Купил дом у ИП без акта приемки. Нет отмостки, канализации, не запущен котел. Как писать претензию?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Приветствую всех участников форума! Нужен коллективный разум и юридический совет тех, кто воевал с застройщиками-ИП.
Купил готовый дом по ДКП у ИП. Отдельного акта приема-передачи нет (в самом договоре пункта о том, что ДКП является актом, тоже нет). Застройщик кормит завтраками, на объекте больше не появляется.
Что имею по факту на сегодняшний день:

1. Полностью отсутствует отмостка вокруг дома (фундамент под угрозой подмыва).
2. Труба канализации из дома выведена на улицу, но в сам колодец (септик) не заведена и не подключена. Т. е. сливом пользоваться нельзя.
3. Напольный котел отопления и система теплого пола смонтированы, но застройщик их не запускал и не тестировал. Система не проверена на герметичность.
4. На чистовой стяжке пола уже пошли мелкие трещины.

Подскажите, пожалуйста:

1. С чего начать фиксацию? Обязательно ли нанимать эксперта, чтобы доказать, что незапущенный котел и отсутствие отмостки — это строительный брак, а не моя прихоть?
2. Так как акта приемки нет, от какой даты мне отсчитывать сроки на устранение? От даты регистрации права собственности в Росреестре?
3. Если у кого-то есть образец досудебной претензии к ИП именно по недоделкам и неоттестированному оборудованию (котел), поделитесь, пожалуйста!

Заранее спасибо за ответы и советы!

 

Так в договоре об этом указано, что эти моменты должны быть сделаны?

 

В самом договоре детальной спецификации (что конкретно должно быть подключено или доделано) нет. Написано просто "Жилой дом".
Но по факту: котел и трубы застройщик установил, просто не запустил их, а трубу канализации вывел из дома и бросил на полпути к колодцу. Отмостки нет вообще.
Насколько я знаю судебную практику по ЗоЗПП, продавец-ИП обязан передать товар, пригодный для его целевого использования (ст. 4 ЗоЗПП). Дом без отопления и канализации непригоден для жизни. Плюс отсутствие отмостки — это прямое нарушение строительных норм (СНиП/СП), которое ведет к разрушению фундамента [Циан].
Подскажите, суды встают на сторону покупателя в таких случаях, если застройщик-ИП сдал дом с нарушениями СНиП, но в ДКП эти элементы отдельно не прописывались?

 

В самом договоре детальной спецификации (что конкретно должно быть подключено или доделано) нет. Написано просто "Жилой дом".
Но по факту: котел и трубы застройщик установил, просто не запустил их, а трубу канализации вывел из дома и бросил на полпути к колодцу. Отмостки нет вообще.
Насколько я знаю судебную практику по ЗоЗПП, продавец-ИП обязан передать товар, пригодный для его целевого использования (ст. 4 ЗоЗПП). Дом без отопления и канализации непригоден для жизни. Плюс отсутствие отмостки — это прямое нарушение строительных норм (СНиП/СП), которое ведет к разрушению фундамента [Циан].
Подскажите, суды встают на сторону покупателя в таких случаях, если застройщик-ИП сдал дом с нарушениями СНиП, но в ДКП эти элементы отдельно не прописывались?

 

Так там подиж и водосточки нет, вентиляции нет, и видонаблюдения, и ворот автоматических, бассейн наверное забыл сделать и баню, грядки с теплицами должны быть и зона барбекю..., без камина вобще никак и дрова к нему. мебель тоже нужна - как спать, готовить, телевизор смотреть?... телевизор. да, если меньше 75 дюймов и не 8К - это тоже нарушение... а готовить еду кто будет! - без еды жить невозможно.

 

Юмор оценила, спасибо за поднятие темы в топ.
Но давайте отделять мух от котлет, а роскошь (бассейн, ворота, мебель) — от базовых критериев пригодности здания для проживания и безопасности конструктива.

1. По закону (Постановление Правительства РФ № 47) жилое помещение обязано быть обеспечено инженерными системами: отоплением и водоотведением. Котел в доме стоит, трубы лежат. Продавец продал мне систему отопления, но она не запущена — то есть товар передан в нерабочем состоянии. Труба канализации брошена на полпути к септику — система не завершена.
2. Отсутствие отмостки — это не отсутствие "дизайна", а прямое нарушение строительных норм (СП 22.13330), которое ведет к замачиванию грунтов и разрушению фундамента. Застройщик-предприниматель не имеет права продавать товар, создающий угрозу безопасности жизни и имуществу граждан (ст. 7 ЗоЗПП).

Так что камины и грядки тут ни при чем. Вопрос исключительно в строительном браке и недоделках по конструктиву и заложенной инженерии.
По существу вопроса — у кого была судебная практика по скрытым дефектам (нарушениям СНиП) при пустом ДКП с застройщиком-ИП? Буду признательна за реальный опыт

 

Дом может продаваться в каком угодно виде, с любыми недоделками, ошибками и нарушениями
покупателя удовлетворила цена и состояние строения - купил, зарегестрировал на себя - дальнейшее переделки, достройка, все риски и расходы на новом хозяине.
когда покупал-ли всё устраивало, а иначе не надо было покупать

 

Вы путаете продажу б/у дома между двумя обычными гражданами и предпринимательскую деятельность (ИП).
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 17, если гражданин покупает товар у ИП для личных нужд, к этим отношениям в полном объеме применяется Закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП).
А теперь откроем закон:

1. Статья 16 ЗоЗПП: Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами, признаются недействительными. Даже если бы в договоре было прямо написано "претензий к качеству не имею" или "дом продается с браком фундамента" — этот пункт юридически ничтожен. Нельзя договором отменить федеральный закон.
2. Скрытые дефекты: На дворе было 29 декабря. Под слоем снега и льда физически невозможно проверить наличие отмостки или заведение трубы в мерзлый грунт. Запустить систему отопления зимой без пусконаладки — прямая угроза взрыва котла. По закону потребитель не обязан быть профессиональным строителем при приемке товара.

Застройщик-ИП осуществляет коммерческую деятельность и извлекает прибыль. Он обязанпродавать товар, соответствующий обязательным строительным требованиям (СНиП/СП), и несет за это ответственность в течение 5 лет. Судебная практика по таким делам в пользу покупателей сейчас колоссальная
общем, теория понятна, закон на стороне покупателя. Давайте перейдем к практике. В итоге, в этой ветке есть те, кто РЕАЛЬНО судился с застройщиком-ИП по скрытым строительным дефектам после покупки дома по ДКП? Поделитесь, пожалуйста, вашими реальными кейсами: назначал ли суд экспертизу, какую сумму ущерба и штрафа удалось взыскать и сколько по времени занял сам процесс? Очень нужен именно практический опыт, а не теоретические рассуждения о том, кто что должен был смотреть в декабре

 

@Viktoria2000, уверены, что ИП-застройщик - это "продавец", к которому можно притянуть положения Закона о защите прав потребителей? Все-таки недвижимость это не товар или услуга.

 

Да, уверена. Раз продавец — официальный ИП, то по Закону о защите прав потребителей дом считается обычным товаром.
Подскажите, кто-нибудь сам лично проходил через суд с застройщиком-ИП из-за недоделок? Как всё прошло на деле?

 

Вообще это не так.
Что является предметом договора?
В реквизитах продавца что указано?

 

а кто разрешил септик "на улице"?
любые земельные работы или размещение инженерных сетей на мунземле- только через администрацию
и вообще - вы уверены, что "септик" принадлежит вам? Может у него куча частных "септиковладельцев"(плавали-знаем) и у них надо получать разрешение на врезку