Продажа недвижимости, находившейся в общей совместной (долевой) собственности менее 3-х (5-и) лет

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Полностью квартира выйдет из-под налога в декабре 2017.
http://taxpravo.ru/zakonodatelstvo/statya-312240-pismo_minfina_rf_ot_19_marta_2013_g_n_03_04_05_7_243

 

Добрый день, может было, но трудно найти сходу. Есть квартира в равных долях с супругой, владеем с 2010 года. В прошлом, 2017, году я свою долю подарил сыну. Теперь половина собственности у жены, больше 7 лет владения, и половина у сына, год владения. Если счас решим продать квартиру какие налоги появятся? Спасибо.

 

Ваш сын должен будет заплатить налог с продажи.
Пусть лучше он подарит долю матери и она уже продает, тогда налога не будет вообще

 

Не прокатит, у жены так же будет свежая собственность с которой налог.

 

Если не хотите дарить, может Вам пойти по пути распределения доходов? Т. е. у ребенка будет 0 доходов, а у супруги - вся сумма и это сразу отразить в договоре купли-продажи. Есть много разъяснений МФ РФ на эту тему:

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 4 апреля 2016 г. N 03-04-05/18915

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяющейся в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года) установлено, что при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в указанном.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В случае если расходов, связанных с приобретением имущества налогоплательщиком, понесено не было, оснований для применения подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса не имеется.
При этом в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Таким образом, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он вправе уменьшить сумму подлежащего налогообложению дохода на сумму имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в размере, пропорциональном его доле в праве собственности на указанное имущество.
Вместе с этим согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

 

@Людочка, спасибо, попробую в голове уложить это.
Если можно я порассуждаю, а Вы поправите?
1. Т. е. если я квартиру продам скажем за 5 млн руб, то весь доход можно распределить как 100% доход супруги, а сын 0?
2. Из этих 5 млн половина и так принадлежала жене уже больше 7 лет. она с них налог платить не должна.
3. Вторая половина квартиры досталась сыну год назад по договору дарения от меня, и он ничего не вкладывал, т. е. расходов на приобретение не было, ну за исключением услуг нотариуса.
4. Кадастровая стоимость квартиры согласно того что указано в сайте налоговой 3.696.580 руб
5. В итоге не сможете мне подсказать исходя из приведенных цифр сколько я заплачу налог?
Спасибо.

 

Я также рассуждаю, но хотелось бы подстраховаться и можно на сайте налоговой (или из личного кабинета) спросить об этом налоговую, расписав Вашу ситуацию.
1,2,3. Да, 5. Ваша супруга не платит налог, исходя из разъяснений МФ РФ, поскольку ее доля была более 3-х лет в собственности. У сына тоже нет обязанности подать 3-НДФЛ, поскольку доход от продажи он не получил согласно договору купли-продажи, где расписан порядок распределения доходов. Вот еще для Вас:

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при продаже квартиры в 2013 г., находившейся в общей долевой собственности менее трех лет, если физлицо приобрело ее в единоличную собственность в 2007 г., а затем переоформило в долевую собственность трех членов семьи.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 20 июня 2014 г. N 03-04-05/29708

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик в 2007 году приобрел квартиру в единоличную собственность. В последующем в связи с рождением детей квартира была переоформлена в общую долевую собственность всех членов семьи. В долевой собственности квартира находилась до ее продажи в 2013 году менее трех лет.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее по тексту письма в редакции Кодекса, действующей до 01.01.2014) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
В то же время в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников.
При этом граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи недвижимого имущества, находящегося в их общей долевой собственности, в том числе и долю дохода, приходящуюся на детей, и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
При этом в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от налогообложения.

 

Нет. При добавлении доли к доле владение считается от первоначально приобретенного права

 

Уточните, пожалуйста, в чем разница подхода по определению срока владения недвижимостью в случае ОДС на дом и на землю и в случае образования новых объектов, например, при разделе участка или дома?
Насколько я понимаю, нет никакой разницы в определении срока владения для участков и домов, т. е. срок владения отсчитывается одинаково: и для земельных участков и для домов с момента возникновения права собственности на долю в ОДС (при этом не играет никакой роли размер первоначальной доли), а при разделе дома или участка срок владения отсчитывается с даты возникновения права собственности на новый объект, возникший, например, в результате раздела.

 

ОДС - общая долевая собственность? Если Вы о сроке нахождения в собственности, то позиция МФ РФ: при продаже (когда и нужен срок нахождения в собственности) жилого дома срок считать от даты получения первоначальной доли собственности, если ранее хоть самой маленькой долей обладал, а потом получил еще долю. А по земле - по дате оформления нового объекта (при разделе, объединении) и получения нового кадастрового номера.
Вот, например, доведенное до всех налоговых для использования в работе письмом ФНС РФ
от 26 июля 2016 г. N БС-4-11/13524@ письмо МФ РФ от 22.07.2016 № 03-04-07/43026):
"Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.»
Информация официального сайта Министерства финансов Российской Федерации: https://www.minfin.ru/ru/perfomance/tax_relations/Answers/fizprofit/##ixzz5G7kD3WcQ (Письмо МФ РФ от 22.07.2016 № 03-04-07/43026)

 

@Людочка, подскажите п-та. пенсионеры продали земельный участок полученный Постановлением главы сельской администрации в 1999 году, а зарегистрировали его 12.2016 году, продали 07.2019 года. Сумма за участок 350 тысяч рублей, налоговая служба-декларацию спрашивает и с них тоже. Что нужно оформлять теперь, налоговым вычетом никогда не пользовались естественно, но и трех лет нет, но и сумма меньше миллиона рублей, разве нужно платить им налог?

 

Вы еще успеваете. До 30.07.2020 заполняет 3-ндфл на обоих пенсионеров (в равных долях продали?). Если 0,7 от кадастровой стоимости проданной земли меньше 1 млн. руб., заявляете имущвычет при продаже (его максимальный размер 1 млн. руб, если пенсионеры в равных долях - по 0,5 млн руб). Если 0,7 от кадастровой меньше, чем 350 т. руб, указываете в 3-ндфл 350 т. р., также заявляете тот же имущвычет при продаже (т. е. 350 т. р.) и налога нет.
Но обязательно успейте подать 3-ндфл не позднее 30.07.2020. Если не лично пенсионер, то ценным письмом с описью вложения.