Мысль, как сделать, чтоб подрядчик строил "как для себя"

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Хорошо. Есть ряд известных строительных компаний, которые делают всё то, что Вы написали, качественно строят, дают гарантию, сопровождение, проверку технадзором и всё вот это, что хорошо для заказчика. Но дорого.
Правильно ли я понимаю, что для небольшого подрядчика нет возможности сделать всё это, но заметно дешевле? Особенно с учётом того, что такую же гарантию он вряд ли предоставит.

 

Строить как для сэбэ?
Может и не надо как для сэбэ, а строить так как нужно. Опираясь на технологию, госты и прочие нтд. Не?

 

Заранее извиняюсь, если встретите незнакомые слова:

 

Если банк лопнет?
Если компания, которая должна акт подписать, тянуть будет месяц/полгода?
Это взгляд со стороны строителя).

 

Вывод сделан из ваших рассуждений.
Непонятно - зачем вообще ваш "опрос" на форуме.
Второе - вам неоднократно сказано - не соответствие чему-то - для этого нужен проект.

Из ваших слов никак не проистекает - что у вас есть проект. Что вы готовы заплатить за него.

Пока у вас не проекта - искать его исполнителя смысла нет.

 

Отлично. Взгляд строителя особенно интересен. Для того и тему завёл, чтоб понять, что я не учёл в плане опасений подрядчика об оплате и в плане моих опасений за качество.

"Если банк лопнет?"
ВТБ, Сбер, можно другой крупный банк - не принципиально. Риск того, что они накроются за время очередного этапа (месяц/два), пока деньги лежат на аккредитиве, минимален.

"Если компания, которая должна акт подписать, тянуть будет месяц/полгода?"
Специально для этого предложил такой вариант, но, быть может, есть и лучшие:

 

Ну так сделайте, для начала найдите строителей на ваши условия. Самое время сейчас, в межсезонье. Пока похоже, вам просто скушно, а поговорить хочеццо. Ах как быдло-бы здорово, ежели бы кто построил мне дом в рассрочку.

 

"вопрос или строить, заплатить всем зарплаты, понести все сопутствующие расходы и при этом получить прибыль, или не строить (не заплатить, не понести, не получить) "
"Вопрос цены. Если цена у подрядчика будет сопоставима с ценой компании с крупными офисами и огромным штатом, белыми зарплатами и прочее, работающей уже десятки лет, то для меня оно смысла не имеет"
"заморочки с организацией контроля (со стороны заказчика и со стороны подрядчика), возня с открытием аккредитива и прочее такое являются техническими и имеют свою стоимость, которую можно обсуждать и которая, теоретически, может быть интересной обеим сторонам."
Это на первых нескольких страницах. Дальше уже смотреть не стал, хотя и дальше писал нечто такое не раз. Вывод из этих рассуждений? Если из каких-то других, то был бы рад увидеть цитату, где я был так опрометчив.

Из самого первого сообщения:

Тема, или как Вы называете, "опрос", заводилась не для поиска подрядчика. Не для обсуждения цены. Искать подрядчика я буду не в этой теме, и именно с ним, если таковой найдётся, уже будет иметь смысл обсуждать цену, что нужно ему, что нужно мне и прочие нюансы.
А в этой теме хотел узнать про упущения в описанной мною схеме расчётов через аккредитив.

Более того, у меня его действительно нет. И из моих слов вообще не проистекает что-то, за что и сколько я готов платить (писал только про 3% в месяц). Было только за что НЕ хотелось бы платить - " ...за то, что не влияет непосредственно на строительство - офисы, зарплаты директоров, шоурумы, завышенные нормы прибыли и т. д.". Т. е. за то, что и позволяет мне предположить, что цена небольшого подрядчика из-за отсутствия у него сопоставимых расходов может быть интересной даже с учётом заморочек.

У меня есть некая сумма. Проекта нет (есть только предположительный вариант планировки, а откуда взять сам проект, как и многое другое, думал обсудить с потенциальным подрядчиком), потому что я не знаю, сколько квадратных метров будет этот дом. Потому что не знаю, какая будет стоимость строительства. Как я Вам уже отвечал,

 

Ищу. Но не в этой теме, а там, где на FH ищут строителей. Очевидно, что если бы уже нашёл, то эта тема была бы для меня неактуальна, ну только если "поговорить захочеццо"

 

1. Аккредитив - ненужное усложнение схемы расчётов и лишний откорм "жирного кота"- банка. Если Вы хотите предоплачивать только материалы и платить за согласованный выполненный этап после его приёмки (лично или с технадзором), то многие подрядчики согласятся не брать аванс за работу. У меня за 4 года стройки поменялись три варианта подрядчиков:
а) русский прораб + несколько узбеков без юрлица, без договора, сметы на бумаге от руки;
б) ООО, русский гендиректор (без офиса и мерседеса) + несколько узбеков, с договором и сметами в виде приложений к договору;
в) несколько узбеков без юрлица (я сам регистрировал их), без договора, сметы на бумаге от руки.
Все три варианта не брали авансов за работу вообще, вариант а) даже часть материалов закупал за свои деньги, 100% постоплата работы после приёмки этапа. Проблем с качеством не было ни с кем, но другие проблемы заставляли меня менять подрядчиков:
а) русский прораб приписал лишний бетон (оплата фундаментов дома и гаража, а также стен и перекрытия монолитного цокольного этажа у меня была привязана к кубометрам). Я при приёмке посчитал объём изделий и выявил в смете перебор в несколько кубов (1 куб я бы простил). Недоплатил прорабу приписки, оштрафовал и расстался с подрядчиком из-за потери доверия, но не из-за качества.
б) русский гендиректор запил (алкоголь) и не брал телефон в рабочее время несколько раз, регулярно опаздывал на согласованные встречи, стал приписывать небольшие, но несогласованные суммы, а также задерживать выплаты своим рабочим, которые доставали жалобами меня. Расстался с подрядчиком из-за потери доверия, но не из-за качества.
в) вольные узбеки достойно отработали у меня 2024 год, но нашли другого заказчика на сезон-2025 с бОльшим объёмом работ (мои остатки стройки на 2025 год маловаты для этой бригады). По качеству, стоимости и порядочности в расчётах - наилучший вариант подрядчика. Их оценили и переманили.

2. Проектную документацию (проекты на дом и гараж, отдельные проекты на системы отопления, водоснабжения, канализации, энергоснабжения дома) я заказывал и предоставлял всем подрядчикам. Считаю наличие этой документации более важным для обеспечения качества, чем финансовый договор с юридическими конструкциями.

 

@yurystep,
1. Оплата материала на этап до этапа, а работы после - это стандартная практика. Тут действительно никакой аккредитив не нужен. И если бы я ЗНАЛ, что вот эти ребята всё сделаю отлично, то не стал бы городить огород, потому что мне это усложнение - тоже морока.
Просто я сталкивался с тем, что работают спустя рукава что прораб, что бригада. У моего фундамента в прошлом доме верхние сантиметров 5 в некоторых местах просто осыпАлись, если в них потыкать пальцем. Видимо, нормального бетона не хватило, и добивали абы чем. Но узнал я это спустя годы. До этого даже мыслей не было туда смотреть.
А если подрядчик рискует своими деньгами, то вероятность того, что так получится, гораздо меньше.

Как Вы находили строителей? Откуда была уверенность, что эти люди действительно умеют строить?
И основное. Что бы Вы сделали, если бы, например, "а" сделал некачественный фундамент? Понятно, что не заплатили бы за работу. И всё, на этом расстались бы?

2 - Договор важен тоже, но если заранее известно, что бригада ответственная, то без него обойтись можно, а без проекта - нет, так что тут почти согласен.

 

Только по личной рекомендации людей, которым они строили дома раньше. И только после личного очного просмотра этих домов и опроса хозяев этого дома за чаепитием - насколько они довольны спустя несколько лет проживания и нет ли косяков. Этот совет я прочитал здесь на форуме и применил.
Уверенности у меня не было и не могло быть даже при наличии рекомендаций и отзывов. Всегда есть риск, что даже опытные строители накосячат именно на твоей стройке. Заказчик рискует ВСЕГДА.

Если коротко, то да - не заплатил бы за работу и всё. У меня не было договора с прописанными обязательствами демонтировать и вывозить не принятый из-за брака фундамент. Но этот риск нужно минимизировать другим способом (исключить не возможно) - особенно в моём случае - монолитный цокольный этаж в пятне12х11м + отдельная плита гаража 9х7м - бетона море:
- прораб согласовывал со мной закупку указанной в проекте арматуры у проверенного дилера Северстали, а не у "армян" в подворотне;
- лично контролировал вязку (а не сварку) арматуры нужной проволокой и с нужной частотой, а также монтаж опалубки, которую не разопрёт бетон (особенно в вертикальных стенах);
- закупал нужной марки бетон с гранитным щебнем в миксерах на проверенном бетонозаводе, где его закупали до меня 70% собственников нашего коттеджного посёлка (вот мой сосед закупил бетон на ленту забора у армянина - жителя нашего же коттеджного посёлка, сэкономил, так края этой ленты руками легко отламывали потом его же рабочие таджики и печально качали головой);
- лично присутствовал при заливке бетона в опалубку и контролировал обязательные манипуляции рабочего с "вибратором";
- лично присутствовал при снятии опалубки, чтобы визуально и с использованием лазерного прибора понять степень неровности стен (она всегда будет). Если бетонное "пузо" вылезло бы где-то сильно, то думали бы сообща что делать - но за счёт подрядчика (косяк опалубки). Но мне повезло.

 

Не читала обсуждение, и ваш первый пост не дочитала до конца. Но самое слабое место в вашей идее - это раскрытие аккредитива.
Во-1, аккредитив открывается на ограниченный срок и если в этот срок не уложились, то деньги возвращаются вам на счёт.
Во-2, как застройщик застрахован от того, что вы просто не пришлёте технадзор в нужные сроки и произойдет пункт 1.
В-3, что будет если вы подпишете, но не предоставите документы в банк? А раскрыть аккредитив можете только вы.
На месте строителей я б с вами не связывалась, куча слабых моментов, а обычные работяги работают без сопровождения юриста.
Были времена, мне построили коробку целиком и только после этого я рассчиталась. Ни рубля не заплатила пока коробка не стояла полностью готова. По крыше потом так же было, но бригада уже знала, что со мной все в порядке.
Сейчас такие времена, что скорее строители выкатывают свой райдер

 

Согласен, текста много, трудно осилить. Но если бы прочитали, то:
"аккредитив открывается на ограниченный срок и если в этот срок не уложились, то деньги возвращаются вам на счёт."

"Во-2, как застройщик застрахован от того, что вы просто не пришлёте технадзор в нужные сроки и произойдет пункт 1."

По поводу
"В-3, что будет если вы подпишете, но не предоставите документы в банк? А раскрыть аккредитив можете только вы."
Вы ошибаетесь.
"При заключении сделки покупатель заполняет заявление на открытие аккредитива и перечисляет оплату на специальный банковский счет, где средства будут находиться до тех пор, пока продавец не предоставит банку доказательства, что он выполнил все условия договора."
Например, открытый покупателем квартиры аккредитив раскрывает продавец квартиры, принося документы о том, что квартира перерегистрирована на покупателя.
Иначе вообще такая услуга, как аккредитив, не имела бы смысла.

Со мной тоже всё в порядке, но строители об этом не знают.
Поэтому и думаю над аккредитивом, чтоб не только требовать гарантии, важные для меня, но и предлагать гарантии, важные для строителей.

И такое тоже может быть. Так-то, думаю, с аккредитивом не самый плохой вариант, но по сравнению с традиционным выглядит более рискованным, если не вникать в смысл аккредитива или не быть уверенным в качестве своих работ.

 

Да, с раскрытием и документами ошиблась. Но даже первых двух пунктов достаточно.
Но на стройке масса непредвиденных обстоятельств, которые невозможно учесть. Строители не могут отвечать за качество бетона. Не могут, они его не производят. За лес, за качество кирпича, за погоду, за сроки поставки, за проходимость ваших дорог, за непредвиденные расходы.
И, предположим, открыли вы аккредитив на гораздо больший срок, а они закончили за месяц вместо трёх по аккредитиву. Никто не мешает вам тянуть эти два месяца.
Вы конечно можете рассуждать как это прекрасно сколько душе угодно. Но маловероятно, что вас устроит цена тех, кто на это согласится. Потому что их юридическое сопровождение будет стоить вам денег.