Как произвести реконструкцию (перепланировку) в МКД и узаконить её?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

благодарю

 

@andplot, посмотрите Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2017 N 18-КГ17-164 и письмо Минстроя РФ от 3 марта 2020 г. N 6370-ОГ/04

 

Я так понял, что там возник спор со вторым собственником. Произошло изменение конструкции общего пользования-балкона. В моём случае-лоджия. Есть ли разница? Может надо согласие только соседей с боку и сверху?

 

В вашем случае разницы нет, потому что вы собираетесь увеличивать строительный объем дома, это в любом случае реконструкция

 

Здравствуйте. Подскажите очерёдность действий. У нас на земле для блокированной застройки стоит здание, жилой дом. Как, и в какой последовательности реконструировать (заложить дверной проём, сделать пару перегородок) его чтобы поделить на два блока (дома блокированных). Собственник один, без долевых. Участок менее двух минимальных. Спасибо.

 

@Cedric_1, в результате перепланировки получается два раздельных блока...Значит РНР не нужно? Порядок такой. Закладываю-возвожу перегородки-завожу сети в каждый блок- делаю два техплана у КИ- далее Заключения о безопасности произведённых работ (это в проектный институт?)- в конце в МФЦ с заявлением о чём? На каком этапе и как делить участок? В какой момент, и подавать ли заявление об отклонении от предельных размеров? Как насчёт ввода в эксплуатацию для домов блокированной застройки? Или мой дом уже введён? Или сейчас он не является домом блокированной застройки? Если можно, подробнее.

 

Вы очень интересные вопросы задаете.
Посмотрите в кадастровом паспорте, что у вас, жилой дом или блокированный дом.

Если жилой дом, то для перевода его в блокированный у вас два варианта:
1) получить разрешение на реконструкцию жилого дома в блокированный, включая подготовку проекта, экспертизу и т. д., провести реконструкцию, получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
2) продать долю в доме дружественному собственнику, обратиться в суд с иском о разделе в натуре, сделать экспертизу о возможности раздела, получить решение, зарегистрировать раздел дома на отдельные помещения. Формально он будет оставаться жилым домом с отдельными помещениями, но они будут юридически независимы.

 

Вооот, вот это я и хотел услышать. Я же написал в первом сообщении, что у меня "здание, жилой дом". Есть необходимость разделить пополам. @Dremlin, подскажите, что проще- первый или второй вариант? Я так понимаю, что первый правильнее. Поэтому в эту тему и обратился. Земля для блокированной застройки. Я слышал, что разделить дом сейчас нельзя. Или это только для ИЖС? А у меня что?

 

Боюсь, что по этому плану уже всё и задумано. Но всё может закончиться на первом этапе. А дальше дети уже...Не хотелось бы. Родственники не настолько дружественны. Хотя похоже этот вариант проще. Надо ли при этом варианте делить землю? На каком этапе? Необходимы ли отдельные выходы на участки? Получать ли РнР, или перепланировка никого не волнует? Кто проводит экспертизу о возможности раздела? Суд или собственники до обращения в суд? Сети, чердак?

 

Первый правильнее.
Актуальную практику по возможности раздела в натуре смотрите по своему региону.
Землю делить не нужно, останется в долевой собственности, так даже правильнее юридически.
Выходы, естественно, должны быть отдельные, как иначе?
Сети и общие помещения в долевой, но лучше постараться и сети разделить, если есть возможность присоединения.
Экспертизу назначает суд, эксперта предлагаете вы.

 

@Dremlin, @Cedric_1, тоже считаю первый вариант правильнее. Вижу так:
1. Консультация в администрации по отклонению от минимальных размеров участка;
2. Межевание;
3. Заявление на отклонение от размеров, муниципальная дминистрация;
4. Регистрация участков, МФЦ;
5. Подготовка проекта;
6. Я так и не понял, нужна ли экспертиза проекта? Ст. 49ГК пункт 2 ппункт2?;
7. Заявление на РНР, МФЦ. По Письму Минэконома Д23и-478 для раздела на новые объекты это реконструкция. Или всё-таки перепланировка? Такое разрешение тоже выдаётся.;
8. Выполнение работ-полное разделение, в том числе сети, чердак (с разделением крыши брандмауэром?);
9. Изготовление техпланов, КИ;
9а.Нужно ли заключение о выполненных работах, если будут техпланы?;
10. Заявление на ввод в эксплуатацию, МФЦ;
11. Регистрация двух домом или блоков, МФЦ;
12. Заявление на присвоение адреса.
Если что не так, поправте. Спасибо.

 

Запрашиваете в администрации выписку из ПЗЗ по вашему участку + можете получить ГПЗУ.
Если там есть ВРИ сблокированные дома, можно шагать дальше.
Участок делить не надо, вся суть сблокированного дома, что он находится на одном участке.
Вот дальше логически нужно менять ВРИ на сблокированные дома, а потом обращаться за РнР.
Но Росреестр может отказаться изменить ВРИ со словами, что это препятствует дальнейшей эксплуатации объекта ИЖС, который имеется на участке.
Тогда обращаться за РнР со ссылкой, что ПЗЗ допускает такой ВРИ, при отказе в РнР - в суд.
Экспертиза, похоже, не требуется, вы правы, подп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК.

Я считаю, что это реконструкция. Как минимум изменение параметров объекта путем "перестройки".

Чердак и сети делить не обязательно, всё зависит от того, как потом планируете содержать объект. В идеале, конечно, добиться полной независимости блоков, чтобы не париться на тему совместного ремонта крыши и сетей.

 

Как это не надо? Мне надо получить два жилых дома или два блока. Для дальнейшего отчуждения одного из них.

У меня итак зу для блокированной застройки.

Читал практику, где из-за общего чердака помещения назвали квартирами вместо блоков (домов).

 

У меня "жилой дом" не отдельно стоящий. С обеих сторон многоквартирные дома.