F Проектирование домовладения. Мои мысли и опыт

Доброго зимнего вечера, уважаемые коллеги.

Небольшая преамбула...
Купив в далеком 2009 году участок, даже не предполагал, что в процессе освоения и реализации в его границах собственных пожеланий мне придется пропустить через себя великое множество информации, приобрести некоторые знания в самых разнообразных направлениях строительства и обустройства индивидуального домовладения.
Тем не менее, даже тогда, будучи неофитом и полным профаном в данной области, понимал, что начинать нужно с проектирования. На чем, собственно, и сосредоточил основные усилия.
Шло время... рождались проекты... некоторые из них умирали и отправлялись в корзину, отдельные реализованы, часть еще находится в стадии реализации...
Накопились мысли и личный практический опыт заказчика в части проектирования различных этапов освоения домовладения (архитектурно-строительного, ландшафтного, интерьерного), которыми хотелось бы поделиться на страничках форума. Разрозненные письма мною уже публиковались в разделах и топиках ресурса, однако посчитал целесообразным обобщить и сосредоточить информацию в одном месте.

Сразу оговорюсь, профессия моя далека от связанных с этим приятным делом вопросов. Очень далека. Везде выступал и выступаю в роли заказчика.
Наполнять тему предполагаю неспешно, постараюсь соблюсти хронологию. Это важно, на мой взгляд, при наблюдении за развитием событий и поможет читателям проследить эволюцию, т. с., а также сделать собственные выводы.

И еще... писать "имхо" каждый раз и по каждому поводу намерений нет, поскольку название темы и здравый смысл предполагают это самое имхо автора априори.

И еще-2... думаю, раздел выбран корректно. Однако, если администрация форума сочтет необходимым перенести тему в другую ветку, возражать не стану.

Спасибо за внимание и добро пожаловать...

 

Очистив от чертополохов и прочих серебристых лохов, очертив художественной проволокой (рабицей) свой надел в 14 с хвостиком соток, сел на кочку и задумался о дальнейших шагах.



Что предпринять? С чего начать? Как построить свою работу, чтобы впоследствии не переплачивать, не выполнять одно и то же дважды\трижды, не наделать дорогостоящих ошибок итп?
Вопросы вопросов...
Тогда же (в 2009 году) нашел ФХ, зарегистрировался здесь и понял, что надо брать миллиметровку, карандаш, линейку, циркуль, ластик... рулетку, колышки, бечевку...

Уже сейчас, по прошествии доброго десятка лет понимаю, что правильно поступил, потратив около двух лет на теоретическую подготовку, начитывание исходной информации в Сети, черчение от руки, скрупулезное изучение тем тогда еще скромненького по объему форума...
Все эти тело- и мыследвижения помогли сформировать собственный алгоритм, задали вектор, позволили приступить к проектированию и непосредственному планированию реализации, а также повлияли на корректировку диоптрий в очках.



Маленький off...
Не секрет, что я являюсь поклонником деревянного домостроения и свои постройки тоже видел и вижу именно деревянными.
Но для данной темы стеновой материал не является принципиальным и определяющим. Не это здесь важно и не об этом далее будет речь...

 

Начальные теоретические изыскания принесли свои плоды и в 2011 году всерьез занялся поиском архитектора, способного визуализировать мои мысли и фантазии, облечь их в архитектурно-планировочные решения. Пока концептуально и в форме эскизов.
Логичным посчитал привлечь к данной работе архитектора, имеющегося в штате выбранного потенциального подрядчика на строительство и обладающего обширным опытом проектирования именно деревянных домов. И сейчас полагаю такое решение обоснованным и верным, поскольку деревянный дом имеет свои особенности в части конструктивных решений. Очень хорошо, если и конструктор будет также участвовать в работе. Ну... ежели архитектор не 2 в 1, конечно.
В принципе и на мой взгляд, любой другой стеновой материал, предполагаемый заказчиком для своих строений, также заслуживает аналогичного подхода.

В предвкушении первой встречи с архитектором родились и мои первые наброски ТЗ в отношении общей концепции застройки и предполагаемых отдельных строений.
Да, сейчас они во многом кажутся мне недостаточными и чуть наивными.
Однако, лиха беда начало и почеркушки были приняты архитектором в работу, сослужив на тот момент добрую службу.
Выглядели они так:

 

Хотел бы акцентировать внимание читателя именно на начальном этапе подготовки исходной информации и выработки концептуальных решений. Наиважнейшее действо, от полноты и качества которого зависит вся дальнейшая работа. Не только проектирование, но и последующие строительство, обустройство домовладения.
Забегая немного вперед, приведу свои мысли и выводы, которые сформулировал по этим моментам спустя 2-3 года от описываемых событий. Здесь они, на мой взгляд, к месту.
Текста довольно много, но для понимания всего далее происходящего он необходим.

Итак,
«Проект – это черновик будущего» (Ж.Ренар)

Как выше уже писал, считаю данный этап строительства и обустройства наиважнейшим. Основой основ.
Исповедую и рекомендую комплексный подход. Это значит, что проектные работы по возведению и последующей отделке задуманных строений (архитектурные решения, рабочий проект и проект дизайна интерьеров) рассматриваю без отрыва от проектных, проектно-изыскательских работ по освоению участка (ландшафтный проект) и т. н. инженерных проектов. Т. е. принципиально важно проектирование строений в части архитектурных и конструктивных решений неразрывно увязывать с инженерными разделами. В том числе, и с инженерными подразделами ландшафтного проекта и проектов дизайна интерьеров.
Иногда говорю – "…не хочу, чтобы из красиво спроектированной ландшафтным дизайнером подпорной стенки вдруг на самом видном месте неожиданно вылезли спроектированные инженером трубы теплотрассы или подземный кабель электроснабжения бани")
На мой взгляд, только такой подход может гарантировать (ну или максимально обеспечить) целостность желаемого результата, его продуманность и взаимосочетаемость ингредиентов.

Очень часто приходится наблюдать ситуации, когда люди выхватывают из общего объема какой-либо кусок (этап), прилагают большие усилия в реализации, вкладывают серьезные финансы и душевные силы, а в результате сталкиваются с необходимостью переделок и связанных с этим дополнительных капиталовложений, трудозатрат. Иногда бывает и так, что отдельные элементы уже просто невозможно реализовать на своем участке (в доме) именно из-за того, что не был ранее составлен подробный перечень работ, отсутствовали планировочные решения по размещению необходимого, не соблюдались нормы по взаимному удалению элементов и т. д.

Все предпроектные и проектные мероприятия разбил бы на следующие составляющие:
-анализ особенностей расположения своего участка, имеющихся инженерных коммуникаций и возможностей подключения к ним, путей подъезда техники (подвоза материалов);
-анализ своих пожеланий (опрос домочадцев) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т. д.;
-составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам;
-выбор проектной организации (частных профессионалов);
-непосредственное проектирование.

Далее по некоторым дефисам чуть подробнее…

 

"Анализ особенностей расположения своего участка, имеющихся инженерных коммуникаций и возможностей подключения к ним, путей подъезда техники (подвоза материалов)".

Очень малый процент землевладельцев (купивших участок и предполагающих что-то на нем построить) при выборе этого самого участка задумываются о типе грунта/почвы, уровне грунтовых вод, освещенности в разное время суток, наличии обременений и т. д.
Обычно выбирают сердцем, т. е. по внешней привлекательности, наличию поблизости водоема, транспортной доступности… разлапистости деревьев, зелени травы, свежей пряности воздуха и голубизне неба над головой… Но это совсем не страшно. Главное – чтобы нравилось там быть и тянуло возвращаться каждый раз. С остальным разберемся в процессе освоения.

Особенности участка, которые я бы посоветовал оценить перед проектированием:

а) ориентацию по сторонам света и освещенность в разное время суток, удаленность построек соседей от ваших общих границ (необходимо для правильного зонирования пространства, выбора пятен застройки);
б) тип почвы, уровень грунтовых вод и наличие системы поселковой ливневой канализации, перепад высот (необходимо для правильной организации систем поверхностного водоотведения и дренажа, выбора типа фундамента(-ов), возможного типа системы внутренней канализации (септика), возможных вертикальной планировки участка и перемещения земельных масс);
в) выделенные на домовладение (участок) электрические мощности, возможность подключения к поселковой электросети (необходимо для корректного расчета внутренних потребителей и приемлемых нагрузок сети);
г) место прохождения газовой магистрали (если есть), расчетное давление в ней, возможность подключения (необходимо для корректного проектирования системы отопления, соблюдения норм по зоне отчуждения в районе прокладки газопровода по вашему участку);
д) источники живительной влаги (точки водозабора) – скважина, колодец (необходимо для проектирования разделов отопления, водоснабжения и канализации);
е) наличие и состояние подъездных путей, дорог (необходимо для планирования въезда на участок, расчета радиусов поворота габаритной техники, возможности организации зимнего строительства, определения времени начала и окончания строительных работ в сезоне и т. д.);
ж) возможные варианты ограждения участка (необходимо для сочетаемости с архитектурным обликом ваших строений, а также последующих корректных взаимоотношений с соседями);
з) м. б. что-то еще забыл…

Кроме того, в дальнейшем вам неоднократно потребуется топосъемка участка. Закажите и получите ее в местной геодезической конторе. Стоимость обычно колеблется в районе 1,5-2 т. р. за точку (столб). Хватает 4-х точек по углам, если форма участка простая. Именно на топооснову накладываются и проектные линии внешних инженерных коммуникаций, и пятна застроек, и многие разделы ландшафтного проекта. Да и в пакете документов при получении разрешения на строительство (уведомлении о строительстве) в местном муниципалитете без этой бумажки не обойтись.

Ну и совсем идеальный вариант – заказать геологические и геофизические изыскания на своем участке у профессионалов в этом деле. Стоимость таких изысканий весьма существенна и не всегда оправдана при спокойном рельефе местности и наличии информации от построившихся соседей. Да и в Сети можно всегда найти особенности геологических разрезов и построения водонесущих горизонтов применительно к вашей местности.

Итогом анализа должно быть четкое представление об особенностях именно вашего участка. Полнота этого анализа прямо пропорциональна успеху в работе со специалистами при проектировании.

Ручками надобно каждый бугорок ощупать, ножками каждый сантиметр измерить).

 

"Анализ своих пожеланий (опрос домочадцев) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т. д."

На данном этапе очень важно найти консенсус внутри вашего семейства и привести пожелания к общему знаменателю. Обсуждать желательно все и вся. Вплоть до мелочей и, казалось бы, не имеющих отношения к строительству нюансов.
К примеру, я предусматривал в пожеланиях архитектору и конструктору необходимость обустройства пандусов в конструкции крыльца основного дома и хозблока, а также расширенные до необходимых параметров дверные проемы. Это мне требовалось для организации комфортного самочувствия гостей с ограниченными возможностями по передвижению. В рабочем проекте этот момент учтен.

Выбор сезонности дальнейшей эксплуатации строений и сада предполагает очень серьезные различия в последующих за этим выбором конструктивных решениях и решениях по дендроплану (перечню растений). И здесь очень серьезно можно сэкономить. А можно и наоборот – неоправданно увеличить смету.

Остальные параметры не требуют комментариев и пояснений. Они очевидны.

"Составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам"

Нууу, уважаемые коллеги, здесь уж поле непаханое для разгула ваших фантазий и полета самых смелых мыслей. Не ограничивайте себя, творите)
Чем более подробно будет составлено ТЗ, тем на большее единение душ сможете рассчитывать в результате совместного со специалистом творчества.

"Выбор проектной организации (частных профессионалов)"

Этот процесс сродни тому, который подробно описан в соответствующем разделе и касается выбора подрядчика. Особенных различий нет. За исключением выбора профессионалов в областях, граничащих с искусством. Т. е. там, где творческая составляющая превалирует. Имею в виду выбор ландшафтного дизайнера и дизайнера по интерьерам.

Мой выбор специалистов указанных направлений основывался больше на своеобразном "сарафанном радио", т. е. отзывах друзей и знакомых, чувству прекрасного которых я доверяю. Но и немаловажную роль играли такие факторы: способность работать в единой команде (согласовывать свои предложения со специалистами других проектных направлений), общая техническая подготовленность и знание основ (особенностей) строительства из необходимого мне материала, стиль исполнения (почерк) в реализации уже готовых проектов, полнота отражения разделов проектной документации и т. д. В идеале у вас на руках должны остаться документы (альбомы), по которым может строить и обустраивать любой посторонний специалист, бригада, фирма. По крайней мере, это утверждение справедливо в отношении общестроительных разделов всех без исключения проектных блоков. О нюансах исполнения и их переменчивости в реализации при работе авторов творческих проектов разговор особый).

"Непосредственное проектирование"

Здесь, пожалуй, затрону три момента – состав необходимой проектной документации, целесообразные сроки проектирования и ориентировочную стоимость исполнения.

Состав проектной документации в части общестроительных и инженерных работ можно увидеть на сайтах СК. Для особливо же дотошных (типа меня) скажу, что этот перечень можно увидеть в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.02.2014 г. № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". Тут все просто – читайте, сравнивайте предложения СК, проектной организации, либо частного специалиста и выбирайте необходимые вам разделы. Проектная документация творческих направлений также обычно стандартна, ее состав можно почитать на сайтах ландшафтных и интерьерных дизайнеров. Обычно вопросов не возникает и объем документации вполне понятен и достаточен.
Состав разделов закрепляется в договоре на проектирование.

Сроки проектирования зависят от объема работы и обычно такие:
1. Строительная часть. На разработку архитектурных решений уходит от 1 до 2 месяцев, на разработку конструктивных решений и рабочего проекта в целом – 2-3 месяца, на разработку инженерных разделов (ОВ, ВК, Э, СС и проч.) – до 3-х месяцев.
2. Ландшафтный проект – порядка 3-4 месяцев.
3. Проект дизайна интерьеров – порядка 3-5 месяцев. Иногда и более).

Некоторые разделы пп. 1,2,3 можно проектировать параллельно.

Ориентировочная стоимость проектирования зависит от состава разделов проектной документации.
Примерные расценки для Москвы и окрестностей:
1. Раздел АР – около 200 руб/кв.метр
2. Раздел КД – около 500 руб/кв.метр
3. Полный пакет инженерных разделов – около 700 руб/кв.метр
4. Ландшафтный проект – около 8000 руб/сотка
5. Проект дизайна интерьеров – около 3000 руб/кв.метр
Прим.: расценки на проектирование здесь приведены для 2014-2015 гг.

 

В результате нашей совместной работы с архитектором через несколько месяцев родились концепция застройки участка, внешний вид (эскизы) и планировочные решения предполагаемых строений.
Вышло следующее:
а) концепция и посадка строений на участок (пока без привязки к топооснове)



б) эскизы фасадов 3-х запланированных строений (гостевой домик, основной дом и навес-хозблок)





Эти эскизы не являются окончательными, в дальнейшей работе претерпели изменения (корректировки) как в посадке строений, так и в выборе материалов наружной отделки. То же касается и внутренних планировочных решений по отдельным строениям. Об этом подробнее расскажу в свое время, поэтому окончательные планировки пока не выкладываю.
Однако, прорисованная тогда концептуальная основа была сохранена неизменной, зафиксированной в геометрических внешних размерах строений, послужив в дальнейшем нитью, на которую нанизывались детализированные бусинки проектных решений во всех сферах обустройства домовладения.
Эскизные решения и планировки строений обошлись мне тогда в 28 т. р. Посадку на участок получил от архитектора в качестве бонуса.
Начало проектным работам было положено...

 

Прежде чем продолжить,..

В различных темах раздела часто встречаю дискуссии о стоимости проектных работ и их процентном соотношении в общем "итого" при строительстве и обустройстве домовладения.
Для меня данная составляющая (проектирование всего и вся) на сегодняшний день уже позади, других проектных изысканий не предусмотрено.
Хотел бы в этой связи привести свои цифры:
1. По моим расчетам, ориентировочная стоимость всех мероприятий от покупки участка и до полного завершения всего запланированного составляет около 30-32 млн. руб.
2. Стоимость всех проектных работ составила 497 тыс. руб. (из них львиная доля приходится на проект дизайна интерьеров основного дома - 280 тыс. руб.).
3. Т. о., в общих затратах стоимость проектирования составляет немногим более 1,5%.

Сумма в денежном эквиваленте не так уж и мала. Да что там... весьма ощутимая сумма.
Но когда в дальнейшем получаешь реальную пользу и выгоду от потраченных на проектирование средств, сомнения отпадают сами собой.
Понимая, что все люди разные и у всех могут быть свои взгляды на необходимость и целесообразность наличия подобной строчки в собственных планах, тем не менее рекомендую и советую подумать хорошенько, уделив этому аспекту самое пристальное внимание.

 

Благодарю посетителей за высокие оценки темы.
Не возражаю и даже приветствую, если кто-либо захочет здесь поделиться собственными опытом или мнением. Прошу лишь высказывать их корректно.

 

Мое мнение - лучше чтобы тема была авторской
Опыт будет очень очень разный у всех.

 

Если хирург "бросает" свою тему и на два года уходит по уши в изучение основ архитектуры, то он дурак.
Если хирург понимает, что это было не его, и начинает заниматься строительством, то это прекрасно! Он наконец-то нашел призвание.
А если и в основной профессии профан, и в строительстве на уровне форума, тот тут уж как повезет...
Я все же привык просить помощи у ПРОФЕССИОНАЛОВ.
Слоган "Хочешь сделать хорошо-делай сам" чисто российский. Многие видели это "хорошо".
Но, бывают исключения!
Надеюсь, что и тут оно!

 

А как Вы определяете профессионализм исполнителя? Я про этап проектирования. Сарафанное радио? Рекомендации неких "хирургов", бросивших "своё" и вникнув в "чужое"? Как Вы, к примеру, из массы позиционирующих себя профессионалами готовы выбрать именно ПРОФЕССИОНАЛА?

 

Отзывы, опыт, примеры работ, личное общение с самим архитектором и с теми, кто с ним наобщался "в доволь".

 

Почему-то так и думала...
1. Отзывы - из семи (в моем, разумеется варианте) посещенных по отзывам специалистов ровно семь было из серии - ай-на-нэ-на-нэ , потому, что я по наивности, изначально не учла изучение вкуса самих рекомендателей. Вкусы, как и требования к исполнителям, известное дело очень субъективны...что для одних является авторитетом утверждение " еще деды так строили", для иных - "избушка трех медведей"
2. Опыт - если сразу перебить фразу "мы уже два десятка таких построили", то диалог строится очень тяжело, если сразу не заканчивается на взаимном недоверии сторон.
3. Личное общение - я прям вижу уже эту картину как архитектор мне искренне говорит "я конечно не айс, но зато честно об этом говорю"...любой будет стучать себе в грудь, заверять в авторитетности, клеймить конкурентов и обещать самое высокое качество...и вот после личной беседы я не хочу вникать в тонкости и могу только верить или нет.
4. Общаться с теми, кто наобщался "вдоволь" - это еще хуже, чем с архитектором...я не верю, что найдется тот, кто мне честно скажет - "я заплатил ХХХ тысяч рублей и мне сделали фигню"...
Я напомню, что речь идет именно об этапе проектирования. Само строительство, по крайней мере, можно хотя бы формально оценить по имеющимся объектам.
Именно поэтому подход ККИ к этому этапу так тщательно и именно полагаясь именно на собственное мнение и ценен для многих форумчан.

 

Тут по отзывам такое барахло находишь порой, что удивляешься как люди могут такое рекомендовать. Но нет, довольны, рекомендуют... Многие живут в таких домах, в которые и зайти-то стрёмно, если знать как они сделаны... Ничего, довольны...Рекомендуют...