Целесообразно строить коттедж или таунхаус?

Добрый день, уважаемые форумчане.

Это мой первый пост и в строительстве я человек новый, в том плане что дом никогда не стоил, и раздумываю стоит ли ввязываться в это дело в принципе.
Опыт эксплуатации загородной недвижимости есть. Творческий зуд присутствует, участок есть, финансирование в определенном, лимитированном объеме, обеспечить в принципе можно.

Помогите советом. Имеется неплохой участок в 6 км от административной границы СПб. На участке стоит умеренно старый бревенчатый дом, который требует ремонта и доведения до ума, брусовая "черная" баня и сарай однозначно под снос, забор под снос и реконструкцию.

Участок ровный, практически идеальный прямоугольник почти 12 соток (~43x28m, статус ИЖС, есть плодово-ягодные деревья, кустарники). Транспортная доступность хорошая - пригородные электрички, маршрутные такси и пригородные автобусы рядом, автомобильный подъезд по магистрали круглогодичный (ожидатся ее реконструкция, тогда транспортная доступность станет просто отличной). Речки, озера и лес рядом. Геологию пока не делал. Цены на участки в данном месте довольно высокие.

Дом в целом пригоден для ПМЖ, коммуникации присутствующие там на текущий момент: электричество, магистральный газ, холодное водоснабжение, санузел на улице. Дом устарел, планировки не удобные, да и уже нуждается в реконструкции, следовательно в капитальных вложениях. Систему отопления нужно серьезно модернизировать: твердотопливный котел пришел в негодность, газовый котел нуждается в существенном ремонте или так же замене, этот момент надо еще уточнять.

Минусом можно назвать разнородность соседей и соответственно не самый удачный вид на окрестности. Но участок в давно обжитом районе, соответственно есть относительно развитая инфраструктура с детскими садами и школами.

Ели бы участок был в районе Сестрорецка, вопросов бы не возникало, однозначно надо девелопить, но участок не в таком престижном месте, увы. Самому там жить можно, учитывая что мы планируем детей и расширение семейства.
Возникает вопрос - как же лучше всего распорядится этим имуществом?

На текущий момент я вижу несколько вариантов:
1. Продать как есть.
2. Отремонтировать с минимальными вложениями, но качественно, и продать.
3. Снести и построить хороший коттедж для ПМЖ (отдельный дом, ~250-300 m2, 2 уровня, каркасная технология, умный дом, ландшафтный дизайн, полный фарш с минимальными эксплуатационными затратами). Возможно продать. И тут возникает вопрос целесообразности, ценообразования и местоположения.
4. Снести и построить блокированный дом (2-уровневый таунхаус, по ~200-250 m2 на секцию) на две семьи по карканой технологии с аналогичным вариантом полного фарша. Один из таунов использовать под свое ПМЖ, второй продать по цене хорошей городской квартиры меньшего метража, окупая вложения. Или оба продать, тогда это однозначно будет девелоперский проект И опять тот же вопрос по местоположению, цене и целесообразности.

Хочется обсудить с опытными людьми плюсы и минусы каждого из вариантов, покритиковать, обсудить себестоимость, ценообразование и вообще целесообразность задумки для СЗ региона.

Сразу хочу предупредить от холивара каркас не каркас. В обсуждаемой теме однозначно уверен в экономической состоятельности проекта строительства только при соблюдении каркасных технологий строительства, остальное будет или очень дорого (камень с утеплителем) или долго (дерево с утеплителем). Каркас в обоих вариантах планирую скорее всего обкладывать клинкером из функционально-эстетических соображений.

Для максимизации полезности затеи вижу наиболее разумным для себя 4 вариант. Пожалуйста помогите советом.

 

В какой районе то участок?
1. Если есть желание построиться, то продать как есть точно не вариант, тем более что земля сейчас очень плохо и очень дешево продается. Только на днях смотрел - за 1200тыс можно уже найти участок с параметрами, приведенными у вас. Это по авито. Если поездить-поискать, может и дешевле найдется.
2. Ремонт украдет у вас денег и всё. Он не поднимет стоимость домохозяйства, не сделает из старого дома новый и не принесет вам радость нового. Если не будет водопровода и канализации - дом будет расцениваться покупателями однозначно под снос и денег за него вам не дадут. Ремонтировать можно только если вам негде жить и денег нет.
3. Как вариант.
4. Узнавайте правовую основу данного мероприятия. Я знаю, так иногда делают, но это связано в будущем с трудностями. Лучше, если у вас дорога по длинной стороне, разделить участок по 6 соток и построить 2 одинаковых отдельно стоящих дома и один потом продать а в другом жить. Во-первых у вас не будет общей стенки с покупателями. они как-бы будут вам совсем чужими. Во-вторых, если покупатели увидят что вы сами живете в точно таком же доме как продаете - это будет плюсом. Они будут спокойны за качество. Но не надо пичкать дом сложными системами. их все равно никто не оценит. На продажу можно делать либо с черновой отделкой гипроком и торчащими трубами внутри, или уже с полной отделкой с плинтусами и межкомнатными дверьми и сантехникой. Но денег это вам не принесет. Можете, как вариант, построить два варианта: один отделать под ключ, второй - черновая. И оба выставить на продажу. Какой быстрее продастся.

 

Дом из разных стен каркас или камень (бетоны/керамика) будет конкурировать с аналогичными строениями и будет ориентирован на нисши - узнайте что пользуется большим спросом в сегменте от 200м:2 и из того и стройте, разница не такая уж большая - важнее гарантировать спрос.

а вообще если все это ради продажи то просто разместите сейчас объявления о продаже, выдуманное - увидите спрос, поговорите с потенциальными покупателями, лучше поймете рынок.

 

1. Можно, но не на много дороже стоимости самой земли. Ваш плюс в данном случае это наличие заведённых в дом коммуникаций. Многие так и пишут в объявлении: на участке стоит старый дом (под снос или реконструкцию) - носитель коммуникаций.

2. Зависит от состояния дома. Без осмотра сказать что-то однозначно сложно. Возможно имеет смысл ограничеться минимальной предпродажной подготовкой. Но тогда это ближе к первому варианту... Однозначно, дом без полного набора удобств и не пригодный к круглогодичному проживанию не имеет большой ценности...

3. 300 метров это много. Для Вашего участка оптимальная площадь индивидуального коттеджа "на продажу" лежит в диапазоне от 150 до 200 метров. Где-то так... Но зато ПОД КЛЮЧ ! А вообще, это во многом определяется и стоимостью самой земли. Для того, что бы объект был сбалансирован, себестоимость строительства дома (и всего, что на участке) должна быть приблизительно в два раза больше стоимости земли.

4. Аналогично предыдущему пункту. 200 - 250 на секцию это много! В современных рыночных условиях с продажей могут быть трудности (это мягкая формулировка ) Опять таки, кроме всего прочего, целесообразно отталкиваться и от стоимости самой земли... С законностью проблем не будет - площадь участка позволяет. Возможны определённые трудности/затраты, связанные с разделением коммуникаций... Каркасные технологии не подойдут в данном случае. Хотябы одна стена, разделяющая половинки, должна быть из каменных материалов!

 

Уважаемые форумчане, спасибо за ваши отклики.

Участок в Кировском районе ЛО, г. Отрадное. Был бы он например в Песочном (и тп) вопросов бы вообще не возникло. Ориентировка по цене на землю в этом месте думаю ~1,5-2,5 млн. р., не выше. Из плюсов - Нева и потенциальная возможноть запарковать свой катер с зимним хранением

Судя по моим предварительным исследованиям рынка на этом направлении качественных предложений на таунхаусы или коттеджи не так много (а на таунхаусы вне рамок коттеджного поселка вообще практически нет нигде). Основные направления с избытком предложения - это Ломоносов, Павловск, Всеволожск и Сестрорецк. Кстати, присутствует довольно много изучающих спрос объявлений

При этом конструкционные материалы очень разные, из встречающихся очень часто - каркас, газобетон, кирпич. Преобладает черновая отделка. Готовых предложений вьехал с мебелью или даже просто въехал исчезающе мало.

Вопрос строительства стоит как раз в свете потенциального расширения семейства, и необходимого расширения жилищного пространства - т. е. как бизнес-проект реализация стройки будет в некотором виде пожалуй только в п. 4, в случае постройки таунхауса. В остальном конечно строить планирую под себя.

Исходя из этого и заявляется метраж-хотелка. После предварительного обсчета, поиска и уточнения реализуемости желаемого проекта, исследования градостроительной документации (а правила землепользования и застройки на этой местности уже утверждены) думаю этот параметр подлежит разумной корректировке (вероятно как раз до предложенных значений).

Как вариант можно купить квартиру большого метража у застройщика на начальном этапе и таким образом свести строительные риски к околонулевым значениям, т. е. переложить их на плечи проверенного застройщика и сконцентрировать свое внимание на другом. В этом случае самостоятельное строительство будет заморожено, как и земля.

Бюджет на постройку планирую пока не выше ~6-7 млн. р. под ключ. С разумной достаточностью, без люстр под 10000 евро. Т. к. хотелось бы строить в первую очередь все-таки под себя, на инженерии экономить врядли буду. Исходя из этого и ориентируюсь в первую очередь на каркасную технологию. Пока обсчет смет и в целом экономику проекта не считал.

В рекомендации по двойной стоимости земли вписываюсь и даже перекрываю. Наверное это действительно не очень разумно. Буду разбираться в технологиях и материалах лучше - возможно удастся изыскать способы снизить затраты.

Потенциально планирую жить за городом с маленькими детьми до достижения школьного/студенческого возраста. После этого целесообразной считаю продажу. Минимизация налоговых рисков, в свете изменения законодательства. Городская квартира есть. Продажа второго таунхауса призвана частично окупить вложения и будет реинвестирована в финансирование городских квартир для малышей. Опять же снижаем налоги

Первые два варианта рассматриваю скорее как способ получить ликвидность в которой на текущий момент нет острой необходимости. В свете изложенного хотел бы услышать ваши субъективные комментарии о целесообразности затеи.

Andreevilia, спасибо вам за конкретность и детальность ответов. С интересом читаю соседнюю ветку здесь и на нерсе, с большинством ваших выкладок согласен и хочу поблагодарить за труд.

P. S. Сосед через пару домов сейчас продает свой каменный (кирпичный) гроб в ~350m2 с холлом в 120 m2 за ~12,5 млн. р.

 

Забыл ответить про коммуникации и возможности дуплицирования дома - в моем варианте все можно решить законно и с разумными временными и материальными затратами.

 

ИМХО, землю легче продать чем дом с земельным участком.
Если планируете жить - то пункт 3, если по-любому продавать, то пункт 1.