Предстоит заключать агентский договор на продажу участка. Какие могут быть подводные камни? На что следует обратить внимание? Могу ли заключить договор на продажу сразу с несколькими агентствами?
Подводных камней может быть немеряно. Например задаток, который Вы назад никогда не получите. Рецепт один - читайте внимательно. Лучше возьмите договор домой, проанлизируйте каждую фразу, потом на следующий день подпишите.
Сразу с несколькими - значит ни с кем. Подписывайте с одним АН. Выберите даже не АН, а конкретного специалиста, он может быть частником ( но обязательно оформлен как ИП), может работать в компании - неважно, важно - чтобы его горячо рекомендовали уравновешенные, практичные люди, воспользовавшиеся его услугами. Деньги вперед - не давайте, нормальный профи имеет свои оплаченные рекламные блоки. Если участок недешевый - стоит согласиться на наружную рекламу, только она сейчас и работает в полной мере. Оплата производится в этом случае уже Вами. В договоре должны отсутствовать штрафные санкции за любой немотивированный отказ от работы с данным АН. Кроме случая, когда работа выполнена.
Мне никто из агентов не говорит, что я должна за что-то платить. Все расходы лежат на агентстве, я плачу только в случае продажи участка опред. процент или сумму.
Возмещения расходов Агента, связанных с исполнением Агентом своих обязанностей по агентскому договору вам придеться заплатить. Не будет же Агент работать бесплатно, вот и смотрите условия в договоре по оплате его услуг . Когда и за что обязан Принципал заплатить Агенту.
В каком случае возместить расходы? В случае продажи им участка - да. А в случае, если я сама продам, то .?
Всё зависит от договора. Вам по-этому и говорили выше, что иногда АН включают в договор, например, оплату платной рекламы. И, кстати, именно по тому, что агентство в любом случае несёт расходы (реклама, время агентов, накладные расходы по показы участка и т.д.) собственник, не заключив с конкретным АН договор, должен понимать, что АН будет экономить на рекламе вашего же участка и работать в пол силы, либо вообще просто иметь ввиду, что вы что-то там продаёте. Так как, агент понимает, что ещё десяток АН и вы лично сами продаёте участок. Потому, бегать наперегонки предлагая ваш объект, серьёзные занятые люди не будут. И я вижу, как покупатели относятся к тому, что объект продаётся сразу несколькими АН. Не открою секрет, но определив это, они прикладывают все силы, чтобы выйти непосредственно на собственника. Понимая, что раз у него нет ни с кем эксклюзивного договора, то он ничем морально и документально не обязан АН. Вот и подумайте, будут ли сильно стараться те АН, куда вы обратились?
Совершенно верно. Не всегда. Чаще - выходят на всех горе-агентов разом и говорят каждому такой текст: "куплю через вас, если у вас будет дешевле". А дальше начинается "цирк с конями": агенты, вместо того, чтобы думать - как максимально удачно для клиента-собственника продать объект, начинают его прессовать, с целью опустить в цене как можно ниже, чтобы купили через них. То есть - работать на покупателя. Хочешь остаться без союзников, воюющих на фронтах недвижимости на твоей стороне - раскидай свой объект как можно большему числу агентств, агентов.
На практике делают так редко, так как: 1. Эти агенства потом имеют привычку перезванивать денно и ночно по оставленым телефонам и спрашивать: "Купили? Нет? Может посмотрим другой вариант? Завтра выслать? Я все равно вышлю, просто посмотрите и я перезвоню". 2. Любой нормальный человек понимает, что агент берет деньги, значит с собственником можно договориться за цену без комиссии агента. 3. А если собственник понимает, что торговаться не умеет, то он нанимает собственного агента или сразу обращается в крупное агентство для подбора участка. Крупное агенство разумеется сразу выходит на собственника.
2. А любой нормальный продавец понимает, что если вышли на него напрямую, то комиссию своего агента можно положить в свой карман Не все так просто! 3. А мелкое агентство куда, разумеется, сразу выходит? Как это действие вообще зависит от величины агентства? А если собственник в принципе против того, чтобы на него выходили напрямую?
Я в своем посте отвечал на довод, что покупатели будут скорее обзванивать все агенства, занимающиеся участком, чем выходить на продавца на прямую. Как мы с вами понимаем, если агентств несколько, то кидать некого и не на что. ... Любому нормальному продавцу нужно продать участок и вознагрождение агенства он заложил в цену и разумеется готов на него торговаться. Торговаться не так просто, если тем более ничего не понимаешь в земле. Поэтому некоторые, не обладающие знаниями, временем и навыками торгашей, обращаются в крупное агентство типа ..элей, ..комов и пр. У этих ребят есть базы участков, разумеется тех за которые им платят агентскую комиссию и впервую очередь они впаривают их. Но.. Если клиент хочет именно с перламутровыми пуговицами, они могут подобрать участки и вне базы. В таком случае в 90% случаев они страются выйти на собственника. Я сам продаю участки, взял в помощь ..ком. Если какие-то другие агентства своим клиентам хотят продать мои участки - выходят всегда на меня, так как я могу отдать им агентскую комиссию, а вот другое агенство вряд ли захочет делиться. А вот если собственник не хочет ни с кем общаться напрямую, а еще и раздал продажу участка куче агентств, не заключив ни с одним брокерский договор - то он на 95% участок не продаст.
Предположим, я заключаю эксклюзивный договор с неким агентством. Как я могу проконтролировать, что агентство занимается моим участком?
Смотрите размещаются ли объявления по вашему участку. Попросите знакомых позвонить и поинтеросоваться участком с близкими к вам характеристиками. А так вообще-то агентства за комиссию удавятся, но кому-нибудь впарят.