Загородный дом в Москве

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Сначала Ланта, потом Пхи-Пхи, потом Пхукет. Кому-то очень сильно хотелось на Пхи-Пхи – вот мы и попали на Пхи-Пхи. Честно говоря, я с какого-то времени начал предпочитать спокойный тихий отдых для пенсионеров и уставших манагеров А тут неожиданная тусовка, много молодежи, много русских – как-то даже непривычно. Но на самом деле не все так плохо. Отель расположен на одном из лучших пляжей острова. С утра народу мало – вода чистейшая. Давно такую не видел, наверное только на Мальдивах. К обеду начинает подтягиваться молодняк всех национальностей. Прогулялись на другую сторону – стало понятно, почему народ косяками идет на наш пляж. Ну и традиционный тайский массаж. А с лодками, на фото видно три, а бывает и пять-шесть – уже привыкли, не так раздражает. Видать после тихой Ланты была такая реакция.

Не очень хорошо видно в тени – дерево из Аватара с висюльками
Еще мне понравился конструктив балкона в домиках. Кстати высота балконных раздвижных дверей порядка двух метров, но вместе с обычными дверьми смотрится довольно мило и снаружи, и внутри. И не сильно напрягает наклонять голову при выходе.

Сегодня пожаловало семейство обезьян. Видно не совсем дикие, но всеравно злобные. Отельные бандерлоги их быстро прогнали.

 

Немного Ланты и завязываю нервировать народ с отпуском

Прямо напротив отеля был elephants tracking и прогулка к водопаду. Водопад это одно название, может только в сезон дождей. А прогулка на слонах неплохая – особенно когда без погонщика, прямо на слоне.

Недалеко от отеля на скале стоит прикольная вилла, выход к морю, небольшой катер в бухте. Живут европейцы-пенсионеры. Мечта может быть и такой

 

я себя правда пенсионером не считаю, но из за этих же критерий и выбрал Хуа Хин (Hua Hin),теперь там провожу свой отдых в своей квартирке

 

Если не секрет, во что она вам встала, эта квартирка?

 

2,5 мил. 49метров,с ремонтом, 2 кондея+кухня встроенная.

 

Помню, когда в первый раз были в Паттае в 2006 году, около отеля было агенство недвижимости. От нечего делать пошли посмотреть квартиры. Где-то на 15 этаже 40-этажного небоскреба с бассейном и видом на море небольшая студия 30 м2 стоила ваще в районе 20 тыс долларов с небольшим. В новом очень манерном доме порядка 1 тыс/м2.

А как сейчас с покупкой - ограничение иностранцам сняли или все по-прежнему?

 

Ограничений нет, купил и оформил на себя, плачу 20т в год за обслуживание-это 2 бассейна (один 50м,другой детский) спортзал, детская комната, парковочное место есть у меня, охрана 24часа,уборка территории кондо.
Хуа Хин это курорт для самих тайцев, он мало заточен под туристов, последние года 2 начали его только рекламировать. Ограничения есть на землю+дом,там надо фирму открывать и т. д
Сейчас задумался о продажи квартиры, семья растет, буду продавать и дом покупать.

нафлудили мы тут...

 

Ну это неизбежно, автор сам провоцирует

 

Вернемся к изначальной теме

Бригады, прорабы, технадзор

Если у Вас есть огромное желание, масса свободного времени, замечательные руки и финансовые ресурсы, что осуществить задуманное – Вам намного проще. Вопрос только во времени и финансах осуществить задуманное. Меня просто восхищают многие форумчане, которые практически в одиночку идут к реализации своей мечты.

Полная противоположность – нанять риелтора, купить участок, купить проект, нанять фирму, нанять технадзор, расстаться с фирмой, выгнать технадзор, нанять другую фирму, нанять другой технадзор и так в несколько итераций. Как крайний случай – продать участок с недостроенным домом, зафиксировать убытки.

Наверное, есть примеры, когда фирма выполнила обязательства и построила дом. Но вопрос – а кто способен оценить полученный результат? Если люди идут этим путем – вполне естественно, что они и не думают вникать в тему вопроса. И могут ли они тогда адекватно оценить результат.

Пример из реальной жизни - 1
У меня через участок очень богатые соседи – охранники ходят с бейджиками, а то хозяева теряются в холопах. Гаражи на десяток с лишним машин и т. д. На участке несколько домов, 25 м бассейн, пруд размером с мой участок. Но как выяснилось – первый дом уже успели снести, при строительстве сильно накосячили - начал разваливаться. Честно говоря, я не удивлен – это у них видел бетон по документам М400 с отвалившимся за одну зиму защитным слоем. Тоже фирма, прораб, технадзор, все дела.

Пример из реальной жизни -2
Очень дорогой коттеджный поселок в районе Барвихи. Готовые дома стоимостью сильно за миллион долларов. Проект, фирма, технадзор, все по-правильному. Кровельщики два раза разбирали каркас стропилки – не складывался «каменный цветок». Потом перемеряли стены, оказалось – завалены на 10-15 см. С третьей попытки что-то выставили. Но что получится в конечном результате – большой вопрос.

Пример из реальной жизни -3
Когда искал бригаду по своей кровле – очень много посмотрел вариантов. Сметы работ в фирмах отличались в разы. Начинаешь общаться – понимаешь, люди в теме ориентируются меньше тебя. Возможно, я подхожу к вопросам излишне критично. Но для меня непонятно – если это твоя основная работа, почему я, неспециалист, понимаю в вопросах гораздо больше тебя.
У меня было основное условие – бригада должна иметь опыт работы с вальмовой кровлей и черепицей. В конечном итоге нахожу подходящий вариант по цене, смотрю несколько объектов живьем, в том числе Барвиху. Вроде более-менее. По пути одна бригада отваливается буквально в день заезда. Причем их работу я как раз смотрел, по крайней мере мне так сказали. Привозят бригаду. На словах, как обычно – все знают, все умеют. По факту оказывается – молодые ребята из Рославля, летом подрабатывают кровельщиками, зимой кто чем занимается. Пилу в руках держать умеют, двухскатку ставили. Но вальмовый узел – задача смутная. Выдал им куски ЭППС – сначала не поняли зачем, потом полдня ножовкой, ножом проковырялись. Начали ставить хребты. Разъехались на 7 см. Я подозревал, что так будет. Этот день провел с ними – лично по крыше скакал, с ними все замерял. Разобрали – снова собрали, уже намного лучше – разъезд был в 1-2 см на 12 м. Потом вместе изучали карнизные свесы, проходы под дымоход, мансардные окна и т. д. Обещанный технадзор появлялся раз в неделю – спросить есть ли у меня вопросы, для вида даже несколько раз поднимался на кровлю.
Сами кровельщики - ребята, в общем-то, неплохие, еще неизбалованные, но реального опыта не хватало. Как Вы думаете - какой был результат работы фирмы, если бы я с ними не проводил ежедневно на крыше столько времени. Уже в самом конце, при подписании Акта выполненных работ – представитель фирмы смотрит на кровлю и говорит – Хорошо получилось. Но тут и технадзор был - всем технадзорам технадзор. Впервые сталкиваюсь, чтобы заказчики так относились к стройке.

Хорошо это или плохо. Наверное, все-таки не очень хорошо. Мне гораздо приятнее было работать с бригадой штукатуров-механизаторов. Я видел, как люди действительно пашут. Когда я приезжал после работы часов в 8-9 вечера, они еще работали. Когда я мерял длины сторон дома на разных сторонах, на разной высоте и они совпадали в пределах 5-8 мм на 12.5 м. Или ставил в углах нивелир, и отклонение было в пределах 1-2 мм на 3 м высоте стен. Но при этом никто не стоял у них над душей, и не рассказывал на пальцах, что и как делать. Вы скажете - наверное цены у них были запредельные. Ничего подобного, где-то даже дешевле, чем у "южных корпораций". Не говоря уже про российские. Но это реально исключение, чем правило.

На мой взгляд – строительный рынок в московии изрядно перегрет. Цены не то, что подтягиваются - местами сильно перескакивают европейские. За фирмами подтягиваются южане. Далее происходит следующий виток роста. Когда компании смотрят на цены южан и снова поднимают свои цены. При этом сплошной черный нал и никаких налогов.

Еще заметил такой момент, особенно в работах, требующих квалификации. Типа монтаж отопления, водоснабжения, работы по полусухой стяжке. Цены просто неадекватны. Развернуть 5 м трубы ТП, работы на 5-10 минут стоит 500 руб. Все остальное, типа монтаж коллектора, опресовка, дырки в стенах стоит отдельных денег. Зачем работать больше, когда можно просто взять в два-три раза дороже. В подтверждение вопроса, чтобы колеблющиеся встали на путь истинный, можно рассказать страшилки про регулярные переделки отопления после кривых южных рук, про снятые стяжки и выкинутые деньги, про затопленные дома из-за проблем в водоснабжении и т. д.
И не надо говорить, что спрос рождает предложения. Я просто не понимаю, почему зарплата подобных специалистов должна быть больше, чем у руководителей достаточно крупных компаний. Газ, нефтянку в сравнение не берем – там другой мир, своя вселенная. Ведь в больших компаниях то же работают квалифицированные специалисты разных направлений, но зарплаты у них совершенно другие.

В чем такая эксклюзивность российского строительного рынка, в частности московии?
Вопрос скорее риторический - всеравно ответа нет.

 

Пару слов по сметам на материалы в фирмах. По кровле меня интересовала только работа – но практически все пытались продать материалы. И очень расстраивались, когда я говорил, что у меня практически все закуплено. Многие все-равно зачем-то высылали сметы. В самой дешевой смете (с 30% скидкой), цены были на 20-30% выше, чем я брал. Потом выяснилось, что закупает компания в той же Уникме. Просто из-за постоянных объемов у них немного лучше цены, на которые они прикручивают свои 30-50%. Второй момент, гидроизоляция от Delta – это не то же самое, что гидроизоляция от чешской Juta, не говоря уже о Техноникеле и т. д. Я сейчас даже не говорю о характеристиках или качестве продуктов того или иного производителя. Просто нужно сравнивать одинаковые вещи – а не круглое с зеленым. И говорить, что мне в фирме со скидкой насчитали материалы даже дешевле, чем у крупных поставщиков. Так не бывает – значит Вы что-то упустили.

Это я к чему – даже если Вы выбрали этот сложный путь самурая, связались с фирмой - закупку основных позиций материалов обязательно делайте сами.

 

Думал выкладывать или нет, поскольку вопрос очень противоречивый – наверное, будут и отличные мнения.

Это мое личное мнение – никому его навязываю

Немного по специалистам с форума или бойтесь обманутых ожиданий

Вы видите интересные ветки, правильные ответы, видите построенные дома, отличные отзывы. И вот - это тот человек, который быстро, дешево, качественно построит Ваш дом. Ведь все просто - свой дом (может даже не один) он уже построил, а значит, следующий дом будет построен быстрее, качественнее и относительно дешево.

Не все так просто

1. Теоретические знания и практический опыт - абсолютно разные вещи. Можно с умным видом повторять прочитанное ранее, но применить на практике не всегда удается.
2. Имиджевые ветки. В этих ветках косяков Вы не увидите, а вот на своей стройке – с очень большой вероятностью. А исправляться это все будет скорее всего за вас счет.
3. Строить заказчику не то же самое, чем строить себе. Надо учитывать не только свое мнение, но и мнение заказчика. Но в конечном итоге все сведется к мысли – не мешаем заказчику тратить его деньги.
4. Хорошая опытная бригада, которая строила дом, и на которой все держалось, съехала. А с новыми бригадами всегда большие риски.
5. С ростом опыта у исполнителя появляется большое желание освоить сразу несколько домов - появляется несколько бригад, которые живут сами по себе. А желания накручивать сотни км между разными объектами уже нет никакого. Вот и строится – как строится.
6. Критерии качества у всех разные. То, что устраивает одного – не факт, что подойдет другому.
7. Форум и дешевые варианты – почему-то мало совместимы. Похоже исполнители восполняют время, потраченное на создание тем или разъяснительную работу в конечной стоимости своих услуг.

Много раз встречались в ветках и откровенные косяки, и недовольство некомпетентностью исполнителей, излишней стоимостью работ-материалов, перезаказом материалов и т. д. В реальном общении с форумчанами услышишь намного больше.

Есть правда и положительные практики – по несколько домов в сезон Но там другая крайность - будьте готовы к двойной стоимости работ. Прорабские работы по часу-два пару-тройку раз в неделю будут Вам стоить еще столько же, сколько стоимость работ бригады южан.

Если у кого-то есть более положительный опыт - выкладывайте. Будет интересно сравнить.

 

Да... кровля это заметный этап. Как было у меня - вальмовая 220 квадратов, под цементно-песчаную черепицу (натуральная для бедных)
Зимой разместил тендер, для изучения вопроса - половина предложений была "под ключ", некоторым отправлял чертежи, "первое место" заняла контора с прайсом 1,2 мульена. Уже весной приезжал даже один тов. на посмотреть обьект. Предварительно были переданы чертежи всей стропилки, картинки стропилки 3D, фото коробки без кровли... Долго ходил по кругу, охал что нужны леса, огорчился что утеплять кровлю не нужно, в итоге огласил ценние в 320 тыр - я попросил вернуть мои бумажки и распрощался.

Делал узбеками, которые собственно и работали на моей стройке. Сам был КАЖДЫЙ день, ОТ и ДО. В итоге кровля делалась мной - прораб, технолог, снабженец в общем все в одном и три молодых парня. Такую кровлю они делали явно в первый раз, для меня это была вторая кровля за 15 лет (сарай и собачью будку не считаем). От и до заняло почти два месяца - благо была такая возможность с работой. Работники за всю кровлю и водосточку получили около 160 тыр, все материалы и комплектующие наверное около 250-270 тыр - большая часть леса на стропилку была закуплена ранее и использовалась для опалубки монолитного перекрытия. Итого 420-430 тыр + почти два месяца моего времени. Если сравнивать с предложениями контор, разница очевидна - в разы. Откуда там такие цены действительно непонятно.

Конечно были сделаны небольшие косяки - в пане мной, например с попыткой сэкономить немного на крюках водосточки. У работников тоже были косяки, но все исправлялось.

 

Я даже не знаю насколько правильно комментировать здесь сообщения, так прежде всего это рассуждения и опыт пропустившего через себя этапы строительства, человека.
Тем не менее не могу сказать, что согласен со всем на 100%, да так и не может быть. Тем не менее на 80-85% все что описано - мои же мысли и мои ощущения, которые сформировались за период строительства. Человеку вступающему на этот сложный путь, теперь уже по-другому воспринимаются слова о том, что человек должен родить сына, построить дом и посадить дерево. Про сына и про дерево отдельный разговор - но дом - это то дело, которое реально мобилизует в человеке скрытые до этого физические, материальные и духовные ресурсы. И думаю многие, кто прошли этот путь, заслуживают уважения. Поэтому читать реальные опыт построившихся людей - вдвойне/втройне полезно.

Я даже это рынком назвать не могу - это хаос. Самое плохое - что у меня сейчас доверия вообще ни к кому нет. Рвачи одним словом, кругом. Сейчас по электрике и отоплению веду переговоры. Озвучивают цены, безумные. Спрашиваю как считали, дайте смету - часть говорит откровенно - на глаз, исходя из средней цены по рынку, другие сразу начинают выкручиваться и юлить, т. е. сразу понимаешь, что смет нет, цена из пальца высосана. Ну а другая часть, это касается в основном отопления, отказывается давать смету, под предлогом, что типа они потратили на нее время, а я потом в другом месте по этой смете все закажу.
Часть материала и работ я оплачиваю по безналу через организацию - 70-80 % организаций не ХОТЯТ работать по безналу. Только нал. Я спецтехнику за адекватные деньги по безналу вообще найти в сезон не мог. За черный нал - пож-та, по безналу - сразу начинают юлить, все занято или на дурака называют цены в разы превышающие первоначальную.
Ладно, не буду больше засорять чужую тему, просто поднятые вопросы реально наболели. Даже осенью был момент, когда я реально жалел, что ввязался в это строительство. Переживал, так сказать осенне-депрессивный синдром.

Немного про эту гидроизоляцию напишу - Я тут связался с фирмой по крышам, очень на меня приятное впечатление произвели, главное - реальные специалисты там работают, планирую крышу доделывать с их помощью весной, поэтому в своей теме отпишусь потом подробнее. Но когда я приехал к ним в офис, мне без навязывания директор показывал из чего делают крыши, что продают и так. Предложил для примера посчитать смету - был приятно удивлен, что по некоторым позициям цена была в рынке, а по некоторым даже ниже. Вопрос коснулся пленки - стелят пленки 3-х производителей, если не ошибаюсь. И он мне показал небольшой тест на стенде, который смонтирован у них в офисе. Там угол ската кровли и на ней несколько видов гидроизоляции - он предложил мне наступить на них ногой. Я был в шоке от Delta - реально не смог ее проткнуть ногой, потом еще кусок взял в руки - не смог разорвать. Не буду описывать какая она офигенная в плане эксплуатации - так как пока еще не испытал, а доверия к рекламным брошюрам у меня нет. Но за одно то, что она отличная защита от дурака, который может пробежать по крыше или уронить молоточек на гидроизоляцию - решил брать Delta.
Кстати фольгированнная пароизоляция меня тоже впечатлила от этого производителя.

 

На что следует обратить внимание при общении с бригадой

1. В бригаде должен быть бригадир, с которым Вы будете общаться.
2. В бригаде должен быть хотя бы один сносно говорящий по-русски. Крайне желательно, если это бригадир.
3. Обязательно необходимо посмотреть предыдущие творения бригады, желательно с особой тщательностью и разговором с предыдущим заказчиком.
4. Неплохо посмотреть бригаду в работе. Хороший показатель – порядок на стройке и отношение к инструменту.
5. Бригада должна быть не пьющая. В этом отношении с талибами даже лучше – им религия не позволяет. Хотя встречаются исключения.
6. Сразу зафиксируйте стоимость работ на те или иные работы.
7. Не должно быть никаких предоплат, только 5 тыс в неделю на питание, может немного больше в зависимости от количества рабочих.
8. Фиксируйте на бумаге все платежи, желательно с росписью и указанием за что платеж. Не то, чтобы кто-то кого пытался обмануть - просто бывают ситуации, когда забываются даты или суммы.
9. Зафиксируйте список передаваемых инструментов-материалов. Если увидите, что краж нет - можно уже не фиксировать.
10. Желательно обговорить сроки – но вопрос достаточно мутный, будут спешить – будут косячить. Иногда даже лучше их сдерживать, чем потом переделывать.
11. При общении с любой бригадой убедитесь, что они Вас понимают. Очень хорошо иметь наглядные материалы в виде чертежей, фотографий или хотя бы набросков. Обычно южане кивают головой, что поняли, а сделают по-своему. Иногда это не так страшно, иногда приходится переделывать. Сталкивался я с этой ситуацией и по кровле. После пары раз переделок – кровельщики регулярно звонили что-то уточняли. Но по телефону весьма проблематично объяснить. С южанами общение по телефону не проходит в принципе.
12. Нельзя сильно сближаться с бригадой, ни к чему хорошему это обычно не приводит.
13. Не пытайтесь обмануть южан – они слишком болезненно и слишком лично это воспринимают.
14. Не ставьте под сомнение авторитет старших. Например, что у молодого кладка лучше, чем у бригадира. Скорее всего - это будет воспринято весьма болезненно.
15. Обратите внимание – довольны ли члены бригады своей зарплатой. Часто бывает, что бригадир оставляет львиную долю себе, скрывая истинные цифры. В результате люди не работают, косячат – а Вы не понимаете почему.
16. Создайте бригаде минимально комфортные условия труда – постель, чайник, печка, холодильник и т. д. Возможно старый телевизор, я привез своим старый компьютер.
17. Опасайтесь «беженцев» - если бригада с большим энтузиазмом пытается покинуть прежнего работодателя. Очень вероятно, что они проделают данный процесс и с Вами.
18. Покажите, что Вы хорошо ориентируетесь в теме строительства, и регулярно будете проверять качество. Желательно сразу обозначить критерии качества.
19. Если у Вас будет отдельный прораб, технадзор и т. д. не допускайте сильного сближения, но и избегайте излишне напряженных ситуаций.
20. Если есть возможность - оплачивайте южанам один телефон. Это позволит минимизировать ситуацию, когда надо что-то сказать, а у них все телефоны "вне зоны доступа". Но обязательно контролируйте их звонки - они могут часами разговаривать с родным аулом или родственниками с московской стройки.
21. Постарайтесь закончить работы до холодного сезона. В это время резко снижается количество предложений на рынке рабочей силы и появляется полная неадекватность в ценах на те или иные работы.
22. С южанами будьте готовы к появлению на стройке новых личностей в виде братьев, гостей и т. д. Иногда это даже неплохо – они оказывают какую-то помощь, но часто просто мешает работе. Обговорите этот момент сразу или при появлении прецедента.

Буду рад дополнениям

 

А приплюсуйте свою "зарплату", сколько Вы себе бы заплатили за 2 мес труда (или человеку со стороны, но с таким же подходом?)