1. Объявления

    Дорогие форумчане!

    Напоминаем, что самый крутой проект за всю историю FORUMHOUSE - конкурс «ДОМ ЗА ГОД» продолжается! В конкурсе может принять участие семья из любого региона России. Выполнять задания можно в любом порядке до 31.10.2017. Следить за стройкой можно в разделе "Истории".

    Скрыть объявление
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Покупка участка по доверенности от продавца

Тема в разделе "Оформление имущественных прав", создана пользователем novihok, 19.12.06.

  1. novihok
    Регистрация:
    06.12.06
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    0

    novihok

    Новичок

    novihok

    Новичок

    Регистрация:
    06.12.06
    Сообщения:
    3
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Москва
    Уважаемые господа! Помогите, подскажите.

    Понравился дачный участок.
    У хозяина на руках из документов, "свидетельство о праве собственности на землю" - синяя бумажка образца 1992 г. и всё.

    Хозяин участка предлагает купить у него участок, оплатив ему полную стоимость участка сразу. Со своей стороны, он дает расписку о получении денег в полном объёме и по доверенности, а дальше мы сами оформляем приватизацию на себя по доверенности.

    Подскажите, пожалуйста, возможен ли такой вариант сделки?

    Заранее благодарен!
     
    novihok , 19.12.06
    #1 + Цитировать
  2. AlexanderSP

    AlexanderSP

    AlexanderSP

    Гость

    Сегодня осматривал участок. Собираюсь его купить.
    Только продавец сказала, что продаёт его по генеральной доверенности. В связи с этим у меня возник вопрос - каков порядок проведения такой сделки? И чем хуже/лучше покупка по генеральной доверенности? Подскажите пожалуйста поскорее!
     
    AlexanderSP , 11.03.07
    #2 + Цитировать
  3. Jeffery
    Регистрация:
    01.03.07
    Сообщения:
    33
    Благодарности:
    1

    Jeffery

    Живу здесь

    Jeffery

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.03.07
    Сообщения:
    33
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Ничего особо страшного в покупке по ген.доверенности нет (сам так участок купил). Генеральная доверенность дает право лицу, на которого она выдана, совершать все сделки с объектом недвижимости, на который она выдана, в том числе и куплю-продажу.

    Только обязательно посмотрите, чтобы описание недвижки в доверенности полностью соответствовало правоустанавливающим документам на него. Если участок с домом - проверьте, чтобы дом был зарегистрирован и включен в доверенность.

    В договор обязательно включите пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений на объект и передает его свободным от прав третьих лиц. Если в доме прописаны люди, необходимо получить их согласие на совершение сделки. А в остальном доверенное лицо - это тот же самый продавец. Удачи!
     
    Jeffery , 12.03.07
    #3 + Цитировать
  4. Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Гость

    Давайте расставим точки над «и» в процедуре купли-продажи дачи по доверенности.

    Итак – почему на сегодняшний день все продавцы дачных участков (ну и дач в том числе) практически всегда предлагают покупателю такую схему продажи: «Я Вам даю доверенность на Вас, которая Вам разрешает продавать дачу, а там – это уже Ваши проблемы. Но деньги за участок (дачу) Вы мне отдаёте сразу после того, как я Вам дам эту вышеупомянутую доверенность!».

    ВОТ ТУТ И НАЧИНАЮТСЯ ПРОБЛЕМЫ у неискушенного покупателя.
    1. Проблема первая: Как выясняется впоследствии, покупатель по этой доверенности не может продать участок (дачу) самому себе. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    2. Проблема вторая: Покупатель не может по этой доверенности продать участок (дачу) своему супругу (-ге). Так как для того, что бы супруг (-га) могла купить этот участок (дачу), то по Закону он должен перед сделкой получить согласие супруги (-га) на покупку (ибо деньги будут тратится из общего бюджета и эта крупная покупка должна устроить обеих супругов. Таким образом получается правовой нонсенс: лицо, на которое выписана доверенность уже являясь субъектом сделки должно дать согласие супругу (-ге) на то, что бы он(она) купил у этого лица данный участок (дачу). Это противоречит Закону, а значит и сделка может быть признана незаконной. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    3. Проблема третья: При выдаче Доверенности на 3-е лицо, опять-таки покупатель отдаёт деньги (или их часть) Продавцу и при этом ничего не получает взамен. А если в Доверенности от Продавца это третье лицо наделено правом продажи, то у потенциального покупателя нет никакой уверенности, что это третье лицо не продаст участок кому-то другому, не покупателю. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    Во всех вышеуказанных случаях продавец всегда оказывается в привилегированном положении. Так как при нём сохраняется право Собственности на участок (дачу) до того, как будет завершена регистрация сделки купли-продажи участка в соответствующих органах. Участок ведь не автомобиль, на котором покупатель может уехать. И продавец в любой момент может отозвать свою доверенность.

    Также с продавцом во время действия доверенности может (не дай Бог) произойти несчастный случай, и тогда покупатель, получивший доверенность и отдавший деньги – остаётся вообще и без денег и без участка. В общем, подводные камни и тут, и там… Как же быть? На мой взгляд, есть опять-таки несколько вариантов доведения сделки до купли продажи, но это ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ПРОДАВЕЦ твёрдо намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ – КУПИТЬ. Если же одна из сторон начинает «мухлевать» - сделка не состоится.

    1. Вариант первый совершения сделки: Продавец выдаёт Доверенность на покупателя, в которой указывается право покупателя ПОДАРИТЬ участок (дачу) своему родственнику (например – жене или ребёнку). При этом при оформлении такой Доверенности и передаче всех денег, сразу же у этого нотариуса, выдавшего эту доверенность, оформляется ДАРЕНИЕ этого участка (дачи) на другое лицо. Всё происходит быстро и уже юридически – сделка состоялась. Тем более, что, даже отозвав свою Доверенность, продавец не отзовёт уже перешедшее право собственности. При этом ведь продавец передал ранее и своё Свидетельство о Собственности покупателю (лицу на которого было оформлено право Дарения). Ну а все остальные процедуры по дальнейшему оформлению – ложатся уже на покупателя…

    2. Вариант второй совершения сделки: Продавец и Покупатель заключают предварительный договор о купле-продаже, в котором обговаривают свои намерения и так же обговаривают штрафные санкции к любой из сторон. Эти штрафные санкции оформляются дополнительным приложением к этому предварительному договору и называются договором о Задатке (не об Авансе и не о Залоге!). При этом продающая сторона, нарушившая обязательства без уважительных причин (например – в одностороннем порядке повысившая цену или в одностороннем порядке отказавшаяся от сделки) – выплатит в двойном размере покупателю сумму Задатка.

    Если же нарушение идёт со стороны покупателя, (покупатель отказался от сделки) – то покупатель просто теряет этот задаток. Важно отметить, что Задаток должен ОБЯЗАТЕЛЬНО оформляться в письменном виде и как приложение к предварительному Договору. Можно это приложение назвать так же Договором о Задатке.

    В данной ситуации, если продавец и покупатель – порядочные и честные люди, - им не стоит бояться условий подобного договора и сделку они непременно доведут до конца. Продавец придёт на сделку и покупатель. И после регистрации сделки в соответствующих органах, - покупатель отдаст оставшуюся часть денег продавцу.

    Если же у покупателя возникают сомнения относительно намерений продавца,- то опять таки существуют два варианта развития событий.

    1. Вариант развития событий: Вообще отказаться от сделки по приобретению данного участка (дачи).

    2. Второй вариант развития событий: Сумму Задатка указать выше половины стоимости участка (дачи). В таком случае, если продавец откажется – то он будет вынужден вернуть деньги суммой выше стоимости самой дачи. Например, продаётся участок за 30 тыс. долларов. Задаток даётся – 17 тысяч. При расторжении предварительного договора продавец должен будет вернуть уже 34 тысячи. Даже если продавец скроется и начнёт уклоняться от своих обязанностей, - сразу в Суд и на имущество продавца накладывается арест. Потом уже имущество продаётся и деньги возвращаются по иску – покупателю.

    Рискованно. Канительно. Но я повторяюсь, если продавец честный человек – бояться этого ему не стоит. Главное, чтобы все документы были оформлены ко дню свершения ДКП. Поэтому всегда внимательно надо относиться к состоянию пакета документов. Чтобы не получилось так: пришли на сделку, а на ней выясняется, что по вине продавца часть документов оказалась недооформленной или просроченной, что даёт формальное право покупателю требовать возврата Задатка в двойном размере.
     
    Хищный_Мышь , 12.03.07
    #4 + Цитировать
  5. Оливия

    Оливия

    Оливия

    Гость

    Здравствуйте!

    Мы собираемся купить 2 участка в одном СНТ у двух разных владельцев. Один участок неприватизирован, второй приватизирован, причем владелец утверждает, что "у него все уже обмеряно" и готово для купли-продажи. У обоих хозяев долги перед СНТ за 10 лет. СНТ находится в районе ст. Куровское по Егорьевскому направлению.

    Оба владельца предлагают написать доверенность и сразу же в обмен на нее получить оговоренную цену за участок. Насколько я понял, после получения от хозяина доверенности на проведение операций с участком мне придется собирать весь пакет документов для подготовки к сделке по купле-продажи, и только после этого регистрировать сделку купли-продажи у нотариуса, сбор документов и оформление займет около 1.5 месяцев, соответственно каким образом можно застраховаться от того, что после того, как он получит деньги, а я соберу пакет документов для сделки, владелец вдруг передумает и откажется продавать участок.

    По поводу неприватизированного участка, как мне показалось, должно быть все попроще, и владелец неприватизированного участка может переуступить его в СНТ в пользу нового владельца? В таком случае он выпишет доверенность на проведение всех операций (как с генеральной доверенностью на автомобиль), а мы его сможем уже самостоятельно приватизировать на себя без участия предыдущего владельца.

    Если можно, подскажите, пожалуйста, какой у нас должен быть порядок действий в обоих случаях (приватизированного и неприватизированного участков):
    1) Какие документы необходимо собрать?
    2) Какая должна быть выписана доверенность (стандартного вида или какая-то особая)?
    3) В какой момент лучше всего отдавать деньги?
    4) Как застраховаться от того, что человек передумает во время сбора документов? Вопрос осложняется тем, что мы договорились с хозяевами оплатить долги на обоих участках, а погашение долгов необходимо при смене владельца.
    5) Как лучше оформлять участки, на одно лицо или на два (участки расположены рядом друг с другом, каждый по 6 соток), что-то слышал про сложности с оформлением, если участок более 8 соток?
    6) Можно ли уже начинать что-то делать на участке, пока он еще находится в собственности предыдущего владельца, но он уже выписал доверенность на нас?

    Спасибо!
     
    Оливия , 18.06.07
    #5 + Цитировать
  6. Гиря
    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360

    Гиря

    Аналитик

    Гиря

    Аналитик

    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360
    Адрес:
    Москва
    Ни в коем случае не соглашайтесь на генеральную доверенность. В случае с покупкой недвижимости - она покупателю ничего не дает. Продавец может ее аннулировать в любой момент. Это в настоящее время какая-то порочная практика, все с этими доверенностями носятся.
    Вам необходимо заключать Предварительный договор купли-продажи земельного участка и садового дома.
    Почитайте форум ВНИМАТЕЛЬНО, здесь была очень подробная информация об этом.


    А если вы хотите сами за продавца собирать и оформлять документы - Вам нужна от него обычная доверенность на произведение этих действий от его имени. Т.е. мы говорим о 2-х разных доверенностях. Так вот вместо первой заключаете Преддоговор, он выписывает вам вторую - и в бой с чиновниками!
    Преддоговор - серьезный юридический документ, под него можно передать продавцу и 100% стоимости недвижимости, но лучше конечно поторговаться (мы 75% отдали).
    От "передумает" Вас защищает Преддоговор. Можно прописать задаток, который ваш продавец должен вернуть вам в двойном размере. Делать можно на участке - как только подписан преддоговор (напишите там, что продавец не возражает против благоустройства земельного участка и садового дома в период до заключения Основного договора).
    Один владелец или 2 - не знаю.
     
    Гиря , 25.06.07
    #6 + Цитировать
  7. Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Гость

    Я когда то писал такую информацию для интернета. Вот привожу её снова в этом форуме (думаю, что пригодится):
    -------------------------------------------------------
    Давайте расставим точки над «и» в процедуре купли-продажи дачи. Итак – почему на сегодняшний день все продавцы дачных участков (ну и дач в том числе) практически всегда предлагают покупателю такую схему продажи: «Я Вам даю доверенность на Вас, которая Вам разрешает продавать дачу, а там – это уже Ваши проблемы. Но деньги за участок (дачу) Вы мне отдаёте сразу после того, как я Вам дам эту вышеупомянутую доверенность!».
    ВОТ ТУТ И НАЧИНАЮТСЯ ПРОБЛЕМЫ у неискушенного покупателя.
    1. Проблема первая: Как выясняется в последствии, покупатель по этой доверенности не может продать участок (дачу) самому себе. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.
    2. Проблема вторая: Покупатель не может по этой доверенности продать участок (дачу) своему супругу (-ге). Так как для того, что бы супруг (-га) могла купить этот участок (дачу), то по Закону он должен перед сделкой получить согласие супруги (-га) на покупку (ибо деньги будут тратится из общего бюджета и эта крупная покупка должна устроить обеих супругов. Таким образом получается правовой нонсенс: лицо, на которое выписана доверенность уже являясь субъектом сделки должно дать согласие супругу (-ге) на то, что бы он(она) купил у этого лица данный участок (дачу). Это противоречит Закону, а значит и сделка может быть признана незаконной. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.
    3. Проблема третья: При выдаче Доверенности на 3-е лицо, опять таки покупатель отдаёт деньги (или их часть) Продавцу и при этом ничего не получает в замен. А если в Доверенности от Продавца это третье лицо наделено правом продажи, то у потенциального покупателя нет никакой уверенности, что это третье лицо не продаст участок кому то другому, не покупателю. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.
    Во всех вышеуказанных случаях продавец всегда оказывается в привилегированном положении. Так как при нём сохраняется право Собственности на участок (дачу) до того, как будет завершена регистрация сделки купли-продажи участка в соответствующих органах. Участок ведь не автомобиль, на котором покупатель может уехать. И продавец в любой момент может отозвать свою доверенность. Так же с продавцом во время действия доверенности может (не дай Бог) произойти несчастный случай, и тогда покупатель, получивший доверенность и отдавший деньги – остаётся вообще и без денег и без участка. В общем подводные камни и тут и там… Как же быть? На мой взгляд, есть опять таки несколько вариантов доведения сделки до купли продажи, но это ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ПРОДАВЕЦ твёрдо намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ – КУПИТЬ. Если же одна из сторон начинает «мухлевать» - сделка не состоится.
    1. Вариант первый совершения сделки: Продавец выдаёт Доверенность на покупателя, в которой указывается право покупателя ПОДАРИТЬ участок (дачу) своему родственнику (например – жене или ребёнку). При этом при оформлении такой Доверенности и передаче всех денег, сразу же у этого нотариуса, выдавшего эту доверенность, оформляется ДАРЕНИЕ этого участка (дачи) на другое лицо. Всё происходит быстро и уже юридически – сделка состоялась. Тем более, что, даже отозвав свою Доверенность, продавец не отзовёт уже перешедшее право собственности. При этом ведь продавец передал ранее и своё Свидетельство о Собственности покупателю (лицу на которого было оформлено право Дарения). Ну а все остальные процедуры по дальнейшему оформлению – ложатся уже на покупателя…
    2. Вариант второй совершения сделки: Продавец и Покупатель заключают предварительный договор о купле-продаже, в котором обговаривают свои намерения и так же обговаривают штрафные санкции к любой из сторон. Эти штрафные санкции оформляются дополнительным приложением к этому предварительному договору и называются договором о Задатке (не об Авансе и не о Залоге!). При этом продающая сторона, нарушившая обязательства без уважительных причин (например – в одностороннем порядке повысившая цену или в одностороннем порядке отказавшаяся от сделки) – выплатит в двойном размере покупателю сумму Задатка. Если же нарушение идёт со стороны покупателя, (покупатель отказался от сделки) – то покупатель просто теряет этот задаток. Важно отметить, что Задаток должен ОБЯЗАТЕЛЬНО оформляться в письменном виде и как приложение к предварительному Договору. Можно это приложение назвать так же Договором о Задатке. В данной ситуации, если продавец и покупатель – порядочные и честные люди, - им не стоит бояться условий подобного договора и сделку они непременно доведут до конца. Продавец придёт на сделку и покупатель. И после регистрации сделки в соответствующих органах, - покупатель отдаст оставшуюся часть денег продавцу.
    Если же у покупателя возникают сомнения относительно намерений продавца,- то опять таки существуют два варианта развития событий.
    1. Вариант развития событий: Вообще отказаться от сделки по приобретению данного участка (дачи).
    2. Второй вариант развития событий: Сумму Задатка указать выше половины стоимости участка (дачи). В таком случае, если продавец откажется – то он будет вынужден вернуть деньги суммой выше стоимости самой дачи. Например, -продаётся участок за 30 тыс. долларов. Задаток даётся – 17 тысяч. При расторжении предварительного договора продавец должен будет вернуть уже 34 тысячи. Даже если продавец скроется и начнёт уклоняться от своих обязанностей, - сразу в Суд и на имущество продавца накладывается арест. Потом уже имущество продаётся и деньги возвращаются по иску – покупателю. Рискованно. Канительно. Но я повторяюсь, если продавец честный человек – бояться этого ему не стоит. Главное, что бы все документы были оформлены ко дню свершения ДКП. Поэтому всегда внимательно надо относиться к состоянию пакета документов. Что бы не получилось так: пришли на сделку, а на ней выясняется, что по вине продавца часть документов оказалась недооформленной или просроченной, что даёт формальное право покупателю требовать возврата Задатка в двойном размере.
     
    Хищный_Мышь , 25.06.07
    #7 + Цитировать
  8. Olga Ch
    Регистрация:
    26.05.07
    Сообщения:
    40
    Благодарности:
    5

    Olga Ch

    неспециалист

    Olga Ch

    неспециалист

    Регистрация:
    26.05.07
    Сообщения:
    40
    Благодарности:
    5
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Прочитала все ваши советы, спасибо большое.
    Завтра вроде как идем к нотариусу. Ситуация у меня такая. Есть 2 участка-2 продавца, один из них действует по генеральной доверенности. Из документов пока только свидетельство о собственности. До момента пока я смогу оформить свою собственность, я склонялась к варианту оформления преддоговора, но тут вроде как понравился и 1-й вариант.
    Т.е. как я поняла, поправьте, если ошибаюсь:

    Мы оформляем у нотариуса доверенности от продавцов на меня с правом продажи и дарения этих участков, здесь же этот же нотариус делает мне договор дарения на моего несовершеннолетнего ребенка (это же возможно?) Продавцы передают мне оригиналы всех свидетельств и справки. Я им передаю деньги, по условиям у нас сразу вся сумма без задатков. Фактически сделка состоялась.
    Теперь я с этой доверенностью начинаю заниматься оформлением кадастрового плана, и по его готовности и с имеющимся договором дарения иду в рег. палату и оформляю собственность на ребенка? Так?
     
    Olga Ch , 12.07.07
    #8 + Цитировать
  9. Гиря
    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360

    Гиря

    Аналитик

    Гиря

    Аналитик

    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360
    Адрес:
    Москва
    Ой. каша какая-то, извините
    Зачем Вам нужен договор дарения ДАЧИ на несовершеннолетнего ребенка, если не секрет?
     
    Гиря , 12.07.07
    #9 + Цитировать
  10. Olga Ch
    Регистрация:
    26.05.07
    Сообщения:
    40
    Благодарности:
    5

    Olga Ch

    неспециалист

    Olga Ch

    неспециалист

    Регистрация:
    26.05.07
    Сообщения:
    40
    Благодарности:
    5
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Это я пыталась так обрисовать ситуацию первого варианта, предложенного Хищный_Мышь. А ребенок при том, что нет у меня больше никого, на кого бы я могла рассчитывать при оформлении такой сделки. Там не дача еще, только зем. участки пока.
     
    Olga Ch , 12.07.07
    #10 + Цитировать
  11. Гиря
    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360

    Гиря

    Аналитик

    Гиря

    Аналитик

    Регистрация:
    19.10.06
    Сообщения:
    464
    Благодарности:
    360
    Адрес:
    Москва
    Прочитайте еще раз внимательно мой пост №2.
    И теперь вообще забываем про ген. доверенности и дарение.
    Шаг 1. Подписываете с продавцом Предварительный договор купли-продажи земельного участка.
    Шаг 2. Берете у продавца нотариально заверенную доверенность о том, что он доверяет вам оформлять за него документы в районной администрации (по мне - пусть сами оформляют, если продавать надумали).
    Шаг 3. Ходите, обиваете пороги, оформляете за продавца новое свидетельство о собственности за землю, а также прочие необходимые документы.
    Шаг 4. Заключаете основной договор купли-продажи земельного участка и отдаете на регистрацию.
    Шаг 5. Ждете месяц и в конце месяца получаете хорошенькое свидетельство о собственности на участок НА СВОЕ ИМЯ.
    ВСЁ!:)


    Не нравится мне вариант с дарением, да и еще узнать надо, что там с гос.пошлинами-налогами. А то процентов 10 нотариусу подарите
     
    Гиря , 12.07.07
    #11 + Цитировать
  12. Adis
    Регистрация:
    26.02.07
    Сообщения:
    19
    Благодарности:
    5

    Adis

    Новичок

    Adis

    Новичок

    Регистрация:
    26.02.07
    Сообщения:
    19
    Благодарности:
    5
    Адрес:
    Иркутск
    Здравствуйте, может и мне поможете? У продавца участок в аренде на 5 лет под строительство. Администрация не хочет согласовывать Аренду на меня... какие еще пути решения данной проблемы существуют? Как все-таки приобрести этот участок. ЗЫ: взятки не помогают... т.к. краткосрочную аренду у нас вообще никому последний год не согласовывают. HELP!
     
    Adis , 03.08.07
    #12 + Цитировать
  13. leo17

    leo17

    leo17

    Гость

    У меня сейчас такая же ситуация - владелица участка настаивает на доверенности (не хочет сама всем заниматься). Пыталась найти информацию по предоставленным Вами ссылкам - но открывается главная страница одного и того же форума. Не могу найти именно эту информацию.

    ПОМОГИТЕ! Очень важно, поскольку с трудом нашли понравившийся участок и не хочется его терять, но и попадать на время и деньги тоже.
     
    leo17 , 09.09.07
    #13 + Цитировать
  14. lastohka
    Регистрация:
    29.04.07
    Сообщения:
    273
    Благодарности:
    318

    lastohka

    Живу здесь

    lastohka

    Живу здесь

    Регистрация:
    29.04.07
    Сообщения:
    273
    Благодарности:
    318
    Адрес:
    Москва
    Какие документы продавец должен предоставить для оформления сделки купли-продажи?

    1. Кадастровый план участка
    2. Св-во о собственности на землю
    3. Документ, на основании которого есть собственность на землю
    4. Св-во о собственности на дом
    5. Документ, на основании которого есть собственность на дом
    6. Техпаспорт БТИ на дом
    7. Извлечение из техпаспорта БТИ (оригинал остается у нотариуса)
    8. Справка об отсутствии задолженностей по налогам
    9. Справка об отсутствии задолженности в СНТ
    10. Согласие супруга(и) на сделку (или заявление об отсутствии таковых), нотариально заверенное.
    Вам тоже необходима эта справка.
    11. Нотариально заверенный договор (купчая), нотариус смотрит все вышеперечисленные документы.
    12. Передаточный акт (нотариус составляет)
     
    lastohka , 14.09.07
    #14 + Цитировать
  15. Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Хищный_Мышь

    Гость

    Вот отвечу повторно, как когда-то я тут уже сообщал (прочитайте внимательно):
    -------------------------------------------------------
    Давайте расставим точки над «и» в процедуре купли-продажи дачи. Итак – почему на сегодняшний день все продавцы дачных участков (ну и дач в том числе) практически всегда предлагают покупателю такую схему продажи: «Я Вам даю доверенность на Вас, которая Вам разрешает продавать дачу, а там – это уже Ваши проблемы. Но деньги за участок (дачу) Вы мне отдаёте сразу после того, как я Вам дам эту вышеупомянутую доверенность!».

    ВОТ ТУТ И НАЧИНАЮТСЯ ПРОБЛЕМЫ у неискушенного покупателя.
    1. Проблема первая: Как выясняется впоследствии, покупатель по этой доверенности не может продать участок (дачу) самому себе. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    2. Проблема вторая: Покупатель не может по этой доверенности продать участок (дачу) своему супругу (-ге). Так как для того, что бы супруг (-га) могла купить этот участок (дачу), то по Закону он должен перед сделкой получить согласие супруги (-га) на покупку (ибо деньги будут тратится из общего бюджета и эта крупная покупка должна устроить обеих супругов.

    Таким образом получается правовой нонсенс: лицо, на которое выписана доверенность уже являясь субъектом сделки должно дать согласие супругу (-ге) на то, что бы он(она) купил у этого лица данный участок (дачу). Это противоречит Закону, а значит и сделка может быть признана незаконной. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    3. Проблема третья: При выдаче Доверенности на 3-е лицо, опять-таки покупатель отдаёт деньги (или их часть) Продавцу и при этом ничего не получает в замен. А если в Доверенности от Продавца это третье лицо наделено правом продажи, то у потенциального покупателя нет никакой уверенности, что это третье лицо не продаст участок кому-то другому, не покупателю. Но при этом уже деньги (или их часть) отданы Продавцу.

    Во всех вышеуказанных случаях продавец всегда оказывается в привилегированном положении. Так как при нём сохраняется право Собственности на участок (дачу) до того, как будет завершена регистрация сделки купли-продажи участка в соответствующих органах. Участок ведь не автомобиль, на котором покупатель может уехать. И продавец в любой момент может отозвать свою доверенность.

    Также с продавцом во время действия доверенности может (не дай Бог) произойти несчастный случай, и тогда покупатель, получивший доверенность и отдавший деньги – остаётся вообще и без денег и без участка. Вобщем, подводные камни и тут и там…

    Как же быть? На мой взгляд, есть опять-таки несколько вариантов доведения сделки до купли продажи, но это ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО ПРОДАВЕЦ твёрдо намерен продать, а ПОКУПАТЕЛЬ – КУПИТЬ. Если же одна из сторон начинает «мухлевать» - сделка не состоится.

    1. Вариант первый совершения сделки: Продавец выдаёт Доверенность на покупателя, в которой указывается право покупателя ПОДАРИТЬ участок (дачу) своему родственнику (например – жене или ребёнку). При этом при оформлении такой Доверенности и передаче всех денег, сразу же у этого нотариуса, выдавшего эту доверенность, оформляется ДАРЕНИЕ этого участка (дачи) на другое лицо. Всё происходит быстро и уже юридически – сделка состоялась.

    Тем более, что, даже отозвав свою Доверенность, продавец не отзовёт уже перешедшее право собственности. При этом ведь продавец передал ранее и своё Свидетельство о Собственности покупателю (лицу на которого было оформлено право Дарения). Ну а все остальные процедуры по дальнейшему оформлению – ложатся уже на покупателя…

    2. Вариант второй совершения сделки: Продавец и Покупатель заключают предварительный договор о купле-продаже, в котором обговаривают свои намерения и так же обговаривают штрафные санкции к любой из сторон. Эти штрафные санкции оформляются дополнительным приложением к этому предварительному договору и называются договором о Задатке (не об Авансе и не о Залоге!).

    При этом продающая сторона, нарушившая обязательства без уважительных причин (например – в одностороннем порядке повысившая цену или в одностороннем порядке отказавшаяся от сделки) – выплатит в двойном размере покупателю сумму Задатка. Если же нарушение идёт со стороны покупателя, (покупатель отказался от сделки) – то покупатель просто теряет этот задаток. Важно отметить, что Задаток должен ОБЯЗАТЕЛЬНО оформляться в письменном виде и как приложение к предварительному Договору. Можно это приложение назвать так же Договором о Задатке.

    В данной ситуации, если продавец и покупатель – порядочные и честные люди, - им не стоит бояться условий подобного договора и сделку они непременно доведут до конца. Продавец придёт на сделку и покупатель. И после регистрации сделки в соответствующих органах, - покупатель отдаст оставшуюся часть денег продавцу.

    Если же у покупателя возникают сомнения относительно намерений продавца,- то опять таки существуют два варианта развития событий.

    1. Вариант развития событий: Вообще отказаться от сделки по приобретению данного участка (дачи).

    2. Второй вариант развития событий: Сумму Задатка указать выше половины стоимости участка (дачи). В таком случае, если продавец откажется – то он будет вынужден вернуть деньги суммой выше стоимости самой дачи. Например, -продаётся участок за 30 тыс. долларов. Задаток даётся – 17 тысяч. При расторжении предварительного договора продавец должен будет вернуть уже 34 тысячи. Даже если продавец скроется и начнёт уклоняться от своих обязанностей, - сразу в Суд и на имущество продавца накладывается арест. Потом уже имущество продаётся и деньги возвращаются по иску – покупателю. Рискованно. Канительно. Но я повторяюсь, если продавец честный человек – бояться этого ему не стоит. Главное, что бы все документы были оформлены ко дню свершения ДКП.

    Поэтому всегда внимательно надо относиться к состоянию пакета документов. Чтобы не получилось так: пришли на сделку, а на ней выясняется, что по вине продавца часть документов оказалась недооформленной или просроченной, что даёт формальное право покупателю требовать возврата Задатка в двойном размере.

    Ну вот частично попытался обрисовать ситуации при купле продаже дачного участка (дачи). Буду рад комментариям и дополнения. Так же буду рад поправкам со стороны знающих людей, имевших опыт ведения сделок с недвижимостью. Думаю, что будет весьма интересно многим людям.
     
    Хищный_Мышь , 14.09.07
    #15 + Цитировать

Смотрите также: