Покупатель грозит расторгнуть ДКП через суд

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Странная ситуация произошла, пол года назад продал земельный участок, с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. В свидетельстве так и было написано.

На всякий случай уточняю Категория земель - земли населенных пунктов.

Спустя пол года получаю письмо от покупателя о том что в процессе подготовки к строительству выяснилось что участок отнесен к зоне Р-3 зона природным территорий ограниченного использования. Строительство жилого дома не предусмотрено в этой зоне, хотя можно строить турбазу и много других видов использования.

В Сочи это достаточно частая проблема. Чем руководствуется Администрации при отнесении участков в зону Р-3 не очень понятно, на мой взгляд делают это ошибочно. Земля которая давным-давно выделялась людям для ЛПХ и строительства дома, земля населенных пунктов, не может быть отнесена в зону Р-3 и должна быть Ж-1 или Ж-2. В старых селах люди жили в этих местах с незапамятных времен, с 1920-30...и вдруг на тебе, зона Р-3.

Видимо администрации выгодно отрезать таким образом целые улицы, чтобы потом не ремонтировать дороги, не проводить освещение и многое другое. Думаю такой умысел.

Но сейчас вопрос не в этом.

Продавая участок я конечно не знал что он отнесен в зону Р-3, в выписках нигде никаких ограничений нет. Покупатель перед покупкой не спрашивал меня можно ли строить жилой дом на этом участке, для каких целей покупает тоже не говорил. может пасеку поставить, может турбазу построить. и я сам ему таких гарантий не давал, у него было несколько юристов которые всё проверяли, хотя вся проверка сводилась как я понимаю к заказу выписок...

Сам ДКП у нас типовой так как сделку проводили через Домклик, у них свой типовой договор. Каких-то особых пунктов о том что можно строить дом на этом участке там конечно нет.

И вот теперь покупатель недоволен, угрожает, говорит отдавай деньги обратно, подаю в суд и отниму у тебя всё имущество - будет взыскание через суд. Я ему говори иди разбирайся с администрацией, они твои права ущемляют, судись с ними а не со мной.

Сегодня получил исковое заявление от него, о расторжении договора и взыскании денег..не знаю подал ли он его уже или ещё нет.

Неприятно конечно.

Подскажите кто сталкивался с такими делами, о расторжении ДКП.

Действительно можно расторгнуть и наложить арест через судебных приставов на всё имущество?

 

Ну - раз прислал - значит видишь какие основания расторжения он выдвину дословно

если "зона" наложена позже чем у тебя был зареген участок с с ВРИ "ИЖС" - забей
есть стопяцот пояснялок, что ВРИ главнее

 

1. Вам нужен хороший адвокат. Очень хороший. Как бы не хотелось, и что бы не писали - но адвокат нужен.
2. С противоположной стороны могут быть произведены и производятся специальные действия - для получения того результата о котором упоминается.
3.

Могут. Например на время разбирательства. И даже потом.

 

Если есть юрист с одной стороны должен быть из другой, советы форума могут не учитывать те вещи, на которые вы сами не обратили бы даже внимание.

 

отнесение участков в ту или иную зону как я понимаю происходит при принятии ПЗЗ?
Как узнать хронологию, то есть к каким зонам относислась эта земля в прошлом?
"есть стопяцот пояснялок, что ВРИ главнее" об этом можно поточнее, какие пояснялки имеете в виду, где найти?

 

Я после покупки участка также обнаружил зону Р3.
Тут план действий такой, посмотреть какая зона указана на генплане, если Ж1, то покупателю нужно подать заявление на смену ПЗЗ Р3 на Ж1, через публичные слушания, занимает 8-12 месяцев, в зависимости от расторопности администрации. Я так сменил у себя зону.
Если же в генплане указана Р3, то сменить ее на другую зону практически нереально, только ждать изменений в генплан, и не факт, что решат изменить зону, генплан меняют очень редко, раз в десятилетия. Генплан в электронном виде размещен на сайте администрации, проверить не сложно в какой зоне ваш участок.

 

Вряд ли что у него выйдет.
ч. 3 ст. 37 ЗК РФ:

Из этой нормы следует, что заведомо ложная информация должна быть предоставлена продавцом в явной форме. По сути, эта норма - предтеча положений о заверениях стороны договора, появившихся в ГК РФ относительно недавно.
Поскольку у вас договор типовой, вряд ли в нём есть какие-то заверения со стороны продавца помимо обычных (не арестован, в аренду не передан, в залоге не находится и т. д. и т. п). Хотя проверить надо.
Далее, информация о территориальной зоне является общедоступной. Т. е. нельзя даже говорить, что продавец "скрыл" существенную информацию.

Однако я бы не стал советовать расслабляться. Краснодарские суды пользуются довольно своеобразной репутацией (лично я там судиться не хочу), так что имеет смысл поискать местного юриста.

 

Из п. 4 ст. 85 ЗК, п. п. 8 - 10 ст. 36 ГрК следует, что здания, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов ПЗЗ, а также участки, на которых они расположены, ВРИ которых не соответствуют градрегламенту, могут использоваться по прежнему фактическому ВРИ (за исключением случаев, если использование таких участков и зданий представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия).

Соответственно, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания по их фактическому разрешенному использованию неограниченно долго.

Данный вывод соответствует правовой позиции ВС
https://zakon.ru/blog/2022/05/18/zamknutyj_krug__mozhno_li_izmenit_razreshennoe_ispolzovanie_uchastka_na_sootvetstvuyuschee_naznachen#_ftn1

 

да, договор типовой, первую страницу обрезал, там только ФИО сторон, стоимость и порядок расчетов, все остальные условия на второй странице.
Далее ещё прикладываю исковое заявление, дело в суде уже зарегистрировано, назначено "Подготовка дела (собеседование)", а также письмо Администрации на которое ссылается покупатель.

 

Терр. зона - это не обременение и не ограничение, есть судебная практика.

 

Благодарю, интересная информация, всё же она только косвенно касается моего случая. Тут говориться о строении которое построено до утверждения ПЗЗ. По этой логике ВРИ участка который выделался задолго до ПЗЗ тоже может быть использован по прежнему фактическому ВРИ. Но так ли это на практике пока не смог найти. Буду благодарен за наводку.

Благодарю за содержательные ответы. Постараюсь поискать по этой теме.

Готовлю ходатайство об участии в заседании путем использования систем видеоконференц-связи

на сайте суда, в движении дела указано что на 18 октября намечена "Подготовка дела (собеседование)". Считается ли это судебным заседанием?
В ходатайствах которые нашел обычно указывается типа такого:
"В связи с существенной удаленностью Гагаринского районного суда г. Москвы от места нахождения истца – г. Екатеринбург, прошу предоставить истцу возможность участвовать в судебном заседании по видеоконференц-связи с помощью Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области."

 

Да, считается.
Я иногда указываю сразу несколько судов, чтобы если в одном из них нет тех. возможности, то тогда не закидывать отдельное ходатайство на другой суд.
Но если нет возможности у суда, который рассматривает дело, тут уж ничего не сделать, только просить отложение.

 

Готовлю возражение на исковое заявление
Подскажите можно ли писать в свободной форме

Что скажите по такому возражению, нормально или плоховато?
Что стоит добавить или удалить
Страницу 7 не знаю стоит ли оставлять, не особо по существу вроде получается.

Внес исправления, и добавил более удобный формат пдф единным документом

 

Удобнее картинками.
Качать на свой телефон мало кому нравится