Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Много лет назад я работала в строительной организации. Помню, что схема расчетов с заказчиками была обычно такая: сначала аванс примерно 20-30%, потом идет расчет по объему выполненных работ.
Сейчас же, когда я увидела в договоре, что должна заплатить Подрядчику 90% стоимости договора, меня это повергло в недоумение. Мало того что заказчик оплачивает ВСЕ материалы авансом (что вполне справедливо), так, в случае порчи этих материалов Подрядчиком он остаётся и без работы, и без материалов. То есть, страховки для заказчика никакой. Неужели Подрядчик надеется, что кто-то пойдёт на такие условия?..

 

Вчера отправила подрядчику свои встречные предложения по договору. Он вяло предложил гарантию 2 года, а по остальным условиям (включая 90% предоплату) двигаться отказался. Смету (как приложение к договору) тоже дать отказался. Думаю, что вряд ли буду связываться с этой компанией.

 

Похоже, это носит систематический характер. Тоже сталкивалась с этим.

Условие договора: отсутствие сметы.
Риск для заказчика: многократная переплата (выставление новых счетов подрядчиком заказчику) под предлогом того, что какие-либо статьи затрат не входили в исходную цену договора.
Решение: до заключения договора обратить внимание подрядчика, что предложенная им форма договора не соответствует Гражданскому Кодексу РФ. Добиться сметы в составе договора.
П. 1 ст. 743 ГК РФ:
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

 

Всем, кто собирается строиться с подрядчиком, желательно ознакомиться с параграфом "Строительный подряд" Гражданского Кодекса РФ (статьи 740-757).
При сверке условий предложенного подрядчиком договора с этими статьями ГК сразу становится понятно, по каким вопросам подрядчик, пользуясь незнанием заказчика, "предлагает" заказчику путем подписания договора отказаться от части своих прав, предусмотренных законом в его защиту.

Для понимания см. содержание раздела ГК РФ "Строительный подряд" (из этих статей можно брать формулировки для договора):
Статья 740. Договор строительного подряда
Статья 741. Распределение риска между сторонами
Статья 742. Страхование объекта строительства
Статья 743. Техническая документация и смета
Статья 744. Внесение изменений в техническую документацию
Статья 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием
Статья 746. Оплата работ
Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда
Статья 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда
Статья 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Статья 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда
Статья 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ
Статья 752. Последствия консервации строительства
Статья 753. Сдача и приемка работ
Статья 754. Ответственность подрядчика за качество работ
Статья 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда
Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
Статья 757. Устранение недостатков за счет заказчика

 

Спасибо! У нас заказчики часто не знают своих прав, однако идут на те условия, которые предлагают подрядчики, и это сильно дестабилизирует рынок. Жаль, что нет специальной ветки на форуме, где можно было бы прочитать о любой строительной компании и узнать её условия договора. Это сэкономило бы кучу времени клиентам и снизило бы востребованность недобросовестных строителей. Я теперь при первом же разговоре с потенциальным подрядчиком буду прояснять как минимум 3 вопроса: схему оплаты; наличие сметы и гарантийный срок.

 

Жесть, а как работать без сметы? На основании чего стоит сумма в договоре ? )

Ну а по поводу 90% предоплаты - у нас в ландшафте многие так же работают, 100% - материалы, 50% работа.
Понятно там не 90% выходит, а процентов 70.

 

Кто-то пойдет на такие условия.
И идут.

 

А пока идут, сохраняется диктат условий подрядчика. Если клиенты начнут требовать от подрядчиков изменения договоров, рынок может повернуться лицом к заказчику.

Фирмы с сомнительной репутацией вряд ли предложат клиенту адекватный договор без кабальных условий. Лишь строительная компания с четко налаженными процессами и гарантиями качества может подписывать с клиентами договоры с соблюдением баланса рисков и интересов сторон.

Приглашаем в этой теме к открытому диалогу представителей строительных компаний, работающих в сфере малоэтажного домостроительства и готовых прикрепить здесь свой типовой договор, прокомментировать его по существу уже поднятых в теме вопросов и, возможно, скорректировать его в интересах заказчиков.

Такая готовность к диалогу может оказаться весомым конкурентным преимуществом потенциального подрядчика в глазах заказчиков.

 

Такое возможно, если все заказчики начнут. Тогда у строителей выбора не будет и им придется идти на соглашение, чтобы без работы не остаться.
Но думаю, что это утопия.

 

Условие договора: риск случайной гибели объекта строительства переходит от подрядчика к заказчику после подписания сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ. При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.
Риски сторон
Если заказчик мотивированно отказался от приемки, составив претензию или акт с перечнем недостатков, это не «просрочка приемки» и не должно так трактоваться подрядчиком.
Если же заказчик без оснований уклонялся от приемки, в этом случае риск случайной гибели объекта строительства должен перейти к заказчику.
Решение: переформулировать вторую фразу условия договора, конкретизировав, с какого момента риск случайной гибели переходит к заказчику в случае его уклонения от приемки.
Справочно
П. 1. ст. 741 ГК РФ: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.

 

В дополнение к посту 21 о технической документации.
Справочно
П. 1 ст. 744 ГК РФ:
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

 

Условие договора: в случае недостижения сторонами договоренности по спорным вопросам спор, вытекающий из настоящего договора, подлежит рассмотрению в суде по месту расположения офиса подрядчика.
Риски для подрядчика: незнакомые судьи и неоднократные дальние поездки юристов подрядчика при подсудности по месту расположения объекта строительства или по месту жительства заказчика.
Риски для заказчика: дальние поездки при подсудности по месту расположения офиса подрядчика.
Решение: стороны до подписания договора могут принять во внимание, что большинство доказательств находится по месту расположения объекта строительства и закрепить подсудность там.
Справочно
Ст. 32 Гражданского Процессуального Кодекса РФ (договорная подсудность):
Стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.
П. 2 ст. 29 ГПК РФ:
Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства.
П. 7 ст. 29 ГПК РФ:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса.
П. 10 ст. 29 ГПК РФ:
Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
Пп. 2 п. 2 ст. 33 ГПК РФ:
Суд передает дело на рассмотрение другого суда общей юрисдикции, если обе стороны заявили ходатайство о рассмотрении дела по месту нахождения большинства доказательств.

 

Условие договора: началу выполнения работ подрядчиком предшествует подписание сторонами плана привязки (или акта размещения пятна застройки, или акта размещения дома на земельном участке заказчика). При этом отсутствует акт осмотра участка и строений до начала работ подрядчиком.
Риск для заказчика: в версии договора, составленной в интересах подрядчика, отсутствует условие обязательного совместного осмотра сторонами участка и строений заказчика с возможностью фото- и видеофиксации и с составлением акта осмотра до начала выполнения работ подрядчиком.
Процедура передачи ключей (кому, когда, на основании чего), осмотр с фиксацией состояния участка до начала работ, акт допуска бригады в таком-то составе такого-то числа в такое-то время на участок – все это остается «за бортом» договора.
Решение
В интересах обеих сторон (заказчику – во избежание вреда его имуществу, а подрядчику – во избежание надуманных претензий) желательно зафиксировать в актах все вышеупомянутое до начала работ, а по завершении работ, после подписания акта сдачи-приемки работ и/или перед выездом бригады с участка составить симметричный акт фиксации состояния участка: нет ли повреждений имущества заказчика (проверить забор, строения, посадки, наличие-отсутствие ям, следов от кострищ, разбросанного мусора и т. д.). В договоре должно быть отражено, за какой вред подрядчик несет ответственность, в какой форме, в какие сроки, по каким расценкам должен возместить или исправить. Например, при повреждении забора, деревьев или строений, при выбрасывании мусора строителями в не отведенные для этого места подрядчик обязан компенсировать это заказчику и/или устранить. Входит ли в смету складирование и вывоз мусора, в том числе бытового, с участка заказчика? Какие изменения состояния участка виной подрядчика не являются? Например, выравнивание участка и устранение последствий заезда тяжелой техники, как правило, не входит в перечень работ подрядчика.

 

Мне вот даже интересно, а сами-то подрядчики, когда выступают в роли Заказчиков где-то, тоже согласны рисковать своими деньгами?...

На днях разговаривала ещё с одной фирмой, уже почти договорились о сотрудничестве, но в конце разговора я решила уточнить схему оплаты. И тут... Хотят аванс 75% от стоимости дома. Вежливо попрощалась с ними. Хотя у них со мной проблем по оплате бы точно не было - могла бы заплатить любым способом - наличными, через аккредитив и т. д. Видимо, их часто заказчики обманывали?..

 

В дополнение к посту 18 о значительной предоплате.
Риск подрядчика: неплатежеспособный или недобросовестный клиент.
Предположим, строительная компания готова гарантировать качество в конкретные сроки, но все упирается в «ненадежность» клиента.
Платежеспособный заказчик, в свою очередь, готов оплатить только качественно и в срок построенный дом.
Решение: договор заключается на условиях банковской гарантии (ст. 368 ГК РФ).
В зависимости от порядка оплаты (поэтапная постоплата или авансирование) и соотношения рисков сторон это может быть:
1) гарантия исполнения договора (банк возместит заказчику уплаченную заказчиком подрядчику денежную сумму, если подрядчик не выполнит работы качественно и в срок);
2) платежная гарантия (банк выплатит подрядчику денежную сумму, если заказчик не выполнит обязательство о постоплате по договору);
3) авансовая гарантия (банк выплатит заказчику уплаченный заказчиком подрядчику аванс, если подрядчик не выполнит своих обязательств перед заказчиком).
Банковская гарантия - платная банковская услуга. Для ее получения необходимо заключить трехсторонний договор (банк, подрядчик, заказчик). Важно учесть в договоре все существенные условия. Независимую гарантию может дать не только банк, но и коммерческая организация.
Пусть специалисты (если они здесь есть) поправят или дополнят сказанное.
...Вроде, наметился вариант решения, но и он - с очередным договором, с новыми "подводными камнями" и затратами...
Какие еще есть способы снижения финансовых рисков сторон по договору строительного подряда?