Затратный подход к оценке загородных элитных домов

Добрый день, уважаемые форумчане.
Работаю риэлтором в Московском регионе.
Периодически приходится ездить на осмотры частных домов в коттеджных поселках в районе Рублево-Успенского и Новорижского ш.
Когда приезжаешь на такой объект собственник, конечно же, раздувает цену, приумножает свои реальные затраты на строительство.

Понятно, что можно делать сравнительную оценку - смотреть на аналогичные объекты, но учитывая, что все они "раздуты" - уверен, что реальная цена продажи таких домов, будет намного ниже.

А так как разговоры о цене переваливают за 50 млн руб., то я подумал может можно приблизительно понять уровень цен на такой дом, скажем с кратностью 3-5 млн руб. на основе оценки стоимости строительства такого дома.

Что скажете? Что подскажете?

Вот пример, был сегодня на этом объекте

Во сколько бы вы оценили затраты на постройку такого дома с нуля, если не учитывать стоимость земли и коммуникаций ?

Спасибо!

 

Предположу, что со всем тем что видно 25-30

 

@Alexavd, а Вы кого спрашиваете? Самостройщиков? "Дикие" бригады?
Почему не отправили запрос на постройку дома класса люкс "под ключ" в несколько крутых строительных компаний?

 

50-70 млн. руб.

 

Спасибо за ваши ответы. В первую очередь есть проблема - собственник ничего по существу об этапе строительства дома не рассказал - какие материалы, какие решения использовались и пр.

Второе - я подумал, что непосредственно стоимость такой коробки мне помогут рассчитать и на этом форуме, здесь достаточно много людей, кто строил дома на 250-350кв.м., поэтому мне кажется, можно прикинуть во сколько обойдется несколько более объемная коробка, инженерия и пр. оборудование необходимые для строительства закрытого контура дома с отоплением.

Далее внутренняя отделка - это да, вопрос сложный, могут быть использованы какие-то эксклюзивные материалы и пр. Но учитывая, что ремонт был 7-8 лет назад - думаю, можно брать какую-то усредненку, т. к. стоимость всего этого богатства уже довольно сильно обесценилась.

Ландшафтный дизайн на данном объекте также не отдает каким-то эксклюзивом. Поэтому можно достаточно достоверно просчитать возможные затраты на озеленение.

Если не прав, готов выслушать вашу критику.

Спасибо!

 

@Alexavd, и что? Вы посоветуете собственнику продать этот дом с участком миллионов за 20? А вот с соседними участками он стоит уже за 0,8 Га 220 млн...
Следовательно и за 27 соток с 500кв. метровым домом подавляющая часть из 85 млн. приходится на сам участок.

 

Я считаю, что земля там стоит до 500тыс.руб / сотку.
Если брать по максимуму, то 27 сот стоят 15 млн. руб.

 

@Alexavd, считайте)

 

вся проблема в том что немеряную стоимость в процессе строительства имеют скрытые работы, которые по картинке вам не определит никто. даже находясь на обьекте тоже не определить, только по косвенным признакам. простой пример - гидроизоляция фундамента подвала и цоколя. если в доме нет потеков сырости, это вовсе не означает что дом правильно построен, возможно место летом сухое а весной все покрашено внутри перед продажей. но осенью потечет и итоговая стоимость такого строения - сразу на треть меньше, ибо обкапывание всего вокруг и исправление - процесс на любителя. даже если спецы будут делать, считайте в радиусе 10 метров от дома все вытоптано и перерыто, прощай лужайки и гранитные дорожки
перекрытия монолитные с малым количеством арматуры но большими залами - тоже не редкость. знаю лично человека который купил такой зАмок у пруда, в итоге колонны ему сквозные проливали по знакомству, таская ведра с бетоном на три этажа в жилом доме с коврами было весело.

 

Я это прекрасно понимаю. Я спрашивал - как оценить стоимость, если учитывать, что все делалось по совести. Конкретно в данном доме подвала и цоколя нет.

 

@Alexavd, Вам зачем это?

 

Я не понимаю, почему вы так раздражены?
Я пытаюсь понять - можно ли визуальным предпросмотром понять о какой цене может идти речь и сократить количество выездов по объектам, которые явно завышены втридорога.

Ведь помимо таких домов, еще часто продают участки с фундаментами и коробками (недостроем)...Хочется немного разбираться в стоимости строительства.

 

@Alexavd, я просто смеюсь). Риэлтор отказался выезжать в особняк на рублевку, т. к. считает, что хозяин завышает его стоимость.

 

Да не так вы все поняли. Вы привязались к конкретно этому дому.
Например, вам звонит продавец, хочу дом продать за 16млн. Дом от города находится в 50км. Зачем мне туда ехать, если я по фото и объяснениям продавца могу понять, что он для меня интереса не представляет? Что цена сейчас такая, что в ближайшие 5 лет он не продаст.

Понимаете, по квартирам проще намного, например, на днях звонил человек 5.5 млн хочу, а его квартира 4.0 дай бог стоит. Зачем мне с ним договор заключать тогда. По телефону можно понять готов он двигаться в ближайшей перспективе или нет...Нам же тоже хочется как-то оптимизировать свое время.

 

А, теперь понятно стало, ато тоже задумался о смысле высчитывать.
Считайте просто площадь дома * 25 тыс р за квадратный метр. Примерно столько стоит с отделкой дом из бетона кирпича и с вменяемой отделкой типа "штукатурка-шпаклевка-покраска-ламинат". Совершенно смысла нет оценивать всякие "дизайнерские ремонты", их ценность важна только для хозяина. + большинство покупаемых домов начинают перекрашивать-перестилать по своему. так что считать можно с "базовым" ремонтом.
Кстати, насколько упал спрос на рублевские дома? в бюджетном сегменте (до 5 миллионов р и до 50 км от мкад) - кмк, покупают только то что можно использовать как гостиницу)