1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Оценка состояния старого дома + проект каркасной пристройки для ПМЖ

Тема в разделе "Общие вопросы проектирования дома", создана пользователем pretory, 12.09.15.

  1. pretory
    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0

    pretory

    Участник

    pretory

    Участник

    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Люберцы
    Оценка состояния старого дома + проект каркасной пристройки для ПМЖ
    “The more I see the less I know
    The more I like to let it go…“


    Red Hot Chili Peppers

    “Чем больше я вижу, тем меньше понимаю
    И тем больше хочу послать это все доверить это все людям с профильным образованием и опытом…“

    Личная Интерпретация


    Наверное каждый, кто читает этот форум не просто, чтобы убить время, рано или поздно приходит к моменту, когда пора открывать свою тему. На открытие первой темы натолкнуло прочтение С чего начать строительство https://www.forumhouse.ru/threads/137792/ и Свой дом (другой взгляд) https://www.forumhouse.ru/threads/301021/ и понимание, что я уже делаю что-то не так, хотя, по большому счету, еще ничего не сделал. Благодарность автору.

    Все, что будет написано далее, преследует несколько целей:
    - упорядочить собственные мысли, поэтому заранее прошу прощения за количество букв;
    - сделать заготовку ТЗ;
    - привлечь внимание архитекторов и проектных групп к этому проекту, получив от заинтересовавшихся ориентировочные предложения (одноименный с темой заказ уже несколько дней висит открытый на бирже);
    - получить обоснованную критику и советы.

    Кроме того, здесь есть куча тем про онлайн строительство своего дома с разной степенью успешности, но не нашел ни одной про то, как люди проходили бы все необходимые этапы проектирования в реальном времени. Допускаю, что желание сделать все правильно, оставит меня с кучей бумаги, но без денег на строительство. Думаю, это будет самой большой антирекламой методов, описанных в упомянутых выше темах, и я первый всем буду советовать с ними не связываться, а делать все самому. В случае, если затраты на работу проектной группы действительно во многом окупятся, то это станет неплохим примером и рекламой исполнителей. Да и все чаще убеждаюсь в том, что каждому стоит заниматься своим делом.

    Итак, одноэтажный деревянный теплый дом дореволюционной постройки (официально по документам 1917) разделен на 4 независимых части (квартиры), к каждой из которых примыкает свой маленький участок (~6 соток). Квартира и участок в ближнем Подмосковье (Томилино) оформлены в собственность (участок под ИЖС). Со всех сторон соседские участки. Встал вопрос о неспешном приведении всего этого дела в порядок с целью переезда из города на ПМЖ.

    Немного о доме. Дом подключен к магистральному газу, электричеству и трубопроводу с холодной водой, правда вода уже почти не течет и в водоканале был одобрен проект по новой врезке в трубопровод. Отопление водяное, радиаторное с замкнутым контуром естественной циркуляции через старый газовый дымоходный котел, который давно пора менять вместе со всеми трубами и батареями. Горячей воды нет и, чтобы ее добыть, использовали дровяной титан с собственным дымоходом в санузле. Фундамент дома – кирпичные столбы с кирпичным цоколем (над поверхностью земли около метра до пола), стены – «пластина, обш. тесом с засыпкой» что бы это ни значило (так написано в тех. паспорте), перекрытия – деревянные отепленные, полы дощатые двойные. Дом, насколько мне известно, никогда не замораживался и, хотя ему уже около века, выглядит значительно лучше большинства деревенских домов середины прошлого столетия.

    Планировка и расположение на участке:
    upload_2015-9-12_18-15-48.png
    upload_2015-9-12_18-16-2.png

    Изначально, когда идея ПМЖ в своем доме только зарождалась, старый дом не рассматривался в качестве рабочего варианта, и я изучал бесконечные готовые проекты, чтобы попытаться воткнуть отдельный дом на этом небольшом участке. Но, даже самые удачные из них, не давали ощущения удовлетворения. Постоянно присутствовал ряд минусов, большая часть которых была связана с тем, что, с учетом всех необходимых допусков, я, де-факто, практически полностью теряю сам участок, поскольку со всех сторон остаются полоски земли в 3-8 м, большая часть которых оказывается в тени. Да и расположение гостиной, которая обязана быть с солнечной стороны, как ни крути, выходит на запад. Ко всему этому можно прибавить необходимость подвода коммуникаций, газа по участку и т. п. На данный момент идея эволюционировала до ремонта существующего дома (нашей части) с пристройкой для ПМЖ. Такое решение сразу закрывает большую часть минусов:
    - бОльшая часть окон и сама гостиная выходят на восток и юг;
    - бОльшая часть участка остается открыта и освещена;
    - можно использовать уже подведенные к старому дому коммуникации с некоторым ремонтом, не надо вести газ по участку;
    - помещения старого дома можно использовать в качестве полноценной площади (пусть и с адской планировкой), что уменьшает потребность в площади пристройки;

    ВНЕЗАПНО оказалось, что готовых проектов пристроек не существует :ogo:, следовательно, я в любом случае попадаю на индивидуальное проектирование. Более того, перед началом проектирования нужно оценить состояние старого дома. Если он через 5-10 лет сложится кому-нибудь на голову, будет печально. В случае, если все плохо и каким-то разумным ремонтом обойтись не получится, то о пристройке стоит забыть и все это уже не будет иметь смысла.

    Может я не прав, но мне кажется, что оценку состояния старого дома, проект его ремонта и проект пристройки должна делать одна команда, чтобы в итоге не получился «ваш сын, дядя Шарик». Вот только не уверен, получится ли найти таких универсалов, которые не только смогут грамотно все рассчитать и оформить, но и слазить с фонариком в подвал и на крышу, чтобы посмотреть на фундамент, перекрытия и дымоходы. Возможно, именно этот момент отталкивает людей, и пока я получил сравнительно мало предложений на бирже, большая часть которых не совсем в тему. А может люди не работали с УШП или ВТП… В то же время заказы на проектирование отдельного дома без конкретики быстро набирают большое количество предложений.

    Далее, постараюсь изложить свои мысли о том, как я себе представляю дальнейшие действия. Уверен, что жизнь внесет в них коррективы.

    Начало работ я запланировал на лето 2016. Сейчас кажется, что времени еще вагон, но по факту выходит, что уже пора, не торопясь, начинать делать проект. Тем более, что получение всех разрешений тоже займет какое-то время. Так что хотелось бы найти компетентных людей до октября.

    Прежде всего, как я уже упоминал, важно понять насколько живой старый дом и можно ли на него рассчитывать. Это означает, что полностью удаленно работать не выйдет. Если окажется, что особого криминала нет, то вот что хотелось бы спроектировать:
    - новую систему отопления с заменой газового котла и труб с радиаторами (в идеале на водяные теплые полы);
    - систему ГВС через бойлер косвенного нагрева от нового газового котла или отдельный газовый бойлер прямого нагрева (вместо плиты на старой кухне);
    - утепление внешних стен на основе планируемых теплопотерь;
    - новую канализацию, вентиляцию, электрику, замену кровли;
    - каркасную пристройку 1,5 – 2 этажа для ПМЖ на независимом фундаменте УШП;
    - всю инженерку для пристройки.

    Планируется, что пристройка будет отапливаться водяными теплыми полами от того же газового котла, что и старый дом. ГВС – от того же бойлера.
    Стараюсь реально смотреть на вещи и, поэтому, понадобится смета материалов и работ. Более того, думаю, что все сразу не потяну и надо продумать этапы. Например, первый этап: ремонт старого дома и строительство коробки пристройки с крышей, окнами и частью инженерки и т. д. Т. е. при замораживании стройки между этапами на полгода-год ничего не должно промокнуть, развалиться или протухнуть.

    Мое видение дома с пристройкой на данный момент (вариант пристройки 1,5 этажа с высотой аттиковой стены 1,5м, потолков 2,8м):
    upload_2015-9-12_18-15-8.png
    upload_2015-9-12_18-17-53.png
    2-й этаж:
    upload_2015-9-12_18-20-6.png
    upload_2015-9-12_18-20-54.png
    upload_2015-9-12_18-46-46.png
    В sweet home 3d довольно ограниченный набор инструментов, поэтому не обращайте внимание на интерьер и мебель. Набросал для ориентира.

    Планируемый сценарий. Старая кухня превращается в проходное (вынуждено) техническое помещение. К ней уже подведены газ, вода и электричество, поэтому все газовое, электрооборудование, коллекторный шкаф и прочее железо будут располагаться там. Это позволит не делать отдельного тех помещения в пристройке. Там же будут располагаться стиральная машина и шкафы для хранения несезонных вещей. Комнаты 1 и 2 становятся гостевыми с перспективой под родительские. Старый санузел становится дополнительным (туалет, душ, раковина). Дымоход в санузле становится вытяжной частью системы вентиляции, титаны и трубы демонтируются. Холодная терраса утепляется и становится теплым тамбуром/прихожей общего дома. Совмещенная кухня и гостиная в пристройке становятся местом обитания семьи и гостей. Благодаря встроенной в дом отапливаемой парной баня станет не праздником раз в неделю, а чуть ли не ежедневным ритуалом. В процессе парения новый санузел становится душевой и моечной, гостиная – комнатой отдыха, печь со светопрозрачным экраном – закрытым камином, а прозрачная дверь из гостиной на участок – быстрым выходом на свежий воздух. Пространство под лестницей наверх используется под закрытую кладовку. Саму лестницу не считал, но ориентировочные габариты указаны. На втором этаже комната 3 – хозяйская, комната 4 (с лофтом) – родительская или гостевая, в перспективе детская. Каждая из комнат, в случае острой необходимости или взрывного роста семьи, может быть разделена пополам так, чтобы получились пусть и маленькие, но полноценные комнаты с отдельным входом, вентиляцией и контуром отопления. В функциональности такого маленького гардероба пока не уверен. Может лучше увеличить комнату 4. С/У на 1-м этаже расположен рядом с лестнице, поэтому с/у на втором считаю лишним и затратным. По началу планируется постоянное проживание 2-4 человек с частым визитом гостей. Дальше – больше.
    Модельку sweet home 3d прикрепить не дает.

    Фу, вроде пока отпустило. Буду рад любым мыслям и практическим советам, как в общем о подходе к началу этого пути, так и в частности о проекте.
     
    pretory , 12.09.15
    #1 + Цитировать
  2. Appolo10
    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216

    Appolo10

    Живу здесь

    Appolo10

    Живу здесь

    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216
    А как с юридической стороны?
    Вы планируете "реконструкцию" здания, для чего потребуется согласие всех собственников существующего здания, оформление проекта, получения ТУ.
     
    Appolo10 , 12.09.15
    #2 + Цитировать
  3. pretory
    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0

    pretory

    Участник

    pretory

    Участник

    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Люберцы
    Полагаю, что проект понадобится в любом случае. А по поводу всего остального вот выжимка из действующего постановления № 263-ПА Об утверждении Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения»:
    2.6. Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с законодательными и иными нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги.

    а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации от 28.04.2005г. №266 «Об утверждении формы заявления о перепланировке и (или) переустройству жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения»;

    б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на предоставление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

    е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;

    ж) заверенная в нотариальном порядке доверенность на право представлять интересы собственника соответствующего помещения в случае предоставления заявления представителем по доверенности от физического лица или выданная по установленной форме доверенность представителю в случае представления интересов от юридического лица.

    Я не юрист, но понимаю это, как согласие всех проживающих в реконструируемой квартире. Ко всему зданию это не относится. Если я не прав, поправьте меня, пожалуйста.
     
    pretory , 12.09.15
    #3 + Цитировать
  4. Appolo10
    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216

    Appolo10

    Живу здесь

    Appolo10

    Живу здесь

    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216
    Согласие всех собственников... и рассматривается не отдельное помещение (часть), а всё строение (все секции дома) в целом...
     
    Appolo10 , 12.09.15
    #4 + Цитировать
  5. Волнистая_59
    Регистрация:
    10.01.13
    Сообщения:
    158
    Благодарности:
    185

    Волнистая_59

    Живу здесь

    Волнистая_59

    Живу здесь

    Регистрация:
    10.01.13
    Сообщения:
    158
    Благодарности:
    185
    Адрес:
    Нижний Новгород
    я полагаю, что применять нужно АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ по предоставлению
    муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство и продление срока действия разрешения на строительство". В Нижнем Новгороде по крайней мере так. Там же есть список документов предоставляемых в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а именно:
    документ, удостоверяющий личность заявителя;
    доверенность (в случаях, если представляются интересы юридических лиц);
    заявление по утвержденной форме;
    правоустанавливающие документы на земельный участок;
    градостроительный план земельного участка;
    схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
    http://www.admgor.nnov.ru/upload/getODA/depdoc71209.html.
    Про собственников единого домовладения ничего не сказано. А вот в пункте про реконструкцию объектов кап. строительства - указано согласие всех собственников. Я приходила в администрацию на консультацию - мне сказали нужно согласие.
     
    Волнистая_59 , 15.09.15
    #5 + Цитировать
  6. Волнистая_59
    Регистрация:
    10.01.13
    Сообщения:
    158
    Благодарности:
    185

    Волнистая_59

    Живу здесь

    Волнистая_59

    Живу здесь

    Регистрация:
    10.01.13
    Сообщения:
    158
    Благодарности:
    185
    Адрес:
    Нижний Новгород
    @Appolo10, укажите пожалуйста в каком документе это прописано. А то я никак соседу не могу доказать, что даже если мы наш единый частный дом разделим по квартирам, то всё равно согласие при каких-то будущих пере/пристройках надо будет от соквартирников получать...
     
    Волнистая_59 , 15.09.15
    #6 + Цитировать
  7. pretory
    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0

    pretory

    Участник

    pretory

    Участник

    Регистрация:
    28.07.15
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Люберцы
    Похоже и Вы и @Appolo10, правы по поводу необходимости согласия всех собственников, но я тоже пока не могу найти регламентирующий документ с прямым на это указанием.
     
    pretory , 15.09.15
    #7 + Цитировать
  8. Appolo10
    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216

    Appolo10

    Живу здесь

    Appolo10

    Живу здесь

    Регистрация:
    12.05.12
    Сообщения:
    306
    Благодарности:
    216
    - В сообщении №3, автор темы сам сослался на заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации от 28.04.2005г. №266.
    Если всё-таки посмотреть эту форму, то там присутствуют графы для заполнения ВСЕМИ собственниками...
    - Ссылку на иные нормативные акты или официальные комментарии дать не могу, но используя поиск и часок времени, думаю любой может найти достоверную информацию.
    - В крайнем случае, за разъяснениями можно обратиться к гос. структурам, благо они пока ещё отвечают (но к сожалению с большой задержкой) на электронные обращения граждан...
     
    Appolo10 , 15.09.15
    #8 + Цитировать

Смотрите также