Покупая квартиру на море - обратить внимание на...

Тема в разделе "Недвижимость", создана пользователем -Игорь-, 21.11.16.

  1. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    Покупая квартиру на море - обратить внимание на...
    Написал для потенциальных покупателей квартир «на юге »! В надежде, что это будет полезным. Частично относится и к домам. Написано про Болгарию, но относится ко многим морским курортам.

    Естественно есть куча вариантов и предпочтений, и всё учесть не возможно. Поэтому просто принимаем к сведению и делаем по- своему!

    Моё мнение- покупка недвижимость без цели пмж не рентабельна, идея сдавать и получать прибыль не проживая рядом на месте абсурдна, покупать апартаменты с большой таксой поддержки и отдыхать от силы месяц глупо. Купить без таксы поддержки и думать, что в этом жилище будет само по себе всё ремонтироваться и убираться наивно.

    Встаёт вопрос – оно Вам надо? Если всё- таки хочется избавиться от денежной массы, читаем дальше!

    Аксиома- идеальных квартир практически не бывает и будьте готовы чем- то да пожертвовать! Относится как к новым так и вторичным м2.

    Вступив на тропу избавления от наличностей, следуем примерному алгоритму действий!

    Необходимо составить именно письменный и именно свой «талмуд» предпочтений и пожеланий. Составить строго по важности Ваших предпочтений, отметив, что вторично и чем можно пожертвовать.

    Следовать своим каракулям не взирая: на лесть, уговоры, всякие сказки и убеждения в обратном всех доброхотов, риэлторов, помогал и ежё с ними.

    Поэтому (ещё раз) заранее расставляем приоритеты! Пишу свой вариант (которому придерживался, но не всё получилось).

    1. Местоположение. Крупный населенный пункт- жизнь идёт (но уже не так как летом) не зависимо от количества отдыхающих летом (тут вроде всё понятно). Маленький населенный пункт- имеет постоянное местное население и различных пмжистов. Но когда заканчивается летний сезон, жизнь как бы замирает. Закрываются частично магазины, рестораны, лавки. На улицах уже нет слоняющихся толп а местное население становится незаметным и все заняты своими текучками. Тут надо понять- подойдёт ли именно Вам такой образ жизни, если вы решите жить а не наведываться только летом.

    Третье местоположение, я выделил в отдельное мировоззрение. «Кулички» - могут находиться в самых неожиданных местах.

    Это отдельно стоящие «прекрасные» комплексы и дома на значительном удалении от инфраструктуры. Рядом в пределах 1-3км нет транспорта, нет магазинов, нет домов с аборигенами –просто уединенный рай! Такие места очень дисциплинируют, особенно когда забыл хлебушка купить.

    Если вы всё таки решились поселиться в «раю», будьте готовы, что в не сезон отключат лифты, общее освещение, возможно перекроют воду и. так далее. Возможно, Вы окажетесь единственным проживающим в этом раю, со всеми вытекающими последствиями. Самое интересное, что именно такие уголки дивной природы (а вот природа действительно в таких уголках может быть очень завлекающей) рекламируют на выставках недвижимости и именно туда Вас повезут в первую очередь в ознакомительный тур. Расскажут, что прямо «завтра» будет город сад, пустят общественный транспорт, откроют кучу магазинов и т. п. А про бассейны с саунами я уж молчу.

    Резюмирую: первое и самое главное, это выбор места для покупки квартиры!

    2. Покупать квартиру с таксой или без таксы поддержки.

    Есть такса поддержки- всё понятно, платишь в год, получаешь уборку, обслуживание комплекса и всей структуры включая бассейны, газоны, и так далее. Проблемы могут быть в качестве и выполнение своих обязательств У. К.

    Размер таксы поддержки напрямую связан с Вашими бассейнами, саунами, пальмами под окнами и т. п. В среднем 600 евро. Если порядка 400 евро, то это уже очень не плохо. В любом случае нужно точно понимать, за, что отсыпаешь свои кровные.

    Без таксы поддержки – бюджетный вариант, где все расходы берут на себя жильцы дома, назначив на общем собрании управдома и количество денег на текущее содержание подъезда. Средняя цена за содержание подъезда (дома) 100-250 евро в год с квартиры. Эти деньги (отчет управдома должен быть по тратам ежемесячно, в теории) идут на лифт, освещение, видеонаблюдение, уборку и т. п. Ежемесячные расходы (если не заложены в смету) не включают в себя траты на серьезные ремонтные работы, поэтому когда встанет вопрос о затратных работах по ремонту, вот тут цирк будет отдыхать и чем дело кончиться неизвестно.

    Видел прекрасные подъезды с картинами, цветами, ухоженными клумбами, виноградом, прям глаз радовался. И видел дома где продавцы хвастались, что платить не надо и это плюс. Ясно, что там тоже жить можно, подумаешь нет света в подъезде, нет лифта, дверь входная не закрывается (а зачем?), грязь, не ухоженный двор (если есть) и т. д.

    Главная проблема жилья без таксы поддержки это грамотный и не «хапуга» управдом и единое мнение соседей о целесообразности и количестве этих сборов (для себя же)! Мы для примера платим в среднем 10-15 евро в месяц, управдом молодец.

    Для соблюдения ваших прав в Болгарии есть закон о этажной собственности, желательно его прочитать и руководствоваться.

    3 Количество комнат и площадь квартиры. Тут вроде тоже все просто. Если Вам необходима двушка, стоит предупредить, что очень (ну просто очень) много домов где комнаты смежные (проходные)! Для себя считал, что проходная комната не вариант, поэтому сразу отсеялось процентов 30, где были очень не плохие варианты, абидно- да!

    Важно знать, что в метраж квартиры включены общие метры, а за это тоже платишь по полной. У меня к примеру в квартире 61м2 из которых 7м2 общих (это лестница, коридор, двор и т. д.). Вычитаем ещё размер балкона и имеем реальное представление о площади!

    4. Расположение квартиры и комнат относительно сторон света, проникновение солнечного света с учетом зимнего солнцехода. Очень важно, так как от этого зависит влажность в комнатах (а это плесень и другие радости). При отсутствии центрального отопления возможность большой экономии на отоплении, при южно- восточной ориентации. Для себя считал север не приемлемым.
    Если смотрите вторичку, осторожно относимся к свежим обоям- это от глупости или, что по хуже.
    5. Вид, шум и запах из окна. Объединил эти понятия. Плотность застройки как правило очень плотная, много видов на соседние балконы или просто на стену рядом стоящего дома, расстояние может доходить до нескольких метров (и такое видел). Внизу может находиться ресторан с постоянной музыкой или палатка где жарят рыбу (не зимой её не жарят, но и зимой окна особо не открываешь) и так далее. Если выбрали комплексы, то особое внимание дискотекам и бассейнам. Мусорные баки под окном это самое спокойное соседство из вышеперечисленного. Для себя определил- нет ресторанам и запахам от готовки.

    Предупреждение- Если у вас прекрасный вид из окна на газон (такой чудный видовой пустырь), рощицу, старый сарайчик знайте, что это место можно рассматривать и с другого угла зрения как строительную площадку. И когда Вы следующим летом упретесь взглядом в новый дом, ресторан, или что-то подобное не удивляйтесь. Лучше заранее прокрутить в голове, что тут еще можно понастроить и как это вам может помешать.

    6. Этаж проживания. Тоже сложный и не однозначный вопрос.

    Считается, что лучше жить не на первом и не на последнем этаже, желательно, что бы квартира имела боковых соседей. Можно иметь любую точку зрения и она будет иметь право на жизнь.

    Как правило, квартира на первом этаже имеет свой отдельный вход на улицу, часть двора. Часть двора (если не мешает) со своим выходом владельцы успешно прихватывают и ставят столы, стулья, барбекю (мангал – ругательство в Болгарии). Так же по закону первый и второй этаж не платит за обслуживание и содержание лифта.

    Последний этаж это связь с богом -нет топота над головой, лучше вид (как правило) и тоже можно втихаря поставить барбекю (бог не обидится в отличии от соседей если бы вы жили не на последнем этаже). Но в случае протечки крыши будьте готовы за свой счет делать ремонт. Крыша общая собственность и пока будете договариваться с соседями, утонете, такова реальность к сожалению.

    Еще на последнем этаже любят посидеть, подолбить клювом летающие коровы, которых почему то на море зовут гларусы.

    Живя посередине, будьте готовы к прекрасной слышимости, которая будет оркестром раздаваться со всех сторон, вы будете в курсе всех событий, которые произошли у ваших соседей. И да, если вы видите под своим балконом прекрасную лужайку, не рассчитывайте, что по ней будут бегать ваши дети, эту лужайку уже прихватил сосед с первого этажа!

    7. Расстояние от дома до пляжа. Именно до пляжа- места для купания.

    Наличие вида на море и близость к таковому не гарантирует возможность быстро дойти и окунуться! Для меня это расстояние было в пределах 500-1000метров. Не хотел не ближе, не дальше. Есть не плохие варианты, когда можно доехать до пляжа на городском транспорте минут за 10-15 и этот транспорт ходит с частотой раз в 10-15 минут. Категорично бы исключил вариант жизни на «куличках» да ещё и без моря в пешей доступности!

    8. Наличие балкона. Очень важный момент, то он зараза очень маленький, то огромен, входит в площадь и платим за это сполна! Для себя искал с балконом от 6 до 10м2.

    9. Вид на море. А кто его не хочет! Вид на прямую связан с этажом. Как правило, чем выше живешь, тем лучше вид.

    10. Ванная комната. Как правило совмещенные, туалет и душевая! Часто встречаются очень маленькие, что и не развернуться, поэтому во многих квартирах приходится ставить стиралку на кухню, а при маленьком месте отведенном под таковую (2 метра погонных) получается не очень комфортно.

    Очень желательно наличие окна в ванной (встречается, но не так часто как хотелось бы). При отсутствии окна особое внимание уделить вытяжке, проверить на работоспособность! Встречалось, когда под стиралку выделен отдельный закуток, смотрится здорово. Очень удивляло когда продавец нахваливал, что у него полноценная ванна в ванной комнате. До сих пор не в курил, в чём прелесть, ведь воду всё равно бойлер греет и хватит ли на целую ванну да на семью (мы ведь не японцы в одной бочке сидеть)?

    11. Расположение кухни. Часто встречалось – входишь в комнату и по середине кухня, как для меня так полная опа. Симпатично и комфортно когда для кухни выделен отдельный торцевой закуток или отдельная ниша.

    12. Наличие своего коридора (тамбура).

    13. Качество пляжа, воды. Очень важный вопрос, но иногда отходит на второй план.

    14. Далее идут второстепенные: наличие квартир на этаже, нахождение квартиры относительно лифта, относительно лестницы (коридора), количество квартир в доме, есть ли гаражи в доме и т. д.

    Теперь (если смогли дочитать) думаем- сколько квартир может подойти под Ваши требования. Правильно – очень не много. Осталось желание «рвануть» за уголком счастья?

    Тогда читаем тезисы !

    Необходимо четко представлять свои желания. Необходимо побывать в сезон/не сезон на месте и убедиться, что не будет разочарований.

    Перед поездкой.

    1. Просматриваем местные сайты, газеты о продажах, смотрим только ориентировочные цены за м2 в интересующем районе!

    2. Находим, связываемся с местным независимым юристом.

    3. Находим пару внушающих на вид агентств недвижимости.

    4. Заочно с агентами не общаемся.

    По приезду.

    1. Гуляем по кварталу, который выбрали, убеждаемся в правильности выбора.

    2. Гуляя особое внимание уделяем баннерам на квартирах.

    3. В первую очередь звоним по телефонам на баннерах (вы уже видите какую квартиру продают и есть время всё посмотреть вокруг).

    4. Связываемся с агентами по недвижимости, ждем предложений по ВАШИМ критериям.

    6. Если первая квартира которую предложили Вас во всём устраивает- покупать, переспав, осмыслив, не тянуть кота за хвост.

    7. Если подходящей квартиры нет то и советчиков всех на фиг, действуем по своему плану (лучше остаться без квартиры в этот приезд, чем по приезду домой думать а на фига я купил).

    8. Когда квартира выбрана, переходим к оформлению, желательно пригласив независимого адвоката для проверки и свершения сделки.

    9. Агент и адвокат работают за деньги, надо понимать, что каждое звено в этой цепи это ваши деньги (в среднем от 3 до 7 тысяч, все, что дороже уже пахнет надувательством).

    Вот, всё просто! Купили – теперь можно подумать и о продаже!

    Всё это написал, для осознания, что никакие картинки на выставках и рекламных роликах не дадут потенциальным покупателям истинной картины!

    Так же бесполезно подыскивать по интернету. А раз так, то только ножками и смотреть, смотреть.
     
  2. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    Забыл написать про качество строительства. Качество хромает. Это отдельная тема. Нужно смотреть только на месте.
    Будут полезны Ваши предпочтения в выборе жилья.
     
    Последнее редактирование: 21.11.16
  3. Надежда1303
    Регистрация:
    16.03.14
    Сообщения:
    2.714
    Благодарности:
    10.446

    Надежда1303

    Живу здесь

    Надежда1303

    Живу здесь

    Регистрация:
    16.03.14
    Сообщения:
    2.714
    Благодарности:
    10.446
    Адрес:
    Обнинск
    Не очень поняла зачем нужен адвокат?
     
  4. Flyder
    Регистрация:
    15.06.12
    Сообщения:
    767
    Благодарности:
    553

    Flyder

    Живу здесь

    Flyder

    Живу здесь

    Регистрация:
    15.06.12
    Сообщения:
    767
    Благодарности:
    553
    Адрес:
    Москва
    Качество хромает. В 2009 друг купил квартиру в Болгарии, как вы сказали "в куличках", трехэтажные каркасники, без какой-либо шумо или теплоизоляции. То есть жить можно только летом и то не понятно с каким комфортом.
     
  5. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    Адвокат в принципе не нужен, если вы доверяете агентству (там свои адвокаты), продавцу, застройщику! А это так, вы будете доверять?

    Если есть малейшие сомнения в чистоте сделки, тогда лучше обратиться к независимому адвокату! Его лучше знать (найти) заранее, а не бегать в поисках в момент сделки. Цена вопроса от 300 евро.

    п. с. я обошелся без адвоката и агентства. Вышел на прямую к застройщику (по баннеру на балконе квартиры) и поверив в его честность. Но это скорее исключение, из практики. Решать Вам!
     
  6. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    А я вроде и не нахваливал Болгарский (и другие страны на морях) домострой. Если будет интересно, продолжу и про качество строительства. Забегая вперед, (для меня) категорическое нет всем строениям, где комнаты обшиты гипсом. Жалко Вашего друга, а для чего я по вашему это накарябал ?
     
  7. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    Добавляю пункты к "Талмуду"
    !. Покупка апартамента (студии) или ателье. Читаем-изучаем, понимаем разницу в понятиях, определяемся. Коротко- ателье это не жилое помещение, жить можно, но выше налог и другие оплаты.
    !. Качество строительства! Для меня это был второстепенный вопрос так как.

    Я изначально поставил задачу- нет зданиям для «временного -гипсокартонного» проживания. Отделку помещений «гипсокартонном» считаю не приемлемой в условиях нахождения рядом с морем. Хотя конечно Вам будут рассказывать про технологию и всё такое, решать Вам. Ещё одно наблюдение - в ликвидных, перспективных местах, где покупают жильё болгары, застройщик не будет городить «гипсокартонную хрень», этим страдают в основном « кулички».

    Если кратко, то. На всём побережье строят для постоянного проживания одинаково плохо, хотя есть и исключения, и эти исключения начинаются от 1000 евро за м2 и имеют как правило вентилируемые фасады.

    Обычно, это монолит, стена в один болгарский кирпич, внутри шпаклевка, покраска. Снаружи пенопласт, шпаклевка, покраска.

    Различия начинаются при внутренней отделки, это окна, двери, плитка и т. д. Бюджетные квартиры сразу вам бросятся в глаза, это самые простые «китайские» двери, простенькие окна и т. д. Думаю, что в таких простеньких домах застройщик уже сэкономил и на самой «коробке». Когда смотришь в «живую» сразу можно разделить виды строительства на дёшево и приемлемо. Дальше решаем, что критично, а что нет. Для себя решил, что если очень подойдет квартира из разряда «дёшево», пойти на замену окон, дверей. Сейчас уже подумал бы рассматривать такие вообще или эти «дешёвки» вычеркивать из списка просмотров.

    Хорошие квартиры (в любом доме их не так уж и много) в хорошем месте у хороших застройщиков скупаются на стадии проекта. Скупают их аборигены для сдачи в наем или для себя. Нам кто приехал наскоком предлагают, что осталось, так есть и это нормально. Поэтому нужно особенно тщательно уделить внимание «вторичке », на вторичном рынке встречаются очень хорошие варианты.
     
  8. Надежда1303
    Регистрация:
    16.03.14
    Сообщения:
    2.714
    Благодарности:
    10.446

    Надежда1303

    Живу здесь

    Надежда1303

    Живу здесь

    Регистрация:
    16.03.14
    Сообщения:
    2.714
    Благодарности:
    10.446
    Адрес:
    Обнинск
    @-Игорь- Думала что нужен нотариус, а не адвокат...
     
  9. -Игорь-
    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17

    -Игорь-

    Участник

    -Игорь-

    Участник

    Регистрация:
    01.07.09
    Сообщения:
    27
    Благодарности:
    17
    Адрес:
    Москва
    Все сделки оформляет нотариус и нотариус по Вашей просьбе (сделать это может но не обязан) тоже может проверить недвижимость на обременение! Проверку на обременение сделать обязательно!
    Как это будет сделано, дело покупателя. Можно доверится агентству, надежному застройщику, нанять своего адвоката или решить этот вопрос непосредственно с нотариусом. Но нотариус не будет подготавливать пакет документов для сделки.
     
  10. mobila2000
    Регистрация:
    09.05.11
    Сообщения:
    310
    Благодарности:
    118

    mobila2000

    Живу здесь

    mobila2000

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.05.11
    Сообщения:
    310
    Благодарности:
    118
    Адрес:
    Балашиха
    Вам проще брошюрку выпустить малым тиражом, и продавать туристам по прилету) Толку было бы больше, чем тратить столько времени для написания длинной статьи на непрофильном форуме)
     

Смотрите также: