Я - председатель ТСЖ, помогите

Если есть силы и желание, то план такой:
1. Подходящая кандидатура (у вас решено)
2. Создание инициативной группы (желательно чтобы были в ней и юристы и бухгалтера, техническую и строительную часть надеюсь вы осилите)
3. Сбор контактной информации по собственникам, особенно сдающих жилье
4. Оценка сторонников, противников и нейтралов смены власти (если вторых больше 50%, то задача невыполнима)
5. Поддержка в Управе (у вас решено)
6. Получение доверенностей на ваше имя на право голоса на общем собрании (из числа нейтральных не живущих постоянно)
7. Создание локальной сети в доме для "сплочения рядов" (думаю у вас большой процент пользователей интернета)
8. Сбор компромата и других документов по деятельности ЖСК, в том числе и учредительных
9. Подготовить для себя повестку общего собрания ЖСК с тем, чтобы не оставить времени на размышление старому председателю
10. Удачно выбрать время проведения общего собрания и согласовать с представителем Управы о возможности утверждения протокола общего собрания
11. От лица инициативной группы (процент членов ЖСК, необходимый для созыва общего собрания есть в Уставе) заявить о проведении общего собрания (председателю послать заказным письмом с уведомлением)
12. Подготовить место проведения собрания
13. Заранее подобрать ведущего и счетчика из лица инициативной группы


А дальше, должно получиться, как вы задумали. Главное, чтобы у вас был на руках заверенный протокол общего собрания и ваша фамилия в лице нового председателя.
Следующий этап будет связан с передачей дел. Но об этом говорить пока рано.

 

Привет, Володя!
Самое главное на данном этапе, это - поддержка жителей!
Чтобы тебе ее добиться, нужны аргументы и твой план действий, которые люди поймут!
Тебе надо провести заочное голосование, и хорошо, что чиновник тебя поддерживает!
Инициативная группа и ТЫ должны ходить по квартирам, объяснять и убеждать и добиваться, чтобы люди голосовали за Тебя!

 

Володя! Как же у вас все сложно! А у нас старый председатель согласилась поработать до марта. Что дальше - непонятно. По вопросу счетчика по теплу - я передала ей вашу информацию, она будет разговаривать с инженером по дому. чтобы разрулить эту информацию.

Чтобы ставить такой счетчик, как я поняла с ее слов, надо будет повторно утеплять, заделывать все щели или ставить стеклопакеты. Это деньги не хилые.

Кто живет в домах ЖСК, поделитесь - какие у вас накладные расходы? Я имею в виду зарплату председателя, бухгалтера, ... всех, кого оплачивают жильцы.

У нас председатель и бухгалтер получают поровну, по 12 тыс.руб.
В соседнем доме (точно таком же) тоже поровну, но по 25 тыс. руб.

Мы хотели предложить председателю соседнего дома взять под свое крыло еще и наш. Она соглашается, но при условии привода своего бухгалтера и оплаты каждому - по 25 тыс. руб.

Наши пока отказались. Вот такая петрушка.

 

У меня по графе "эксплуатационные расходы":
2006 год 1.70 руб за м2
2007 год 1.90 руб за м2
2008 год 2.30 руб за м2
2009 год 2.90 руб за м2
2010 год 3.20 руб за м2.
Процент банка на все платежи 3%, не менялся.

 

У нас 2010 год - зксплуатационные расходы - 5 руб/м2

Это зависит еще и от кол-ва квартир. У нас их 97.
А почта берет 1,5% за платежи.

 

У нас 16 этажей*4 квартиры*8 подьездов =512 квартир (минус две щитовые и одна для правления).
Приняв среднюю площадь за 60м2 получим почти 100 тыс руб в месяц, ИМХО неплохо на зарплату для преда, завхоза и буха.

 

Поднимаю тему и докладываю, что было сделано за это время.
По совету моего друга НикТо, была проведена большая работа с жильцами.
Выслушивались их мнения, пожелания, анализировалось общее настроение в доме. Для тех, кто в танке, разъяснялась сложившаяся ситуация.

После этого стало очевидно, что сложившаяся ситуация в доме не устраивает практически никого. Таким образом, стало понятно об исходе предстоящего голосования.

Итак, голосование. Были распечатаны уведомления и бюллетени, и под роспись розданы всем членам ЖСК. Тем из них, кто в доме не проживает, были высланы заказные письма. ЖК на такую процедуру голосования отводит 10 дней. За это время жильцы изъявляли свою волю, отмечая в бюллетенях галками, согласны они или нет с четырьмя вопросами:
1. Состав нового правления
2. Состав новой ревизионной комиссии
3. Исключение из состава правления действующего председателя
4. Способ информирования о результатах голосования.

Результаты не удивили. Около 80% проголосовали "за". Было бы около 100%, если бы соизволили проголосовать люди, которым были отправлены письма. Но ни одного ответа от них не пришло. В прочем, этого и следовало ожидать.

По результатам голосования был составлен протокол общего собрания, в котором были отражены все цифры и принятые решения. Это - самый главный документ в ЖСК.
Сразу же был составлен второй протокол, которым зафиксировано избрание членами правления нового председателя.

С этого момента юридически старый председатель перестал им быть.
Теперь осталось сделать это фактически.
Для этого в первую очередь нужно заблокировать от него расчетный счет ЖСК.
По номеру счета я узнал адрес отделения Сбербанка, где у нас счет. По телефону узнал номер отделения и фамилию руководителя.
На его имя было составлено письмо, в котором уведомлялось о прошедших перевыборах. В письме просьба заблокировать доступ к счету предыдущего председателя. К письму приложены копии обоих протоколов.

В ближайшее время нужно будет произвести все необходимые регистрационные действия в налоговой и сделать новую карточку подписи в банке.

Но самое сложное, думаю, будет получить от бывшего председателя все документы. В Управе мне сказали, что если она откажется их выдать (а она откажется), немедленно звонить ему, он пришлет участкового. Если и это не поможет, сразу составляется письмо в прокуратуру.

Вот такие пока дела. Думал, будет труднее, если честно. Но с другой стороны, самое трудное впереди.

 

Уважаемый КочевниК! Случайно набрел на Вашу тему. И если Вас это заинтерисует, могу поделиться опытом Председателя ТСЖ.
Наше ТСЖ создал с нуля практически сам потдержка была человек от 8-10( а квартир 98), всем остальным было до фанаря. Но они не были против создания ТСЖ. Устав писал практически сам с интернета. После проверки юристом были внесены коррективы. Ну и много других вопросов пришлось решать с колес. Первый год пришлось набить много шишек. Сейчас прошло уже пять лет. Собрания проходят на ура. 98% собственников довольны. Все вопросы решаются Собранием и Правлением. Заключены почти все договора с монопалистами. Ну и много другого за этот период произошло. Всего не опишеш. Но на все вопросы постараюсь ответить.

 

Уважаемый kasper66! Вопрос интересен очень многим! может Вы вкратце расскажете об основных трудностях, с чем пришлось столкнуться?

В каком году построен ваш дом? Каков его изос и в каком состоянии вы его приняли на управление. В каком состоянии лифты. Как Вы решили вопрос со счетчиками? У всех установлены? Особенно интересует теплоснабжение.

И, конечно, финансовый вопрос - во сколько этот сервис обходится жильцам.
Спасибо.

 

Начну с того, что дом наш- это бывшее общежитие1978г. постройки, котороя в 96 выкупила какая то фирма и решила сделать из него гостиницу. Но как водится взяв кредит в банке, добросовестно разворовав его отказавшись от идеи гостинице, переоформила дом в жилой и стала продовать площади под квартиры. А посколько цена за кв.м. была в то время приемлема(в среднем 350$) то желающих было много,да и банк кредитор получил для своих работников за долги приличные площади под квартиры. Так образовался жилищный кооператив. Мы с семьёй то же приобрели в доме полощадь. Именно площадь, потому, что не было ни сантехники,ни электрики, ни дверей, ни окон, одни голые стены. Опущу моменты получения свидетелст о собственности и ремонта.
До 2005г. в доме сменилось огромное колличество председателей, кто то работа лучше, кто то хуже, кто то вообще не работал. На собраниях велись постоянные разборки и стоял ор. На очередном собрании в 2005г. Я уже не выдержал и произнес тираду и высказал все о чем я думал и что за эти годы накопилось. И как водится собственники предложили "Коль такой "умный" возьми и попробуй" С дуру согласился. Хотя в этом ничего не смыслил, но было желание что то поменять. Ну как говорится "Назвался груздем полезай в кузов" Пришлось сесть за книги, интернет. Собирал информацию. Сразу решил нанять управляющую компанию (УК)-рассуждал так-коль они спецы, пусть и управляют. В итоге пол года работали не плохо, за тем перестали работать вовсе. Деньги собирали работы не было. Так, что всем кто рассматривает вопрос о управлении домом Управляющей компанией_ ни в коем случае не допускайте оную к дому. Вгонят в долги, век не расплатишся. Дошло до того, что маячил вопрос о перекрыти воды, и не только из-за долгов а в основном из-за крайне изношенных общедомовых сетях. Не редкость случались прорывы ХВС и ГВС, Горели электрощиты.В 2006г. На годовом собрании с жилцами выбрали форму управления ТСЖ К этому времени и у меня какой то багаж знаний появился, да и несколько собственников активно поддерживали. Вообщим ТСЖ начало свою жизнь с мая 2006г.
Поскольку ТСЖ не являлось правоприемником Кооператива все договора, как основные, так и другие пришлось заключать по новой. Проще всего было с договорами на обслуживание дома,лифтов. Немного сложнее договора с монополистами. Бюракратия страшная. Ну ходо бедно в течении двух лет заключили договора с водоканалом, по отоплению. Сначала временные, после выполнения тех.условий этих "монстров" перешли на постоянные договора. Вот только по электроэнергии до сих пор загвоздка. Идет пока переписка они выдвигают свои требования, мы опираясь на нормативные акты выдвигаем контраргументы. Благо в доме есть жилец, адвокат. Который за умеренную плату защищает интересы дома.
Постепенно поменяли общедомовые сети, При помощи депетата Зак.Собрания включились в программу кап ремонта электросетей дома. И получив , дерньги, все их вложили в кап. ремонт электрики. Уже второй год не горим.Установили общедомовые счетчики на холодную воду и отопление. Паралельно все желающие устанавливали счетчики квартирные. И производят оплату исключительно по счетчикам.(таких 40-45%). Лифты конечно старенькие но пока исправны. Хотя в ближайшие год два нужно думать о их модернизации.
Я не понял вопроса по теплоснабжению.
Что касается оплаты жильцами услуг. То они такие же как и в городе. Тарифы согласно принятым в г.Санкт-Петербург. Ни на копейку выше. В среднем за квартиру S=50кв.м 2500-3000т.р.В зависимости кто сколько израсходовал воды.Есть только две статьи в квитанции принимаемые жильцами_это АХР(административно хозяйственные расходы) и Консьержи. Обе статьи ежегодно выносятся на обсуждение и жильцы сами принимают решение по тарифу на эти статьи, естественно исходя из сложившейся экономической ситуации и здравого смысла. Дополнительных сборов нет и не будет. Да и зачем я то же живу в этом доме и любое повышение отражается и на моём кошельке. Наоборот стараемся оптимизировать расходы, с экономить. А деньги вкладываем в развитие.Дополнительные сборы возникли только в этом году для т.к жильцы посчитали нужным(в этом году на собрании было принято решение об установки видеонаблюдения) В течении четырех месяцев в квитанциях фигурировала фиксированная сумма. И с фирмой мы договарились об оплате её услуг поэтапно.
Но не все так без облачно. Есть и не платильщики ( с одним судились два года и выиграли по всем статьям, теперь он исправно платит) Приходится и ругаться с обслуживающими организациями, если они не должным образом выполняют свои обязанности. Постоянно находимся на контакте с районными и городскими властями. Да и с другими председателями делимся опытом. Приходится постоянно изучать принимаемые нормативные акты.
За эти годы я пришел к выводу , что при желании можно навести порядок как и в отдельно взятом доме, так и в стране в целом, только не надо быть временщиком, а думать о будущем своем и детей своих. и если есть единомысленники то все может получиться. Так, что в краце пока так. Спрашивайте-отвечу А на последок пару фоток дома и первого этажа.

 

Прошу разъяснить следующий вопрос по ЖСК в Москве, правомерно ли начисление 23р. (или около того) за 1кв.м общей площади за ремонт и содержание жилья - ПП Москвы от 1 декабря 2009 года N 1294-ПП(в случае вторичного жилья), ведь есть еще ЖК где говорится про смету расходов и доходов? Управляющей компании нет, само ЖСК рулит. По-моему в Москве это повсеместное явление в домах ЖСК.

 

Организационные вопросы, как я поняла Вы решили. Прошел почти год. Как решаются вопросы второго плана? А они в работе ТСЖ и ЖСК самые главные. Или вновь возникли на первом плане организационные вопросы.

 

Управлять нужно примерно вот так http://www.dziksezers.lv/

 

Да, только пока не в наших реалиях!


Раз Володя не появился, значит, возникли трудности, я так думаю. Поделюсь опытом нашего ЖСК.
Дом старый, 1968 года выпуска. Стоит во дворах. Я в нём живу с 1994 года.
С 2000 года-бухгалтер.
Прежнее правление (в 1996 году их сместили) тоже не давали нам документы, кричали, оскорбляли. Жильцам, действительно, на всё плевать (и здесь, и в СНТ).
Мы провели собрание инициативной группы и правления. Они поняли, что настрой решительный, и бухгалтер просто бросила в коридоре мешок с выписками и документами, не расшитое, не систематизированное.
Я проверяла кассу и расчёты. Бухгалтера меня поцмут: Кто-нибудь видел КРАСНОЕ сальдо в кассовой книге? Т.Е. из кассы выдали больше, чем там было. Я думала, что у меня голова перегреется, я и так и сяк считала, а оно вон как вышло!
Зато премии они себе платили за каждый чих: сдачу квартального баланса, перерасчёт платежей. А если вы помните, то тогда тарифы менялись каждый месяц!
Председателю пришлось регистрироваться в фондах, они этого не сделали, были большие штрафы. Бухгалтер восстанавливала учёт и отчётность.
Дом был в очень плохом состоянии. Они не ходили и не просили, им ничего и не делали. Новое правление ездили на проспект Мира в УКХ ЖСК, сделали ремонт крыши, поменяли газовые трубы, трубы водоснабжения, вентили в подвалах, поменяли электропроводку, поменяли лифты, сделали косметический ремонт на этажах и чёрной лестнице.
Около дома разбили клумбы, купили бетонные цветочницы, один из жильцов подарил перголу со скамейкой, поставили около дома.

 

Конечно, всё было очень непросто! Писали везде и всем, кому только могли придумать, ходили на приёмы. Но добились! Лифты меняли очень квалифицированно, ребята работали по 12 часов в сутки. При замене труб водоснабжения возникли большие проблемы: тендер выиграла (видимо за большой откат) контора - никонора. Мастера, в наше время инструментов, пришли с кувалдами и ломами, разворотили у всех стены, если не заплатили дополнительно. За время ремонта мы добились замены 3-х бригад. т.к. первые своровали 2 сумки шаровых кранов-смесителей и скрылись. Вторые набрали авансов у доверчивых жильцов и тоже смылись. Третьи с горем пополам доделали. Приходилось стоять над душой. А председатель и комендант женщины, в этих вопросах ничего не понимают.
Некоторые квартиры отказались от замены труб. Мы взяли с них подписки о том, что при прорыве труб на месте или выше места сварки, ответственность лежит на "отказниках", т.к. металл разный и разного времени. Слава Богу, что обошлось, и прорывов не было. А вот полотенцесушители "рвали" в двух квартирах и слив из ванной в одной. Эти замены делали бесплатно, по гарантии.


По вопросу УК, с чего начиналась тема. Там огромные деньги. На каждый квадратный метр, за который мы платим сейчас 10-80 на содержание жилого дома, город доплачивает 12-10. Отопление, как правило, выставляется по гикокалориям, а собирают по тарифам, моржа остаётся. За сбор денег на антенну и радио - 10 % ЖСК. Все работы, которые делаются (или не делаются) оформляются липовыми актами и обналичиваются. Отсюда и Бали с дочкой, и телохранители. Добиться правды можно только имея очень высококвалифицированного юриста. Есть такие специалисты, которые начинали с перестройки вместе с Григорьевым, но это стоит денег.