Ломать нельзя помиловать. Кирпичный дом 1960-х годов. МО

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Доброго времени суток, уважаемые форумчане.

Хоть я и не так давно познакомился с FH, но уже стал его отчаянным поклонником... но, признаюсь, иногда и страшным ненавистником, особенно по утрам, т. к. данный ресурс крайне интересен, информативен и затягивает очень сильно, а проведенные в увлекательном чтиве часы вечерами и ночами очень пагубно сказываются на утреннем настроении. Но это лирика.

В совсем недавнем прошлом став обладателем чудесной постройки 1960-х годов, которая долгое время была домом для хороших людей, погрузился глубоко в лавину мыслей и идей, как же мне с ней быть, и как же нам с ней найти общий язык.

Почитав достаточно большое количество материалов и тем уважаемых членов сообщества Forumhouse, и, полагая, что информация и опыт никогда не бывают лишними, я решил открыть свою тему, в которой очень надеюсь получить советы специалистов и знатоков, и, возможно, если тема получить свое развитие и описывая мысли, планы и детали, передать что-то полезное другим посетителям сайта.

К сожалению сейчас не смогу дать много информации по объекту, так как дом был приобретен в осень-зиму, и более или менее подробное изучение строения и его характеристик началось только с января с. г., и метровый слой снега не позволяют мне понять всю картинку, какую-бы хотелось иметь для принятия каких-либо решений и для выкладывания на FH.

Почему я решил открыть тему в данной ветке форума?
Ответ простой - есть желание попробовать реконструкцию дома с ремонтом и, если требуется, усилением фундамента. Но будем ли мы заниматься этим или нет, пока у меня, к сожалению, не достаточно информации.
Все будет зависеть от текущего состояния дома и, естественно, от того, будет ли это экономически оправдано.
Хотя, честно признаюсь, домик как-то приглянулся, уютен, всегда мне импонировал кирпич, и сносить его как-то не особо хочется.
Поэтому постараюсь максимально подробно делиться данными, но не всегда обещаю оперативный контроль за темой, т. к. живу и работую в МСК, дом в МО, работы много, 2-е детей и еще супруга), и не знаю, как часто смогу быть на объекте.

На этом вступление я бы хотел завершить и чтобы не делать пост уж слишком длинным данные о доме и участке дам в следующем.

Спасибо, кто дочитал)

 

Итак, постараюсь описать, что собой представляет предмет данной темы.
МО, Истринский район.
Дом 1966 года постройки, имеется N-ное количество пристроя и пока не понятно, делался ли он одновременно или в разное время. Трещины на фасаде наглядно показывают, где и что пристроено.
Общие габариты дома - 10,4 Х 10,8м.
Основное строение - четырехстенок 7 Х 8 м. в два кирпича, красный кирпич. Цоколь - кирпич, фундамент - пока загадка.
Пристройки - блоки, толщина стен - 50 см., цоколь - кирпич, фундамент - тоже загадка.
Как связаны фундаменты пристроек и основной части - загадка.
Планировка - прилагается.
Высота потолков - разноуровневая по пристройкам, от 2.40 до 2.65 м.

Грунт на участке и в зоне влияния фундамента - загадка, но скорее всего вариации на тему глины.

Что хотелось бы иметь
Рассматриваются два варианта развития событий, которые, естественно будут зависеть от жизнеспособности стен и фундамента:
1 вариант - основной
Ремонт имеющегося строения с имеющейся планировкой + добавление мансардного этажа с каркасными стенами и бетонными межэтажными перекрытиями. Форма крыши - скорее всего двускатная.

2 вариант - отходной
Снос имеющегося строения и фундамента и новое строительство, но в этом случае это будет уже тема какой-нибудь другой ветки форума)

Назначение - пока как постоянно отапливаемая дача с проживанием летом и наездами зимой. ПМЖ пока не планируется, но хотелось бы получить на выходе дом, во всех смыслах пригодный под ПМЖ.

Ниже фотографии

 

Что же в этом доме меня смущает?
Смущают прежде всего трещины в стенах, в стыках пристроек и неведомое пока для меня состояние фундамента. Пристройки, как я понял 2000-х годов.
Начнем со стен.




Динамики, к сожалению, я не знаю и сколько данным трещинам тоже сказать не могу. Появились ли они сразу при возвещении пристроек или это дело дней недавних и идет ухудшение - времени оценить не было.

План трещин

Синим цветом выделена замазанная трещина на "родной" стене первоначальной части дома.

 

Здесь попытаюсь дать представление о фундаменте и цоколе, исходя из данных, которые у меня есть на сегодняшний день.
Итак, полы в доме - деревянные, без утепления, на балках. Гнилыми не выглядят, балки тоже, с виду, целые.
Цоколь - кирпич, ШхГхВ, к сожалению пока сказать не могу. Что там за фундамент - пока тоже не могу понять.
В подполе - сейчас маленькое море, есть какой-то приямок, полностью заполненный водой.
Фоток много, мне система говорит, что только 8 можно загружать. Это так? Или есть какая-то возможность увеличить количество на один пост?

 

Продолжаем, внутренняя часть дома, подпол


Снаружи фундамент в штукатурке, поэтому без обдираловки пока понять, из чего там он сделал и как себя чувствует, нет возможности.
Вот есть обвалившаяся + немного поковырянная часть

Верхний слой кирпича крошится + некоторые кирпичи внутри черные. Это что? Гниль?

 

В общем, уважаемые форумчане, это пока все, что у меня есть.
Дальше выношу на Ваше осуждение, или оБсуждение план действий, в связи с которым у меня к знатокам пара вопросов.
Итак, ЭТАП 1.
1. Понять, что за земля на участке и под фундаментом, что за УГВ, пригласить специалиста для проведения геодезии, если это так правильно называется

2. Расковырять наружную штукатурку по цоколю, расковырять штукатурку в районе трещин стен, подкопать чуть-чуть фундамент для оценки его состава и глубины и пригласить профессионала для проведения экспертизы фундамента и стен и выработки плана действий по их ремонту, укреплению, усилению и т. п.

3. По результатам п. 1. и 2. принимать решение о возможности и целесообразности ремонта и реконструкции здания или сносить.

4. По результатам п. 3 будет составляться новый план действий на ЭТАП 2.

В связи с этим, и так как еще не успел почитать все ветки форума у меня есть следующие вопросы, ответы на которые я приму с большой благодарностью:

- можно ли сейчас (март) делать геодезию, если на участке 1 м. снега или ждать весны или лета, когда сойдет вода?
- можно сейчас облупливать штукатурку и делать "подкоп" у фундамента (не залезая, естественно, под него), если опять же на участке 1 м. снега или ждать весны или лета, когда сойдет вода?

Буду благодарен за Ваше внимание и ответы. Конструктивная критика приветствуется

 

Погуглив, почитав еще немного форум и связавшись с парой контор, которые делают геологию, получил ответ на 1-й свой вопрос - геологию сейчас можно делать и делают.

Дальше начали появляться другие вопросы касательно геологии.
Как я говорил, самодеятельностью я не планирую заниматься и собираюсь привлечь конструктора для определения состояния действующего фундамента дома и пристроек и качества ихнего междусобойчика, а также для определения стратегии и технологии их восстановления.
Но, заочно посовещавшись с планируемыми архитектором и конструктором (это разные люди) получил ответ, что нам достаточно тех данных которые у нас есть, явных неразрешимых проблем у стен и фундика нет, какие тут грунты, мы примерно представляем, и геологии для дальнейшей работы нам не надо.
И тут я встал в ступор, и получил, как иногда говорят, когнитивный диссонанс.
С одной стороны,
а) не вижу оснований не доверять архитектору и его конструктору, так как раньше с архитектором уже работал и в ее ответственном подходе не сомневаюсь (правда то была квартира)
б) в FAQе у @al185 в каком-то из постов звучит, что конструктору не всегда обязательна геология для определения стратегии работ с фундаментом и сам он ее требует не всегда (надеюсь я правильно интерпретировал его мысль)
С другой стороны,
а) те же самые специалисты-завсегдатаи сего раздела форума постоянно твердят, что для фундамента надо всегда понимать, что за грунты под ним, глубина залегания, их несущая способность и т. п., а у меня точных данных по этому вопросу нет и не предполагается, если не делать геологию. Скважину рыть или колодец пока планов нет, т. к. есть магистральная вода, септик уже есть. Проводить расспросы соседей - сомнительная, по моему мнению, затея, с точки зрения истинности полученного результата.
б) отдать примерно 30к рублей (средняя температура по больнице по МО за 3 скважины по 8м) при существенно больших затратах на всю стройку, я в общем-то, готов
в) но так как польза от такого отчета будет только тогда, когда геологу будут поставлены правильные вопросы, которые нужны в данном конкретном случае и для данного конкретного объекта, то я первым делам обратился к архитектору и конструктору, а тот говорит, что это ему не надо (см. начало поста).
Короче, я немного в растерянности, от "балды" делать исследование не хочется, а профи говорят, что это им не надо.
Вот такая вот загогулина. Думаю... и пишу Вам сюда, может, что посоветуете.
Естественно есть вариант не спрашивать конструктора, а поставить ему задачу написать нужные вопросы для геологии, но хотелось бы все же понять, правильно ли поступают арх. и конс. в моем случае или нет

По вопросу два (предыдущего поста) договорились с конструктором, что ковырять дом начнем в начале апреля, когда немного сойдет снег и подсохнет.

 

А, ну почему я еще так заморачиваюсь насчет несущей способности грунтов и жизнеспособности имеющегося фундамента, т. к. в качестве одного из основных вариантов отделки фасада рассматриваю облицовочный кирпич, а тут много нового веса.
Вот, как-то так.
Поэтому, хотелось бы получить совет, как поступить:
1. делать геологию, как есть, т. е. без учета мнения моего конструктора, с стандартными ответами на стандартные вопросы, которые ставятся геологу
2. или же надавить на моего конструктора, чтобы он дал мне перечень вопросов, применительно к моему объекту
3. или же поверить конструктору и не делать вообще геологию

Буду благодарен за внимание именитых спецов к топику и напутствие.

 

А это нормально, ZehrGut - для нормального человека это абсолютно нормально.

Прежде всего не дело архитектора рассуждать об ИГИ - если он не решает задач конструктора (а это отдельная персона вроде), то его изыскания не касаются в принципе... и его рассуждениями можно пренебречь (пусть он трижды хороший человек - это, как известно, не профессия).

Что касается проектировщика: он не может проектировать без ИГИ - точнее без данных о свойствах грунтов.
Взяты они могут быть на глазок (вполне вероятно он и угадает их свойства), а могут быть получены в ходе изысканий - не принципиально.
Для него результат будет развиваться скорее всего по четырем сценариям:
- все расчетное соответствует грунтовым условиям;
- все расчетно не соответствует грунтовым условиям, но есть перезаклад;
- все расчетно не соответствует грунтовым условиям, но трабл вылезет когда нибудь (и никто не свяжет это с конструктором);
- трабл вылезет скоро - и он будет связан с добрым именем конструктора.

Ремарка: иногда грунтовые условия хороши - но рельеф не хорош... если на месте Вашего дома есть локальные понижения к примеру, то одна из причин замокшего цоколя в этом (а он замокший однозначно, для кирпича это звоночек если он не клинкерный).

Резюме: возможно ИГИ Вам нужны и помогут.
А возможно и нет.
Но рассуждать о том, в чем как говорят в народе ни уха ни рыла - это плохой тон (это я про проектировщика - архитектором в данном контексте можно пренебречь).

Для оптимизации затрат на эксплуатацию пренебрегать дешевым ресурсом не очень расчетливо - плюс не рассмотрен вопрос качества воды.

У нас в изыскательской профессии полагается собирать фактический материал - это полезное дело.
Подтверждается или нет информация - это вопрос следующий.

 

Спасибо. Что-то я не разобрался пока, как фразы цитировать.

Ну, как я написал, у меня архитектор и конструктор - это все же разные люди.
Вопрос в плане ликбеза: А конструктор и проектировщик - это один специалист? Или тут тоже разница есть?
По форуму их как-то вперемешку употребляют.
В моем случае дом видела и щупала архитектор, конструктор пока дом не видела и не щупала. Осмотр с конструктором договорились на начало апреля, когда, надеемся, подсохнет и снег сойдет.
По скважине или колодцу - спасибо за совет, надо будет подумать, Пока планов огородничеством заниматься нет, ПМЖ тоже не планируется, но идея хороша.

По рельефу - участок ровный, но по улице уклон есть. На улице участков 10, мой предпоследний к лесу от дороги. Так вот от дороги к лесу по всей улице уклон довольно заметный.

По показаниям соседей - все верно написано, показаниями неплохо подтверждать данные, но не хотелось бы на них основываться

 

Выделяете мышкой - выделенный кусочек и цитируется.

Это нормально, равно как и то что нередко в одном лице проектировщик и архитектор имеют место быть.

У кого какие таланты и пристрастия, но профессии разные - но смежные.

Я не шовинист, но это мужские профессии - девочкам логичнее интерьер.
Хотя на форуме есть дама с хорошей подачей материала (но это объективно редкость - я полжизни с проектировщиками и архитекторами работаю).

Надеюсь Ваша проектировщица понимает что-то не только в конструктивах.

Иногда наличие гидроуровня вносит коррективы в подобные суждения - а для Вас как раз принципиально важно понимать уклоны, что по ним и как идет и пр.
Ибо вероятнее всего проблемы с фундаментом и далее - это вода.

Но вот какая она (поверхностная, верховодка или напорная) - это вопрос.
Исключите все эти источники - исключите морозное пучение и/или просадки вследствие замокания грунтов.

Хотя иногда достаточно просто отмостку с разуклонками организовать - но мне показалось что это не Ваш случай, кирпич - это не материал для фундаментов (в России обычно выпускают его плохонького качества - ни разу не клинкер).

Можете обратить внимание на уклоны самой местности: они тоже могут подсказать, куда отводится вода с рельефа (и откуда приходит) - возможно будет польза в этом для Вас.

Дело в том, что мы ничего не знаем - вполне вероятно что и дельная будет информация.
Отчего не побеседовать в приятном формате с людьми, с которыми по соседству жить планируете?

Я, когда есть возможность, беседую с соседями заказчиков - вреда сходу не припомню (окромя одного случая, когда не сильно трезвые товарищи кинулись защищать с дрыном землю заказчика, которую считали своей), обычно как раз польза.

 

Или использовать старый дедовский метод. Взять слегка отпитую неполную бутылку, привязать скотчем к длинной (3-4 м.) рейке и выложив горизонтально по уровню водки жидкости в бутылке замерить расстояние от висящего конца рейки до земли. Ну а дальше - тригонометрия или построение в масштабе. (но это уже не дедовский метод).

 

@ZehrGut, а в этом приямке насос для откачки ?
что то мне подсказывает что вам крупно повезло... тьфу тьфу тьфу вскрытие покажет...
но даже сейчас стена в 50 см из кирпича под домом вода стоит и на доме просто паутинка без явных провалов и дыр в стене ...

ИМХО:
мне не нравится то что очень низко полы к земле, и судя по входу крыльца нету дверь на уровне земли..., продолжу как вижу реконструкцию = конечно бы в землю посмотретьчто да как там на участе ... если не хочется делать то, делал бы так:
1) откопать один угол желательно понижефундамента и посмотреть что за фундамент ... принять решение что с ним делать да да нет нет, как его укрепить это важно, и если укреплять то не просто рядом новый фундамент по кругу, а именно под старый поставить новый и привязаться... ну эт после вскрытия..., далее сделать дренаж вокруг дома (или нет покажет вскрытие) обязательно отмоска с утеплением и цоколя, канализацию новую хорошую...
2) ободрать штукатурку с наружи дома хотябы в местах паутнки и принять решение весь дом обдирать или есле стена не треснула и нет сквозных дыр то не обдирать...
3) полы в доме убрать деревянные, заменить на бетонные с утеплением и теплым полом
4) второй этаж разобрать, если требуется поднятие потолка первого доложить кирпичем и залить перекрытие именно залить, собрать полноценный второй этаж каркасный или мансардный
5) стеклопакеты нормальные и косметический ремонт дома

ПЛЮСЫ вижу такие
1) электричество подключено
2) газ подключен
3) так как ижс сходить в бти (ну или куда там все ходять) взять разрешение переделку второго этажа
4) стена дома кирпич в 0,5 метра (в доме вроде нету сковзных дыр хотя пена у газ трубы напрягает)

При сносе все процедуры 50 на 50 или заново или ... вобщем буракратию нашу вы знаете...
по бюджету тут уже надо намете считать после вскрытия

Вот как то так , а так хозяин барин вам решать

 

@ltd07, спасибо.

Во, научился цитировать Спасибо @urok
Пытаюсь сейчас узнать у предыдущих хозяев.

Планирую делать полы по грунту, скорее всего с ВТП

Да, так и есть. Но это крылечко точно под снос. Будем делать другое.

Спасибо, Вы как мои мысли прочитали. Общий план действий именно такой.
Но помимо самого фундамента под основной частью строения 66-го года, меня беспокоят стыки с пристройками. Напомню, где явные трещины

Здесь надо будет кумекать с конструктором-проектировщиком, как мне этот "Тюльпан" распускающийся в кучку собрать. Думаете усиления фундамента и общего армпояса будет достаточно?
Или делать деформационный шов? Но тогда как быть с монолитным перекрытием 2-го этажа? Делить его на 2 независимые части?
Но, я понимаю, конечно, это надо будет рассчитывать с конструктором на основе анализа того, что имеем.
Это так, мысли вслух, чтобы подготовить себя к разговору с конструктором. Буду благодарен за мнение.

 

Вот за эту связку вообще не переживайте...
Скажу как делал бы для себя:
Тут главное откопать фундамент и посмотреть что с ним и из чего он сделан тогда будет понятно насколько по высотае и ширене подливаться с боку и с низу уже имеющегося фундамента...
если монолит и без трещин то вот так в каждом углу и в местах соединения пристройки с домом, если не монолит то по всему фундаменту по кругу, заливку делаем частями взвисимости от вскрытия что там лежит, тоесть угол откопали, арматуру выпустили и залили, и так по отдельности каждый угол, а потом выпущенная арматура сама соединится и останется промежутки залить между углами... почему армопояс лить вместо плиты хотите? вы перекрытие деревянное будите делать ? Тогда нормальный пояс залейте прям на всю ширину стены и в два слоя армировки ... и у вас все свяжется очень хорошо ...
но для себя бы делал плиту перекрытия над все первым этажом вместе с пристройко на всю площадь ...
з. ы. если делать то один раз и хорошо... для себя и детй же строим...