1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 5/10 4,89оценок: 70

Строим "Доходный дом" и зарабатываем на аренде

Тема в разделе "Каркасные дома", создана пользователем Sergey83, 23.03.12.

  1. Sergey83
    Регистрация:
    09.01.12
    Сообщения:
    639
    Благодарности:
    366

    Sergey83

    Живу здесь

    Sergey83

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.01.12
    Сообщения:
    639
    Благодарности:
    366
    Адрес:
    Томск
    Строим "Доходный дом" и зарабатываем на аренде
    Здравствуйте уважаемые коллеги, есть желание обсудить строительство "Доходного дома"? ...

    Доделал расчет здания, коммерческого назначения, под сдачу в аренду для студентов, молодых семей, комнаты по 15-18 кв к. 6шт. первый этаж, возможен второй, он не посчитан в данной смете + 6шт. второй.

    Цена здания 600 000руб (материалы и частичная работа входит в стоимость, монтаж окон и двери) - 143кв. общая площадь застройки, полезная 127кв...11м*13м.

    Комнат в проекте 4 по 15кв, 2 по 18кв. посчитаны в смете только материалы.
    - фундамент + пол 15мм. фанера под линолеум +стены+ потолочные перекрытия + утепление всего здания + обшит каркас с обеих сторон (обрезной доской 25мм.) + потолок посчитан как чистовой фанера 9-12мм, стропила + кровля профнастил, окна 6шт, двери, одно контурная система отопления.

    В смете не посчитано сантехника, электрика, чистовую отделку стен изнутри и снаружи, думаю сделать, смесью из вермикулита на подобии пробкового покрытия, не считал потому что, каждый будет использовать свои категории цен и материалы отделки...

    Итог цена 600000 руб \ 127кв полезной площади = 4720 руб кв\м., цена описанных выше условий.

    Планирую возводить в этом году здание, видео как заведено будет, если клиенты дадут перекур по стройке - а, это вряд ли зимой придется строить).

    Забыл самое главное рентабельность 50 000 руб. - расходы на отопления в зимний период 5т.- предположим все текущие расходы ..(8т за 15кв. + 9т -за 18кв. у нас 12-13т.р. за однокомнатную берут, гостинок 15кв. нет под сдачу.)
    45 000*12мес.= 540000руб в год...и это без любимой мансарды или второго этажа), + мансарда + дополнительные вложения = 1 080 000руб. в год при 12 комнат.

    Коллеги предлагаю на обсуждение два направления конструктивной беседы.
    - экономическая целесообразность по строительству "Доходного дома"?, земельный участок должен быть в транспортной доступности от города или в городе?, документы стоит оформлять, пожарная безопасность?,
    - мы должны обсудить данный проект со всех сторон, чтоб каждому желающему было понятны как плюсы так и минусы данного бизнес проекта.
    - технические решения по строительству, если смысл идти путем минимизации вложений?
    - рекомендации и обмен опытом.
    - сдаю в аренду построенное мной здание 4 года, производственного назначения, можно обсудить если смысл строить под аренду жилья или под производство.
    Меньше вложений, и доход меньше в два раза - есть опыт кому интересен, можно и этот вопрос обсудить, он приемлем у кого земельный участок не подойдет под житье, например удален неудобная схема подъезда.

    Вот небольшое видео, общей концепции "Доходный дом" в словах насколько возможно корректно.



    Спасибо удачи...
     
    Sergey83 , 23.03.12
    #1 + Цитировать
  2. Sergey83
    Регистрация:
    09.01.12
    Сообщения:
    639
    Благодарности:
    366

    Sergey83

    Живу здесь

    Sergey83

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.01.12
    Сообщения:
    639
    Благодарности:
    366
    Адрес:
    Томск
     
    Sergey83 , 23.03.12
    #2 + Цитировать
  3. КонстантинТамбо
    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242
    Адрес:
    поселок городского типа Рябово
    А деньги на откаты учли? Пожарники и тд. По мне так утопия, но можно попробовать.
    1) Хорошее транспортное сообщение и городом нужно.
    2) Все бытовые условия ванна, туалет, стиральная машина, (соответственно понадобится нормальная канализационная система (сколько она будет стоить? тысяч 200-400).
    3) интернет, телефон (пусть даже один общий таксафон), спутниковое телевиденье (хотя можно и без него.).
    4) организация ЧП или по договорам что бы налоговая не пристала.
    5) приносить деньги начнет после в ведении в эксплуатацию, а прибыль может появится года через два.

    Можно попробовать. Если у вас дом в? км от города, хорошее транспортное сообщение, организованое придомное пространство (парковка), пешая доступность магазинов и прочее.

    А еще с энергетиками договариватся о выделении мощностей! Тоже думаю откаты + новый транформатор итог тысяч 300000
     
    КонстантинТамбо , 23.03.12
    #3 + Цитировать
  4. Liss1970
    Регистрация:
    11.03.08
    Сообщения:
    6.756
    Благодарности:
    3.231

    Liss1970

    Живу здесь

    Liss1970

    Живу здесь

    Регистрация:
    11.03.08
    Сообщения:
    6.756
    Благодарности:
    3.231
    Адрес:
    Уфа
    Дык в чем проблема с экономикой то? Прикинте "безусловные" затраты на такой дом. Т. е. - есть жильцы или их нет - отапливать дом надо, снег чистить надо, убирать надо. Если у Вас там будут жить 6 и более человек - то затраты на отопление смело умножайте на два (т.к. арендаторы не будут на отоплении экономить). Продумайте вопрос с ГВС (мыться то небось все будут утром и вечером). А уж про "отходы жизнедеятельности" - это планируйте 2 раза в месяц вывозить (в случае автономной канализации).
    При строительстве сразу планируйте эл. проводку по нормам общежитий - тоже не дешево. Ну и приготовьте "маневровый фонд" - для МЧС (вот им надо чтоб у них массовый крематорий случился?), для участкового полиционера (ему тоже лишний притон не нужен). Оформить то все это надлежащим образом не получится. Т. е. единственный вариант - оформлять как индивидуальный жилой дом. А раз внимание органов обеспечено - не забудьте 13% от всей суммы за аренду прислать в налоговую.
     
    Liss1970 , 23.03.12
    #4 + Цитировать
  5. FDouch
    Регистрация:
    12.07.07
    Сообщения:
    1.094
    Благодарности:
    1.165

    FDouch

    Организатор-исполнитель

    FDouch

    Организатор-исполнитель

    Регистрация:
    12.07.07
    Сообщения:
    1.094
    Благодарности:
    1.165
    Адрес:
    Гатчина
    Тоже думал на эту тему, только строить собирался капитальный дом. Два этажа на 8 однокомнатных квартир. (Покупка земли у меня в микрорайоне, строительство 2-х этажного дома из газобетона). Пришел к выводу, что проще денег на старость накопить (утрирую) :|:. Давайте обсуждать, в итоге до чего-нибудь договоримся.
     
    FDouch , 23.03.12
    #5 + Цитировать
  6. КонстантинТамбо
    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242
    Адрес:
    поселок городского типа Рябово
    Соответственно 1комнату выделять под душевую кабину на 1и 2 этаже, по одному два туалета на каждом этаже, по кухни на каждом этаже (9м кв на кухню может быть мало.).
    Итого на каждом этаже по три помещения уходят на бытовые комнаты.
    По серой схеме к соседям не подключишь, нагрузки на эл сеть будут большие.
    Удобства делать а улице экономически не выгодно (цена упадет в разы).
    Если акцент сделать на студентов и молодых то можно по два три человека в комнату (но рентабельность малая). Завлечь можно устроив во дворе тенисный стол, для молодой семьи лавочку тенек, беседку, хранение коляски.
    Горячая, холодная вода, канализация.
     
    КонстантинТамбо , 23.03.12
    #6 + Цитировать
  7. FDouch
    Регистрация:
    12.07.07
    Сообщения:
    1.094
    Благодарности:
    1.165

    FDouch

    Организатор-исполнитель

    FDouch

    Организатор-исполнитель

    Регистрация:
    12.07.07
    Сообщения:
    1.094
    Благодарности:
    1.165
    Адрес:
    Гатчина
    Но при этом получается дача. Для ПМЖ нужны условия в доме. Давайте считать цифры? 600 000 -коробка. Еще столько же - отделка и коммуникации, оборудование. Плюс неучтенные расходы. Итого 1 500 000 рублей.
    127 квадратов полезной площади, как написал КонстантинТамбо - 2х20 кв - тех помещения. (Еще нужен коридор, но здесь возможны варианты.
    Имеем 127-2х20=87 кв. /15 = 5-6 комнат (ну можно же меньше 15-ти метров).
    Имеем 6 комнат по (5000- у нас в Гатчине реальная цена комнаты 5-6 тыс)=30 000 доход.
    В зависимости от коммуникаций и варварства жильцов, ежемесячный расход на содержание - 5-12 тыс.
    Пусть будет 6 тыс.
    Итого.
    Чистая прибыль проекта - 24 000/мес или 288 000 руб в год.
    При 1 500 000 капиталовложений - срок окупаемости 1 500 000/ 288 000= 5 лет, 3 мес.
    Это при условии наличия земли. У меня нет земли... :|:
    Я считаю, что как доп. доход - вполне неплохо, но не как основной.
    :hello:

    Мой вывод - нужно строить многоквартирный дом в два этажа, примерно 12х15 метров.
    Т. к. если вкладываться - то уж в то, что будет приносить ХОРОШИЙ доход, пусть окупаемость будет побольше.
    Ну вот, все идеи и выложил... ;)
     
    FDouch , 23.03.12
    #7 + Цитировать
  8. КонстантинТамбо
    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242
    Адрес:
    поселок городского типа Рябово
    ДА ВСЕ ТАК, но топикстартер не из лен области, мы не знаем какая рядом есть инфраструктура, какое транспортное сообщение и прочие. А эти все факторы влияют на ценообразование (квартира в пешей доступности или рядом со школой и тд дороже чем в отдалении).
    Налоги Лучше платить.

    То есть В этом случаи окупаемость будет лет через 7-10. Это если есть 1,5-2ляма и хочется их вложить что бы они приносили прибыль.

    И даже если исключить затраты на стройку и получать эти 24000. то надо либо быть мастером на все руки либо содержать сантехника, электрика, дворника и тд Так как вы являетесь управленцем. И сами скажите а вы согласились бы за 24000 в месяц занимать столько должностей.

    Мне такая головная боль за эти деньги не нужна.
     
    КонстантинТамбо , 23.03.12
    #8 + Цитировать
  9. КонстантинТамбо
    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    КонстантинТамбо

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.11.11
    Сообщения:
    670
    Благодарности:
    242
    Адрес:
    поселок городского типа Рябово
    А если кто скажет что в новом доме ничего не ломается первые несколько лет то вы соврете.
    А кто то может написать (кран прикупить отдельно за вызов платить надо) Отвечу так вдруг труба потекла ЭТО ПРОБЛЕМА ДОМОУПРАВЛЕНЦА.
     
    КонстантинТамбо , 23.03.12
    #9 + Цитировать
  10. AlexMann
    Регистрация:
    20.02.08
    Сообщения:
    8.773
    Благодарности:
    4.335

    AlexMann

    FestoolFun

    AlexMann

    FestoolFun

    Регистрация:
    20.02.08
    Сообщения:
    8.773
    Благодарности:
    4.335
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Доходный дом, это что бы хотя бы 3М приносил в год, чистыми. Атак, баловство.

    Воще лучше не позировать на фоне этого позора ...
     
    AlexMann , 23.03.12
    #10 + Цитировать
  11. nekorsakov
    Регистрация:
    01.09.08
    Сообщения:
    2.827
    Благодарности:
    10.569

    nekorsakov

    Живу здесь

    nekorsakov

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.09.08
    Сообщения:
    2.827
    Благодарности:
    10.569
    Адрес:
    Дмитров, Московская область
    Проще тогда построить небольшой (60-70кв.м.) дом с 2-3 комнатами и сдавать его в долгосрочную аренду одной семье по цене, например, сравнимой с арендой двух-трёхкомнатной квартиры. Это будут те же условно 18-20 т. р. "чистыми" (в Моск. обл.), но при этом сантехником (по мелочам), дворником и проч. будет сам арендатор. Правда, "доход" получится больше "для души", чтобы через несколько лет просто "отбить" стоимость домика и оставить его себе на пенсию:)] или своему ребёнку как "подъёмное" жильё, когда подрастёт и начнёт жить самостоятельно.
     
    nekorsakov , 23.03.12
    #11 + Цитировать
  12. Serj
    Регистрация:
    27.05.09
    Сообщения:
    6.541
    Благодарности:
    6.488

    Serj

    Живу здесь

    Serj

    Живу здесь

    Регистрация:
    27.05.09
    Сообщения:
    6.541
    Благодарности:
    6.488
    Адрес:
    Пенза
    ИМХО перемешаны сегменты целевого рынка, поэтому и непонятки с обслуживанием: гостинница, общежитие, доходный дом, мотель.
    А по хорошему нужен бизнес-план со стандартными разделами и ТЭО и нечего изобретать велосипед.

    Идея жизнеспособная, погубить её может дилетантский подход и недофинансирование!

    Если делать не в финансовых центрах (где стоимость аренды 1к.кв более 15-20т.р.), то с 100кв.м. максимум можно рассчитывать на 300т.р. в год, а реально 150т.р., т. е. без учета инфляции, изменения стоимости объекта и форс-мажоров от 5 до 10% годовых.
     
    Serj , 23.03.12
    #12 + Цитировать
  13. alexthesage
    Регистрация:
    01.11.10
    Сообщения:
    1.027
    Благодарности:
    1.824

    alexthesage

    Живу здесь

    alexthesage

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.11.10
    Сообщения:
    1.027
    Благодарности:
    1.824
    Адрес:
    Россия
    Неверно выбрана целевая аудитория - студенты, это будет такая клоака, что замучаетесь содержать.
    ИМХО лучше на участке понастроить отдельностоящих маленьких домишек, разделить заборами и сдавать их как летние дачи, а на НГ сдавать на новогодние каникулы. Маленькая дача в пригороде СПб стоит примерно 15 тыс. в мес, за 4 мес можно получить 60 тыс с домика. На НГ вообще космические цены - сутки 5-10 тыс итого за 10 дней от 50 до 100 тыс с каждого домика. При желании можно организовать сдачу посуточно и не в высокий сезон: для дней рождений, свадеб и пр.

    Как мне кажется это более реальный вариант, чем устраивать на своей земле общагу.
     
    alexthesage , 23.03.12
    #13 + Цитировать
  14. Serj
    Регистрация:
    27.05.09
    Сообщения:
    6.541
    Благодарности:
    6.488

    Serj

    Живу здесь

    Serj

    Живу здесь

    Регистрация:
    27.05.09
    Сообщения:
    6.541
    Благодарности:
    6.488
    Адрес:
    Пенза
    Студенты тоже разные бывают :)]
    На первоначальном этапе не стоит ограничивать рынок.
     
    Serj , 23.03.12
    #14 + Цитировать
  15. alexthesage
    Регистрация:
    01.11.10
    Сообщения:
    1.027
    Благодарности:
    1.824

    alexthesage

    Живу здесь

    alexthesage

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.11.10
    Сообщения:
    1.027
    Благодарности:
    1.824
    Адрес:
    Россия
    И как выбирать "хороших" студентов?
    Вы в общагах бывали? Знаете какие там порядки?
     
    alexthesage , 23.03.12
    #15 + Цитировать

Смотрите также