Получить участок в собственность или в аренду от государства. Личный опыт - 3

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Да будет висеть бесправным, пока росреестр его не снимет, но тут 2 года нет для этого, схемы же нет, после схемы 2 года висит без прав потом слетает с кадастра
смысл затеи - пополнение бюджета, я думаю может и нет никаких мошенников, администрация сама инициирует аукцион путем направления заявлений о желающих,
у меня 4 участка сейчас от людей на заявке, координаты мои в заявлении, мне никто не звонил и не вымогал деньги перед аукционом

 

В извещении о проведении аукциона указано 5 лет, после снимается с кадастра.

 

Какое извещение? росреестр решает,
ну я и говорю, 2 года по схеме 5 по общему

 

Почему лот опубликован не за 30 дней до торгов а позже?

 

Вот есть статья по арендной плате:
https://zakon.ru/blog/2020/12/31/poshagovaya_metodichka_chek-list_dlya_proverki_zavysheniya_arendnoj_platy_za_publichnuyu_zemlyu__kra

Цитата:
Шаг 2: Посчитайте, какую часть от кадастровой стоимости участка составляет общий размер годовой арендной платы, и не было ли её резкого поднятия в полтора и более раза?

Прежде всего есть смысл провести проверку соответствия нормативно установленного размера арендной платы принципу экономической обоснованности из ПП-582.

Суть здесь в том, что арендная плата за участок в год должна быть существенно (минимум, на порядок) дешевле стоимости его приватизации (по умолчанию – полная кадастровая стоимость).

Какого-то единого стандарта размера арендной платы здесь нет, но общие ориентиры, по моему опыту, можно вывести примерно следующие:

- общий размер годовой АП в пределах 5% от кадстоимости обычно считается нормой и, скорее всего, имеет какое-никакое экономическое обоснование (но не всегда, о некоторых исключениях см. ниже);

- общий размер годовой АП от 5% до 10% кадстоимости уже существенно превышает норму и наличие экономического обоснования в этом случае есть смысл проверять всегда, когда клиент готов на это немного потратиться;

- общий размер годовой АП от 10% до 20% кадстоимости говорит о её экономической необоснованности в большинстве случаев;

- общий размер годовой АП от 20% кадстоимости и выше говорит о её экономической необоснованности почти всегда.

По этой же категории проходят и внезапные единовременные повышения размера арендной платы на 50% и более от прежнего размера (причём даже в том случае, когда и прежний, и новый размер держатся в рамках тех же 5% от кадстоимости). Теоретически, конечно, это может быть следствием приведения изначально заниженного размера АП в соответствие с реальной доходностью. Но лично я такого ещё не встречал.

Конечно, всё это очень условные ориентиры, но эти наблюдения основаны на результатах личного сопровождения 8 подобных дел за минувшие 5 лет и изучении судебных актов по более чем сотне других.

Для проверки наличия надлежащего экономического обоснования достаточно направить запрос в произвольной форме в орган, принявший НПА, устанавливающий такой размер арендной платы. Если общий размер складывается из показателей, утверждённых несколькими органами, в первую очередь запрашивать надо тот, который утвердил наибольший показатель. Ключевые необходимые документы – пояснительная записка и финансово-экономическое обоснование.

Рекомендованный способ снижения арендной платы – подача административного искового заявления в суд субъекта об оспаривании НПА в соответствующей части и направление заявления на перерасчёт в случае успеха. Этот способ хорош ещё и тем, что благодаря Постановлению КС РФ по делу «Альбатроса», он позволяет пересмотреть по вновь открывшимся обстоятельствам уже вступившее в силу решение суда о взыскании арендной платы даже если НПА признали недействующим лишь на будущее.

Но можно пробовать добиваться неприменения экономически необоснованной нормативно установленной АП и в деле о взыскании, без подачи иска об оспаривании НПА (например, если его успели отменить), благо, Постановление КС по делу ИП Жукова позволяет.

 

Вы в КУМИ это пишите

 

Ага, КУМИ мой КУМИР.

Мы с ними вообще не хотим вести никаких диалогов с таким подходом игры с шулерами краплеными картами (почему то у меня в душе было ощущение что так и будет) дельцы-продавцы воздуха. Продают не свое, да ещё по рваческой цене. Землицы в России много невостребованной, нехер жадничать!

Ну хорошо, допустим торги не состоятся и кто от этого выиграет? Человек как пользовался своим основным ЗУ (просто расшириться хотел) так и будет пользоваться, а местный бюджет не получит ничего того, что мог бы получить от реальной (а не конской) арендной платы, которая посильна и привлекательна.

Установили бы начальную цену аукциона 5-6% от кад. стоимости (а это где то и будет около 30 т. р. в год) и тогда реально если кому то земля интересна из потенциальных претендентов, то и накрутили бы цену до макс. порога в процессе торгов. А если никому не интересна кроме одного человека (инициатора аукциона) со смежным ЗУ, то он бы и выиграл по начальной цене торгов. В итоге жадный чиновник не получит ничего, бюджет тоже...

Они думают что человек за эту землю уцепился? Ахаха да нет же! Просто если бы цена была адекватна той, через которую он уже проходил и знает "что почем", то конечно бы взял, а так... Там промзона, край земли, никаких коммуникаций нет (в конкурсной документации пишут, что есть только возможность газификации и то я сильно сомневаюсь, газом там и не воняет). Кому нужна такая коммерчески непривлекательная помойка? А ещё потом за свой же счет и облагораживать, что он сейчас и делает на своем существующем участке.

Проанализировал другие последние лоты... У нас по городу куча несостоявшихся торгов по ЗУ в черте города, и по площади больше и по цене арендной платы ниже, например под строительство магазина (комм. объект), под ИЖС и пр. И то никто не участвовал.

Не подлежит объяснению и нормальной житейской логики действия чинушей. Ищут лохов...
-
Между тем ставки арендной платы на территории Свердловской области (утверждены Приказом МУГИСО, 2023 г.). по нашему муниципалитету:

КОД ВРИ: 6.9 (склад)
СТАВКА: 6,14%
ПЛОЩАДЬ ЗУ: ~ 1500 кв. м.
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗУ: ~ 500 000 р.
СТАРТОВАЯ ВЕЛИЧИНА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ АУКЦИОНА ДОЛЖНА БЫТЬ: ~ 30 000 р. (а не в х4)

Это простая математика, точная наука между прочим и от неё никуда не деться.

P. S. И даже эта ставка в 6,14% одна из самых высоких среди всех предусмотренных ВРИ. Магазины и другая комм деятельность - ставки в два и более раз ниже!

 

Здравствуйте!
ЗУ до начала июня находится в аренде, арендатором не использовался. Соседи хотят этот зу взять в аренду т. к этот участок смежный с их участком и имеет общую границу. Как им лучше поступить - подать заявку в администрацию через торги? Или как лучше поступить в этой ситуации?

 

По моему вопросу так никто и не ответит какие шаги далее предпринять?
Будем подавать заявление в КУМИ с просьбой предоставить информацию о расчете и выводах оценщика по экономическому обоснованию начальной цены аукциона в 115 500 руб.
Ну не стОит она столько там, не стОит!

 

"Попытка незаконного обогащения бюджета."
я уже и с полицией разговаривал по экономическим преступлениям, и со сторонними оценщиками
решили что надо писать областному прокурору и в контрольно-счетную палату области по вопросу незаконной оценки. оценку приложить свою, можно двоих независимых оценщиков. я жду пока по мне аукцион назначат.

повторюсь, что ранее выкупал за 2.300 руб/ сотка, "Садоводство без права строительства", оценили сейчас подобный рядом в 46 тыс/ сотка при рыночной ИЖС около 10-15 тыс /сотка

 

Для сопоставления и интереса посчитал: земли населенных пунктов, ВРИ код 6.9 "Склад", в нашем случае получается начальная цена аукциона 8.250 р./сотка, а кадастровая цена (по данным с ПКК) 39 тыс./сотка.

А вот если бы арендовать по фикс. ставке 6,14% для ВРИ "Склад" (ставка для аренды без торгов), установленной областным правительством по всей области, то получается как раз примерно 2.300 р./сотка, что уже приемлемо, экономически целесообразно и обоснованно.

По закону у админки есть два варианта установления начальной цены аукциона:
1. Не менее 1,5% от кадастровой стоимости ЗУ, если эта стоимость была установлена не ранее 5 лет.
2. По рыночной стоимости ЗУ выполненной оценщиком.

Ессно админка пошла вторым, самым дорогим и одновременно экономически необоснованным путем.

Но вопрос в том кому это надо за "такой конский ценник" из потенциальных претендентов на участие в торгах? Мы то свои деньги тоже считаем и не куём их и у нас своя экономика!
В нашем случае начальная цена аукциона годовой арендной платы составила 21,32% от кадстоимости.

Между тем:
- общий размер годовой арендной платы от 20% кадстоимости и выше говорит о её экономической необоснованности почти всегда!

Однако "специалистам из омсу" ничто не мешало пойти и первым законным путем, установив к примеру начальную цену в 6,14% от кадастровой (ставка для ВРИ "Склад"), все исходные данные и показатели для этого есть и гадать не надо.
Участок вновь образованный, поставлен на ГКУ в конце 2024 года и его кадастровая стоимость была установлена в 390 руб./кв.м. или 39 тыс./сотка.

Аууу, админка, "жадность фраера погубит", в чем вопросы то?

Можем ли мы подать заявление в админку и требовать установления начальной цены аукциона исходя из первого варианта, как экономически наиболее обоснованного и приближенного к реалиям сегодняшнего дня или же сразу подавать адм. иск в суд "Об обязании ОМСУ установить начальную цену торгов по первому варианту"?

 

Человек подал заявление в ОМСУ с просьбой предоставить экономическое обоснование и расчет оценщиком начальной цены аукциона, подождем ответа что напишут. В аукционе участвовать он не стал, а я думаю что аукцион не состоится и следующий аукцион уже вероятно будет по сниженной цене хотя бы на 30%, как это установлено по закону.

Нашел ещё судебную практику по оспариванию начальной цены аукциона.
"...в Арбитражный суд Ивановской области поступило заявление индивидуального предпринимателя Плешанова Алексея Александровича (далее - заявитель, предприниматель) о признании недействительным Постановления Администрации Пестяковского муниципального района Ивановской области (далее - Администрация) № 474 от 17.11.2021 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (далее – Постановление № 474) в части установления начальной цены аукциона - 261 800 рублей".
https://kad.arbitr.ru/Card/dffea6b9-3a7c-4edf-98e1-8f4a3b1d6a3f

Заявитель выиграл все три инстанции, но я вот чего не пойму, что это ему даст?
Ну отменят постановление ОМСУ об установлении начальной цены аукциона и что? Админка снова организует аукцион, оценит и выставит ЗУ по другой начальной цене, возможно меньшей или большей.

Плохо что у суда нет оснований обязать ОМСУ установить определенную и экономически обоснованную начальную цену аукциона по результатам независимой судебной оценочной экспертизы.

ЗЫ. А может этот ИП-ник и не заявлял таких требований? Тогда глупец, цель то не достигнута!
Так и будут "ходить по кругу"...

 

Вобщем аукцион не состоялся, не было подано ни одной заявки. Админка вновь ретиво выставила этот же участок на аукцион по той же самой цене, даже не снизив начальную цену на 30%, так как это возможно по закону (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

Ну ну... есть такая поговорка жадность фраера погубит. Сколько заходов будет "лохматить бабушку"?

 

Это то да, но пока смотрим ситуацию. Тут у нас прокуратура на мэра подала в городскую думу представление о его снятии с должности в связи с потерей доверия. Растраты бюджетные выявила счетная комиссия на 400 т. р. поездки на служебном авто и заправка ГСМ на для личных нужд.
Перетурбации грядут, губернатора области сняли за растраты, поставили нового, а наш мэр его друг.