Дорогой участок с домом под снос

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день.

Рассматриваю к покупке участок. На участке зарегистрированный дом.
Есть договоры на воду, электричество и газ. Договор на газ приостановлен.
Дом 50х годов постройки и ценности для меня не представляет. (старый бревенчатый)
По кадастру дом имеет стоимость 3млн руб.
Участок 8млн руб.
Сумма сделки выше суммарной стоимости по кадастру.

Вопрос. Можно ли в ДКП указать стоимость участка максимальную (равной сумме сделки - 1000р), а стоимость дома условно 1000р.
Продавец получил дом и участок по дарственной от матери более 3 лет назад. (то есть налога у него не должно быть как я понимаю)
Не может ли такая стоимость дома в ДКП быть поводом для признания сделки недействительной с чей либо стороны?

Хочу оформить гарантию сделки от домклика (как я понимаю это проверка юр. чистоты + страхование рисков по расторжению ДКП в ближайшие 3 года).

Почему не хочу указывать стоимость сделки близкой к кадастровой - потому что хочу снести этот дом после покупки ЗУ. Соответственно если вдруг возникнет причина для расторжения ДКП - я не смогу вернуть объект в том составе, как он был приобретен. Плюс не уверен не будет ли снос дома причиной для снижения страховой выплаты.

Еще один вариант снятие с учета дома перед продажей (если на это пойдет продавец). В данном случае правда пропадает возможность провести новое строительство как реконструкцию (что впрочем нельзя сделать по семейной ипотеке которой я планировал через год воспользоваться), плюс как я понимаю сложнее согласовать уведомление и придется по новой заключать договора и получать ТУ для подключения...

Тут еще играет роль вариант покупки. В ипотеку стоимость дома будут указывать исходя из оценки и банк не даст ее занизить, тк формально берет дом в залог. Если оценщик признает дом аварийным - банк не даст ипотеку на дом. Если прописать в дкп что дом признается сторонами подлежащим сносу или капитальной реконструкции, то думаю банк тоже откажется от такого объекта... Если брать ипотеку только на участок, а дом купить за формальную цену, то домклик отказывает в оформлении страхового сертификата (
Купить без ипотеки сложно и не так быстро...

Посоветуйте пожалуйста самый безопасный вариант сделки...

 

А у вас какой-то особенный ДКП раз вы делите участок и дом? Обычно в договоре не прописано что сколько стоит по отдельности, а прописывается сумма всего недвижимого имущества.

 

Прописывают. Но в данном случае смысла в этом нет.

 

Смысл данного действа?

 

дело в том, что в случае ипотеки банк не даст ипотеку на дом, если тот в результате оценки будет признан аварийным и менеджер сама предложила вынести отдельными суммами участок как 99.9% стоимости сделки в ипотеку, а дом символически за наличку.

прикрыть себе зад, если после сноса дома будет какая то причина для расторжения ДКП... Хочется спать спокойно

Поскольку я первый раз в такой ситуации - и интересуюсь...

 

Агент продавца другого мнения. Она говорит, что надо указывать стоимость близкую к кадастру, что бы сделка не могла быть оспорена как "фейковая"...

 

Все правильно. Представьте - Вы указываете в ДКП стоимость дома в 1 рубль.
Совершаете сделку. В течение 3-х лет продавец банкротится, конкурсный управляющий поднимает все договоры и что же он видит?
Продажу дома за 1 рубль.
Что-то мне подсказывает, что он оспорит данную сделку в суде и вернет дом в конкурсную массу.

 

@FedorTimofeev, а какое развитие событий возможно дальше?
Дом и участок куплены по одному ДКП - управляющий вернет дом в конкурсную массу, участок тоже уплывет от покупателя? Или можно оспорить ДКП только в части продажи дома?
А если дом за эти 3 года уже снесен? Тогда как?

 

Конкурсный его оценит и деньгами отдадите.

 

как же он его оценит? дома-то не будет уже.

 

@FedorTimofeev, то есть вы рекомендуете указать стоимость дома близкой к реальной?
А если я его снесу после покупки или того хуже "реконструирую" в современный дорогой дом, что будет при банкротстве продавца?
И правда 3 года? Не 1 год? Видимо поэтому защиту сделки сбербанк предлагает на 3 года... Интересно, она правда работает?

 

ну именно и аргументирует, что такая цена в ДКП может вызвать вопросы в определенных ситуациях.
Плюс сбербанк не даст ипотеку на дом с участком, где дом аварийный. Короче не вариант.

 

1 год, но 3 года это общий срок исковой давности. Вы сделку можете совершить сейчас, под банкротство продавец попадет в течение года (может он уже от имущества избавляется именно в этих целях), ну и пока конкурсный управляющий дело будет вести и т. д. Иск может и через 2 или 3 года приехать.

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Я сильно сомневаюсь, что страхование титула от Сбера покрывает данные риски.