Стратегия, тактика и "военное" искусство при выборе подрядчика

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Для постоянного проживания каркас, наверное, лучше, поскольку энергоэффективнее.
По стоимости строительства - КБ и каркас примерно одинаково.
Мне нужен зимний дачный дом, 1 этаж с мансардой, около 100 кв. м.

 

Если в двух словах, не претендуя на полную картину...
КБ - материал скорее престижа. Он красив и достаточно стабилен (для усадки), не требует никакой отделки, кроме шлифовки и покраски. Но при этом КБ, как и дерево вообще - материал нежный и требует особого обращения. Ему легко нанести травму (а криворукие строители делают это постоянно), оно подвержено влиянию температур, влажности и т. п., особенно во время стройки. Хоть усадка дома из КБ меньше, чем дома из бревна или простого бруса, но она есть. И зазоры между венцами (особенно в ненагруженных фронтонах) и в перерубах всегда будут, даже при идеальном производстве материала домокомплекта. Окраска дома раз в 10 лет для сохранения внешнего вида и сохранения самого дерева тоже нужна.
Каркасные технологии (особенно в наше время, при современных материалах) позволяют избежать всех этих недостатков. Усадки нет, нет щелей, нет трещин на брусе (подчас портящих внешний вид). Такие дома однозначно теплее за счёт меньших потерь. Их можно отделывать любыми материалами, а многим не нравится обилие дерева, и я знаю массу людей, которые во внутренней отделке закрывают красивые и дорогие деревянные стены гипсокартоном или другими листовыми материалами под обои и прочие виды отделок. Скрытая электропроводка в каркасе делается легко и непринуждённо, в отличие от дома из дерева. Так же как и разводка отопления, канализации, вентиляции, ГВС и ХВС.

Если строить каркас их хороших, современных и экологичных (лучше сказать менее вредных) материалов, то по стоимости будет примерно то же самое, что и дом из КБ. И тут выбирайте, что Вам больше по душе.

На эту тему можно написАть ещё очень много, но основное я попытался изложить.

 

Михаил, привет)

Некоторые мысли иногда зреют в том, что принято называть головой.
Если не возражаешь, здесь у тебя размещу маленько.
Авось кому-то пригодится...

Мой выбор – клееный брус.
Хочу оговориться сразу. Этот материал имеет не только достоинства, но и недостатки. Причем то, что для меня является достоинством, вполне может являться недостатком для другого человека. Это нормально и естественно, ведь все мы разные… и это прекрасно)

Достоинства клееного бруса как стенового материала:
-относительная стабильность геометрии на всем протяжении жизненного цикла дома, малая подверженность усадочным процессам;
-высокая теплоинерционность (способность удерживать тепло) при возможности быстро довести внутреннюю температуру до приемлемых значений;
-беспроблемность при возможном переводе дома на режим сезонной эксплуатации;
-высокая конструктивная прочность, возможность более широкого выбора архитектурных и планировочных решений (в отличие от других деревянных конструкций);
-возможность планировать и осуществлять строительство в удобном режиме без оглядки на соблюдение обязательных временных технологических пауз;
-отсутствие необходимости в организации системы кондиционирования (дышится чрезвычайно легко и в жару, и в холод);
-эстетическая привлекательность и сохранение всех положительных качеств, присущих дереву.

Недостатки клееного бруса как стенового материала:

-и все-таки усадочные явления существуют), особенно в первый год и в период запуска системы отопления;
-относительно высокая стоимость изготовления домокомплекта;
-наличие в конструктиве клея (пусть и сертифицированного по требованиям экологической безопасности);
-необходимость применения дополнительных конструкций (скользящих систем) в случае устройства элементов вертикальной отделки из стабильных материалов, чувствительных к геометрии (плитка, гипрок);
-необходимость дополнительной изоляции основной массы внутридомовых трасс инженерных коммуникаций (отопление, водоснабжение) от деревянных конструкций (впрочем, это присуще всем деревянным домам);
-относительная чувствительность к биопоражениям, необходимость периодического возобновления ЛКМ (тоже для всех деревянных домов).

Примерно так…
У других материалов тоже есть свои плюсы и минусы. Все они известны и понятны. Осталось только сделать свой выбор. Именно свой.

 

ККИ, спасибо!
По существу темы - есть ли в С-Пб люди или организации, кого можете порекомендовать в качестве стройтехнадзора при выборе и строительстве дома из клееного бруса?

 

Думаю, присутствующие в теме специалисты технадзора кого-то Вам смогут посоветовать.
Лично я далек от этой профессии.

 

Ну и пока хозяин молчит (празднует, наверное) свои обобщенные размышлизмы по комплексному проектированию тоже напишу.
Текста довольно много. Так вышло.
Если не в тему - уберу потом.

Сразу скажу - в большинстве моментов согласен с теми посылами, которые уже звучали в этой теме ранее. Решил сконцентрированно изложить свое видение сего важного элемента подготовки и реализации строительства домовладения.

Итак,

«Проект – это черновик будущего» (Ж.Ренар)

Как выше уже писал, считаю данный этап строительства и обустройства наиважнейшим. Основой основ.

Исповедую и рекомендую комплексный подход. Это значит, что проектные работы по возведению и последующей отделке задуманных строений (архитектурные решения, рабочий проект и проект дизайна интерьеров) рассматриваю без отрыва от проектных, проектно-изыскательских работ по освоению участка (ландшафтный проект) и т. н. инженерных проектов. Т. е. принципиально важно проектирование строений в части архитектурных и конструктивных решений неразрывно увязывать с инженерными разделами. В том числе, и с инженерными подразделами ландшафтного проекта и проектов дизайна интерьеров. По крайней составляющей (дизайн имею ввиду) – это уже высший пилотаж… хе-хе)

Иногда говорю – "…не хочу, чтобы из красиво спроектированной ландшафтным дизайнером подпорной стенки вдруг на самом видном месте неожиданно вылезли спроектированные инженером трубы теплотрассы или подземный кабель электроснабжения бани")

На мой взгляд, только такой подход может гарантировать (ну или максимально обеспечить) целостность желаемого результата, его продуманность и взаимосочетаемость ингридиентов этого "супа".

Очень часто приходится наблюдать ситуации, когда люди выхватывают из общего объема какой-либо кусок (этап), прилагают большие усилия в реализации, вкладывают серьезные финансы и душевные силы, а в результате сталкиваются с необходимостью переделок и связанных с этим дополнительных капиталовложений, трудозатрат. Иногда бывает и так, что отдельные элементы уже просто невозможно реализовать на своем участке (в доме) именно из-за того, что не был ранее составлен подробный перечень работ, отсутствовали планировочные решения по размещению необходимого, не соблюдались нормы по взаимному удалению элементов и т. д.

Все предпроектные и проектные мероприятия разбил бы на следующие составляющие:
-анализ особенностей расположения своего участка, имеющихся инженерных коммуникаций и возможностей подключения к ним, путей подъезда техники (подвоза материалов);
-анализ своих пожеланий (опрос домочадцев) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т. д.;
-составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам;
-выбор проектной организации (частных профессионалов);
-непосредственное проектирование.

Далее по некоторым дефисам чуть подробнее…

 

"Анализ особенностей расположения своего участка, имеющихся инженерных коммуникаций и возможностей подключения к ним, путей подъезда техники (подвоза материалов)".

Очень малый процент землевладельцев (купивших участок и предполагающих что-то на нем построить) при выборе этого самого участка задумываются о типе грунта/почвы, уровне грунтовых вод, освещенности в разное время суток, наличию обременений и т. д.
Обычно выбирают сердцем), т. е. по внешней привлекательности, наличию поблизости водоема, транспортной доступности… разлапистости деревьев, зелени травы, свежей пряности воздуха и голубизне неба над головой…) Но это совсем не страшно. Главное – чтобы нравилось там быть и тянуло возвращаться каждый раз. С остальным разберемся в процессе освоения.

Особенности участка, которые я бы посоветовал оценить перед проектированием:

а) ориентацию по сторонам света и освещенность в разное время суток, удаленность построек соседей от ваших общих границ (необходимо для правильного зонирования пространства, выбора пятен застройки);
б) тип почвы, уровень грунтовых вод и наличие системы поселковой ливневой канализации, перепад высот (необходимо для правильной организации систем поверхностного водоотведения и дренажа, выбора типа фундамента(-ов), возможного типа системы внутренней канализации (септика), возможных вертикальной планировки участка и перемещения земельных масс);
в) выделенные на домовладение (участок) электрические мощности, возможность подключения к поселковой электросети (необходимо для корректного расчета внутренних потребителей и приемлемых нагрузок сети);
г) место прохождения газовой магистрали (если есть), расчетное давление в ней, возможность подключения (необходимо для корректного проектирования системы отопления, соблюдения норм по зоне отчуждения в районе прокладки газопровода по вашему участку);
д) источники живительной влаги (точки водозабора) – скважина, колодец (необходимо для проектирования разделов отопления, водоснабжения и канализации);
е) наличие и состояние подъездных путей, дорог (необходимо для планирования въезда на участок, расчета радиусов поворота габаритной техники, возможности организации зимнего строительства, определения времени начала и окончания строительных работ в сезоне и т. д.);
ж) возможные варианты ограждения участка (необходимо для сочетаемости с архитектурным обликом ваших строений, а также последующих корректных взаимоотношений с соседями);
з) м. б. что-то еще забыл…

Кроме того, в дальнейшем вам неоднократно потребуется топосъемка участка. Закажите и получите ее в местной геодезической конторе. Стоимость обычно колеблется в районе 1,5-2 т. р. за точку (столб). Хватает 4-х точек по углам, если форма участка простая. Именно на топооснову накладываются и проектные линии внешних инженерных коммуникаций, и пятна застроек, и многие разделы ландшафтного проекта. Да и в пакете документов при получении разрешения на строительство в местном муниципалитете без этой бумажки не обойтись.

Ну и совсем идеальный вариант – заказать геологические и геофизические изыскания на своем участке у профессионалов в этом деле. Стоимость таких изысканий весьма существенна и не всегда оправдана при спокойном рельефе местности и наличии информации от построившихся соседей. Да и в Сети можно всегда найти особенности геологических разрезов и построения водонесущих горизонтов применительно к вашей местности.

Итогом анализа должно быть четкое представление об особенностях именно вашего участка. Полнота этого анализа прямо пропорциональна успеху в работе со специалистами при проектировании.

Ручками надобно каждый бугорок ощупать, ножками каждый сантиметр измерить).

 

"Анализ своих пожеланий (опрос домочадцев) по сезонности эксплуатации участка и предполагаемых строений, типу материалов строений (каркасный, деревянный, каменный, арболитовый и проч.), этажности строений, примерному архитектурному стилю внешнего облика, типу и примерному наполнению сада, направлению (стилю) внутреннего убранства дома и т. д."

На данном этапе очень важно найти консенсус внутри вашего семейства и привести пожелания к общему знаменателю. Обсуждать желательно все и вся. Вплоть до мелочей и, казалось бы, не имеющих отношения к строительству нюансов.
К примеру, я предусматривал в пожеланиях архитектору и конструктору необходимость обустройства пандусов в конструкции крыльца основного дома и хозблока, а также расширенные до необходимых параметров дверные проемы. Это мне требовалось для организации комфортного самочувствия гостей с ограниченными возможностями по передвижению. В рабочем проекте этот момент учтен.

Выбор сезонности дальнейшей эксплуатации строений и сада предполагает очень серьезные различия в последующих за этим выбором конструктивных решениях и решениях по дендроплану (перечню растений). И здесь очень серьезно можно сэкономить. А можно и наоборот – неоправданно увеличить смету. Об этом ранее писалось. Повторяться не буду.

Остальные параметры не требуют комментариев и пояснений. Они очевидны.

"Составление подробных ТЗ для профессионалов, которые будут задействованы в проектировании по всем аспектам"

Нууу, уважаемые коллеги, здесь уж поле непаханое для разгула ваших фантазий и полета самых смелых мыслей. Не ограничивайте себя, творите)
Чем более подробно будет составлено ТЗ, тем на большее единение душ сможете рассчитывать в результате совместного со специалистом творчества.

"Выбор проектной организации (частных профессионалов)"

Этот процесс сродни тому, который описывался ранее при выборе подрядчика. Особенных различий нет. За исключением выбора профессионалов в областях, граничащих с искусством. Т. е. там, где творческая составляющая превалирует. Имею ввиду выбор ландшафтного дизайнера и дизайнера по интерьерам.

Мой выбор специалистов указанных направлений основывался больше на своеобразном "сарафанном радио", т. е. отзывах друзей и знакомых, чувству прекрасного которых я доверяю. Но и немаловажную роль играли такие факторы: способность работать в единой команде (согласовывать свои предложения со специалистами других проектных направлений), общая техническая подготовленность и знание основ (особенностей) строительства из необходимого мне материала, стиль исполнения (почерк) в реализации уже готовых проектов, полнота отражения разделов проектной документации и т. д. В идеале у вас на руках должны остаться документы (альбомы), по которым может строить и обустраивать любой посторонний специалист, бригада, фирма. По крайней мере, это утверждение справедливо в отношении общестроительных разделов всех без исключения проектных блоков. О нюансах исполнения и их переменчивости в реализации при работе авторов творческих проектов разговор особый).

Что касается рабочего и инженерного проектирования, считаю нужным повторить, - предпочел (и еще больше со временем убедился в правильности своего выбора), чтобы эти составляющие проектировались в одном организме (СК). Единый проектировочный блок – один ответственный за все. Мне так удобно и спокойно.

"Непосредственное проектирование"

Здесь, пожалуй, затрону три момента – состав необходимой проектной документации, целесообразные сроки проектирования и ориентировочную стоимость исполнения.

Состав проектной документации в части общестроительных и инженерных работ можно увидеть на сайтах СК. Для особливо же дотошных (типа меня) скажу, что этот перечень можно увидеть в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.02.2014 г. № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". Тут все просто – читайте, сравнивайте предложения СК, проектной организации, либо частного специалиста и выбирайте необходимые вам разделы. Проектная документация творческих направлений также обычно стандартна, ее состав можно почитать на сайтах ландшафтных и интерьерных дизайнеров. Обычно вопросов не возникает и объем документации вполне понятен и достаточен.
Состав разделов закрепляется в договоре на проектирование.

Сроки проектирования зависят от объема работы и обычно такие:
1. Строительная часть. На разработку архитектурных решений уходит от 1 до 2 месяцев, на разработку конструктивных решений и рабочего проекта в целом – 2-3 месяца, на разработку инженерных разделов (ОВ, ВК, Э, СС и проч.) – до 3-х месяцев.
2. Ландшафтный проект – порядка 3-4 месяцев.
3. Проект дизайна интерьеров – порядка 3-5 месяцев. Иногда и более).

Некоторые разделы пп. 1,2,3 можно проектировать параллельно.

Ориентировочная стоимость проектирования зависит от состава разделов проектной документации.
Примерные расценки для Москвы приведу (могут подвергаться коррективам... и даже наверняка):
1. Раздел АР – около 200 руб/кв.метр
2. Раздел КД – около 500 руб/кв.метр
3. Полный пакет инженерных разделов – около 700 руб/кв.метр
4. Ландшафтный проект – около 8000 руб/сотка
5. Проект дизайна интерьеров – около 3000 руб/кв.метр

Вот, пожалуй, основные моменты по проектированию, которые я хотел изложить.

Пардон за многобуквов)

 

Опа, пока я в баню сходил, Кирилл тут уже все секреты рассказал. Конечно я всегда рад, что ты присутствуешь в моей теме. И мы давно выяснили, что подход у нас с тобой практически одинаковый. Разве, что ты бОльший перфекционист, чем я.
Что касается выбора стенового материала, то на форуме масса специализированных тем по этому поводу, а здесь только первый, так сказать, подход.
Что же касается нашего с тобой одинакового выбора КБ, то учти, что я уже второй год живу в своём доме и имею некоторый опыт его эксплуатации. На основании чего и предположил, что следующий дом строил бы по другому.

 

А я, в отличии от Михаила, свой КБ-шный дом ни на какой каркас не променяю.
Такое удовольствие входя в дом (в эксплуатации уже 4 года) каждый раз чувствовать запах свежего дерева.
Хотя я тоже ставлю каркасник с эковатным утеплением на 2-е место после КБ.

 

То, о чём я говорил, это чистый рассчёт.и логика без эмоций (хотя внутренняя и внешняя отделка имитацией бруса тоже будет "пахнуть" деревом).
Но должен сказать, что здесь ещё, наверное, играет роль и возраст. Никакого "следующего" дома у меня не будет. А тратить массу времени на уход за брусом уже не хочется.
Например, у меня сейчас в ближайших планах есть такие пункты:
1. Герметизация перерубов в гостиной. Она у меня практически отдельное помещение и все углы продуваются (видимо, усадка пока не завершена, а жить надо). Закуплен герметик и пистолет с миллиметровым отверстием. И это при том, что брус отпрофилирован на одном из лучших в мире станков с минимальными допусками, а все перерубы утеплены и имеют ветровой замок.
2. Очистка стен от смолы. Есть "стена плача" на солнечной стороне, где смола практически закрыла всю стену.
3. Прокраска возникших после усыхания дерева полосок непрокрашенного дерева во всех перерубах.
4. Сверление отверстий в 3-х стенах под вытяжные вентиляторы в "мокрых" зонах. Что тоже непростое дело.

Всего этого не было бы в каркасном доме. Я уже не говорю про постоянную подтяжку шпилек или там необходимость постоянного увлажнения помещений в отопительном сезоне.
Возможно в каркасном доме другие заботы, но у меня вот такие. Свой дом я люблю и буду всё для него делать, но ведь можно было бы обойтись и без этого.

 

Миша, привет ! Вот тут https://www.forumhouse.ru/threads/141952/page-66#post-11667911обсуждаем те же углы в моем доме и способ устранения этой проблемы. Какой герметик купил и пистолет ?
Что сказала СК ?

 

Дим, спасибо. СК тоже предложила штробить и герметизировать, но не зимой. Меня не устраивает. Купил герметик "Акцент" (по совету Бульдожки) и пистолет китайский (но недешёвый) у них же. Буду пытаться закачивать в щели и равнять шпателем.
Давай продолжать у меня в https://www.forumhouse.ru/threads/282636/page-16#post-11673673
Здесь немного другая тема.

 

Михаил, здравствуйте, я вашу тему еще всю прочитал, но, если не против, то выскажу свое мнение. Я с вами полностью согласен по проблемам с деревянным домом, но, я всё равно выбрал дом из КБ. Не хочу я не каркасный, не дом из пеноблоков. Просто не хочу. По роду деятельности много домов пересмотрел и во многих побывал. Знаю о проблемах деревянных домов, но ничего поделать с собой не могу. И машину хочу купить рендж ровер.

Михаил, вы правы в этой теме просто на 1000%
Любой заказчик, независимо от кол-ва денег, должен понимать, что строит он себе и должен, прежде всего, сам во все вникать и контролировать. Я это говорю всем своим заказчикам... Какой бы не был договор и порядочность руководителей ск, в случае косяков приходится разбираться и тратить нервы самому. Никому твой дом не нужен-только тебе. Закон. Нельзя застраховаться в нашей стране, можно только уменьшить или свести к минимуму косяки.

 

Я думаю, от косяков в любой стране нельзя застроховаться, тому тысача подтверждений в виде всевозможных строительных передач (по ТВ) и форумов. Вопрос в том, что договор должны читать специализирующиеся на строительной тематике юристы, которые все косяки (ну или почти все) могут предусмотреть, точнее как их минимизировать. При грамотно составленном договоре у строительной бригады просто не будет желания халтурить и лепить косяки -исправлять придётся за свой счет, ну и потом на работы должна быть предусмотрена гарантия, т. к. многие косяки при всём желании сразу увидеть не удаётся, они проявляются со временем