Признание права общей собственности на нежилые помещения

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день.
Помогите разобраться в ситуации.
Владею на праве собственности нежилыми помещениями в многоуровневой наземной парковке (почти все помещения первого этажа принадлежат мне, не машиноместа). Зданием управляет гаражный кооператив.
Председатель гаражного кооператива как-то "между прочим" в разговоре сказал, что кооператив может пойти в суд и признать право общей собственности на мои помещения. Я озадачился.

Начал разбираться в теме и вот что нашел по теме.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
…
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
…
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

По аналогии применяются нормы о многоквартирных домах.
Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О
…
2. По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По поводу коммуникаций.
Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Посмотрев судебную практику рассмотрения подобных дел, мною был выявлен примерный перечень вопросов, который ставится судом перед строительно-технической экспертизой, чтоб принять решение о том, должны ли помещения быть обращены в общую собственность или же нет. Вот эти вопросы:
- являются ли спорные помещения помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в жилом доме;
- имеются ли в указанных помещениях коммуникации и/или иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и/или нежилого помещения в многоквартирном доме;
- возможно ли использование помещений как самостоятельных для нужд, не связанных с обслуживанием всех или нескольких помещений жилого дома;
- использовалось ли в качестве помещений для целей обслуживания более одного помещения в жилом доме спорные помещения по состоянию на 21.09.1992.

Таким образом, я сделал вывод, что в случае рассмотрения судебного спора о признании права общей собственности на принадлежащие мне помещения ключевым для суда будет вопрос о наличии у моих помещений самостоятельного либо вспомогательного (предназначены для обслуживания более одного помещения в здании) назначения.
В связи с этим вопрос, как установить назначение моих помещений? Есть ли у кого-то какие-то мысли на этот счет, может имеется хороший эксперт, который поможет разобраться (платно). Да и вообще, если кто-то сталкивался с подобным поделитесь пожалуйста опытом.

 

Здравствуйте,
Ну а с чего Вы взяли, что здесь подлежит применению некая аналогия с МКД?
Эксперта искать рано
Конкретно для чего предназначены, как поименованы в егрн и как используются Ваши помещения?

 

Как обозначены ваши помещения в изначальном проекте дома и что звучало про назначение помещения в дкп?

 

Это не я взял, это в свое время ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА разъяснил в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания":
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Есть поэтажный план, в нем указаны характеристики помещений: моечная для машин, комната охраны, кладовая, комната персонала, склад инвентаря, насосная (данное помещение скорее всего реально должно быть общим имуществом, поскольку в нем куча коммуникаций, насосов, кранов и пр.).
Реально используются помещения:
- насосная - там, как указано выше, куча коммуникаций, насосов, кранов и пр.
- моечная для машин - автомойка уже много лет, обычный бизнес.
- комната охраны - комната для персонала автомойки.
- кладовая - кладовая.
- комната персонала - шиномонтаж и сезонное хранение шин, бизнес.
- комната персонала - комната работников паркинга.
- склад инвентаря - кладовая.

Если речь о выписке из ЕГРН, которая выдается после покупки помещений, то в ней и назначение и наименование указано - нежилые помещения.

 

Я собственником помещений стал недавно, каких-либо документов из проекта здания у меня нет, их поиски не принесли результата, увы.

 

Я думаю, на данном этапе стоит остановить изыскания и определяться по конкретным письменным требованиям, если они вообще будут

 

О каких требованиях речь? Если о предъявленных в суд заинтересованными лицами, то зачем мне сидеть и ждать когда дело до суда дойдет?

 

Можете стоя подождать исковое в суд что вы можете предпринять?

 

послушайте, некто что-то брякнул, проходя мимо, и Вы теперь волнуетесь
что конкретно Вы можете сделать до гипотетического суда?
если исходить из перспектив применения аналогии в предположительно предстоящем споре, не знаю, пригласите эксперта, чтобы он Вам отчёт сделал, в каких помещениях есть/нет оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения
но это избыточно на данном этапе, я считаю

 

ну самое очевидное - если риск признания права общей собственности велик, то взять и продать помещения, выйти из этой истории по сути с меньшими потерями.

 

Я пока не вижу риска признания права общей собственности, тем более что и сроки давности уже, наверное, истекли.
Из описания объектов вообще не видно, что это общие помещения, обслуживающие более одного помещения

 

А насосы чего качают и куда? и кто за эл. энергию платит?

 

Насосы обслуживают весь паркинг.

 

А зачем было покупать насосную? Типа бизнес по продаже воды?

 

Под одним кадастровым номером продавались несколько помещений, в том числе и насосная.