1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 1

Переуступка права аренды аукционного участка

Тема в разделе "Оформление имущественных прав", создана пользователем Калксало, 27.03.16.

  1. Калксало
    Регистрация:
    26.10.13
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    1

    Калксало

    Участник

    Калксало

    Участник

    Регистрация:
    26.10.13
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Переуступка права аренды аукционного участка
    Добрый день!
    Поделитесь пожалуйста мнением по данному вопросу:
    Земельный участок для ведения лпх (за границами населенного пункта), а также земельный участок для дачного строительства, были предоставлены через торги (право аренды на 15 лет).
    Сейчас пытаемся зарегистрировать переуступку права аренды.
    Про разрешение или запрет на переуступку права аренды в договоре ничего не сказано.
    Регпалата отказывается регистрировать, ссылаясь на п. 7 ст. 448 ГК РФ:
    "7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом."

    Мы же руководствуемся:
    - п. 5 ст. 22 гл. 4 земельного кодекса рф:
    "5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется."
    -земельные участки для ведения лпх и дачного строительства в соответствии с земельным кодексом могут предоставлять без проведения торгов п. п. 19, п. п. 15, п. 2 ст 39.6 гл. 5 земельного кодекса

    Законен ли отказ регпалаты?
    Что имеется ввиду в п. 7 ст. 448 ГК РФ? (Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов)- ведь с одной стороны по закону лпх и дачное строительство можно взять в аренду без проведения торгов, а с другой стороны так как было возражение на публикации и участок выставили на торги-согласно закону заключение договора возможно только через торги.
     
    Калксало , 27.03.16
    #1 + Цитировать
  2. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    Нет.
    То, что в нём написано, а именно:
    Отсюда получается:
    1. Надо проверить попадает ваш случай в перечень случаев, когда торги проводить не обязательно (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), или нет. Если попадает, то вопрос закрыт. Если нет, то см. п. 2.
    2. Вы абсолютно справедливо заметили, что иное установлено как раз п. 5 ст. 22 ЗК РФ.

    Так что, п. 7 ст. 448 ГК РФ никакого отношения к переуступке права аренды земельного участка не имеет, и этот вопрос по-прежнему регулируется исключительно нормами земельного законодательства.
     
    Cedric_1 , 30.03.16
    #2 + Цитировать
  3. Esanka
    Регистрация:
    21.09.13
    Сообщения:
    5
    Благодарности:
    1

    Esanka

    Участник

    Esanka

    Участник

    Регистрация:
    21.09.13
    Сообщения:
    5
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Тамбов
    Зарегистрируйте по декларации "Дачная амнистия" фиктивные постройки на участке (к примеру на лпх Хозяйственное строение, Коровник, Доильный цех, Склад), и дачный домик на дачном участке. Даете денех кадастровому инженеру - он ставит на учет несуществующее строение, получаете кадастровый и обращаетесь в УФРС за регистрацией по декларации. Получаете свидетельство о праве собственности. Объекты продавать ни кто еще не запрещал. Пишите в договоре Продавец продал Покупателю хозяйственное строение находящееся на таком то участке. Покупатель обязуется оформить право на зем. участок в соответствии с действующим законодательством после регистрации перехода права собственности на объект. Новый собственник коровника или склада после получения свидетельства идет в местную управу и говорит ребят я купил объект предоставте в аренду землю или в собственность. УСЕ
     
    Esanka , 22.04.16
    #3 + Цитировать
  4. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    А никаких проверок не может быть? ну что существует строение или нет.
    У нас похожая ситуация. В ноябре совершили уступку прав по договору аренды, зарегистрировали ее в Росреестре. А теперь администрация заявляет, что подает в суд о признании уступки недействительной на основании п. 7 ст. 448 ГК.
     
    russer7 , 10.02.17
    #4 + Цитировать
  5. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    Не волнуйтесь, ничего у них не выйдет, т. к. данная норма вступила в силу 01.06.2015 г. и применяется она к правоотношениям, возникшим после её вступления в силу, а норма об обязательности проведения торгов по предоставлению ЗУ для жилищного строительства, утратила свою силу за три месяца до этого - 01.03.2015 г. со вступлением в силу 171-ФЗ.

    Другими словами, эта норма к предоставлению земли не имеет отношения, она скорее относится к сфере госзакупок, где исполнители определяются на торгах.
     
    Cedric_1 , 12.02.17
    #5 + Цитировать
  6. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    Cedric_1, можете подсказать еще по такому вопросу: в связи с тем, что администрация собирается подавать в суд, она отказывается засчитывать арендную плату, внесенную прошлым арендатором (а он заплатил на 5 месяцев вперед) и вынуждает нас повторно платить за эти 5 месяцев. Подскажите, в нашем случае, действительно, нужно еще раз платить за аренду и ждать суда? Есть ли еще какие-то выходы из сложившейся ситуации?
     
    russer7 , 12.02.17
    #6 + Цитировать
  7. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    @russer7, странные они там у вас какие-то. Аренда внесена? Внесена. Прежний арендатор Вам передал права и обязанности по договору, в том числе, и обязанность по уплате аренды? Передал. Всё, вопрос закрыт. Уплаченная вперёд аренда осталась предметом торга между прежним и новым арендатором и, так или иначе, этот вопрос должен быть разрешён договором переуступки. Арендодателю до этого нет никакого дела - он свои деньги по договору аренды получил.
    Ну, если хотят в суд подать - пусть подают, тут ничего не поделаешь, это их право.
     
    Cedric_1 , 12.02.17
    #7 + Цитировать
  8. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    Судебная практика заставляет волноваться:( Вот очень похожая ситуация, суд встал на сторону администрации и признал переуступку прав недействительной: https://rospravosudie.com/court-bir...vrejskaya-avtonomnaya-oblast-s/act-525204570/
     
    russer7 , 13.02.17
    #8 + Цитировать
  9. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    Вижу минимум три основания для отмены этого решения.
    1. Суд не усмотрел разницы между фразами "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов" и "Если в соответствии с законом договор заключён путем проведения торгов", а в п. 7 ст. 448 ГК указан первый вариант. Норма же об обязательном проведении торгов по предоставлению участков для жилищного строительства вступила в силу 01.10.2005 г. и действовала до 01.03.2015 г. С тех пор заключение договора аренды земли для ИЖС вовсе не обязательно только на торгах.
    2. П. 5 ст. 22 ЗК к данному спору вообще никакого отношения имеет, а имеет п. 9.
    3. Утверждение о том, что на спорном земельном участке возведен индивидуальный жилой дом, и это в данном случае якобы не имеет правового значения - вообще ни в какие ворота не лезет, т. к. при продаже дома право аренды на ЗУ перейдёт к покупателю дома в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ автоматически.
    4. Ну и, наконец, для сделок с землёй нормы ЗК РФ являются специальными, а значит приоритетными, по отношению к нормам ГК РФ, о чём указано в ст. 3 ЗК РФ:
     
    Cedric_1 , 13.02.17
    #9 + Цитировать
  10. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    А вот совершенно противоположное решение суда, которое подтверждает Ваши слова, Cedric_1, и говорит о приоритете земельного законодательства над гражданским в сфере земельных правоотношений: http://sudact.ru/regular/doc/XVhEPeh8sYbX/
     
    russer7 , 13.02.17
    #10 + Цитировать
  11. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    Нее, все-таки суды не хотят усматривать разницу
    Вот, президиум Ярославского областного суда заключил, что выводы, упомянутого в предыдущем сообщении суда, основаны на ошибочном толковании и применении норм материального права к спорным отношениям. В отношении передачи арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, федеральным законом установлено иное правило, касающееся уступки прав по таким сделкам, а именно правило п. 7 ст. 448 ЗК РФ. http://sudact.ru/regular/doc/Ox6QOrw3azgO/
     
    russer7 , 16.02.17
    #11 + Цитировать
  12. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    Ну что же делать... Остаётся ждать решения ВС. Может он научит суды читать ст. 39.6 ЗК РФ:
    На договоры, не входящие в перечень п. 2, положения п. 7 ст. 448 ГК РФ распространяются, а на входящие - нет. Так же он не распростаняется на все правоотношения, возникшие до 01.06.2015 г. ввиду прямого указания закона.
     
    Cedric_1 , 17.02.17
    #12 + Цитировать
  13. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    @Cedric_1, большое спасибо за ответы!
    А если сейчас мы зарегистрируем недострой, затем состоится суд, который, чисто теоретически, закончится не в нашу пользу и признает переуступку прав аренды недействительной, получится, что никаких прав на участок у нас не будет? Ведь в п. 5. ст. 39.6 ЗК РФ говорится о случаях с истечением срока аренды, а в ст. 35 ЗК РФ - о зданиях и сооружениях, коими объект незавершенного строительства не является
     
    russer7 , 17.02.17
    #13 + Цитировать
  14. Cedric_1
    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041

    Cedric_1

    Модератор

    Cedric_1

    Модератор

    Регистрация:
    24.10.10
    Сообщения:
    9.950
    Благодарности:
    5.041
    Адрес:
    Москва
    При наличии недостроя переуступка вообще не нужна - достаточно продать недострой, а право аренды перейдёт вслед за ним (ст. 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ).
     
    Cedric_1 , 17.02.17
    #14 + Цитировать
  15. russer7
    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3

    russer7

    Участник

    russer7

    Участник

    Регистрация:
    16.11.15
    Сообщения:
    18
    Благодарности:
    3
    Наверное, Вы не поняли (или до меня никак не дойдет). Еще раз объясню: уступка уже совершена, дом строит новый арендатор. Если вдруг договор уступки признают недействительным, есть ли какой-то способ вернуть аренду собственнику недостроя? п. 3 ст. 35 ЗК не применим же к объектам незавершенного строительства?
     
    russer7 , 17.02.17
    #15 + Цитировать

Смотрите также: