Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

В полне добротный договор!

 

@I-pis,

Спасибо. Напоминаю правила темы (думаю, так будет удобнее в ней разбираться):

Давайте вместе попытаемся выделить из договора конкретные условия, разобрать по отдельности.

 

Условие договора: поэтапная 100%-ная (или близкая к полной) предоплата до завершения работ.
Риски для заказчика:
1) отсутствие мотивации подрядчика качественно и в срок выполнить работы после получения полной суммы по договору;
2) отсутствие рычагов влияния на подрядчика;
3) в совокупности с другими условиями договора – вплоть до невозможности получить качественно построенный дом в обозримые сроки (недострой, убытки);
4) риск увеличения стоимости недостроенного дома (получение счета от подрядчика в связи с повышением цен);
5) если в договоре отсутствует смета на работы, которые досрочно оплачены (например, возведение стропильной системы, кровли, установку окон и дверей), то затруднительно взыскать проценты за каждый день просрочки подрядчиком невыполненных работ;
6) беспроцентное кредитование подрядчика без гарантий возврата средств заказчику.
Обратите внимание, если в подтверждение вышесказанного подрядчик подстраховался пунктом о том, что авансовые платежи заказчика не являются для подрядчика кредитом и проценты на эти суммы не начисляются. В случае требования заказчика вернуть уплаченные средства за не выполненные работы и процент за длительное пользование средствами заказчика, подрядчик процентную компенсацию предоставлять не будет.
Решение: поэтапная оплата работ с соблюдением баланса рисков и интересов сторон (достигается путем переговоров до заключения договора).

Интересно узнать позицию добросовестных строительных компаний: как найти баланс интересов, какова «золотая середина» в вопросе об этапах оплаты (за какие этапы работ) и о соотношении размеров предоплаты и постоплаты для обеспечения заинтересованности подрядчика качественно завершить все работы в срок.

 

Условия договора: множество вариаций, при которых подрядчик сокращает свои гарантийные обязательства перед заказчиком. Приведем примеры.
- Подрядчик обязуется своевременно устранять недостатки и дефекты, выявленные при приемке работ и в течение гарантийного срока эксплуатации объекта - 12 месяцев с даты подписания акта сдачи-приемки.
Риск для заказчика: добровольный отказ от 5-летней гарантии по закону.
- Гарантия распространяется только на… (например, на протекание кровли и на целостность конструкции).
Риск для заказчика: необоснованное сужение гарантии с согласия заказчика.
- Гарантийные обязательства не распространяются на ущерб, нанесенный заказчиком при неправильной эксплуатации сооружения.
Решение: пусть подрядчик конкретизирует критерии правильной эксплуатации дома.
- Если в период гарантийной эксплуатации объекта обнаружатся дефекты, препятствующие его нормальной эксплуатации, подрядчик обязан их устранить за свой счет и в согласованные с Заказчиком сроки.
Риск для заказчика: предельные разумные сроки должны быть заранее оговорены в договоре – иначе потом стороны рискуют не договориться.
- Гарантийные обязательства не распространяются на случай неравномерного оседания фундаментов.
Риск для заказчика: если фундамент возведен подрядчиком с нарушениями, это может привести к разрушению дома, на что заказчик заранее соглашается.
- Гарантия не распространяется на посинение материалов из древесины, образование плесени и т. д.
Риск для заказчика: заказчик заведомо дает право подрядчику безнаказанно строить дом из бракованных материалов.
Решение: особенности поставляемых подрядчиком материалов (например, тип кирпича, керамических блоков, утеплителя, влажность древесины и т. д.), допустимые нормы боя, рассыхания, растрескивания должны быть указаны в договоре, например, со ссылками на действующие СНиПы, ГОСТы, технологические условия подрядчика как приложения к договору (они должны быть конкретными и понятными сторонам).
Нужно отделить в договоре поставку подрядчиком некачественных материалов и ответственность за это от ухудшения материалов по иным причинам, в том числе конкретизировать обязательства подрядчика или заказчика по срокам и требованиям к обработке материалов.
- Гарантийные обязательства подрядчика остаются в силе при условии, если заказчик в соответствии с графиком подрядчика обязуется проводить силами подрядчика оплачиваемые заказчиком гарантийные работы.
Риск для заказчика: Гражданский Кодекс РФ в защиту интересов заказчика по договору строительного подряда предусматривает 5-летний срок гарантии без предъявления к заказчику дополнительных требований и платных обязательств. Если заказчик сам при подписании договора согласился на условия подрядчика о сокращении предусмотренного законом гарантийного срока или на появление дополнительных обязательств у заказчика по оплате услуг подрядчика, это его выбор и его право, даже если это сделано по незнанию.
Решение: до подписания договора строительного подряда откройте доступную в интернете некоммерческую версию правовой системы "Консультант Плюс», найдите поиском нужные статьи ГК РФ: 753 (сдача и приемка работ), 754 (ответственность подрядчика за качество работ), 755 (гарантии качества в договоре строительного подряда), 756 (сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ), 724 (сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы). Скорректируйте условия гарантии.

 

Уважаемые форумчане!
Обращаю Ваше внимание: тема дискуссионная, это не соло, к диалогу приглашаются юристы, строительные эксперты, люди, ранее заказавшие строительство по договору строительного подряда или планирующие это сделать.
Я не юрист. Ищу добросовестную строительную компанию, но пока все поиски разбиваются о неприемлемые условия договора. Неужели на рынке не осталось компетентных строительных компаний, которые составили договор в соответствии с законодательством, с соблюдением баланса интересов заказчика и подрядчика, а не исключительно в своих односторонних интересах?

 

Условие договора: поскольку техническая документация утверждена заказчиком, заказчик не вправе предъявлять подрядчику претензии по качеству рабочих чертежей, спецификаций и другой документации, используемой при осуществлении строительства.
Решение: если именно в ходе строительства выявились недостатки документации, разработанной подрядчиком, которые могут отрицательно сказаться на эксплуатационных качествах и безопасности возводимого дома, подрядчик обязан приостановить работы и в такой-то срок дать письменные гарантии в ответ на письменный запрос заказчика, либо по согласованию с заказчиком внести изменения в проектную и иную документацию.

 

Условие договора: заказчик обязуется подготовить участок для проведения строительных и монтажных работ, включая подготовку фундамента.
Решение: конкретизировать требования подрядчика, трезво оценить их выполнимость для заказчика.

 

Условие договора: подрядчик по своему усмотрению может вести журнал производства работ, в котором отражается весь ход фактического производства работ, а также все факты и обстоятельства, связанные с производством работ и непосредственно влияющие на выполнение Подрядчиком своих обязательств. Заказчик, один раз в 7 дней, проверяет и своей подписью подтверждает записи в журнале.
Риск для заказчика: странная, неопределенная, но все же обязанность заказчика в интересах подрядчика.
Решение: исключить. Перечислить в договоре все этапы работ, по окончании которых стороны обязаны составить промежуточный акт осмотра работ или приема-передачи скрытых работ.

 

Условие договора: подрядчик вправе прекратить исполнение обязательств по договору при условии недопуска заказчиком сотрудников подрядчика на земельный участок заказчика.
Риски для подрядчика: срыв сроков исполнения договора в случае, если заказчик препятствует исполнению обязательств подрядчиком.
Риски для заказчика: выполнение работ лицами, не имеющими необходимого опыта или нарушающими общепринятые нормы поведения.
Как должен действовать заказчик, если:
- вместо опытной бригады приехали люди, которые признаются в отсутствии опыта (выявились факты, создающие риск для заказчика);
- в составе бригады есть несовершеннолетние и инвалиды (и такое бывает!);
- рабочие находятся в состоянии алкогольного или иного опьянения, не контролируют своих действий;
- грубят, сквернословят;
- проявляют явное неуважение к заказчику и его семье;
- вредят имуществу заказчика;
- неаккуратно относятся к оплаченным заказчиком материалам?
Решение: включить в договор
1) обязанность и ответственность подрядчика за действия представителей подрядчика, включая бригаду рабочих, на территории заказчика (какие действия не допускаются, например, нахождение в состоянии опьянения, нарушение техники безопасности, пожарных норм и т. д.);
2) требования заказчика, которым должны отвечать специалисты подрядчика (бригада): опыт работы, специализация, гражданство (или хотя бы свободное владение русским языком), дееспособность и т. д.;
3) право заказчика требовать и обязанность подрядчика обеспечить замену бригады в такой-то срок с момента поступления обоснованного письменного требования заказчика в случае несоответствия бригады условиям договора.

 

Условие договора: бригада рабочих не является представителем подрядчика на участке заказчика.
Риски для подрядчика:
1) возмещение заказчику убытков за недобросовестные или некомпетентные действия бригады; внимание: подрядчики в договорах обычно не берут на себя ответственности за бригаду (см. предыдущий пост);
2) доплата заказчиком напрямую бригаде за дополнительные работы, не предусмотренные договором (не в бюджет компании);
3) осведомленность «дешевой рабочей силы» о стоимости дома (впрочем, отчасти эта информация доступна на сайтах строительных компаний).
Риски для заказчика: подрядчик буквально не несет ответственности за результат работы бригады, он просто получатель денег; бригада – случайные сезонные рабочие.
Решение: исключить условие из договора; см. предыдущий пост.

 

Встречаются и анекдотичные формулировки в договорах.
Условие договора: заказчик не вправе вступать в отношения с работниками подрядчика.
Решение: четко выразить смысл. Например, бригада рабочих по поручению подрядчика осуществляет работы по возведению дома, но не уполномочена принимать оплату, подписывать акты и дополнительные соглашения к договору, вести переговоры с заказчиком по стоимости, дополнительным работам, изменению проекта и т. д.

 

Условие договора: ответственность за тип грунта, выбор устройства фундамента и дома в целом возлагается на заказчика.
Вариация: заказчик обязуется предоставить подрядчику план фундамента.
Риски для заказчика: заказчик принимает на себя риски за строительные работы, в том числе за непрофессионализм подрядчика.
Риски для подрядчика: необходимость проведения исследований грунта, инженерных расчетов нагрузок, проектирования и т. д. под свою ответственность.
Решение: исключить из договора вышеуказанный пункт.
Заказчик вправе не быть специалистом в сфере геодезии, грунтов и строительства, он привлекает компетентную строительную компанию на платной основе для проведения необходимых работ по проектированию и строительству дома согласно действующим строительным нормам и правилам под ответственность и гарантии подрядчика (которые нужно конкретизировать); тип фундамента и проект дома выбираются заказчиком на основании профессиональных рекомендаций подрядчика.

 

Условие договора: содержание договора является коммерческой тайной и не подлежит разглашению третьим лицам.
Риск для заказчика: под предлогом сохранения тайны от собственных рабочих (которые осведомлены о примерной стоимости дома как минимум через сайт) подрядчик лишает заказчика права привлечь экспертов, например, юриста или компанию, занимающуюся строительной экспертизой, в целях проверки соответствия построенного дома условиям договора и дополнительных соглашений.
Решение: уточнить у подрядчика его риски и конкретизировать их в договоре, если это устроит заказчика. Например, в случае публикации договора в открытых источниках (интернет, СМИ) или пересылки его третьим лицам стороны обязуются исключить все персональные данные представителей заказчика и подрядчика в целях соблюдения закона «О персональных данных».

 

Думаете? Помимо многого из отмеченного выше у меня возникают вопросы по ряду пунктов.
Выборочно приведу примеры.

Условие договора: в случае если материал Подрядчика, поставленный к месту строительства, соответствует условиям договора, но по каким-либо личным мотивам и причинам не устраивает Заказчика, предусматривается вариант замены материала Подрядчика на материал Заказчика с учетом вычета стоимости материала Подрядчика по его закупочным ценам и с учетом привоза, вывоза, погрузки и разгрузки этого материала.
Риск: материал не забракован по качеству (в этом случае подрядчику надлежит в конкретный срок обеспечить замену некондиционного материала во избежание срыва сроков по договору), а «не устраивает по личным мотивам»… Да и возможные последствия для сторон не радуют...

Условие договора: при отказе от оплаты Объект демонтируется и Заказчик оплачивает фактически понесенные Подрядчиком затраты за выполненные работы.
Вопрос: за исключением случая, если заказчик представил обоснованную письменную претензию с требованием устранить недостатки работ?

Условие договора: разгрузка строительного материала осуществляется на место, указанное Заказчиком только при технической возможности подъезда автомобиля: габаритные проезды, развороты, уклоны и прочее.
Вопрос: готов ли подрядчик до заключения договора выехать на место и оценить «техническую возможность подъезда автомобиля» и в случае положительного решения убрать данный пункт?

Условие договора: заказчик обязан осуществить временные подсоединения коммуникаций на период выполнения работ на строительной площадке.
Вопрос: заказчик обязан именно присоединить или обеспечить строительной бригаде подрядчика условия для присоединения?

Вопросы сформулированы не для ответов на форуме, а для уточнения условий договора в диалоге с подрядчиком.

 

В контексте вопросов, поднятых в нашей теме, представляет интерес достаточно откровенный комментарий учредителя одной известной домостроительной компании.
Цитирую (выделения цветом мои):

«Есть такая дилемма: рынок покупателя или рынок продавца? Очевидно, что в условиях конкуренции всегда должен быть рынок покупателя. Кто платит деньги, тот и устанавливает правила, а кто хочет их получить, тот должен конкурировать и сражаться за деньги потребителя. Тот, у кого плохая репутация, плохие процессы или неправильные цены, покидает рынок.
Но в мире не все идеально, и периодически возникают ситуации, при которых товар или услугу приобрести сложно, и в этом случае продавец начинает диктовать свои условия…
…Главный для нас пример — строительство малоэтажных домов. Все резко захотели за город, а при этом рабочая сила уменьшилась, да и мощностей у строителей резервных особо не было.
Наша компания за месяц провела исследование: под видом тайного покупателя обзвонила все основные компании на рынке частного малоэтажного строительства на заказ (…), и мы увидели очень нерадостную картину. Сейчас нормальные договоры не заключаются, фактически берется предоплата (1 млн рублей), фиксируется стоимость работ, а стоимость материалов не фиксируется, и дальше компания готова через полгода выходить на стройку (кто в апреле, кто в июле, кто в августе).
Прекрасно понимаю, что прогнозные сроки выхода будут сорваны. В итоге есть мнение, что в России практически не останется серьезных компаний, которые будут способны в 2021 году заключить договор на текущий год. То есть вся мощность 2021 года будет продана в 2020-м.
Такая ситуация дает огромные возможности для нечистоплотных компаний. Появится куча шарлатанов и новичков, которые будут обещать быстрое строительство. Да и у больших, но жадных компаний возникнут проблемы. Они наберут авансов, скопят огромные финансовые средства, которые захочется проесть. Компания вроде как вырастет в обороте, но из-за резкого роста пойдет снижение качества, будут рекламации, суды. И когда начнется отток покупателей (после взлета рынка всегда идет спад), а обязательств по достраиванию будет очень много, настанет коллапс и банкротство. Естественно, заказчики останутся без своих домов».

Честно и в точку.
Интересно только, какую позицию займет, в частности, эта компания, столь точно в лице своего руководителя определившая состояние рынка?
Навязывать клиенту свои правила или договариваться «на равных»?
Набирать заказы и авансы или реально строить, качественно и в срок?
Автор комментария назвал его "Рынок строителя". В этом, возможно, состоит ответ на наши вопросы.