Получить участок в собственность или в аренду от государства. Личный опыт - 3

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Завтра в райсуде начнется первое заседание по разделу земельного участка. ОМСУ против Росреестра.
Я хочу там быть в качестве слушателя чтобы понять суть того что происходит, возможно войду в процесс как третье (заинтересованное) лицо.
Но мне пока неясно на чьей стороне быть, истца (ОМСУ) или ответчика (Росреестр) потому как этот раздел ни к чему не приведет и вообще он не нужен в принципе. Если уж ОМСУ так хочет чтобы "иное сооружение связи" находилось за границами образованного ЗУ, то моё предложение - снять ЗУ с ГКУ и образовать новый ЗУ в измененных границах, обойдя мой объект. Или же вообще осуществить процедуру изменения площади ЗУ на основании новой схемы расположения.
Но в таком случае ОМСУ твердит, что разрешение прекращается и АМС должно быть демонтировано.

Зрастье, мы уже это проходили! Есть решение АС от 2017 г. как раз о том, что на уже размещенное АМС обязать ОМСУ выдать "разрешение на использование ЗУ", ситуация повторится и что мне будет мешать получить новое "разрешение на использование земель" если предыдущее прекратится?

Они затеяли чушь, так как ОМСУ объясняет это тем, что в случае "раздела ЗУ с сохранением исходного но в измененных границах", (как требует Росреестр) надо мной нависает угроза демонтажа "иного сооружения связи", а разделить участок по обычной процедуре как предлагает ОМСУ (как будто участок был бы с оформленным вещным правом) не позволяет его статус "неразграничка", да и что мне это даст в конечном итоге тоже непонятно.

Вся эта канитель крутится вокруг моего разрешения, хотя если это не вещное право, то выданное разрешение безразлично для права на участок. При этом АМС могут размещаться на любых видах ВРИ, категориях земель, территориальных зонах и пр. без ограничений и изменения ВРИ участка на котором они размещены.

Неясно пока к чему весь этот сыр-бор...

 

А разве раздел не подразумевает прекращение существования исходного?

 

Допустим подразумевает, но только в случае раздела участка с возникшими вещными правами, что и хочет ОМСУ, но у участка нет возникших вещных прав.
А Росреестр не согласен с ОМСУ и требует раздела участка по порядку "с сохранением исходного в измененных границах", как это и предусмотрено федеральным законом для земель неразграниченной госсобственности.

Однако для выдаваемого разрешения на использование не имеет правового значения, на весь ли участок, на его часть или вообще на земли неразграниченной госсобственности (на основании схемы границ).
Мне вообще не понятно зачем его делить. ОМСУ же говорит что если участок будет предоставлен в аренду с торгов то нависает угроза демонтажа и нужно отделить ту часть на которой находится АМС, остальная (бОльшая) часть пойдет с торгов в аренду. Искаженная трактовка фед. законодательства по поводу демонтажа.

Ну хорошо, а когда архитектура проверяла схему на соответствие законодательству замечаний не было, всё было в порядке, расположенный объект в границах будущего ЗУ не препятствовал этому даже на этапе утверждения СРЗУ постановлением администрации, иначе бы возникли замечания для исправления границ вновь образуемого участка. Кто теперь за эти косяки будет отвечать?

Ок, снимите с кадастра этот ЗУ и будет образование нового ЗУ с новыми границами, не включая "иное сооружение связи" в его границы, ну или измените (уменьшите на 100 кв. м.) его площадь по процедуре перераспределения земель, на основании новой СРЗУ. Это же всё в полномочиях местных властей!

ЗЫ. Бляха муха, чиновники, сидящие на этой теме и получающие бешеные зарплаты за свою работу разобраться "в трех сосНАХ не могут", чего уж про нас говорить.

 

разве они не возникли у муниципалитета в момент постановки на кадастр?

 

Нет конечно!
Вещное право у ОМСУ на ЗУ не возникает автоматически по умолчанию. Образованный и поставленный на кадастр участок так и остается в статусе "земли неразграниченной госсобственности". Основания возникновения вещного права у любого субъекта прописаны в законе о регистрации прав на вещь.
Образовать участок может любое лицо в связи со своими будущими интересами. А вот право возникает в результате определенных процедур.

Да, теоретически муниципалитет мог и может это право зарегистрировать за собой, но им это зачем, какой у них в этом интерес должен быть? Да и связи с муниципальным имуществом тут не просматривается.

Этот участок по замыслу физ. лица его образовавшего и поставившего на кадастр, должен был идти в аренду через торги для расширения территории вокруг его существующего участка.
Торги были проведены аж три раза с промежутком в месяц. Никто не заявился, как и сам интересант, так как его не устроила начальная стоимость годовой арендной платы.
А в границах этого нового образованного участка оказалось и моё "иное сооружение связи" (АМС). Вот и всё.

Непонятная предыдущая ситуация с отсутствием права на участок (образованным мной в 2016 г.) была в 2022 году, когда Росреестр снял с кадастра участок на котором размещено мое "иное сооружение связи" (АМС).
Областной регистратор в телефонном разговоре мне сказала: "почему ваш муниципалитет не зарегистрировал право за собой, тогда и данный участок не был бы снят с кадастра по истечении 5 лет как временный?"
Я ответил: "откуда я мог это знать, все было сделано за моей спиной никаких уведомлений заранее о том что происходит я не получал и я был уверен, что участок занятый иным сооружением связи с выданным на участок действующим разрешением на использование ЗУ не может быть снят с кадастра, это же самое мне говорила и руководитель нашего территориального отдела Росреестра на личном приеме".

Исходя из логики "законотворителей", если участок прекращает свое существование (снимается с ГКУ), то следом должно прекращаться и разрешение на использование ЗУ. А прекращение разрешения влечет за собой демонтаж, так мне пояснили в нашем отделе по земельным ресурсам. Но моё разрешение после 2022 года никто и не прекращал, оно действовало до января 2026 года, после чего я получил следующее на новый срок 15 лет.
И право не оформить и участок не образовать...Что я могу сказать на этот бардак.
Однако у меня есть решение АС от 2017 года, которым ОМСУ обязано выдавать и выдавать новые разрешения, до тех пор, пока я там осуществляю свою деятельность.

А вот заново образовать ЗУ для размещения и эксплуатации "иного сооружения связи" (АМС) мне уже не дали, как это было в 2016 году. Странно. И кто же был прав, "те тогда" или "эти сейчас?

ЗЫ. Но можно и не образовывать участок, а просто использовать "земли неразграниченной госсобственности" на основании действующей и согласованной архитектурой схемы границ.

 

Прошло первое заседание по разделу участка. Я был на нем как слушатель. Главная интрига в том, что администрация так и не озвучила цели раздела, а судья и не спрашивала. Обе стороны ОМСУ и Росреестр несли несуразицу. ОМСУ считает что у них на участок возникли права "по умолчанию" и поэтому они могут его делить любым порядком как распорядители, Росреестр вообще говорит что это подсудность АС, так как спор носит экономический характер в будущем с целью предоставления ЗУ и получения платы в бюджет.
Видимо нужно вступать мне в процесс как заинтересованное третье лицо.

 

Не факт не факт, писанина не заканчивается. То решение АС не было спором по регистрации права на вещь и установления её статуса "движимое/недвижимое", поэтому выводы суда всего лишь косвенные, судебная строительно-техническая экспертиза в рамках этого дела не проводилась. А новая экспертиза возможно и установит признаки капитальности.

При этом на основании Разрешения можно размещать как движимые, так и недвижимые объекты (АМС) не требующие получения РнС. Поэтому если допустить что Арбитражный суд неверно установил характеристики сооружения, то выданное "Разрешение на использование ЗУ" по решению АС на суть дела не влияет, а вот на земельные правоотношения в будущем - очень даже!

Вот какие выводы сделал кадастровый инженер в своем заключении:

Кадастровым инженером ФИО, являющимся членом СРО КИ Саморегулируемая организация ассоциация кадастровых инженеров «Содружество» (СРО А КИ «Содружество»), дата вступления в СРО «ХХ.ХХ.ХХХХ г., уникальный реестровый номер кадастрового инженера в реестре членов СРО КИ № ХХХХ, выполнено обследование сооружения связи «НАИМЕНОВАНИЕ» с целью проведение анализа об отнесении объекта к объектам капитального строительства.
В соответствии с позицией Министерства экономического развития в разрезе писем № ОГ-Д23-2531 от 26.04.2013 г., № ОГ-Д23-1905 от 08.04.2013 г., установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ исходя из имеющихся документов, фактической связи с землей (в частности, наличие фундамента) и руководствуясь положениями федеральных законов.
В результате натурного обследования объекта, было выявлено соответствие указанного объекта определению, содержащемуся в п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», а именно указанный объект представляет собой свободностоящую антенную опору высотой 32 метра, которая неразборно закреплена на заглубленном бетонном фундаменте размером 2,8 х 2,8 м, глубиной около 2 м и контейнера размером 2,5 х 2 м с радиооборудованием, размещенного рядом с антенной опорой и закрепленного на бетонной плите, которая в свою очередь размещена на отсыпном фундаменте. К сооружению связи подведены централизованные коммуникации, а именно линия электропередачи (сооружение кад. номер ВЛ-0,4 кВ от ТП-ХХХ до объекта связи в ХХ м. на ХХХ от здания по ул. ХХХХ, строение ХХХ г. ХХХ (Опора №№ ХХХ) по Договору от ХХ. ХХ. ХХХХ г. № ХХХХХ, заключенному между ИП ФИО и сетевой организацией «ХХХХ».
Сооружение связи соответствует всем необходимым критериям объекта недвижимости, имеет самостоятельную функцию, является совокупностью разнородных вещей, объединенных единым функциональным назначением, для выполнения единого неделимого производственного процесса – оказания услуг связи. Перемещение данного сооружения связи без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Согласно ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения являются недвижимыми вещами.
В силу ч. 1 ст. 8 Закона «О связи» от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Сооружение связи в соответствии с действующим Законодательством РФ не является особо опасным и технически сложным, не требует получения Разрешения на строительство, размещено на основании п. 11 ППРФ от 03.12.2014 г. № 1300 на едином образованном земельном участке, прочно связано с ним.
При этом в Постановлении администрации Н-ского городского округа от ХХ. ХХ. ХХХХ г. № ХХХХ «О выдаче разрешения на использование земельного участка ИП ФИО» прямо указано, что сооружение связи размещено на основании п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ, ППРФ от 03.12.2014 г. № 1300, а также ПП СО от 10.06.2015 г. № 482-ПП.
Таким образом, руководствуясь позицией Министерства экономического развития, положениями федеральных законов, в частности ГК РФ, натурным обследованием, установлено, что указанный объект относится к категории объектов недвижимости, обладает всеми признаками капитальности и, следовательно, право на него подлежит обязательной государственной регистрации".

ДАТА _ ПОДПИСЬ _

Более того, у меня есть ответ из нашей архитектуры от 2016 года, где главный архитектор указывает, что (дословно цитирую):
"... сооружение расположенное по адресу: ХХХ, имеет заглубленный ж/б фундамент, состоящий из фундаментных блоков, глубиной 2 м, то есть объект имеет прочную связь с землей. Разборка конструкции и демонтаж фундамента уже влечет за собой определенный ущерб, так как при разборке приходят в негодность метизные элементы, требуется проведение земляных работ и устройство фундаментов на новом месте в соответствии с проектной документацией и монтаж металлических конструкций.
Таким образом данное сооружение является объектом капитального строительства и не является строением и сооружением вспомогательного использования".

 

Преюдиция не панацея, притом что тут её нет. Спор в арбитраже был об отказе ОМСУ в выдаче разрешения на использование ЗУ для размещения сооружения, а не о признании права на сооружение. Если для вас эта разница в предмете спора что нибудь значит, экспертизы не проводилось, суд может ошибаться делая выводы только со слов сторон.
Да факты и обстоятельства могут измениться в будущем, а это значит есть основания для пересмотра судебного акта. Хотя он на выдачу разрешения и не влияет.

Тут нужен совершенно другой иск "о признании права на сооружение как на недвижимую вещь и регистрации права на неё".