Дележка дома с соседями (продажа при долевой собственности)

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Друзья, помогите, пожалуйста, советом в сложной ситуации:

Дано:
- дом в долевой собственности у 3х разных семей (у каждого - отдельный вход, свой участок и пр.)
- Собственник 1 - 50% дома
- Собственник 2 - 25% дома
- Собственник 3 - 25% дома

Собственник 2 решил продать свою часть собственнику 1.

Однако №3 считает, что продать все нужно только ему, давит на собственника 2 (пожилой человек) и чуть ли не угрожает собственнику 1 (в первом разговоре звучало "дом сожгу - не доставайся же ты никому", потом, в следующих беседах уже аккуратнее - суды, "случайная" порча дома "от старости", продажа его доли "гостям столицы" (дом ИЖС, некоторые дома в поселке выкуплены гастербайтерами, живут по 10-20 человек) и прочие "радости жизни".

Вопросы:
1) может ли собственник 2 продать свое имущество собственнику 1 без согласия №3? (тот явно говорит, что согласия не даст и будет все пытаться оспаривать в суде)

2) если да, может, то почему? (огромная просьба по возможности делать ссылку на нормативку - были у 2х разных нотариусов, они говорят противоположные друг другу вещи...

3) может ли собственник 2 продать свой участок и часть дома частями? например, поделить участок земли пополам, и ту часть, где стоит дом - продат одному, а оставшееся - другому?

4) если да, то как оформляются такие сделки? как что-то трехстороннее? или какие-то другие варианты?

заранее огромное спасибо!

 

1. может
2. потому что преимущественное право только для продажи "на сторону".
3. нет

 

Спасибо за ответ!

а если собственник 1 выкупит полностью все, он может в целях снижения конфликта и установления хороших отношений с оставшимся соседом выделить\продать ему часть своей земли?

 

Странный вопрос. Собственник со своей собственностью может делать, естественно в рамках закона, всё что ему заблагорассудится - продать, дарить...

 

так если выкупить ВСЁ, то собственник останется один... или там еще соседи есть?

 

Сейчас там 3 собственника всего. Если первый выкупит долю второго, останется 2 собственника)

 

А может ли тогда текущий собственник 2 продать часть своего имущества 1-ому, а другую часть - второму?
Сейчас у собственника №2 (продавца) 3шт. свидетельства о собственности:
1) на долю дома
2) на землю личную
3) на землю, общую с собственником 3.

Может ли продавец продать, например, одному соседу - дом и часть личного участка, второму соседу - вторую часть личного участка и свою долю в общей с ним?
как может оформляться такая сделка?

 

Если дом у Вас в натуре не делился между собственниками (а этого, насколько я понимаю, не было, т. к. Вы говорите про доли в праве на дом), то никакой "личной" земли у собственника 2 не может быть. Это просто ошибка в документах. Пока не разделен дом и не разделена земля, всё общее.

 

как говорится - "да, но нет" =)
отдельно есть свидетельство только на дом, там явно написано "25%".
отдельно есть свидетельства на землю, там явно указаны кадастровые номера (было межевание)

 

Такое могло быть, но не имеет юридического значения без дележа дома в натуре. Поэтому, если дом не разделен, земля тоже не могла быть разделена. У нас только что был суд на эту тему, пришлось изучить этот вопрос досконально, поэтому знаю, о чем говорю. Поэтому у Вашего соседа нет никакой земли в личной собственности, все общее, не смотря на отдельные кадастровые номера участков земли у каждого совладельца дома.

 

хм ...
а можно ссылки на нормативку?
или, если не сложно, прямо мотивировочную часть вашего решения суда?
странно как-то... как росреестр мог регистрировать землю (и владельцев), если документы не имеют силы?...

 

Можете тему моего суда в этом разделе посмотреть, там все есть, в том числе, и ссылка на решение суда, также наберите в поисковике "адвокат маковеев" - у него на сайте все разжевано на эту тему очень подробно. Если вкратце - пока нет раздела дома и бумаги, в которой содержится фраза "прекратить право общей долевой собственности на дом и участок", право общей долевой собственности не считается прекращенным.

 

В теории все именно так, но если на практике уже зарегистрировано право частной индивидуальной собственности (не ОДС) на отдельно взятый отмежеванный участок с отдельным кадаровым номером, то я не вижу никаких препятствий для того, чтобы распорядиться им, как самостоятельным объектом собственности. Если только дом, который в долевой собственности, не зарегистрирован именно на этом участке, тогда да, Росреестр увидит, что на этом участке дом и тогда вероятно будет отказ.

Даже если участок в ОДС, но на нем нет дома, тогда тоже вполне можно распорядиться долей в этом участке, а долю в доме при этом не трогать.

ОДС на дом и ОДС на участок связаны только если дом связан с участком, а если дом стоит на другом участке, то распоряжение собственностью на участок без дома ничем не ограничено.

Да и то на практике много чего встречается. Мой личный пример из первых рук: по решению суда дом разделен в натуре, а участок оставлен в ОДС.

 

Каким образом может получиться участок без дома при доме в ОДС, за исключением схемы обмена доли в участке с домом на долю в участке без дома? Мне кажется, у ТС налицо та же самая неразбериха приватизации земли в 90-х.

Росрестру глубоко фиолетово, что регистрировать - зарегистрировали же они нашему соседу участок при непрекращенной ОДС на дом, а нам закрасили на схеме дома весь первый этаж.

 

Так вы все-таки определитесь можно или нельзя
Именно об этом я и написал, что в теории одно, а на практике встречается разное.