Выкупил участок у администрации. Объявился первый хозяин

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Добрый день, уважаемые форумчане. Может кто сталкивался с подобным, и сможет мне подсказать по моей проблеме: в 2016 году от администрации район мне была утверждена СРЗУ с одобрена аренда участка ИЖС на 20 лет (участок пустой, заросший сорняком, был не сформирован на кад. карте, я заказывал межевание и т. д.).

Далее мною было получено разрешение на строительство, подведено электричество на участок и построен небольшой каркасный дом. Дом зарегистрирован в регпалате в собственность, и на основании этого заключен договор купли-продажи с администрацией района на этот земельный участок. Участок выкуплен в 2017 году, так же зарегистрирован в регпалате.

А на днях мне приходит повестка в суд в качестве ответчика. Объявился "первый хозяин" участка. Его документы о собственности это постановление главы района о закреплении в собственность ранее предоставленного участка для ЛПХ от 2000 года и зарегистрированный кадастровый номер участка (сведения о нем имеются в росреестре, но участок не отмежеван, на кадастровой карте границ нет).

Исковые требования: исключить из ЕГРН сведения о координатных точках границ моего участка, установить местоположение границ его участка, признать построенный мною дом самовольной постройкой, обязать меня снести дом, и прекратить мои права собственности на жилой дом.

Как мне быть в такой ситуации? "Первый хозяин" не появлялся на участке 19 лет, не устанавливал его границы. Я считаю себя добросовестным покупателем, т. к. администрация предоставила мне этот участок сначала в аренду, а потом продала мне его, т. е. чтобы это делать, администрация должна была проверить участок на права третьих лиц. Если бы мне было известно, что участок "чей-то", я бы на него конечно не претендовал. А сейчас получается, что я участок купил, построил дом, подвел электричество, а его у меня хотят забрать. Всем большое спасибо за ответы.

 

Норм все будет у тебя. Ищи решение Верховного Суда РФ от 2018 года по-моему. Там сказано, что участок это не велосипед, он постоянно находится на одном месте и хозяин (бывший) должен был свои права начать отстаивать. Он же не заявил ни одной претензии пока ты строил и огорождал участок. Поэтому ты добросовестный приобретатель, тем более ты купил на публичных торгах (газета, особый порядок). Самый очевидный результат: когда "собственник" получит по морде, можно аккуратно договориться о мировом соглашении с выплатой до 50 000 рублей. Но деньги сразу не нужно предлагать

 

https://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1672358
С этого решения можешь начать изучение своего вопроса

 

Ищите местного юриста, специализирующегося на теме земельных взаимоотношений.
Ознакомьтесь с исковым заявлением, перефотографируйте все документы, не пропуская ни одного.

 

Почитайте 1 страницу вот этого разговора: https://www.forumhouse.ru/threads/462701/
если участок не был отмежёван, то он может находится где угодно.

 

Здорово загнул. Данный вариант защиты также считаю приемлемым.

 

Вообще никакой связи с данным делом

 

@Yakutsvr, Поищите на форуме, были уже похожие ситуации.
Ключевой факт дела - сможет ли истец доказать, что его участок находился именно там, где сейчас находится ваш участок.
Добросовестность приобретателя в данном случае вряд ли сработает (ИМХО), т. к. вы приобрели "другой" объект недвижимости, который частично или полностью накладывается (по версии истца) на объект недвижимости истца. Вот если бы вы приобрели именно участок истца (с тем самым кадастровым номером и т. д.), который когда-то был у него незаконно отчужден, то да, там добросовестность приобретателя имела бы значение.
Я не говорю, что не нужно ссылаться на добросовестность, просто юридически это слабый аргумент.

 

У нас была такая ситуация в 2011году, в итоге администрация сама все разрулила, т. к. вина полностью была на них. Собственнику не размежеванного участка выделили другой участок, который граничит с нашим 1 точкой, когда точные координаты участка не определены, он может быть где угодно в локации данного населенного пункта, грубо говоря, как им говорили, где-то на территории пос. Решетиха находится Ваш участок 8 соток, они гнули свою линию про адрес и прочее, но в итоге сдались и "взяли", что дали.

 

@Dremlin, у исца следующие документы (во вложении), свидетельствующие о местоположении участка. Я так понимаю в этом случае у меня шансов нет? Или это скорей филькина грамота? Эти копии он взял в администрации, у которой я выкупил участок, при этом они не были учтены, участок мне продали без проблем. Администрация кстати не приглашена как ответчик. Стоит ходатайствовать о её привлечении? Извините, что задаю много вопросов, так случилось, что буду защищать себя сам.

 

Границы установлены только относительно соседних участков. Если они отмежёваны и истец докажет, что это те самые участки (114, 116, скотопрогон и пр.), то шанс у него, ИМХО, есть.

Разумеется, третьим лицом.

 

@Yakutsvr, S@dovod уже ответил.
А у вас участок сформирован четко в тех же границах?

Не советую. Лучше поискать того, кто разбирается в теме.
По крайней мере можно будет пытаться взыскивать убытки с администрации, если в этом процессе закрепите преюдицию их недобросовестных действий.
Ну, и не сбрасывайте со счетов, что этот иск может по сути оказаться легальным способом стрясти денег: истец скорее всего выталкивает на повторный выкуп участка в обмен на отказ от иска.

Я-то этой темой особо не занимался, так что много не подскажу. Ищите практику, в первую очередь - по ВС РФ, потом по вашему региону. Пытайтесь убедить суд, что если истец докажет, что ваш участок совпадает с его участком, то это спор о праве (а вовсе не спор о границах), а значит, применимы и добросовестность, и сроки исковой давности. А если не докажет, что участки совпадают, то и вовсе оснований для иска нет.
Может потребоваться земельная экспертиза или как минимум заключение специалиста для перевода старых координат в новые, а за это не все геодезисты берутся.
Почему советую поискать юриста - многое зависит от тактики в судебном заседании, как подвести судью к нужной мысли, не выкладывая позицию "в лоб", а вкладывая свои идеи в голову судьи исподволь. Вот, к примеру, с той же самой экспертизой: нужно, чтобы сам судья решил, что ему недостаточно описания улиц и соседей, а единственным доказательством, которое он примет, будет заключение эксперта о соответствии координат. А то ведь судья может сказать: "Ну вот у истца есть старый план, в нем всё видно, всё понятно. Ответчик, если вы с этим планом не согласны, вы и доказывайте.".
Или по поводу спора о праве: сейчас-то заявлено по сути о наложении координат. Так пусть истец докажет, что координаты вашего участка накладываются, а то и предмета спора пока нет.

 

Истец заявляет что в тех же границах. Т. е. спор о признании права? Есть ли смысл во встречном иске о признании меня добросовестным покупателем?

 

Нет, спор не о праве, но можно попробовать ввести судью в заблуждение, если он в этих вопросах плавает

Нет, конечно, таких исков и нет. Добросовестность не признается отдельно, она заявляется как возражение на иск об истребовании из чужого незаконного владения (а у вас иск совершенно другой, почему я и сказал, что это слабый аргумент), и оценивается судом из обстоятельств сделок.
По сроку давности, как я понимаю, ловить особо нечего, т. к. раньше 2016 года (когда построили дом) о "захвате" участка истец узнать не мог.

 

@Yakutsvr, без хорошего юриста Вам не обойтись поищите обязательно земельщика по рекомендациям.
Со своей стороны обращаю внимание на ст. 272 ГК РФ, и, в том числе, на эти положения:

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Есть судебная практика по аналогичным спорам, когда истцу удавалось восстановить права на землю, а за ответчиком, тем не менее, оставляли дом.