1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1/10 1,00оценок: 1

Доходный дом - нужна обоснованная критика

Тема в разделе "Покритикуйте проект. Поиск проекта", создана пользователем Милор, 06.06.13.

  1. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Доходный дом - нужна обоснованная критика
    Добрый день всем, очень нужно ваше мнение. Есть проект-идея строительства доходного дома, т. е. Покупается городской участок земли у частного собственника в районе, где рост стоимости земли и кв. м. Растет на 25% в год, например нижний Новгород, 12 соток, строим на нем блокированый дом на 8 семей и сдаём их в аренду на 20% ниже рыночной аренды, вроде как обеспечиваем 100% загрузку арендаторами. через 3года дом с арендаторами продаём. Земля и дом на 1 юр лице. Далее продается тоже 1 владельцу. По самым худшим расчётам прибыль за 3 года более 70%. Строим на деньги частных инвесторов по договору долевого инвестирования но никто собственность не получает, а после продажи получает сразу и % и вложенный капитал. А теперь вопрос. По вашему мнению насколько легко будет найти покупателя на этот дом с жильцами? Если его окупаемость для покупателя составит 12 лет, а ежегодный доход после налогов и эксплуатационки 1700000.
     
    Милор , 06.06.13
    #1 + Цитировать
  2. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Милор, милый... а земля то для ИЖС или для строительства многоквартирного дома? А коммуникации 15 кВт на все провсе?
    Вы думаете Вы один такой умный - взятьЧУЖИЕ денежки, на СВОЕЙ земле построить дом и ни за что перед людьми не отвечать - сами дураки раз пошли на долевое участие. Так?
     
    shusha , 06.06.13
    #2 + Цитировать
  3. milaman
    Регистрация:
    04.10.10
    Сообщения:
    180
    Благодарности:
    47

    milaman

    Живу здесь

    milaman

    Живу здесь

    Регистрация:
    04.10.10
    Сообщения:
    180
    Благодарности:
    47
    Адрес:
    Волгоград
    Тут вроде как строительный, а не бизнес форум :hello:


    У нас один такой домик снести скоро должны
     
    milaman , 06.06.13
    #3 + Цитировать
  4. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Ну не совсем так) есть и кидалистые и умные. На самом деле не переживайте деньги на строительство свои кровные, так что мы никого не кидаем, риски несем сами, сами же 10 лет в девелопменте многоквартирок, так что что такое 600 % прибыли на дольщиках знаем не по наслышке, просто хочется это изменить, почему в Европе и дореволюционной России это было нормально, а у нас сейчас одни откаты, почему люди не хотят или боятся сделать добро людям, честно? И потому что это не бизнес проект и наша цель построить и ввести в эксплуатацию как можно больше таких домов я и пишу на этом форуме
     
    Милор , 06.06.13
    #4 + Цитировать
  5. SergeiKa
    Регистрация:
    12.10.10
    Сообщения:
    143
    Благодарности:
    377

    SergeiKa

    Хотите красивый дом? Пишите!

    SergeiKa

    Хотите красивый дом? Пишите!

    Регистрация:
    12.10.10
    Сообщения:
    143
    Благодарности:
    377
    Адрес:
    Москва
    1) По-моему на землях ИЖС можно построить максимум на 4 квартиры. Остальное считается многоквартирным домом и под угрозой сноса.
    2) Коммуникаций надо в 4 раза больше, получится?
    3) Что-то я очень сомневаюсь, что сейчас загородная недвижимость где-то дорожает аж на 25% в год. В Подмосковье, по-моему, дешевеет во многих местах.
     
    SergeiKa , 06.06.13
    #5 + Цитировать
  6. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Милор, так что с землей и с коммуникациями? Раз Вы в теме, то должны лучше многих понимать что можно строить на участках под ИЖС, а что нельзя. Что будет написано в свидетельстве о собственности?
    Ключевое слово - честно.
    А Вы изначально играете словами и смыслами. И при этом
     
    shusha , 06.06.13
    #6 + Цитировать
  7. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Чтобы посмотреть прирост рынка самое легкое зайти на аналитический сайт росриелти. ру посмотреть статистику, там есть все данные по приросту по всем городам и весям России. Нижний реально растет, да и другие аналитические данные говорят об этом, типа бизнес развития и рождаемости и перевода производств, самое печальное что снижается застройка первички. Москва для девелоперов в приоритете, только наши собственники не задумываются сколько сил надо маркетологам чтобы это продать. Вообще не рассматривали Москву и область, стагнация в ближайшее время полная, кроме может новой Москва и Ногинска, там трассу открывают скоро. По документам, это блокированный дом. Т. е. Мы никому из жильцов никакие документы собственности не выдаем, только сдаём и платим за это налоги. И земля и дом на одном лице, без права дробить и продавать. Надеюсь подоспеет закон о доходных домах. Коммуникации рассчитывали из постоянно проживающих 4 чел. В каждой квартире. С электричеством там проблем нет, все остальное автономно
     
    Милор , 06.06.13
    #7 + Цитировать
  8. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Shusha, а что плохого в том, чтобы за пользу получать прибыль? Если я не смогу изъять прибыль, то на что я буду строить дальше? По роду своей профессии как никто другой знаю, что качество услуг в России оставляет желать лучшего. Кто- то должен это исправлять... Или мы на нее матушку и на нас самих наплевали?
     
    Милор , 06.06.13
    #8 + Цитировать
  9. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Письмо Минэкономразвития России от 26.08.2010 № Д23-3390, из которого следует:
    … многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
    В связи с изложенным, по мнению Департамента, указанные в обращении жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома.

    А многоквартирные дома строят не на участках для ИЖС.
    Как Вы этот многоквартирный дом будете сдавать в эксплуатацию?
     
    shusha , 06.06.13
    #9 + Цитировать
  10. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Милор, не надо патетики и жирного шрифта).
    Кто мешает ВАМ не накручивать 600%?).
    Простите, но
    Такое впечатление, что из-за этой самой стагнации и невозможности получать по старой схеме 600%, Вы ищете новые пути "изъятия денег". Только вот не надо пытаться выставить себя благодетелем.
     
    shusha , 06.06.13
    #10 + Цитировать
  11. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Спасибо, реально ценно, но мы друг друга не понимаем, по сути мы строим коттедж, с одним входом, внутри на двух этажах разные зоны, как квартиры. Так строили и по сей день сдают ребята из коттеджных поселков в Подмосковье. Один собственник, он же по сути управляющий зданием. По документам это просто коттедж и платится налог на слачу. Я так дом свой сдаю. Только он не 1000 м кв, а 200, и это только одна семья. Разница в том чмо мы строим в черте города. А главное это не замызганный домик 1*, а реально качественное жилье. Вот теперь вроде мы должны друг друга понять.
     
    Милор , 06.06.13
    #11 + Цитировать
  12. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Милор, продолжаем понимать друг друга...

    Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.
    А по закону 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо — собственник или арендатор земельного участка. Вот так с легального рынка таунхаусов были выбиты застройщики — частные лица, и строительство блокированных домов на землях ИЖС коллективом собственников даже для своих семей стало признаваться незаконным. Поскольку таунхаус рассматривается как многоквартирный дом, то каждый отдельный блок будет зарегистрирован как квартира, а земельный участок будет общей долевой собственностью или остается в собственности первоначального владельца. (Но тут возможны варианты).
    Отсюда вытекают и другие последствия.

    1) Разрешенное использование земельного участка для постройки таунхауса может быть только под малоэтажное жилое строительство или блокированную жилую застройку.

    Это просто полезное дополнение:

    2) Раз блоки регистрируются как квартиры, то застройщику нет необходимости соблюдать требования об автономных коммуникациях в каждом блоке, да и сами блоки могут быть разделены на квартиры как угодно, без строгой вертикальной планировки. Правда, в этом случае строить придется по СНиП 31-01-2003 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ», а нормы там строже.
    2) Застройщику – юридическому лицу выгоднее построить целый поселок таунхаусов, чем небольшие комплексы, создать для обслуживания поселка свою управляющую компанию и получать доходы с построенного поселка и дальше.
    3) Риски для покупателя, покупающего квартиру-таунхаус примерно такие же, как при покупке квартиры в многоэтажке. В случае банкротства застройщика или других неприятностей достроить малоэтажный дом, конечно, проще, чем многоэтажную халабуду. Но когда их много – целый поселок, — то получается примерно одинаково.

    Для лучшего понимания - какая у Вас землица? ИЖС?


     
    shusha , 06.06.13
    #12 + Цитировать
  13. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Глупо, жирный шрифт просто по тому что пишу с мобильника, а он так форматирует) еще раз глупо, потому что если бы у меня была возможность зарабатывать 600 % с многоквартирки, я была бы миллиардером и тут бы не писала, и еще раз глупо, что я вступила в полемику с человеком, который относится ко всему как " все воры". Гипертимности и толлерантности вам не хватает, сочувствую.
     
    Милор , 06.06.13
    #13 + Цитировать
  14. shusha
    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152

    shusha

    Живу здесь

    shusha

    Живу здесь

    Регистрация:
    28.11.11
    Сообщения:
    12.988
    Благодарности:
    15.152
    Адрес:
    Москва
    Милор, я не отношусь ко всем "как воры", но и Вы не относитесь ко всем "как дураки".
    А глупо - пытаться строить схемы своего обогащения и всеобщего облагодетельствования даже не попытавшись (надеюсь все же, что не специально скрываете и замалчиваете информацию) в том - что и где можно строить.

    И какая все же землица?
     
    shusha , 06.06.13
    #14 + Цитировать
  15. Милор
    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2

    Милор

    Новичок

    Милор

    Новичок

    Регистрация:
    06.06.13
    Сообщения:
    9
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Есть 2 земли одна ИЖС другая общего назначения, в зависимости от того что будем строить. у меня вопрос а вы не инвестируете в недвижимость? Вот я покупаю и сдаю квартиры, покупаю по 12 соток, строю дом и продаю, что в этом такого, так делают все, почему это надо называть громким словом обогощение, когда человек умеет зарабатывать, он вкладывает куда- то, и недвижимость самый безрисковый способ. Сдача в аренду тоже выход... А если я могу себе позволить построить и сдавать за копейки, это мой вклад в нас. И не надо меня поливать чернотой, мы не настолько близко знакомы, чтобы вы могли обо мне судить и переходить на личности.
     
    Милор , 06.06.13
    #15 + Цитировать

Смотрите также