируясь на известные на форуме средние показатели цены за 1м2 итоговой площади дома в 35-40т.р. можно предположить, что выйдет оно мне не дешевле 4-6 млн рублей. Ну и как я говорил, 100-200 т. р. за индивидуальный проект дома (архитектурный и конструкторский) при ожидаемых затратах в 4-6 млн, это не такая уж существенная часть, но которая, я тоже уверен абсолютно отобьется с лихвой в последующем при строительстве и эксплуатации дома.

    ФУУУУХ, как-то так. Пока вроде все, больше из общего в голову ничего не приходит.

    Дальше постараюсь расписать план работ и страдания по поводу планировок
     
    Последнее редактирование: 13.07.17
  7. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Первая головная боль с которой пришлось столкнуться, это, естественно, планировка.
    Дом изначально имел планировку довольно мудреную, т. к. внутри было налеплено много перегородок, которые даже каркасными не назовешь - какая-то фанера, обклеенная обоими.

    Планировка была такая

    Планировка по БТИ.jpg
    Толстые части - это капитальные несущие стены, тонкие - это легкие перегородки 3-5 см. толщиной.

    Напомню расположение дома на участке и по сторонам света
    Схема участка.jpg

    Т. е. в имеющейся планировке на южной стороне дома, самой презентабельной с точки зрения солнечного света и тепла, были пристроены помещения 2.5м Х и 10,4м, в которых локализовались санузел и странного вида комната, узкая и длинная всего 1,9 м шириной и почти 6 метров длиной.

    Убрав мысленно все внутренние ненесущие перегородки мы пришли к такому плану дома, где были указаны только капитальные стены
    План дома.jpg
    И тут как это бывает у всех начинающих строиться, начался тотальный мозговой паралич, как же из этого удовольствия сделать что-то устраивающее нас. Трудности возникли следующего характера связанные прежде всего с желанием снизить трудоемкость и материалоемкость строительства, и соответственно, финансовые затраты:
    1) В первую очередь, как я говорил задача была НЕ ТРОГАТЬ ГАЗОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ, которое находилось в помещении № 2.
    2) Максимально избежать сноса несущих стен и изменений размеров и положения окон и дверных проемов в несущих стенах
    3) Надо было разместить в этом объеме лестницу на 2-й этаж
    4) Кухня и столовая должна быть на южной стороне с видом в сад
    5) Максимально избежать лабиринтов, больших холлов и длинных коридорчиков
    6) Как распорядиться странного вида помещением № 5, учитывая что оно занимает самую вкусную южную сторону дома?
    7) Так как в планах было возведение полноценного 2-го этажа, то возведя его на имеющейся площади 1-го этажа в 10.4 Х 10.8 м. (а это более 75 м2 площади с учетом толщины стен), то 2 этаж нам бы добавлял еще около 85 м2, что в итоге составляло бы более 160 м2, а это переваливало за наши планы по объему жилого пространства в 130-150 м2.

    Здесь поначалу пришлось нам самим сидеть и ломать голову, что же мы все-таки хотим заполучить от сего строения, и это было очень правильно, т. к. только после таких мытарств, можно более или менее связно сформулировать какое-то ТЗ архитекторам.
    Сразу хочется еще раз тут повториться, что реконструкция старого дома, несет в себе определенные плюсы, но и много существенных минусов с точки зрения свободы мысли и планировочных решений.
    С одной стороны у тебя много как бы уже ДАНО, и не надо придумывать к примеру из какого материала делать стены (т.к. они уже есть), что можно считать определенным плюсом, с другой стороны приходится идти на большие компромиссы со своими хотелками, т. к. их как-то надо впихнуть и уместить в имеющейся планировке, посадке дома по сторонам света, имеющимися проемами, дверными и оконными, высотой чистого пола над уровнем участка и пр.

    В общем с такими вот мыслями и сумбуром в голове мы приступили к планированию нашего домика
     
  8. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    План дома.jpg
    Сначала мы предполагали использовать каким-то образом все имеющиеся помещения, но самой большой проблемой вставало помещение № 5, которое ну ни к чему не получалось нормально приспособить (узкое и длинное) - ни кухню там не поставить, ни стол, так или иначе приходилось бы мяться, жаться и толкаться, что при 160 м2 дома было странновато.

    Здесь уже вступили в работу привлеченные нами архитекторы, которые со своим более опытным, художественным и незашоренным взглядом начали генерить идеи в рамках подготовки Эскизного проекта, какие-то из которых нам казались интересными, а какие-то сложно исполнимыми, а какие-то чересчур изощренными или не отвечающими нашим представлениям о комфорте и быте. И это только небольшая часть из того, что было представлено на рассмотрение.
    img217.jpg img218.jpg img219.jpg img220.jpg
    Но как только не пытались ни мы ни архитекторы найти применение несчастному помещению № 5, то выходило все как-то натяжно или с очередными большими компромиссами

    Напомню еще, что все эти более поздние пристройки характеризовались тем, что они довольно сильно уже просели по отношению к основному строению и имели значительные щели в 0,5 -2см во всех местах стыков с основным строением и друг с другом (видимо из-за плохого фундамента, морозного пучения или плохих грунтов или плохого ухода, поломанной отмостки и заливающей фундамент воды) и помимо вопроса эксплуатации по ним очень остро стоял вопрос, как же выправлять их фундамент, как усиливать и какие меры и финансовые средства придется для этого мобилизовать.

    В этот момент, посидев и в очередной раз посчитав общую площадь входящего строения (мы в свою очередь использовали для этого нехитрую, но в принципе достаточно удобную программу Sweethome3D), то выходило, что дом у нас получается по площади существенно больше чем мы ожидали, метров этак на 30 квадратных.
    И тут совершенно сама по себе возникла у нас идея: "А чего же мы так остервенело цепляемся за эти непонятные пристройки, не можем решить как их использовать, и более того черт знает каких сил еще надо будет их должным образом реконструировать!"
    И у нас родилась мысль, за которую мы быстро ухватились - снести, с концами!
    Тем самым мы для себя решали ряд проблем:
    - освобождалось так нужное нам жизненное пространство на ЮЖНОЙ стороне дома
    - площадь дома приводилась к ожидаемым нами параметрам в 130-150 кв. м с учетом надстраиваемого 2-го этажа
    - экономились средства на усилении, укреплении, ремонте и отделке данных частей здания, что не много не мало оценивалось мной более чем в 1 млн рублей (около 20 кв. метров площади умножай на озвученные 35-40 т. р. и еще прибавляй затраты на усиление фундамента и укрепление стен и пр. дела).

    Посовещавшись друг с другом и с архитекторами, мы поняли, что это, вероятно, самое правильное решение и остановились на нем - ВСЕ! Помещения № 4 и № 5 сносятся безвозвратно, а на их месте будет терраса, как мы того изначально хотели, аккурат на южной стороне дома.

    В связи с этим для дальнейших планов было принято за основу брать следующие основные помещения -№ 1,№2 и № 3, что давало нам площадь застройки в 10,4м Х 8м по первому этажу, а это где-то 60 - 65 м2 полезной площади внутри дома, а с учетом полноценного 2-го этажа около 130-140м2
    План дома после сноса пристроек.jpg
     
  9. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    План дома после сноса пристроек.jpg
    И вот тут уже пошло гораздо быстрее и приятнее
    Ну, во-первых можно сказать, что такая планировка уже давала гораздо больше свободы мысли.
    Были 2 неплохих помещения, №2 и №3, каждое примерно по 10м2 площади, и ооочень приятная большая комната №1 площадью почти 43 м2, которая раньше составляла основную часть жилого дома.

    Сразу было решено, что в комнате №1 быть кухне, столовой и гостинной с выходом на террасу и в сад!
    В помещениях №2 и №3 надо как-то разместить бойлерную, прихожую, санузел, места для хранения и как-то и куда-то надо еще воткнуть лестницу на 2-й этаж, чтобы при этом планировка 2-го этажа была продуманная и удобная.

    Дальше головной болью встала лестница
    Как я ранее писал к лестнице у меня были особые требования, я категорически хотел, чтобы она была максимально удобной, не винтовой, без забежных ступеней, с удобным шагом ступеней, комфортной высотой подступенка, достаточной шириной для прохода 1-го человека (не менее 1м шириной).

    Также требованием была высота чистого потолка не ниже 2.70 (пришли опытным путем, меньше для нас как-то мало, больше не обязательно для целей дачного дома и опять же из экономии средств и снижения трудоемкости).
    В связи с этим лестница получалось должна была занимать от 5 до 7 м2 в зависимости от формы: 5м2 - если прямая, и 7 м2 если двухпролетная. При желаемой ширине ступеней в 30 см, и высоте подступенка в 18 см, и при высоте этажа с перекрытием в 300см (2,70м + 0,3м перекрытие) лестница получалась 300/18 * 30 = 5м длиной с 16.6 ступенями.

    С этого момента у нас понеслись очередные эскизы, проекты, планы, идеи, где и как впихнуть лестницу, и как вокруг этой несчастной лестницы разместить весь оставшийся дом
    img221.jpg img222.jpg С новой пристройкой 1.jpg С новой пристройкой 2.jpg
    Мы пытались впихнуть эту лестницу и в помещение № 2 и в помещение №3 и как только не крутили ее по помещению №1!
    Но это, честно признаться было уже гораздо приятнее, т. к. идея дома уже обретала свои очертания.
    Стоит отметить, что эскизы архитекторов подвергались очень скрупулезному изучению, мы старались представить себя в этой обстановке, бегали с рулеткой по квартире у себя, по даче у родителей, воображая и "как бы надевая" на себя те размеры помещений и планировочные решения, которые предлагались архитекторами или придумывались нами.
    В этом конечно нам опять же очень помогала программа по 3D моделированию, без которой невозможно было бы сделать весь этот процесс таким наглядным и простым.
    Многое в идеях архитекторов нам не нравилось, где-то получалось, что в санузел надо ходить прямо через прихожую, где-то приходилось сильно колошматить несущие стены, что мне не очень хотелось делать, где-то на 2-м этаже получались узкие, неудобные или неравноценные помещения, в общем можно сказать, что нравилось не все.
    Архитекторы в свою очередь критиковали наши нелепости и как-то в таком рабочем режиме вырисовывались очертания дома.

    Каждый эскиз и план чем-то был интересен, и, собирая идеи из разных продолжений архитекторов и придумывая что-то сами, мы в итоге пришли к 2-м основным планировкам, т. к. Эскизный проект архитекторов предусматривал предложения по 2-м планировкам.

    Дальше будет пост уже о финальных планировках
     
  10. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Эх, время-времечко, где бы его достать, да так, чтобы с лихвой!

    Вот не прошло и года, т. е. месяца, а еще точнее уже прошло, и только сейчас удалось добрать до темы. Заранее извиняюсь.
    Лето, стройка, отпуски, работа! Как бы все успеть?

    Напомню, здесь домик, как он был - Реконструкция дома 1966 года, МО

    Вот такой он сейчас
    DSC_1551[1].JPG
    Покорежило его не мало:(

    Сейчас, завершены все демонтажные работы (кроме кровли), залит фундамент под ранее снесенными помещениями 2 и 3, готовимся к восстановлению стен.
     
  11. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Вернусь к планировкам, надеюсь там надолго не задержаться.

    Итак, проработав уже не один десяток вариантов, как распланировать дом с учетом имевшихся на тот момент условий, пришли к выводу, что самыми жизнеспособными для нас являются два варианта.

    Напомню, что мы имели вот такой план несущих стен с проемами
    План дома после сноса пристроек.jpg

    1-й вариант предусматривал входную группу (дверь с крыльцом) на фасадной части дома.
    Планировка 1.jpg
    Как видно, планировка давала просторную прихожую, далее санузел и бойлерную, разделенную перегородкой (теоретических их можно было бы совместить потом)
    Далее был вход в гостинную (20м3) и через нее проход на кухню-столовую (20м3).
    Кухня-столовая и гостиная разделены перегородкой, не глухой, с проходом с двух сторон чтобы можно было из гостиной сразу попасть на лестницу.

    В кухне-столовой - лестница на 2-й этаж, прямая.

    На 2-м этаже
    Планировка 1-2этаж.jpg
    Санузел над санузлом 1-го этажа, 3 спальни по 14-16м2 каждая и небольшой чуланчик

    Облик дома
    Планировка 1 Фасады.jpg

    Плюсы планировки:
    - лестница, удовлетворяющая требованиями нашего Тех. задания
    - широкая прихожая
    - достаточные по площади санузлы, расположение их друг над другом
    - удовлетворительная котельная
    - спорная, но интересная планировка зоны гостинной - кухни - столовой
    - 3 просторные спальни на 2-м этаже
    - наша спальня - с видом в сад и на юг, как мы хотели
    - спальни детей - примерно равные по площади, одна на северо-восток, другая на северо-запад с равными условиями по инсоляции
    - есть чулан для хранения всякой всячины
     
  12. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    2-й вариант планировки был с входной дверью в дом на восточной стене, на фасадной части дома - только окна.
    Планировка 2-1этаж.jpg
    В этом варианте имеем не очень большую прихожую, но вполне достаточную, есть место для шкафа-купе рядом с входом, достаточные с/у и бойлерная, большая объединенная зона кухни-столовой-гостиной с лестницей на 2-й этаж.

    2-й этаж
    Планировка 2-2этаж.jpg
    В нем удобно и компактно разместились аж 3 спальни площадью 10-12 м2, что для спален по нашему мнению вполне достаточно и даже влезла еще одно комната, которую можно было бы приспособить или под гостиную или кабинет или игровую для детей. Еще нашлось место для чулана и санузла с неплохой площадью в 8-9 м2.

    Плюсы данной планировки:
    - просторная зона кухни-столовой-гостиной с множеством вариантов планировки
    - комфортная лестница
    - все спальни равнозначные - на ЮГ, с равной степенью инсоляции
    - все спальни на стороне, противоположной железной дороге (меньше шума)
    - есть отдельная гостевая комната-кабинет, где можно спрятаться от суеты мирской)
    - небольшая но функциональная прихожая

    Минусы:
    - бойлерная с отдельным входом
    - прихожую все же хотелось бы побольше
    - более скучный фасад дома без входной группы (по моему мнению все же парадный вход должен быть на парадном фасаде на улицу, как-то так более целостно и красиво)
    - конфликт лестницы и окна на 1-м этаже, площадка лестницы была бы на середине окна (надо было бы либо окно закладывать либо как-то изощренно это все обыгрывать)

    Плюсы и минусы, конечно, можно было бы еще найти, но перечисленные - это самые очевидные и бросающиеся в глаза в первую очередь нам, с нашими предпочтениями и восприятием.

    Выглядел бы с фасада дом как-то так
    Планировка 1 Фасады.jpg
     
  13. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Если у кого-то возникнет желание покритиковать планировки - ласково просимо! :hello:

    Но сильно не усердствуйте, так как остановились мы в итоге на 3-й, которая в эскизный проект не вошла, а появилась несколько позднее в связи с вновь вскрывшимися обстоятельствами...
     
  14. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Итак, на этом этапе проект был заморожен и передан на подготовку рабочих чертежей. Было это где-то на рубеже мая - июня сего года, т. е. в начале лета.

    В планах у меня было, конечно, завершить подготовку проекта гораздо раньше, но не сложилось.
     
  15. ZehrGut
    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521

    ZehrGut

    Живу здесь

    ZehrGut

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.11.16
    Сообщения:
    504
    Благодарности:
    521
    Адрес:
    Москва
    Параллельно шли поиски бригады, которая бы могла взять объект.

    Объем работ по дому я для себя поделил на 2 части:

    1 Часть. Общестроительные работы по "0"-му циклу и 1-му этажу, т. е. работы по фундаменту (укрепление, если потребуется, гидроизоляция, отмостка), устройство полов по грунту с ВТП, проемы и перегородки, возведение монолитной лестницы и монолитного перекрытия.
    Иными словами - работа с кирпичом, бетоном и пр.

    2 Часть. Возведение каркасного 2-го этажа и кровли, ливневка

    Соответственно и был организован поиск - бригаду на 1-ю часть (бетонщики, каменщики) и бригаду на 2-ю - спецов по каркасному строительству.
     

Смотрите также: