Продажа квартиры-какие "подводные камни"

Тема в разделе "Недвижимость", создана пользователем MidavLion, 05.10.15.

  1. MidavLion
    Регистрация:
    16.01.13
    Сообщения:
    341
    Благодарности:
    48

    MidavLion

    Живу здесь

    MidavLion

    Живу здесь

    Регистрация:
    16.01.13
    Сообщения:
    341
    Благодарности:
    48
    Адрес:
    Московская область
    Продажа квартиры-какие "подводные камни"
    Прошу подсказать не сведущему, хочу продать квартиру, я собственник, дал объявление на одном знаменитом сайте, сразу пошли звонки от агентов о разрешении предлагать мою квартиру к продаже, какие здесь нюансы, на что обратить внимание или не связываться, просто раньше не приходилось продавать недвижимость
     
    MidavLion , 05.10.15
    #1 Цитировать
  2. SamMan
    Регистрация:
    15.08.15
    Сообщения:
    37
    Благодарности:
    21

    SamMan

    Участник

    SamMan

    Участник

    Регистрация:
    15.08.15
    Сообщения:
    37
    Благодарности:
    21
    Плюсы если РАЗРЕШИТЕ:

    1. Ваш вариант будет "крутится в базах". В винер-то он, скорей всего, и так попадет, без агентов, а вот в базы для "нутреннего" потребления фирм - не факт. А так - попадет туда, и сюда.

    Минусы если РАЗРЕШИТЕ:

    1. Агенты будут "болт ложить" на правильную=вашу цену квартиры, вы увидите самые неожиданные ее вариации в многочисленных объявлениях.
    2. Агенты будут нагло врать, что у них "ексклюзивный" договор с вами, и что объект можно купить только через них. При том, что вы, на самом деле, очевидно вполне готовы общаться с покупателем напрямую.
    3. 5-6 объявлений на одну и ту же кв. но с разными телефонами (и ценами) вызывают не всегда положительные ассоциации в уме покупателя.

    Минусы если НЕ РАЗРЕШИТЕ:

    1. Агенты забьют очередной болт на запрет и будут действовать так, как будто вы разрешили. Сделать что-то вы вряд ли сможете... Набить морду по телефону - проблематично, "забивать стрелки" из-за такой, в сущности, ерунды - детсадово. :)]

    В целом - агенты зло, но они реальность, данная нам в ощущениях. Как-то придется с ними сосуществовать. :hello:
     
    SamMan , 05.10.15
    #2 Цитировать
  3. rewq77
    Регистрация:
    27.06.14
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0

    rewq77

    Участник

    rewq77

    Участник

    Регистрация:
    27.06.14
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Мытищи
    В моем случае агенты как раз очень помогли, через них покупала и потом через то же агентство эту же квартиру продавала. Квартира была в дальнем подмосковье, самостоятельные объявления в местных газетах, на столбах и на известных сайтах звонков почти не дали, желающих купить было крайне мало, да и на показы ездить за тридевять земель после работы или в выхи ооочень напрягало. Зато с агентом дело пошло быстрее. Покупатели звонили уже агенту, показывал квартиру тоже агент. Я понятия не имею за сколько и на каких сайтах выставлялась моя квартира, но продалась она на удивление быстро (хотя после самостоятельных попыток, я была уверена, что она нафик никому не нужна в задрипаном городишке том) и за цену, на которую я даже в мечтах не надеялась) агент нашел ипотечников. Повезло? Наверное. с агентством мне повезло.
     
    rewq77 , 05.10.15
    #3 Цитировать
  4. Сахерный
    Регистрация:
    17.03.14
    Сообщения:
    2
    Благодарности:
    0

    Сахерный

    Новичок

    Сахерный

    Новичок

    Регистрация:
    17.03.14
    Сообщения:
    2
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    @MidavLion,
    1. Вашу квартиру разместят в инете по ценам ниже Вашей и будут периодически убалтывать, что есть покупатель, но нужно снизить цену. Вестись или не вестись дело Ваше.
    2. При найденном покупателе нужно составить договор купли-продажи, подать документы на регистрацию, получить деньги и передать квартиру. Все четыре действия можно совершить самостоятельно, а можно с привлечением специально обученных людей и/или организаций. Нюансов на каждом этапе на столько много, что писать их в этой теме смысла нет. При "чистой" продаже покупателю с деньгами стандартые документы и инструкции легко ищутся в инете.
    3. ИМХО, Вам будет дешевле и проще всего самостоятельно найти покупателя, а на сопровождение нанять знающего(!) риэлтора за фиксированную сумму в рублях, 30-50 тыр представляются вполне адекватными за такую работу.
     
    Сахерный , 06.10.15
    #4 Цитировать
  5. Alexsandr49
    Регистрация:
    09.01.15
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    12

    Alexsandr49

    Участник

    Alexsandr49

    Участник

    Регистрация:
    09.01.15
    Сообщения:
    28
    Благодарности:
    12
    Вот вам в помощь...
    http://forum.ners.ru/
     
    Alexsandr49 , 08.10.15
    #5 Цитировать
  6. sergei666
    Регистрация:
    07.06.10
    Сообщения:
    1.365
    Благодарности:
    1.536

    sergei666

    Живу здесь

    sergei666

    Живу здесь

    Регистрация:
    07.06.10
    Сообщения:
    1.365
    Благодарности:
    1.536
    Адрес:
    Московская область
    толковый форум
     
    sergei666 , 22.10.15
    #6 Цитировать
  7. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    Из всей ерунды, что здесь написано я только с этим соглашусь.

    Недвижимостью должны заниматься профессионалы и тут не все так просто, не зря они учатся постоянно.

    Вот что могу написать из своего личного опыта:
    1. "Продавец решает продать квартиру (нередко гнилую пятиэтажку в тьму таракани). Гордо назначает заоблачную цену, приглашает кучу агентов, высокомерно разговаривает как будто уже имеет в кармане 6 млн и как будто идет кормить на все эти деньги агента в ресторан. Переубеждать его, что его гнилье стоит гораздо меньше нет никакого смысла, он начитавшись вот таких "советов", которые тут выше, гнет пальцы.
    Продавцы, ау! Следите за ситуацией на рынке вторички! Недвижимость (вторичка) в глубокой …… Никто сейчас не будет покупать по заоблачным ценам в дальнем Подмосковье гнилую вторичку, так как гораздо ближе теперь есть куча новостроек. Уже построенных, с отделкой и без энергетики мертвых старушек.
    Новостройки и то сейчас в кризисе, продажи упали, а потребность покупать старье снизилась в разы (чтобы не забивать голову чтением форумов по недвижимости, найдите статистику Росреестра (сделки по вторичке упали в несколько раз) И лучше уже никогда не будет. За последние три года появилась куча новых отличных новостроек.
    В результате продавец гордо сообщает агенту, что работает со многими агентствами. При этом назначает заоблачную цену с объяснением что "мне вот столько надо" (причем в 90 случаев, чтобы самому купить новую квартиру в новостройке). И что? В результате и профессиональная база и циан и другие сайты в один ряд (строк 15) загажены его однотипными объявлениями с однотипными фотографиями, с разными названиями агентств. Все покупатели теперь умные, все умеют пользоваться интернетом и естественно будут звонить только по тому объявлению, где самая низкая цена. Агенты что, этого не знают? Вот поэтому они и начинают прессовать продавца чтобы он снизил цену. В результате вся работа сводится к постоянным звонкам от 15 "заряженных" агентов с требованием снизить цену. Но это только от того, что агент прекрасно понимает, что никакой покупатель не будет звонить на одну и ту же квартиру если видит цену 6 млн, а рядом она 5 500. Поэтому совет- работайте только с одним агентством, с одним профессионалом! То, что тут пишут, что оформление документов стоит 50-60 тыс, это тоже ерунда. Документы в Росреестр сдает не агент, а регистратор. Стоят эти услуги 5-15000. Агент (в нормальных агентствах) не готовит сам документы в Росреестр. Какой нибудь частный, который на все руки от скуки, да, но не агент-профессионал.
    Если квартира продалась, у покупателя есть много способов оставить продавца без денег. Поэтому тот кто думает, что продажа квартиры- ничего сложного, сильно ошибается. Если с квартирой работает один агент, он знает, как не дать покупателю смошенничать, знает как разобраться с агентствами, которые будут размещать фиктивные объявления, а продавцу в этой ситуации и правда, только и останется, что тихо злится и писать тут гадости.
    Далее. Продавец размещает объявления от силы на 5-10 сайтах. В профессиональных агентствах объявления размещает автомат- охватывает от 30 до 50 сайтов. Объявления платные (плата не маленькая), за счет этого объявления всегда актуальны.
    Все так бойко тут пишут гадости про риелторов, можно подумать, это отдельная каста. А это те же люди, которые живут вместе с нами, а не особенные, нечестные и сплошь "черные". Мне повезло, что за последний год я работала с суперпрофессионалами, которые, как ни странно, работают честно и даже представьте, любят свою работу. И очень много людей им благодарны.
     
    Маха5 , 22.10.15
    #7 Цитировать
  8. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    @rewq77, я не сомневаюсь, что и Вы вели себя адекватно.
    1. не подключали хренову тучу агентов
    2. заключили с одним единственным агентством договор (скажу по секрету- без договора агенты задвигают этот заказ в дальний угол и занимаются более адекватными клиентами. Никто соревноваться и обивать ноги и тратить свой бензин просто так не будет, дураков нет.)
    3. Цену Вам снижать не пришлось, потому что ВСЕ объявления висели с одним единственным телефоном и покупателю места для маневра и возможности звонить по более низкой цене не было.
    4. Агенты Вам не трезвонили, потому что видели в объявлении телефон агентства и понимали, что место занято.
    5. За счет выхода большого количества платных объявлений информационный охват получился гораздо больше и нашелся "тот самый" покупатель.
    Можно и какую то фигню продать по нормальной цене- в том случае, если кому то нужен именно этот район, таких людей не мало. И в этом случае как раз то работа с одним агентом исключает ненужное снижение цены как в объявлениях, так и при покупке.
    Говорить что нужно снижать цену очень часто все равно приходится, сейчас ситуация такая. Вторичка подешевела и процесс этот будет продолжаться.
    Как и в любом бизнесе, в этом тоже есть много случайных людей. А благодаря нашим СМИ все кто делает продукты, то это только фальсификат, все кто чинит машины, ВСЕ обманывают бедных автолюбителей, а если риелтор, то строго "черный".
    ТС советую не на форуме консультироваться и читать хрень, а дойти до профессионалов и эти вопросы и свои сомнения озвучить им, за это деньги не берут. Для сведения-предварительная оценка квартир в агентствах-бесплатна и она очень адекватна.
     
    Последнее редактирование: 22.10.15
    Маха5 , 22.10.15
    #8 Цитировать
  9. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    Не очень понятно, кому агенты будут "нагло врать" Самим себе что ли? Им зарплату нужно получать, а не витать в облаках. Продавцу? Эксклюзивный договор заключается официально и продавец имеет второй экземпляр. Несмотря на красивое слово это означает, что агент работает только один.
    2. Покупателю все равно и 5-6 объявлений никаких "ассоциаций" у него не вызывают. Он просто позвонит по тому телефону, где дешевле.
    Так что смею всех уверить, что все вышеперечисленные бури в стакане идут только от продавцов, которые начитались вот таких "полезных" советов что все агенты дураки, а все продавцы умные.
     
    Маха5 , 22.10.15
    #9 Цитировать
  10. rewq77
    Регистрация:
    27.06.14
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0

    rewq77

    Участник

    rewq77

    Участник

    Регистрация:
    27.06.14
    Сообщения:
    4
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Мытищи
    @Маха5, Вы абсолютно правы! Я не обращалась в другие агентства, единственное, т. к. мои агенты базируются в Москве, я заходила "прощупать почву" в местное агентство в том городишке, где продавала квартиру. и да, меня сразу попытались уверить, что цену скорее всего придется снижать. Я развернулась и больше никуда не пошла. И на счет профессионализма, когда я много лет назад покупала эту самую квартиру, естественно первым делом пошла в самые известные, повсюду рекламируемые агентства (не буду называть и так понятно о каких речь). Т. к. сумма на покупку у меня была небольшая, никто из этих "профессионалов" даже разговаривать со мной не стал, ибо не интересный я клиент, не прибыльный. Я себя там чувствовала как прачка в бутике) А когда нашла "свое" агентство, не известное, без пафоса, вот тут по достоинству оценила даже не профессионализм, а скорее человеческое отношение агентов. Люди реально пытались помочь, а не выкачать из меня прибыль по максимуму. Когда мы по Подмосковью на просмотры ездили (на машине агента конечно), такие убогие варианты вторички приходилось смотреть (т.к. денег совсем не много было), что первая же просмотренная новостройка показалась мне райским предложением, я сразу была готова оформлять документы. Однако агентство проверили все доки продавца и отговорили меня от покупки т. к. в дальнейшем у меня могли возникнуть проблемы (у продавца не было одного из разрешений и потом сделку могли признать не действительной). В принципе, они спокойно могли оформить ДКП и все, дело сделано, комиссия получена, покупатель доволен, а то, что через пару лет этот покупатель мог остаться и без денег и без квартиры, ну так это уже не их проблемы были бы. В случае с крупными агентствами скорее всего так бы и получилось в моем случае, зачем возиться с "дешевым" покупателем. Мои же агенты к делу подошли не с позиции "заработать любой ценой", а "помочь клиенту, чтобы он остался доволен, вернулся снова и привел новых клиентов". И да, я вернулась к ним еще не раз) Ну и то, что тебя спустя несколько лет помнят, тоже приятно и приятно, что дают доп. скидку как постоянному клиенту. И еще меня радует, что за 15 лет там работают одни и те же люди, не все конечно, но текучки агентов у них нет, всего несколько реальных профессионалов, которые работают там долгие годы, вот и весь штат.
    Зачем все это написала? Да потому что всех агентов хвалить или ругать бессмысленно, тут как и везде, как повезет, можно нарваться на неприятности, а можно вытянуть счастливый билет.
     
    rewq77 , 23.10.15
    #10 Цитировать
  11. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    Вот! Золотые слова!
    Риелтор должен быть свой, постоянный, проверенный.
    Автослесарь тоже.
    И врач
    И….. все, по всем нашим направлениям жизни.
    Что касается проверки документов перед сделкой, это накатанная процедура. Опять же проверяет не агент, а юрист. Как правило, в агентствах эта процедура отработанная и риелтор на эту процедуру мало влияет. Скорее, это зона ответственности руководства в агентстве, какого юриста примет на работу.
    Так что и юрист должен быть….. (тема бесконечна)
     
    Маха5 , 23.10.15
    #11 Цитировать
  12. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    Читала здесь в какой то теме, что "продавец назначает цену на квартиру, а агент прикручивает свою комиссию". (живот от смеха надорвала)
    Риелтор работает только за процент.
    Какой смысл ему брать цену продавца, "прикручивать" что то там сверху и годами ждать своей зарплаты?
    Цену на недвижимость определяет не риелтор, а рынок и нынешняя ситуация, которая в настоящее время на рынке и которая сегодня совершенно не на стороне продавца (к счастью или к сожалению).
    Как правило, риелтор цену называет ту, за которую реально можно продать квартиру.
    Тот из продавцов, который реально настроен на сделку, слушает его и быстро решает свои вопросы.
    Тот, кто утверждает что "а мне именно вот столько надо"….. сидит в своей неликвидной квартире до посинения.
    А риелтор никогда не будет задирать цену, что то там прикручивать и сидеть без зарплаты.
     
    Маха5 , 23.10.15
    #12 Цитировать
  13. Маха5
    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59

    Маха5

    Участник

    Маха5

    Заблокирован

    Участник

    Регистрация:
    23.12.14
    Сообщения:
    42
    Благодарности:
    59
    "Когда мы по Подмосковью на просмотры ездили (на машине агента конечно), такие убогие варианты вторички приходилось смотреть (т.к. денег совсем не много было), что первая же просмотренная новостройка показалась мне райским предложением, я сразу была готова оформлять документы."

    Вот что пишет человек, который действовал, решал свои вопросы и успешно.
    Собственно данную конкретную тему можно на этом закрывать.

    Эта фраза- звонок всем продавцам, которые продавая свою морально устаревшую "вторичку" тем не менее гнут пальцы, разговаривают с агентами "через губу", ощущая себя при этом по меньшей мере владельцами апартаментов в Мск-Сити.
    Время продажи тухлых вонючих квартирок по задранным ценам стремительно заканчивается.
    Вот прямо сегодня они уже никому не нужны (это реальность)
    В ближайший год ситуация не изменится точно.
    А скорее всего, в ближайшие три.
    Искусственный мыльный пузырь задранных цен на всякую фигню сдувается и довольно активно.
    И в этом уж точно не риелторы виноваты.
     
    Маха5 , 23.10.15
    #13 Цитировать