НДФЛ при продаже неделимого имущества с разным сроком владения (более 3 (5) лет и менее 3 (5) лет)

Здравствуйте. Ситуация следующая: в собственности участок с домом (ИЖС) более 5 лет, сейчас решили размежевать участок и продать по отдельности, соответственно участок и участок с домом. (стоимость каждого объекта более 1 млн. руб.) Нужно ли будет платить налог с продажи. В налоговой говорят, что при межевании будут новые кадастровые паспорта и нужно будет платить налог. Я думаю они не правы. Подскажите.

 

К сожалению, налоговая права. Если Вы размежевали участок и получили 2 новых, право собственности на каждый будет отсчитываться от нового права собственности и ждать нужно 5 лет, чтобы продать без налога или 3 года, если подарить кому-то.

 

И всё равно, что я владел этой недвижимостью более 5 лет?

 

А, если продать до 1 млн., то не облагается, так?

 

После размежевания появляются новые объекты, а про старый участок забываем.

Да, если оба участка помещаются в 1 млн. руб. - то нет дохода от продажи, но поскольку право собственности будет оформлено после 01.01.2016 г. в таком случае заработает ст. 217.1 НК РФ, которая говорит, что Ваш доход в целях налогообложения НДФЛ, от проданных земель = 70% от их кадастровой стоимости. Т. е. если 70% от кадастровой стоимости новых земель с домом = 1 млн. руб. - нет объекта налогообложения, но 3-НДФЛ представить надо все равно.

 

Добрый день! Подскажите!
По договору КП продается два объекта: зем. участок+ жилой дом. В договоре написано так:
Стоимость Объекта и земельного участка составляет 2 000 000 (Два миллиона) рублей. При этом, стоимость Объекта составляет 1 700 000 рублей, стоимость Земельного участка – 300 000 рублей...
Жилой дом в собственности с 1999 г. А зем участок с 2017 года оформляется в собственность (до этого бессрочное право было). Значит за дом налога нет? А за участок можно воспользоваться вычетом (300 тыс. руб-1000 тыс. руб), т. е. на налог продавец не попадает? Правильно ли я мыслю? Кадастровая стоимость ЗУ - 180 тыс. руб.

 

На налог продавец не попадает ни по дому (свыше 3-х лет в собственности), ни по земле, т. к. земля, не имеющая 5 (3-х) лет в собственности помещается в имущвычет при продаже в размере 1 млн. руб. Но декларацию подавать обязательно.

 

По земле же вроде вычер 250 т. р? Как и по нежилым помещениям и авто?

 

НК РФ
"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
...
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250000 рублей;"

ГК РФ
"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество."

 

Подскажите мне тоже, пожалуйста, а то всю голову забил инфой и не упорядычевается. Земля ИЖС в собственности с 2011 года (кадастровая стоимость 102600 руб), дом в собственности с 2017 (кадастровая стоимость 1066000 руб), скажем при продаже в договоре указываем 3953800 руб. - З/У и 746200 - дом, чем грозит ? Благодарю !

 

Все правильно. Земля оформлена 2011 годом, поэтому продавать можно за сколько хочешь и ст. 217.1 НК РФ не применяется. С домом тоже все хорошо, т. к. доход от его продажи помещается в имущвычет в размере 1 млн. руб. Но поскольку право собственности на него оформлено после 01.01.2016, применяем ст. 217.1 НК РФ и определяем налоговую базу как 0,7 от кадастра, получаем 746200 руб. Т. е. налога нет, но обязательно подать налоговую декларацию.

 

А для покупателей (их будет например 2) составляем расписку в получении суммы в 4700000 в счет оплаты по договору №№... и они (каждый) смогут получать (если попадают под возврат) назад свои 13% ?

 

Да, если раньше не пользовались вычетом. Меня конечно смущает большая разница между кадастровой и указанной в договоре ценой земли, но налоговая сможет доказать, что земля стоит меньше только через суд. Пока ничего не слышала о таких прецедентах.

 

Почитал, ответ есть, но уточню.

Земля ИЖС более 3-лет, по приватизации садового уч. получена. (кадастр 400т.р.)
Построенный дом поставлен на учет в 2017 (кадастр 2,5 млн. р.)

Продаю за 2 млн. р. всё вместе. Другого имущества нет. Доков на затраты нет, в техпаспорте 98г. постройки)

Как мне уйти от 13%?

договор отдельно на землю и на дом? Земля 1млн. и дом 1млн. Земля не облагается, а дом вычет 1млн., только подать декларацию?

А нет, не правильно. У нас с 18-го года будут считать от кадастра.

Значит у меня будет 0.7 от кадастра дома 1.75 млн, - 1млн. вычет = 750 т. р. * 13% = 97,5 тысяч
Так выходит?

 

А почему земля не облагается?