Планировка интересного участка

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Всем здравствуйте.

Почему то на форумхаусе есть раздел "Благоустройство ДАЧНОГО участка". Просто участков нет? Думаю правильный раздел.

Прошлой весной мы с женой приобрели очень интересный участок, с уклоном в 36 градусов.
В первом посту расскажу про приобретение участка, тем кому сразу нужен отчет о проделанной работе, пропустите первый пост.

Итак, в 2012 году были приобретены 2 участка по 10 соток в достаточно новом ДНТ, за 30 км от города. Бонусом доставалась полоса земли между участками и границей ДНТ 12 соток. Земля болотистая, но есть уклон пару градусов.

Начали проектировать дом, как обычно, у начавших это дело, получались двухэтажные хоромы 250 квадратов из бетона. Просчитав стоимость данного домины, стало понятно, что наших финансов и прихода денег на данный момент, мягко говоря, не хватало. Потому заморозили стройку.

Прошло время. Мы сделали ремонт в двух квартирах, отстроили дедова дачу, купили и отремонтировали двухэтажный гараж. Все время читал Форумхаус. Стал накапливаться инструмент, некий опыт в строительстве и понимание о стройке в целом.

За 6 лет, переосмыслив все, было принято решение строить одноэтажный каркасный дом 100-120 квадратов.

Так же стало понятно, что участки куплены спешно, и жить нам там не хотелось. При покупке участков не было даже дороги. Заплати мы за неё 50 т. р. Далее ДНТ стало строиться, построился сосед. У границы участка появился свет и централизованные вода и канализация.

Но минусов было больше. Во-первых, далеко. Намотавшись на дачу, мы понял что даже 30 км. От города – не комфортно. Во-вторых, глина. На данный момент сосед так и не победил лужи на участке. В-третьих (решающий минус), председатель ДНТ. Стал деньги драть за все. С такими темпами пришлось бы скоро платить за воздух. Я сам являюсь председателем ТСН и знаю что как делается. Там явно были необоснованные счета.

В итоге, весной 2018 выставили участки на продажу. Продаваться они не хотели. Программа выдачи земли многодетным семьям сильно подкосила рынок. Им выдавалось много хреновой земли, которая частично попадала на рынок. Покупатель не мог понять почему одни 10 соток за 300т, а другие 10 соток за 1000т. Спрос сильно упал. Пришлось прибегнуть к услугам агентства, в результате чего весной 2019 оба участка были проданы. Причем очень вовремя. Кто то "прихватизировал" участок под государственный глиняный карьер, где был лес, защищающий наше ДНТ от дороги, и решил там строить склады. В результате вырубки деревьев на участках стало очень шумно.

Сначала мы решили отойти от пути истинного и засмотрелись на квартиру в 114 квадратов в новострое, который был в 2 км. от квартиры жены. Очень удобно. Пришлось бы брать ипотеку на неё. Но посмотрев на 20 парковочных мест под 24-этажной свечкой, поняв, что опять будут обгаженный подъезд, курево и шум от соседей, решили отказаться от этой идеи.

Далее посмотрели на таунхаусы. У нас на северной границе города есть частный сектор Ж-1 и Ж-2. Этот сектор также в 2 км от квартиры жены. Но, посмотрев то, что построено на продажу, я всплакнул.

Решили посмотреть землю в этом частном секторе. Мягко говоря – цены были заоблочные.
По нашим возможностям подходило всего 3 участка, один в собственности и два в аренде. Поехали смотреть.

Приезжаем на первый участок, карабкаемся в гору по узкой дорожке. Смотрим на косогор и пытаемся за ним увидеть участок. В результате понимаем, что косогор и есть участок. Как на нем строиться? Куда дом ставить? Поехали смотреть дальше.

Второй участок никогда не вылетит у меня из головы. Был склон, градусов 60. В нем выдолбили балкон, в результате чего, по одной границе участка идет скала высотой метров 50, а на ней стоят таунхаусы. Мало ли того, что постоянно будут сыпаться камни и падать на крышу, там еще в один прекрасный день на крышу приедет соседний дом. И это продают за немалые деньги.

Третий участок был на нормальном склоне. Градусов 5-6, Но, посередине него был овраг 2-3 метра глубиной. Старый фонд, какие-то бомжатники, что на участке, что на соседних. Внизу зловонная река. Этот участок отторгал всеми своими прелестями.

Уехали домой и взяли паузу. Через несколько дней я съездил на первый участок и присмотрелся к нему поближе. После просмотра остальных, этот уже не казался таким плохим. Сравнивая его стоимость, со стоимостью нормальных участков с нормальным склоном, он выходил экономическим выгодным (был в 3 раза дешевле). Позвонил хозяину, появился еще нюанс – данный участок находился в обременении у лесничества министерства обороны. Как впрочем и половина всех участков в городе. В 2014 году военные просто наложили обременение на все участки, где есть хоть метр леса. Причем обременили все участки – собственность, рекреационные зоны, водоохранные зоны, градостоительный план города – без разницы. Теперь дома в городе строятся только во дворах других домов.

Однако было у данного участка и много плюсов:

• Не СНТ, не ДНТ, не ТСН. Никаких сообществ. Сам себе велосипед.
• Близко к городу. До квартиры жены 1.2 км. Рядом 3 остановки, каждая на расстоянии 1 км. Одна расположена на федеральной трассе. Относительно рядом разные магазины, шиномонтажки и прочая инфраструктура города.
• Относительно тихо. Для города. Участок находится на вершине холма, который полумесяцем окружен более высокими холмами. В результате нет прямой видимости на трассы и другие шумные объекты.
• Нет соседей «Через забор». Соседние участки так расположены, что к соседу придется идти пару минут, чтоб с ним поговорить. Сосед с северо-запада уже построился, он находится через дорогу на 30 метров ниже. То есть где то там далеко внизу. С северо-востока треугольник дороги, а в 200 метрах станция Орбита 2. Там соседей не будет. С юго-востока пик холма. А за ним земли Ж-2, пока еще не размеченные. Из-за обременения появится там кто то не скоро. Да и не видно и не слышно их будет за вершиной. Вершина имеет красную линию, на ней никого не будет. Единственная общая граница, это с соседом с юга. Короткая (30 метров) граница также будет возвышаться на 5-7 метров от соседа. Видно его тоже не будет. В общем, уединиться будет легко, хоть и в городе.
• Грунт скала. С водоотведением не будет проблем. С фундаментом
• Рядом есть электросети. У соседа скважина с вкусной водой.

Пока пытался принять решение, бывал на участке несколько раз. Каждый раз чувствовал, что мое. Вот тянет туда меня.

Взвесив все факты, поняв, что другие нормальные варианты отсутствуют, было принято решение торговаться и покупать данный участок. Решили спросить у продавца сколько он согласен скинуть с проблемного участка. Услышав, что он готов отдать его за две трети от первоначальной стоимости, мы долго ломаться не стали.

А теперь я расскажу вам, что город с населением 750000 человек – это очень маленький город.
На прошлой работе жены у неё был подчиненный. У нас с ним били довольно хорошие отношения, мы ему на хранение в гараж отдавали свой урожай картошки, пока у нас не было своего гаража, после оказалось, что его дача расположена недалеко от нашей, и мы там встречались. В итоге, продавцом участка оказался его сын. Это мы узнали, когда получили копию паспорта для оформления. Вот так новость. Стало немножко спокойнее на счет продавца.

Далее месяц на переоформление и в мае 2019 года мы стали обладателями 18 соток в черте города.

 

Так мы увидели участок в первый раз:


Фото не передает этого уклона. Если не держаться за деревья, то ходить там можно только на четвереньках.

Типичная картина для России - строительный мусор в лесу, плюс корни:

 

Это участок соседа. Как потом я узнал, после года разработки:


Наша с ним граница:


Это современность - в лесу уже можно найти такое:


Это соседи с северо-запада. Обратите внимание на высоту подпорной стены:

 

Первым делом нужно было составить план действий. Сначала, конечно хотелось бы разобраться с обременением. Но тут есть два нюанса. Во-первых, полностью девственный участок не снимут с обременения, его необходимо разработать. Во-вторых, положение об ЗОИТ, где прописан порядок вывода земли с обременения в сентябре 2018 года утратил силу. Правительство наказало воякам за год составить новое, а без него выводить землю нельзя. Нет инструкций как это делать.

Ну тогда займемся вертикальной планировкой.

Сейчас мне многие скажут, что изначально надо сделать проект планировки участка и разрабатывать участок по нему. И будут правы. Но я так делать не буду. Дело в том, что планировочные работы такого масштаба требуют очень много денег. Я не олигарх, потому придется экономить. А значит в уравнении появляется такая переменная как экономия.

Полностью выводить участок в горизонт как сосед я не буду. Во-первых, это будет дороже. Во-вторых, со склоном не надо бороться. С ним надо дружить и делать из него интересные вещи. Зачем превращать интересный участок в плоский и скучный? Да еще за свои деньги.

Я вычислил необходимую площадь для всех необходимых зон. Вышло примерно 8 соток. Чтобы получить эту площадь, я буду часть выкапывать сверху, часть подпирать снизу. Естественно, чем глубже копаться, тем дороже понижение на метр. Чем выше подпорная стенка, тем дороже её метр высоты. Потому мне нужно найти золотую середину, когда метр копки сравняется с метром стенки. Плюс между ними не будет горизонта, а будет плавное понижение.

Получив необходимую площадь, я сниму топографическую карту с участка и тогда уже начну делать проект планировки участка. До этого момента расположением площадки будет рулить рубль. Как дешевле.

Чтобы примерно прикинуть где мне получить необходимые ровные 8 соток, я взял топографическую карту, любезно отданную мне предыдущим хозяином, наложил её на местную систему координат, получив тем самым границы участка и перенес её в скетчап. Получил 3D модель участка. По ней я нарисовал примерно то, что хотел. По итогу топографическая карта оказалось с ошибкам и неправильно отражала рельеф местности.

 

Далее необходимо было отбить горизонт нужной площадки и разобраться с лесом на этих 8 сотках. В результате, пока меня не было в стране, с этих 8 соток исчезли деревья. Причем исчезли бесследно. Ни стволов, ни веток.

Я хочу сохранить деревья по максимуму, однако планировка на таком склоне не оставляет им много шансов. Также лес больной. Видно 5-7 лет назад был пожар, потому как поросль такого возраста, и у больших деревьев дупла и раковины на пол метра от земли. Большое дерево, которое я не мог обнять руками, вообще оказалось пустое внутри, и там росли грибы. Хорошо, что уже выросло много замены по 2-3 метра высотой. После уборки больных деревьев они могут хорошо в рост пойти.

 

Начал обзванивать экскаваторы. Мне нужно разрыхлить грунт, раздолбить скалу, потом все это отвезти на 60 метров от участка, сформировать их этого плавный подъем (дорогу). По рынку связка экскаватора с быстросъемным молотом и экскаватором выходило 3500 в час. 35000 за смену. Не дешево.

Теперь я второй раз расскажу о нашем маленьком городе. Сосед снизу стал срезать свой второй участок, который по югу граничил с моим. Я с ним связался чтобы выяснить его намерения по границе и решить другие соседские вопросы. Повесил трубку, через 5 минут звонит мне моя двоюродная тетя и говорит «Привет сосед!». Оказалось, что Сергей (сосед) муж моей тети. Я знал, что у них есть участок, но где именно не знал. Оказалось, что мы случайно купили участок рядом с тётей. Вот такие дела.

Возвращаясь к экскаватору – Сергей дал мне номер человека (Игоря), который уже год занимался раскопками на его участке. Это уже сэкономило мне порядка 500т.р.

Как и с Сергеем, Игорь стал работать со мной на таких условиях – Я плачу за работу экскаватора 1800 в час, а он забирает скалу с моего участка. Игорь устанавливает габионные подпорные стенки, и скала ему нужна. Скала в габионных конструкция стоит очень весомую часть сметы. И мне не ломать голову с утилизацией грунта. Пожали руки и начали работать. Экскаватор работал по 10 часов, но не все дни подряд. Они базируются на участке Сергея, там же живет оператор и охраняет технику. Вахтовая работа по месяцу у них. Рядом куча частных и не только строек. Как появляется другая работа, они работают там. Как есть время – у меня. Меня это устраивает, иначе я не буду успевать оплачивать их услуги.

 

Далее надо было решать вопрос с заездом. Будущий заезд на участок будет с севера. Подымаемся по дороге вдоль участка, поворачиваем на 180 градусов и заезжаем на участок. Игорю такой расклад совсем не нравился. Он настаивал на заезд с участка Сергеея. Но там самая низкая точка моего участка, и копать её я не хочу. Также там осталась группа деревьев, которые я хочу оставить. В итоге было решено проложить дорогу между деревьев, ибо там было как раз подходящее расстояние, которое позволяло сделать дорогу. Экскаватор аккуратно снял плодородку и сложил по краям. Весной, пока деревья не проснулись, он вернет её назад. Правда он сильно подрезал корни одного дуба. Надеюсь выживет. По деревьям - надо цыплят по осени считать. Микрофлору им сильно изменили, могут и отойти. Но растут они на каменистом склоне, с минимум гумуса и воды. Должны быть сильными. Также там полно молодой замены.
Это временный заезд на участок:


Дальше экскаватор ворвался на участок. Я не первый раз пользуюсь услугами экскаватора, но каждый раз поражаюсь какой это мощный инструмент. За смену он разворотил участок до неузнаваемости. Оттащил корми с востока на противоположный склон, добавил туда мои и строительный мусор там лежавший, потом похоронил все это под грунтом. Нижний фундамент от орудия решено было засыпать грунтом, чтоб его не видно было, потом посажу на нем сосны.

Так как я днем на работе, то экскаватор работает без меня, а по вечерам я приезжаю, корректирую его работу. И тут произошел первый косяк такого контроля. Оператор меня не правильно понял и накопал на фундамент орудия гору полтора метра высотой. Потом её пришлось сравнивать. Потратил время. Но я не могу присутствовать целыми днями на участке, да и учитывая вдвое дешевую стоимость его работ, это не критично.

Далее он пару дней убирал грунт, обнажил скалу. Далее он перешел на молоток. Разрыхленная скала становится в двое объемней. На участке то и дело появлялись горы скалы, которая потом грузилась на грузовики и увозилась.

Так как дом необходимо ставить на скалу, то мне необходимо получить балкон нужного размера. А так, как по северной границе у меня проходит красная линия, то еще и 3 метра надо отступить. При таком понижении в месте пика холма у меня образуется отвесная стенка 6-7 метров. Чтобы сгладить её негативный эффект, было решено сделать террасу на этом склоне. Я отступил расстояние от границы на ширину экскаватора и срыл эту полосу до уровня +3 метра от нуля. Получится ступенька, на которой я посажу сосны.

 

В какой-то момент в районе пика рыжая рыхлая скала перешла в синю. Скорость работы замедлилась. Но её было не очень много.
В итоге была сделана плоскость на отметке +3м от проектной.

 

Живописные места. Такое усердие в освоении должно окупиться сторицей.

 

Далее необходимо было восстановить границы участка, посему был вызван геодезист. Его отношение к работе мне понравилось, буду теперь его звать на все работы такого плана.
Выставили мы с ним все необходимые мне точки. После чего я вынес две точки, которые заведомо сроются, с помощью дополнительных 4 колышков, чтобы получились треугольники, по которым точки можно будет восстановить.
С помощью двух баллонов красной краски разметил границы для оператора. Скала будет срываться на пол метра дальше от границы, чтобы потом было удобно ставить подпорную стенку.


Так выглядит участок на сегодняшний день. 20 смен экскаватора по 10 часов. Сегодня еду туда, буду разговаривать с Игорем по поводу нижней подпорной стенки. Так как скалы с моего участка очень много, Игорь не успевает её реализовывать. В результате чего, они складывают её на участок Сергея, где её скопилось довольно много.
Так вот, сегодня дам на расчет Игорю стоимость подпорной стенки из габионов длинной 75 метров. Высота её будет различаться, от метра до двух. Я считал примерно стоимость габионной и бетонной уголковой стенки. Выходили они примерно одинаково, и я хотел делать бетонную. Так как у нас избыток скалы, то скала мне для габионов будет бесплатна, а это существенная часть в смете такой стенки. Если габионы будут дешевле, то буду делать их.

Также поеду сегодня куплю оптический нивелир. Давно подумывал его приобрести, теперь без него уже тяжело. Как я лазил по склону с лазерным, та ещё история.

 

Влезть в такой косогор (геморрой)! Это героизм на грани!) Много денег надо, чтобы вышло хорошо!

 

Всегда интересно почитать, как строятся земляки. Подпишусь. Тему только не забрасывайте.

 

Это от бедности