Ограничения строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия

Здравствуйте.
Такая ситуация. Пишу в хронологическом порядке.
Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы. В департамент написал, получил ответ, в котором указано что разрешается строительство 1-2 этажного дома с мансардой, с традиционным силуэтным решением и скатной крышей, т. е. полная противоположность моему проекту. Что мне сделать, чтобы не было проблем в дальнейшей регистрации дома при сохранении проекта ? Особенно беспокоит количество этажей.

 

Смотрите проект зоны охраны объекта культурного наследия, в нем указываются ограничения по застройке и требования к проведению работ. Может, вы и котлован-то копать не имели права.
Эти ограничения приравниваются к градостроительным регламентам, и постройка, не соответствующая им, является самоволкой и может быть снесена.
Но совсем не факт, что там содержатся конкретные требования к архитектурным решениям.
По высотности можно попробовать согласовать изменение предельных параметров застройки, но это непросто. А что вас беспокоит в высотности? цоколь же скорее всего не считается, при регулировании этого параметра в зоне исторической застройки в первую очередь следят за тем, чтобы не было превышения над преобладающей этажностью.

 

Здравствуйте, получили ГПЗУ, там в разделе "информация о разрешенном использовании" стоит "для зоны застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками" Дано обозначение зоны Ж-4 - это малоэтажное строительство. далее в п. об объектах культурного наследия стоит надпись - отсутствуют. в п. 5.2 Сведения о расположении участка в пределах зон с особыми условиями использования территории стоит: "участок находится в единой охранной зоне. требуется согласование отводов земельн. участков под новое строительство и реконструкцию, проектов на новое строительство, сноса существующей застройки с комитетом по охране историко-культурного наследия."
обратились в этот комитет, нас попросили все документы и фото местности с наложением на участок картинки с будущим домом. Все отправили, срок рассмотрения как при Царе Горохе - 30 дней, но специалист сказала, что будет скорее всего вынесено предписание на проведение археологических работ на участке и разработка проекта по обеспечению сохранности культурных объектов. Без этого якобы разрешения на строительство нам не видать. Архитектурные работы стоят очень дорого.
С одной стороны - есть закон об охране культурных объектов, есть местный закон, в котором указано, что улица, на которой расположен участок, находится в заповедной зоне.
С другой стороны в ГПЗУ не указана зона ИОО (объединенная охранная зона
объектов культ. наследия), а указана обычная Ж-4
Мысли приходят такие:
во-первых, по Градостроительному кодексу не указано ничего о выполнении требований ГПЗУ для получения разрешения.
во-вторых, если внимательно прочесть требование, то оно, на мой взгляд, больше подходит для нового строительства, а у нас участок уже лет 100 освоен, на нем стоит старый дом, подведено электричество. Зачем делать археологию?
в-третьих, опять же из требования видно, что просят согласовать ПРОЕКТ на новое строительство. По закону для ИЖС проект не нужен.
ВОПРОС: кто-нибудь сталкивался с таким требованием? Интересует главным образом вопрос с археологией, нужна ли она в действительности или это "кормушка" для своих фирм?

 

А как же по зонам ПЗЗ? в Градплане указан градостроительный регламент для зоны Ж-4 (обычное малоэтажное строительство ижс, никаких ограничений), а в п. "Сведения о расположении земельного участка в пределах зон с особыми условиями использования территории" указано, что участок находится в единой охранной зоне города. В ПЗЗ для таких охранных зон есть свое обозначение ИОО или ИОК, таких зон есть свои регламенты, но их не указали в моем градплане. ЧТО ВАЖНЕЕ - указанный в градплане градостроительный регламент (Ж-4), или пункт о зонах с особыми условиями использования?

 

Здравствуйте, получили письмо от комитета по охране объектов культурного наследия области. Пишут, что ЗУ находится в границах ВЫЯВЛЕННОГО объекта археологического наследия, который они выявила аж в 1999 г. Обязали делать археологические исследования, историко-культурную экспертизу и все такое. В общем, полный бред. Пока штудируем Законы, есть зацепки. Вопрос такой: в выписке из ГКН (кадастровая выписка) есть раздел о зонах, в которых находится ЗУ. В моей выписке нет указания на то, что участок в единой охранной зоне, но указано, что попадает частично в водоохранную зону, а в ГПЗУ пишут и о водоохранной зоне, и о единой охранной зоне. Должна ли информация о нахождении ЗУ в границах зон с особыми условиями использования совпадать В КАДАСТРОВОЙ ВЫПИСКЕ И В ГПЗУ? или можно по другому сформулировать вопрос: должна ли информация о всех зонах, в которые попадает ЗУ, отображаться в кадастровой выписке?

 

Друзья, помогите плиз! Купил земельный участок с имеющимся фундаментом и разрешением на строительство. Продавец показывал свидетельство на землю без обременений, после подачи документов в регпалату (регистрация сделки) в новом свидетельстве появилось обременение В СВЯЗИ С ЕГО НАХОЖДЕНИЕМ В ГРАНИЦАХ ТЕРРИТОРИИ ОБЪЕКТА КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (в 40 метрах от участка стоит полуразрушенная кирха) Как мне это может помешать строить дом на купленнойм участке на имеющимся согласно разрешению на строительство фундаменте? Участок в собственности. Калининградская область.

 

@vladkenig39, ищите утвержденные проекты зон охраны ОКН, там устанавливаются режимы использования участков.
У вас скорее всего не территория ОКН (это сам памятник), а зона охраны ОКН. Ограничения могут быть разными: от просто лимитирования параметров застройки до полного запрета строительства.

 

Загадочная ситуация. Если обременения были установлены до получения разрешения на строительство, то я бы не рисковал строить без согласования. Да и если после - честно говоря тоже.
У меня тоже участок с такими же обременениями. Для получения разрешения на строительство мне пришлось делать археологию, разрабатывать раздел охраны ОКН, и делать историко-культурную экспертизу. Только после этого комитет по культуре (департамент по охране ОКН) согласовал строительство, и с этим согласованием я уже получил разрешение на строительство. Правда проекты зон охраны у нас утверждены не были, находились в процессе разработки и согласования. Были утверждены зоны регулируемой застройки (площадь, этажность, внешний вид и т. п., при разработке проекта ориентировались на них.

 

Во первых: найдите постановление об объединеных зонах охраны объекта археологического наследия найдите в нем описание режима охраной зоны и желательно карту ОЗ и убедитесь сами попадает ли ваш участок в эту зону и какие там ограничения. И самое главное запрещена ли там Реконструкция уже существующего дома если запрещенно " то шансов очень мало". Но они есть УДАЧИ

 

Да, бывает такое. Можно попробовать посудиться, для этого нужно узнать, когда эта кирха была внесена в нормативный акт, устанавливающий обременения в Калининградской области, проводить историко-культурную экспертизу, возможно, исключать объект из перечня и пр.

 

Подниму тему.
У меня примерно аналогичная ситуация. Участок попадает в объект культурного наследия. Археологам лишь бы покопать - это их хлеб. Цена - мама не горюй! Я вот чего думаю: а если мне не копать котлован под фундамент (всё равно там УГВ высокий), а наоборот, поднять часть участка и сделать плиту. Т. е. получается, что я не "уничтожаю", а "консервирую" памятник археологии. Соответственно, комитет не сможет предъявить мне "повреждение" или "уничтожение", а раз так, то и суда можно не бояться. Мысль верная? Только непонятно с РнС, его ж не дадут без разрешения комитета?