Дом с большими балконами (брус+керамзитоблок). Дневник планирования

Здравствуйте, уважаемые форумчане!

Решила завести свою тему про планирование нашего дома. Мы самостоятоятельно планируем дом на склоне. Основной (верхний) этаж из клееного бруса, а цокольный из керамзитоблока. Честно говоря, о том, что это керамзитоблок я узнала именно тут на форуме

В этой теме планирую выкладывать историю нашего планирования (Инженерные системы тоже по большей части сами планируем), а затем и строительства. Тема во многом для меня лично (хочу сохранить в одном месте свои обрывочные записи о покупке участка и планировании). Поэтому первые пару страниц можно смело пропустить, инженерные системы начнутся после, а само строительство весной

Скажу сразу, что я не знаю некоторые строительные термины на русском языке, т. к. я живу у Финляндии, строительство, соответственно, тоже в Финляндии. Поэтому не ругайтесь, пожалуйста, а вместо этого поправьте меня, я буду рада. Это тоже одна из причин для создания темы

Возможно кому-нибудь подробное описание планирования и выбора будет полезно и/или интересно. И этот кто-то учтет на этапе планирования, какие-нибудь, инженерные системы, о которых до этого не подумал. А мне будет полезно разобраться во всех деталях нашей стройки.

Пожалуйста, не стесняйтесь задавать вопросы и высказывать мнения. Мы с мужем можем задуматься, обосновать свое мнение, а может даже (сомневаюсь, но все же) его изменить А может быть мы что-нибудь не учли/забыли. Тогда по быстрому вспомним и учтем

В планах:
- электричество
- канализация
- система теплого пола (с использованием теплового насоса)
- система вентиляции с рекуперацией
- разводка тв и интернета
- центральный пылесос
- пожарная сигнализация
- дождевая канализация
- дренаж
- радоновые трубы

 

• 
  Проект родился из этого
  
  

Из нестандартного в нашем проекте:
- дом на склоне, 2 входа с разных уровней
- 2 каминные печи (на каждом этаже)
- основной жилой этаж - верхний, там же и кухня, и гостиная.
- 2 большие гостиные и маленькие спальни
- площадь балконов и террас почти 100м2

Меня зовут Лена, предпочитаю общение по имени и на "ты". На этом вводная часть закончена. По ведению темы. Хочу у @ККИ позаимствовать "благодарить за каждое сообщение, которое пожелали оставить в моей теме уважаемые форумчане. Жму всем всегда "спасибо" Это совсем не значит, что я всегда согласен с высказываемой автором поста позицией "

Раз на форуме так принято, постараюсь делать так же

Теперь обо всем по порядку...

 

Предыстория/покупка участка

Муж всегда хотел иметь собственный дом. Помимо дома нам нужен большой теплый гараж. Причем гараж должен быть высокий, чтобы туда помещалась наша караван-машина. Поэтому варианты были: или купить готовый дом и построить гараж, или купить пустой участок. В покупке готового дома есть много минусов. Это и возможные ремонты труб, и скрытая плесень, да и просто дом спланированный не под себя. Кроме того, ничего подходящего за более менее разумные деньги мы не видели. С участками все тоже довольно непросто. Я категорически не хотела участок в отрыве от всякой цивилизации (т.е. автобуса, школы, соседей). Месторасположения участка тоже в нашем случае примерно задано, т. к. между моей работой и работой мужа расстояние примерно 70 км. Очевидно, участок должен быть примерно посередине. Поэтому нам подходили примерно 4 населенных пункта. Можно было купить участок от города, но такие участки как правило не большие 6-8 соток. Как правило, нормы строительства на таких участках 0,25*площадь участка. Т. е. на 8 сотках можно построить 200 м2. На все постройки, и с учетом стен. Маловато будет .

В некоторых областях весьма жесткие ограничения на строительство, т. е. задан план где строительство возможно, а на любых других участках, даже рядом, разрешение на строительство не получить.

Рассматривали пару интересных участков с видом на поле и хорошим расположением. Но, вблизи них не было канализации, а были весьма жесткие нормы. В данной местности ВСЮ канализацию надо отправлять в септик, а затем выкачивать машиной. Т. е. не только канализацию от туалета, но и всю т. н. "серую" воду от душа. Мы прикинули, что машину для откачки надо вызывать чаще, чем раз в месяц. Т. о. только на канализацию надо тратить 300-400 евро в месяц. При этом каждое дополнительное валяние в ванной стоит существенных денег.

Рассматривали участок хорошего размера 100 соток, но со старым большим кирпичным домом, демонтаж которого весьма дорог сам по себе. Плюс к этому там масленный котел непонятно в каком состоянии, ошибка в демантаже которого может стоить замены всего грунта, куда это масло прольется.
Было еще пару участков прямо примыкающих к оживленной дороге, что понятно, плохо с точки зрения безопасности детей, да и шумно.

В общем, выбор совсем не богат. В результате, остановились на нашем участке (29 соток). Он расположен немного дальше от Хельсинки (и моей работы), чем хотелось бы. Но есть ряд плюсов: в пешей доступности маленькое чистое озеро, совсем рядом лес, школа и детский сад в пешей доступности, а так же магазин. У границы есть электричество и канализация, все соседские участку уже застроены. Есть один минус - перепад высот на участке по диагонали - почти 10 м! По генеральному плану можно строить 350м2, а если участок разделить на 2, то 2 раза по 350. Нам 350 м2 достаточно, делить ничего не собираемся.

 

Выбор проекта дома.

Пару лет назад финские власти ужесточили требования по энергоэффективности домов. Теперь в каркасном доме требуется значительно больше утеплителя, чем раньше, соответственно, намного выше риск возникновения плесени. И если раньше муж вполне рассматривал возможность покупки модульного дома, то после новых норм - уже нет. Вариант дома из клееного бруса устраивал всех. Мне было важно, чтобы дом был двухэтажный, или хотя бы полуторно этажный (высокий мансардный этаж). Генеральный план позволяет 1.5 этажа. Но строгого определения нет. Так что наш проект подходит

Начали смотреть проекты крупных производителей. Сначала смотрели просто полуторные (т.к. участок для строительства казался довольно плоским). Потом подумали еще, и решили строить дом на склоне. Первоначально хотели дом где-то 160-200 м2. Но, листая интернет, наткнулись на наш. Причем было забавно: мы нашли его одновременно. Т. е. каждый за своим компом листал проекты. Я нашла этот, рассматриваю, и говорю мужу: "ах, такой хороший проект, и ванна большая, и 2 гостиные, и балконы/террассы, жалко великоват для нас". Муж поворачивает ко мне свой комп, и там этот же проект

Сейчас я понимаю, что проекты можно было смотреть не только на сайтах домов из бруса, а на всех. А тогда мы думали, что закажем проект у той фирмы, где его нашли. Хотя, я потом смотрела на некоторых сайтах, и ничего, больше чем наш проект мне не понравилось.

 

Первичное планирование

С размерами дома и примерными идеями расположения мы поехали на участок. Прикинули, где может быть дом, где гараж, где навес для машин (все первоначальные планы потом поменяли ). Все понравилось. Решили удостовериться в возможности получения разрешения на строительство, для этого муж поехал на прием к чиновнику, которые занимается выдачей разрешений. Чиновник немного удивился, что мы выбрали проект еще до покупки участка, но признал подход правильным. Часто бывает, что люди сначала покупают участок, хотят строить намного больше, или выше, чем разрешено. А потом страшно ругаются, что им отказано. Чиновник против этажности не возражал. По поводу бруса в кажестве материала тоже, но выразил замечание, по поводу углов (мы заранее подготовили распечатки по углам). Вместо видимого и выступающего соединения бруса (на которое, скорее, не дадут разрешения, т. к. "коттеджный вид"), будет скрытое соединение, с наличниками сверху. Вот такое:

Итак, мы решили участок покупать. Это было в четверг. В пятницу утром я залезла в интернет еще раз на посмотреть на участок. И увидела, что уже есть другой покупатель!

 

Аукцион. Покупка.

Расскажу о таком методе покупки недвижимости, как аукцион. Идея метода проста. Продавец выставляет свой объект недвижимости на продажу и заявляет начальную цены. Если находится покупатель, то он делает официальное предложение (т.е. отказаться нельзя). Продавец обязан дать ответ на это предложение в течении 48 часов. Причем, продавец не обязан соглашаться. Другие покупатели делают свои официальные предложения, соответственно начинается новый отсчет 48 часов. Так что я очень удачно увидела сделанную другими ставку. Не залезали бы мы в интернет, участок могли бы уже купить другие!

Надо сказать, что процесс покупки на аукционе - это довольно большой стресс. Потому, что понимаешь, что или ты упустишь единственный участок, который понравился, или потратишь больше денег, т. к. каждые 2 дня (или чаще) его стоимость возростает. Мы выбрали стратегию повышать на 1 тыс евро, и делать свою ставку более менее сразу.

Наши оппоненты, видимо, стратегии не имели, или мы ее не поняли Потому, что ставки они увеличивали произвольным образом. Сначала сильно и сразу (м.б. чтобы нас отпугнуть), потом немного и в последний момент. А может, они не могли решить, стоит ли участок этих денег. Я подозреваю, что оппоненты до этого участвовали в аукционе участка на 100 соток со старым кирпичным домом. Там цена была выше. Поэтому мне было очень страшно! В любом случае, через несколько итераций мы аукцион выиграли Участок продавала пожилая пара. Жена работала психологом в госпитале рядом, и это была их мечта построить там дом. Участком они владели больше 20 лет, строиться и не начинали. Агент по недвижимости потом рассказала, как трудно ей было убедить пару все-таки согласиться на продажу. Им было очень сложно психологически подписать документы. Агент сказала, что за ее практику это было в первый раз, чтобы она 2 часа разговаривала с клиентом для подписания договора. Так получилось, что агент была нам знакома, поэтому муж рассказал ей о выбранном проекте. Она рассказывала владельцем и про нас, и про наши задумки, это помогло

При самом подписании договора купли продажи проблем не было

 

Бюрократия. Оффтопные ругательства по поводу чиновников.

Пока из 4 гос. учереждений, от которых нам нужны были бумажки, 4 посылали нам бумаги с ошибками.
- план с высотами вообще никак не согласуется с планами соседей. Причем планы соседей тоже между собой не согласуются ->Забили.
- компания электроэнергии прислала документ с неправильными границами участка. -> переделали
- водоканал прислал документ (1 станица), где была ошибка в моей фамилии (не финская, ладно), имени мужа (финское и весьма простое), уровнем врезки в канализацию. И еще очень "мило" было написано, что диаметр трубы с чистой водой на вход 110 мм Правильно ли указаны другие диаметры мы установить не смогли, хотя и пытались трубы разные в канализацию совать. -> Решили, купим разные переходники, и в момент подключения разберемся, а имена исправили.
- Тут нужна такая процедура, как утверждение прав собственности. Делается доволно долго. Муж позвонил, узнал все детали. И все равно через пару месяцев пришло письмо, что без оплаты налога в регистрации нам откажут, хотя налог надо заплатить в течение полугода. -> Ладно, заплатили раньше, бумагу получили

Сколько еще вопросов с бюрократами надо решить, я не знаю. Главное, чтобы разрешение на строительство дали. Там радует, что можно прийти на прием и обсудить. Так муж ходил уже второй раз, с детальнум проектом. Из замечаний: дверь в сауну должна быть 90cм (для инвалидной коляски), в санузле должно быть 130 см круг для разворота этой коляски, и такой же при входе. Если подумать, ну какой инвалид купит 2х этажный дом на участке с большим перепадом высот? Но, надо так надо, учли. Готовим пакет документов...

Со статусом земли тоже довольно странно. Нужно получать спец. разрешение на строительство, т. к. земля входит в генеральный план, но на этот план наложен временный мораторий для его переделки. Длится этот мораторий уже очень давно, поэтому все делается через спец. разрешения. Но, т. к. генеральный план есть, то делается это на уровне муниципалитета и за разумное время (до 2х месяцев), а не на уровне страны (это около полугода). Короче, небольшой местный дурдом.

 

Выбор компании дома из бруса.

Понравившийся проект мы нашли на сайте компании К1 (я так понимаю, тут не принято названия писать). Понятно, первым делом обратились к ним, чтобы подготовили нам предложение для бруса 27,5 см. У них совершенно дурацкая политика компании. Место стройки приписано к конкретному менеджеру. Причем всего одному, и поменять его нельзя. Наш менеджер на большинство вопросов ответить не мог, даже элементарных, что конкретно входит в пакет дома, что можно поменять и т. п. Каждый вопрос он переадресовывал на производство, и ответ мы получали почти через неделю. На каждое изменение в комплекте, он готовил новое предложение, с одной фиксированной ценой. Смешно, через пару таких итераций он написал нечто типа "я через неделю ухожу в отпуск на на 3 недели. Давайте до этого заключим договор", при этом по комплектации очень мало всего было выяснено. А время для личной встречи он выбирал "через неделю", т. е. совершенно не видно заинтересованности в результате

Почти сразу после начала переговоров с К1, мы заехали посмотреть на выставку домов от К2. K1 покупает брус u K2, и нам хотелось посмотреть вживую. К сожалению, на таких выставках обычно дома небольшие, и не до конца доделанные. Но все равно интересно. Там разговорились с их менеджером по продажам. Он, услышав что нас интересует, предложил посчитать на предложение! Нам самим как-то в голову не приходило, что проект одной фирмы можно заказать у другой. Увы, его предложение было совершенно немотивированно на 10т. евро дороже в той же комплектации, а на гараж у обеих компаний совершенно завышено. Объяснить такую разницу в цене и скинуть цену они не захотели, и кроме того активно ругали все другие компании. Как-то непрофессионально

Сравнивая предложения этих двух фирм, и не чувствуя никакого удовлетворения, мы решили обратитья в третью (X). У них брус 270, а не 275, но для нас разница вообще не значительна. Тут нам попался совершенно адекватный менеджер, который оперативно реагировал, при личной встрече мог ответить на большинство вопросов. Кроме того обсуждение состава пакета было удобным. Типа: хотите утепление крыши 500 вместо 300, ок, за это +Хевро, не хотите отливы на окна (т.к. у них только серые), ок, -Х евро, и так по всем пунктам.

Кроме того, почти все можно выбрать. Например, тип наличников, террасная доска, двери внутренние и наружные, их цвет. То, что поставляют субподрядчики, например, лестницу, тоже можно менять с доплатой субподрядчику.

В некоторых случаях мы поддавались нашим "хотелкам" (например, заменили террасную доску). А в некоторых случаях старались применить трезвый рассчет.

Например, окна. Изначально в проекте были окна с теплопотерей 1ватт/м2/Ц. Нам хотелось их заменить на окна с теплопотерей 0.8. Стоило это удовольствие на наше остекленее более 1,5 тыс евро. У меня получалось, что окупалось более чем за 10 лет на разнице теплопотерь. Но цена на электричество растет, плюс необходимых мощностей надо меньше. В общем рещили более энергоеффективные ставить

Кроме того, процессе обсуждения состава пакета и цены нам пришла в голову идея изменить размер дома. В первоначальном проекте был внутренний угол



Мы решили его присоединить. Это совершенно не потребовали дополнительного бруса для стен, так что цена изменилась совсем незначительно, а мы получили дополнительные метры.

Кроме того, были модификации по окнам/дверям. Например, удобно иметь выход на улицу прямо из душевой при сауне. Или поставить ванну у большого окна (оно будет непрозрачное, матовое или рифленое), и вида там особого не будет, но все равно мне очень захотелось).

Ну, и конечно, точные размеры дома определились после определения толщины стен цокольного этажа и планирования плит перекрытия.

 

Пожалуй, текста на сегодня хватит. Вставлю мимимишные картинки бруса (телефонофото с выставки)
Профиль


Вот так он соединяется, так что вся стена получается довольно гладкая.


Угловое соединение, закрытое наличниками.

 

Ну... с почином, Лена.
Проект серьезнейший и брус замечательный.
Совершенно правильно выбрали раздел для своей темы.
Здесь очень отзывчивые и увлеченные комбинированными домами люди.
Желаю успеха в ведении темы и, безусловно, строительстве своего Дома.

 

Добро пожаловать в комбинаторы, коллега.
Желаю успехов.

 

Спасибо, Кирилл! И особенно большое спасибо за ссылку на этот форум Мне до дизайна еще далеко, так что я пока тут обоснуюсь
Хотя, благодаря ИВД расположение кухонной мебели придумалось, и соответственно, кухонное окно сдвинулось. Так что считаю важным планировать и проект, и внутренности одновременно!

 

Спасибо!
Я тут многие темы читаю/просматриваю. Они немного в голове перемешались, но я освоюсь за временем. Я к вам надолго

 

Ой-ой-ой! Какая ошибка вышла . Я так старательно узнавала, из чего строю дом. Но написла неправильно! *Посыпаю голову пеплом*
Надо керамзитоблоки! Модераторам написала (через жалобу).

 

Поправили.