Построить, а потом продать - не выгодно?

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Да нет никаких преимуществ, просто в России контроль за работой при малоэтажном строительстве слабый, вот и все. В любом нормальном государстве вы получаете качественный дом, если не так - засудите фирму. У нас можно вообще-то также, но многие ли клиенты вообще работают с фирмами и по договору?
Думаю, со временем это измениться в лучшую сторону. Пока правительство дает возможность работать без СРО, чтобы не платить бешеные деньги за лицензию и соответственно не накидывать цену клиентам, но рано или поздно требования будут ужесточаться это точно. СРО - это уже сейчас тупо откачивающая деньги дебильная структура, должен быть возвращен гос контроль и его вернут, я уверен - это лишь вопрос времени.

 

Ну раз тема поднялась, можно вставить с свои "пять копеек".

 

Фактически так и есть.
Подобная ситуация сейчас характерна и для МО. Полагаю, что и для многих других регионов то же.

На самом деле, это нормальная ситуация конкурентного рынка. (Правда, она усугубляется ухудшением общей экономической ситуации в стране.)

Можно ли в тако

 

Упс. Попробую заново )

Фактически так и есть.
Подобная ситуация сейчас характерна и для МО. Полагаю, что и для многих других регионов то же.
На самом деле, это нормальная ситуация конкурентного рынка. (Правда, она усугубляется ухудшением общей экономической ситуации в стране.)
Может ли в такой ситуации простой частный застройщик, лишённый какой-то серьёзной опоры на строительный и/или административный ресурс, извлекать прибыть из деятельности строительства на продажу?
В принципе, да. Но для этого надо эффективно конкурировать на этом сложном, трудном рынке. Конечно, это не просто. Но в наличие конкурентного рынка есть и свои плюсы. Например:
- практически отсутствуют барьеры входа. Любой человек (частное лицо) может заняться этой деятельность (строительством на продажу). Не надо даже регистрироваться как ИП. Минимум разрешительной документации. Требования к начальному капиталу могут очень не большие, особенно если много делать сами-руками. Собственно, отсутствие входных барьеров для новых участников, и есть одна из основных причин возникновения сильно конкурентного рынка. Интуитивно понятная идея (построить дом, потом продать) + отсутствие входных барьеров => большое кол-во желающих заняться этим бизнесом. Кроме всего прочего, участников привлекают и низкие риски, по крайней мере, низкие риски потерять весь (или большую часть) вложенный капитал. "Ну свои то уж точно верну!" - распространённый тезис. Это Вам не скоропортящимся товаром торговать или вложиться в открытие казино )
- конкуренты, совместными усилиями, как бы развивают рынок. ОЧЕНЬ грубо говоря, общая рекламная активность всех конкурентов (продавцов домов) помогает формировать/поддерживать интерес потенциальных покупателей к загородному рынку. Помогает формировать само желание обладать загородной недвижимость в умах потенциальных покупателей. Иными словами, совместная рекламная активность всех участников рынка (конкурентов) работает на расширение самого рынка - на увеличение кол-ва потенциальных покупателей. Люди видят рекламу различных предложений загородной недвижимости и "невольно" задумываются о её приобретении (зачастую, в обмен на имеющуюся у них городскую).
Данное перечисление можно ещё продолжить, но это вовсе не отменяет справедливость поста Gricall, который я процитировал. Рынок конкурентный, и для достижения успеха на нём нужно уметь (и иметь желание) конкурировать. ИМХО в будущем конкуренция только усилится...

 

И ещё.

Да, рынок сейчас конкурентный. Очевидно, предложение готовых (или полу-готовых ) домов превышает спрос, по крайней мере в некоторых сегментах. Но что эта за предложение, которым "забит" рынок?
Оно в значительной степени однотипное. Многие участники рынка придерживаются похожих стратегий, мыслят сходным образом, идут "по проторенной дорожке". Делают то же самое, что делают многие другие частные застройщики. В итоге это приводит к тому, что между ними развивается ценовая конкуренция (купят у того, у кого дешевле).

Но есть и другой путь. Путь дифференциации - отличаться от конкурентов. Путь создания отличительных особенностей своего предложения (в глазах потенциальных покупателей).

Загородная недвижимость товар по определению поддающийся дифференциации. Антипод - товары, где сложно создать отличительные преимущества, кроме цены. Пример - мука, сахар, цемент, песок и т. д.

Пока наш рынок достаточно молодой и конкуренция не очень развита. Да, предложение велико, но при этом есть ещё много возможностей для эффективной дифференциации от конкурентов.

• Ещё не все сегменты заняты (а некоторые напротив - перенасыщены)
• Даже внутри насыщенных сегментов предложение достаточно однотипное. Сохраняются возможности выделиться от конкурентов по многим факторам, кроме цены.
• Конкурентные стратегии большинства участников рынка схожи. Мало кто (пока!) заботиться о создании ДОЛГОСРОЧНЫХ конкурентных преимуществ, например, репутации.

Короче, место под солнцем ещё есть (при вдумчивом подходе ).

 

Скорее наоборот, в том смысле, что сейчас рынок как раз "разворачивается" в сторону частного застройщика.
Продать весь посёлок тяжело. Спрос действительно не велик, на весь посёлок может не хватить...

Частный застройщик может выбирать под застройку участки находящиеся в обжитых местах, пользующихся популярностью и т. д. Рядом с городом, с инфраструктурой. Или, например, в стародачных местах... В тех местах, где строительство целого посёлка в принципе не возможно (сильно затруднительно).

Более того, частный застройщик может выбирать под застройку уникальные участки, имеющие какие-то уникальные отличительные особенности, которые могут существовать только в формате одного участка. Например, видовые качества, или близость (первая линия) к водоёму...

Уникальность, это как раз то, чего сейчас не хватает многим объектам, выставленным на продажу. Дома, обладающие уникальностью (в т. ч. и той, о которой выше писал), выставленные на продажу по адекватным ценам, быстро находят покупателей. Даже сейчас. (в отличие от массы похожего друг на друга предложения, о чём верно писал Gricall).

Вообще, данное сравнение имеет весьма условный смысл. Я думаю, у подавляющего большинства частных застройщиков и читателей данного форума не стоит вопрос: "строить целый посёлок" VS "строить индивидуальные дома в большом кол-ве, в разных местах, потоковым методом".
Если это всё же так, то открываются возможности для очень интересного обсуждения, но оно явно выходит за рамки данной темы (да и форума вообще... ).

 

Про "строить на продажу" VS "строить под заказ" - то же самое.

Это разные виды деятельности. Их нельзя напрямую сравнивать по принципу - что лучше (выгоднее).
Кстати, так же как и "строить на продажу" VS "вложиться в чужое строительство, на этапе котлована". Это разные виды инвестиций.

На "соседнем" форуме посвятил этому много постов, т. к. постоянно вылезали вопросы - а на фига что-то строить, если можно просто купить квартиру на этапе котлована (вариации - таун на стадии строительства, участок с подрядом, просто участок и т. д.).

 

Действительно, одна из конкурентных стратегий, часто применяемая при производстве/продаже ПРОДУКТА, это придать ему качество услуги. Часто говорят - мыслить не в терминах продукта, а в терминах РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ПОТРБИТЕЛЯ. Продавать не "голый" продукт, а решение проблемы (как правило, продукт + услуга).
Например, к товару "прилепляют" доставку, сборку, финансирование (предоставление кредита и т. д.), постпродажное обслуживание и много другое.
Что-то из этого списка можно использовать и в строительстве на продажу, например, "прилепить" к построенному дому постпродажное обслуживание и гарантийные обязательства. Это, кроме всего прочего, хороший способ выделиться на фоне других домов, выставленных на продажу, (ваших конкурентов) и это путь к созданию ПРАВИЛЬНОЙ репутации застройщика.

Но в целом, имхо к недвижимости это имеет особое отношение. Как минимум эти виды деятельности не стоит противопоставлять друг другу по принципу или-или. Они вполне могут существовать и как разные виды деятельности, так и вместе, органично дополняя друг-друга. (доводка дома/участка под покупателя, например).

Вообще, часто строительство "под заказ" и строительство "на продажу" ведёт одна и таже фирма (бригада/человек).

Кстати, очень много домов на продажу построено как раз такими строительными фирмами/бригадами. Т. е. одна и та же фирма строит как "под заказ" так и на продажу (видимо. когда клиентов нет )
Строительство "на продажу" может рассматриваться как возможность создать первое портфолио, отработать какие либо технологии/решения, которые Вы впоследствии можете использовать при работе "под заказ".

На самом деле, вопрос не такой уж и словоблудный и отрешённый от реальной жизни, как кажется на первый взгляд.
С точки зрения частного инвестора-застройщика, деятельность, которой он занимается и строительная услуга (строительство под заказ) хитрым образом переплетены. Полное изложение этих хитросплетений тенят на несколько объёмных постов и явно преждевременно. Но как минимум, это КОСЕННЫЕ КОНКУРЕНТЫ. Чем лучше в стране развита строительная услуга, тем меньше желающих купить уже построенный дом, тем хуже дела у частного инвестора-застройщика )

Как-то так.

 

Самое интересное начинается.
Дискуссия - из чего строить стены в доме на продажу.
Ранее уже обсудили какие-то шлакоблоки, если не ошибаюсь.
ИМХО самое частое обсуждение на этом форуме - КАКИЕ СТЕНЫ САМЫЕ ЛУЧШИЕ (правильные, оптимальные по соотношению цена/качество и т. д.).
Короче, стены это наше всё. (Интересно, а что ещё можно обсудить в теме строительства на продажу, кроме материала стен? Что ещё есть в ГОТОВОМ доме? Что формирует ту самую среду обитания, кроме стен? Может быть рынок сейчас забит однотипным предложением, как раз потому, что застройщики слишком много внимания уделяют материалу стен и слишком мало другим параметрам, которые и формируют качество жизни в готовом доме - среду обитания?)

Ну хорошо.
Лично я ни чего не имею против "теплоблока" (возможно потому, что плохо с ним знаком ).
Давайте посмотрим на это с двух сторон:

1. Со стороны покупателя (почему я должен выбрать ваш дом из "теплоблока"? Он лучше, дешевле? Убедите меня, как потенциального покупателя, приобрести дом именно из теплоблока (при условии, что на рынке полно домов из других каменных кладочных материалов, причём, зачастую по весьма привлекательным ценам)
2. Со стороны инвестора-застройщика. Почему я должен предпочесть "теплоблок", скажем, кирпичу или газосиликату или тому же шлакоблоку, керамзитному блоку, ..., муд@блоку. Какие это сулит мне дополнительные выгоды?

Заодно, по ближе познакомлюсь с теплоблоком. Мож это здорово - теплоблок!

 

@Andreevilia
По поводу коттеджных поселков я вижу тут одно значительное преимущество - девелопер имеет средства и возможности развивать инфраструктуру, частный застройщик работает с тем, что имеется. Отсюда вывод - инфраструктура уже должна быть неплохой, иначе покупатель не заинтересуется, отсюда в свою очередь также вывод - придется покупать участок в городской черте или в селе, СНТ не дотягивают ни по качеству подачи электроэнергии ни по другим благам, а значит - придется покупать землю по более высокой цене, по сравнению с той, которую заплатит девелопер, купивший землю в чистом поле и вложившийся в ее развитие. Что выйдет дороже при пересчете на сотку земли - еще вопрос.

По поводу материала стен, то здесь все довольно прозрачно - материал берется исходя из того, какую цену хочется запросить за дом. Технологии дешевле, чем каркасная я не знаю. Вопрос только в том, интересно ли современному клиенту купить каркасный дом или только услышав слово "каркасный" он в ужасе убежит.

 

Это потому что многие считают что заплатил и получил. А на самом деле для качественного результата нужно приложить очень много сил и знаний самому. И быть готовым к тому что требуемый результат будет изрядно дороже среднего хх тыс. руб./м2, что в рамках сабжа означает снижение ликвидности.

Абсолютно разные вещи. Пояснял страницей выше. Строя на продажу, в отличие от строительства на заказ - есть гибкость на уровне проекта, есть возможность выбора материалов и решений, есть возможность изменять сроки, есть возможность игнорировать собственные трудозатраты, есть возможность, наконец, построить дом для себя.

Поддержу.

Ага - а потом иди плати этим, этим, этим... Получается как квартплата в квартире за кв. м и дороже. Нафиг!

Проблема в том что каркасное домостроение пожалуй единственно развивающийся вариант домостроения. Даже хрущевки и то каркасные (плиты наружных стен навесные и не предназначены для переноса каких-либо нагрузок кроме самих себя) Надежным и эффективным является дом в котором несущая конструкция находится в теплой зоне, надежно упрятана от влаги, холода, осадков и хулиганов.
Обычный каркасник правда не вполне удовлетворяет этим требованиям в отличие от многоэтажки (каркас таки находится в наружной стене), но все таки компромисс между тем как можно и тем как просто - наблюдается, ИМХО.
Хотя тут тоже возникают дебри, а что такое несущая наружная стена, что она должна нести, а главное сколько. Я полагаю для подобных обсуждений найдется отдельная тема.

 

Девелопер далеко не всегда имеет все средства, что бы полностью завершить посёлок. Как правило источниками дополнительного финансирования служат:

• строительство домов на деньги клиентов (продажа участка с подрядом);
• заёмное банковское финансирование (кредит)

Сейчас и с тем и с тем проблемы.
Банки обоснованно не видят перспектив в подобных проектах, ведь успехом является продажа всего посёлка. На таком рынке как сейчас, продать посёлок целиком сложно. Покупателей на рынке мало, на весь посёлок может просто не хватить платёжеспособного спроса. В не малой степени спрос на загородную недвижимость сейчас удовлетворяется уже имеющимся на рынке предложением готовых домов, в т. ч. и продукцией многочисленных частных застройщиков.

Что касается продажи участков с подрядом.
Этот продукт не исчез совсем с рынка, но доля его после кризиса резко сократилась Имеется в виду доля по отношению к другим продуктам, например, к просто участкам (без подряда). Опять таки из-за большого количества в продаже уже построенных домов и из-за развития строительной услуги и наличия в продаже большого кол-ва свободных участков.

В общем, "замутить" сейчас строительство концептуального посёлка, с инфраструктурой и т. д. - это смелая затея Не говорю, что это не возможно, но, как минимум, нужно иметь веское маркетинговое обоснование.

Что касается инфраструктуры.
Вы совершенно верно заметили, - что бы наше предложение заинтересовало покупателя, необходимо выбирать участки где уже есть инфраструктура. ИЖС, ЛПХ на землях населённых пунктов, желательно с газом и т. д. Так же желательно иметь близость к ЖД или хотя бы прямое автобусное сообщение с городом.
Про обеспеченностью дорогами и эл. сетями я да же не говорю...
Естественно, таких участок не там много и они пользуются повышенным спросом. Они в дефиците и цена на них растёт! Если участок близко к городу, то его высокая цена может сделать не выгодным строительство на нём бюджетного индивидуального дома. Отсюда и стремление в среде частных застройщиков строить на индивидуальных участках те или иные формы многоквартирности... (обеспечить большой выход относительно дешёвых и востребованных метров с сотки уже дорогой земли). Про многоквартирность это отдельный разговор, предположим, что мы хотим оставаться строго в пределах правового поля, т. е. на участках, предназначенных под строительство индивидуального жилья, мы будет строить именно его.
Как тогда быть?
Есть несколько выходов...
Но можно рассмотреть вообще другой сегмент - дачный. Создать хорошую, востребованную дачу. В правильном "дачном" месте. Таких мест (участков) больше, чем участков ИЖС, обеспеченных всеми коммуникациями и инфраструктурой, хотя то же стоит поискать...

 

Это верное решение. Дачу купят люди с деньгами (в правильном месте, конечно), а не те, кому "жить негде" и которые берут кредиты...

 

Замечательно.
Эту тему можно развить.
Предположим, что мы намеренно отказались от приобретения участка рядом с развитой инфраструктурой. Т. е. мы создаём именно загородную недвижимость, а не аналог городской квартиры.
"дачная" здесь условное понятие, отражающее именно нацеленность на загородный характер недвижимости, которую мы будем создавать, а НЕ ценовой диапазон, в котором мы будем работать. Обращаясь ко всем участникам дискуссии, прошу пока абстрагироваться от ценового диапазона и не приводить доводы типа - НУ ЭТО ЖЕ ПОЛУЧИТЬСЯ ОЧЕНЬ ДОРОГО и т. д. Т. е., опуская результаты анализа спроса и предложения о котором я писал, мы ПРЕДПОЛОЖИМ, что на рынке есть потенциальные покупатели загородной (дачной) недвижимости в различных ценовых диапазонах.
Как нам завоевать их симпатии?
Для начала, я бы задался вопросом, что, собственно, люди хотят иметь в правильной загородной недвижимости? Что делает недвижимость именно загородной? Иными словами, что такого возможно создать только в загородной недвижимости? Чем правильная "загородная/дачная" недвижимость должна отличаться от других типов загородной недвижимости, например, таунхаузов или дуплексов на скромных участках?

Очевидно ответ лежит в двух измерениях:

1. Правильное место.
2. Правильный дом (в более общем случая - всё, что имеется на участке).

С чего начнём?

 

К слову. Сделал у себя сауну в доме, которую натренировался переводить в режимы влажной бани с веничками или без и до хамама по желанию. с ней по соседству удобства не уступающие квартирным, но ряд знакомых говорят что все это не правильно. Надо говорят, воду в баке греть в тазик наливать и поливаться, а то какая это иначе баня...