Получить участок в собственность или в аренду от государства. Личный опыт - 3

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Вы разговоры то записывайте, записывайте...

 

Заявитель подготовил ещё одно заявление, так как должен понимать, во что он влезает с этой помойкой в будущем. Есть ли оправданный экономический смысл во всём этом.

Уважаемый ФИО!
Я, ФИО, являюсь индивидуальным предпринимателем, микропредприятием и субъектом малого предпринимательства (СМП).
В связи с планированием своего бюджета в инвестиционных проектах, экономической целесообразности и понимания предстоящих расходов в будущем, прошу Вас предоставить информацию о том, какова будет стоимость приобретения в собственность (выкупа) в проценте от кадастровой стоимости земельного участка или в абсолютном выражении в рублях, арендуемого в будущем земельного участка площадью * кв. м., с кадастровым номером * расположенного по адресу: г. *, ул. * после возведения на нём здания, сооружения, в соответствии с п/п. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, так как преимущественным правом приобретения в собственность земельного участка без проведения торгов является собственник расположенного на нем здания, сооружения.
Информацию прошу направить на почтовый адрес, указанный в настоящем заявлении в установленные законом сроки.

При этом человек уже выкупал из аренды свой существующий ЗУ со зданием года 3-4 назад и судя по озвученной им цене получается как раз где то за 15% кадастровой стоимости ЗУ (около 80 т. р.).
Так будет ли сейчас аналогия или же рвачество?

Вообще по уму весь расклад по ценам на участки с арендой или выкупом, с торгами или без торгов должны быть определены и предоставлены интересантам заранее, до начала проведения самих административных процедур (торгов и пр.), чтобы заявитель мог знать и планировать свои инвестиционные проекты на будущее, просчитать свои финансовые возможности.
Но такого не делается, заявитель узнал о начальной цене торгов только тогда, когда уже лот был опубликован и... охерел. Рассчитывал на одно... а в итоге!

Мало того что на участке нужно что то построить, вложиться, а если ещё и цена выкупа участка потом будет аховой и неподъемной, то зачем лезть в то, что не сможешь потом потянуть? А гребаная космическая аренда за помойку на 10 лет по договору будет из тебя соки тянуть.
Профанация всего и вся.

 

Честно говоря, вообще непонятен ваш поток мыслей.
стоимость выкупа четко определена в НПА.
для Свердловской области - вот:
https://docs.cntd.ru/document/453124369
https://docs.cntd.ru/document/429017568

какие прокуратуры, какие заявления?

 

Если вам непонятен поток моих мыслей, то другим почему то понятен. И вообще главный лейтмотив этой темы об аренде на торгах. Выкуп ЗУ это уже дело пятое-десятое.

А вы уверены что местные власти строго соблюдают закон, в частности тот на который вы указали?
Лично я с такой ситуацией по начальной цене аукциона никому уже не верю. Крутят как хотят считая других за лохов.
Нашел участок в пределах городской черты почти 1,9 га (18425 кв. м.) под ВРИ "Склад", торги свежие начальная цена определена около 600 т. р. Как то несопоставимо с участком 1400 кв. м. и ценой 115 т. р. Исходя из принципа пропорциональности начальная цена на интересующий человека ЗУ должна быть более чем в 2 раза ниже. Там 31 руб/кв.м. а в нашем случае 83 руб./кв.м.
Далеко ходить не надо, соседний участок от участка заявителя в 100 метрах от него площадью 15000 кв. м. (1,5 га) ушел с торгов за 29 т. р. то есть цена его была всего 1,93 руб./кв.м. Разница с участком заявителя - в 40 раз! Вот она, "инвестиционная привлекательность" на поверхности.

Глянул по своему муниципалитету выкупная цена получается даже не 15%, а 8,5%. Если это на самом деле так...
Но лучше чтобы собственноручно ответили местные чинуши, как то спокойней!

В чем наша проблема подать заявление местным властям и убедиться что НПА ПП СО работает?
Зато будет письменный ответ от которого они не увернутся в будущем если начнут опять юлить. В игре с шулерами нужно все ходы записывать, как на бумаге так и аудио.

 

Ааа нифига!
Правительство Свердловской области изменило порядок выкупа арендуемых земель
Вместо льготных ставок для Екатеринбурга в 1,5 % для физических лиц и 15 % для юридических лиц участок с зарегистрированным объектом капитального строительства теперь обойдется в полную кадастровую стоимость.

Поправки в Постановление от 13 августа 2020 года N 542-ПП внес первый вице-губернатор Свердловской области Алексей Орлов, когда губернатор Евгений Куйвашев был в отпуске:

«Размер выкупной цены для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных по результатам аукциона и срок владения которыми составляет менее пяти лет, устанавливается равным кадастровой стоимости таких земельных участков».
https://dzen.ru/a/X1PCWchMAz_94IhJ

Что сказать... это ничего не сказать!

Теперь в таком случае заявителю нужно платить аренду по 115 т. р. в год и арендовать участок не менее 5 лет и выплатить за этот период 575 т. р., чтоб потом выкупить его по льготной цене за 8,5% (46 т. р.), либо выкупать сразу из аренды в любой момент, но... платить стоимость 100% кадастровой, а это 542 т. р. за 14 соток бросовой земли.

Спрашивается а нафуя тогда вообще что то строить на участке и вкладываться если нет льгот? Только для того чтобы выкупить его без торгов по преимущественному праву?

Бляха муха, дак участок не самоцель, чтоб его брать за такие космические деньги! Самоцель - это бизнес, но он не оправдывает данных вложений и столько выручки не принесет, а убытков добавит.
Это просто складская площадка и подъездные пути к зданию, они не повышают стоимость бизнеса и его активы, просто добавляют некоторое удобство пользования основным существующим ЗУ и зданием на нем.
Площади участков мизерные, стоимости бешеные, откуда это всё берется?

 

Ну что, очередной, второй по счету, эл. аукцион по интересующему заявителя земельному участку не состоялся ввиду отсутствия заявок на участие в торгах.
Каким образом заставить ОМСУ включить здравый смысл и разум идти на понижение цены, подать заявление с нижеизложенным текстом?

Я, <ФИО>, являюсь инициатором электронного аукциона на земельный участок площадью <*> кв. м., с кадастровым номером *, расположенному по адресу: <*>. Также я являюсь единственным лицом, заинтересованным в предоставлении данного земельного участка для увеличения площади существующего земельного участка с кадастровым номером <*>, находящего у меня на праве собственности.
Однако в данном случае размер начальной цены аукциона (годовой арендной платы) установлен в <*> руб., что составляет 21,28 % от кадастровой стоимости. При этом, как показывает практика, общий размер годовой арендной платы от 20 % кадастровой стоимости земельных участков и выше, почти всегда говорит о её экономической необоснованности, что и вызвало отсутствие интереса и подачи заявок от других лиц - претендентов на участие в торгах.

В связи с вышеизложенным, а также на основании:

1) пункта 14 статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации;

2) приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20.12.2023 г. № 7604 (страница <*>, графа <*>, код вида разрешенного использования земельного участка 6.9 «Склад»)

прошу Вас, при организации очередного электронного аукциона, установить начальную цену электронного аукциона на земельный участок в размере ставки арендной платы 6,14 % от его кадастровой стоимости (государственная кадастровая оценка в <*> руб. утверждена 26.12.2024 г.), что в абсолютном значении составляет <*> руб.
Дополнительно отмечу, что предлагаемая мной начальная цена электронного аукциона на данный земельный участок определена отчетом независимого оценщика <ООО "ХХХ">, будет являться экономически обоснованной, соответствовать принципу баланса интересов сторон, а также качественным характеристикам земельного участка с учетом его инвестиционной привлекательности (местоположение, установленные ограничения и пр.), отвечая реалиям сегодняшнего дня в сопоставлении стоимости с другими аналогичными земельными участками.
Информацию о принятом решении прошу направить на почтовый адрес, указанный в настоящем заявлении в установленные законом сроки.

 

Заявитель получил ответ из ОМСУ, "водяной" и обтекаемый, что и ожидалось...

Очень интересно, а кто то может мне объяснить сей феномен, почему два профессиональных оценщика (их и наш) применяя одинаковые методики сравнительного подхода, получили разбег в цифрах начальной цены аукциона в 4 раза?

"Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами." следует, что аналогов должно быть минимум два. (а лучше три-пять). Иначе сложно будет обосновать, что подобрали именно аналог, а не "нерыночный выброс" (т.е. предложение с завышенным ожиданием, либо срочную вынужденную продажу)".

При этом если сравнивать и сопоставлять цены с другими участками на территории нашего МО, используя ещё и "принцип пропорциональности", то цифра нашего оценщика выглядит как то более правдоподобно.

Вот ещё хорошая статья:
https://www.ocenchik.ru/docs/4430-exclude-competition-court-assessment-reports.html
Цитата: ...Судья вынес решение о том, что следует принять безграмотный отчет местного оценщика, в котором зафиксирована завышенная в 2 раза стоимость объекта недвижимого имущества, при этом судебная экспертиза назначена не была. В решении суда указано, что компетентность и профессионализм местного оценщика сомнений у суда не вызывает, поскольку им проводилось исследование исходя из семи аналогов объекта оценки (в другом отчете - 4 аналога). В то же время судом не было принято во внимание, что при оценке пустующего неликвидного объекта, находящегося в недостроенном состоянии, расположенного на окраине города в промышленной зоне, местный оценщик использовал в качестве «аналогов» здания, расположенные в центре города, в которых стоимость одного квадратного метра, естественно, гораздо выше в силу более выгодного местоположения и хорошего состояния. Очевидно, что эти объекты вообще не являлись адекватными аналогами оцениваемого объекта".

ЗЫ. Теперь все определеннее вырисовывается путь в надзорные органы!

 

ОМСУ опять лукавит указывая по п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ только один вариант определения начальной цены аукциона, вырывая из контекста только выгодные ей формулировки.

Читаем дословно этот пункт 14 и видим что тут есть два основания для установления начальной цены:
1) Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или
2) в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Ещё вдогонку у них есть в руках п. 17 этой же статьи ЗК РФ:
Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.

Так что им мешало установить цену по второму варианту (6,14% от кадастровой или снизить цену на 30%), если по первому варианту (через оценщика) два аукциона были признаны несостоявшиеся и никто на этот хлам не заявился? Сделали бы по второму варианту и ЗУ бы ушел с торгов и бюджет бы денег получил. Жадность и неадекватность?