Стратегия, тактика и "военное" искусство при выборе подрядчика

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

К сожалению действительно в этом вопросе очень много если, как ни крути все упирается в порядочность конкретного человека, будь он строитель или технадзор или поставщик...

 

Повторюсь. Нанять независимый технадзор эффективнее, чем нанимать для этой работы любых других специалистов, каким бы этапом Ваших работ они ни занимались. По опыту - очень часто, практически всегда за нужную мне работу берутся люди, ничего в этой работе не понимающие и не имеющие в ней опыта. Но берутся. Спрашиваешь - делали? Делали. А как делали, расскажите технологию? Не могут. Главное для них - получим заказ, а там разберёмся... Последний пример - обшивка сауны (пирог стен и т. п.). У меня есть 3-4 местных бригады, которые делают для меня разные работы. Я всем задавал вопрос - умеете правильно сауны обшивать, делали? Все отвечают - да, неоднократно. Но ни один вообще не понимает, что в сауне нужно не просто на стены липу наколотить, но и утепление сделать с пароизоляцией.
Так что сейчас любая бригада берётся за любую работу. Что получите в итоге, вот в чём вопрос?

 

А что такое "силовая часть" и "стадия подготовки силовой части"?

 

Это конечно да, но есть один нюанс (у меня так было). Вроде следующий по отделке подрядчик тыкал-тыкал в косяки предыдущего, типа мы тут умные а вы не так делаете, а потом как сам накосячил в своей работе!
тут пословица про бревно подходит

 

Насколько знаю, в понятие "силовая часть" входят: фундамент, стеновой комплект, стропильная система и лаги/балки перекрытий.

Стадия подготовки, я так понимаю, это проектирование.

 

По обсуждаемому вопросу присоединюсь к мнению уважаемого Respect2all,

 

Ребят, все давно придумано за нас, это тот случай, когда не надо далеко отходить от нормативно-правовой базы...

В соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или заказчиком на основании договора. Таким образом, осуществление строительного контроля является обязанностью лиц, осуществляющих строительство.

Частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.
(это называется - авторский надзор)

Статья 749 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право заказчика на привлечение специалиста к контролю и надзору за выполнением работ. Если заказчик не обладает специальными познаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функцию заказчика по контролю и надзору за строительством, то осуществление этой функции и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу - профессиональному юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Согласно части 8 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. В качестве таких нормативных правовых актов необходимо отметить Свод правил СП 11110-99 "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений", одобренный Постановлением Госстроя Российской Федерации от 10 июня 1999 г. N 44 и СНиП 12-01-2004 "Организация строительства", одобренный Постановлением Госстроя Российской Федерации от 19 апреля 2004 г. N 70.

Под строительным контролем понимается контроль за выполнением работ, строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, оказывающих влияние на безопасность объекта, и контроль за которыми не может быть проведен после выполнения других работ или устранение недостатков которых не может быть проведено без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения. При осуществлении строительного контроля для лиц, его осуществляющих, устанавливается обязанность письменного оформления актов, составляемых по результатам строительного контроля, а также замечаний застройщика (заказчика), привлекаемых им для осуществления строительного контроля лиц.

Согласно СНиП 12-01-2004 при выполнении лицом, осуществляющим строительство, производственного контроля за качеством строительства следует выполнять следующие действия:
- входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);
- приемку вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы;
- входной контроль применяемых материалов, изделий;
- операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций;
- оценку соответствия выполненных работ, результаты которых становятся недоступными после начала выполнения последующих работ. (освидетельствование скрытых работ)

ПОЛОЖЕНИЕ О ТЕХНИЧЕСКОМ НАДЗОРЕ ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ
ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ / ТСН 12-306-99
3.6 Не допускается выполнение функций технического надзора за строительством лицом, ответственным за производство СМР или за осуществление авторского надзора на поднадзорном объекте.

 

Ну и к какому месту нужно это прикладывать, что бы получить высококачественный продукт? Мы же про реальную стройку рассуждаем, а не про виртуальную...

 

В договорах подряда практически всегда пишут, что во время стройки никаких других работ и подрядчиков быть не должно. Другими словами, но смысл такой.
Поэтому заключить договор с другим подрядчиком, который будет контролировать первого не получится, я так думаю.

 

Идея правильная по сути, но не реализуема на практике, как мне кажется.

Согласна

В любом деле должна быть мотивация. А какая мотивация у нанятого независимого технадзора? Найдет он косяки или нет - ему ж все равно заплатят? Да, если он не найдет, а потом вылезут косяки, то может пострадать его репутация. Но если к подрядчику еще можно чего-то предьявить, то этому технадзору чего предьявишь?
Может быть его оплату привязать к количеству выявленных проблем?

Я к тому, что если вы хотите такую услугу оказывать, то это здорово. Но надо как-то сразу предлагать понятную и убедительную схему оплаты. Сдельщина тут не совсем подходит, а повременка не сильно нравится заказчику (я по себе сужу). Поэтому идея Respect2all по сути хорошая, только как ее воплотить?

 

Много выше уже говорили на эту тему.
Косяки есть всегда. Это аксиома.
Если ТН их выявляет - он полезен. Если нет - гоните в шею.

Есть 2 подхода к ТН.
1. Заказчик сам определяет, по какой технологии будет сделан тот или иной этап. Согласовывает с подрядчиком и т. д. А ТН контролирует, что бы технология эта соблюдалась от и до.
2. ТН с самого начала участвует в творческом процессе, И в разработке и согласовании технологии тоже. При этом его ответственность выше. И ЗП тоже. Мне, например, приходилось участвовать в процессе, начиная с выбора и оценки проекта, а затем выбора подрядчика. Нормальный подрядчик как правило не препятствует участию независимых экспертов.

 

Хочу заострить внимание начинающих "строителей" на одном важном нюансе. Не помню, писал я об этом или нет, но поскольку сам столкнулся с этой проблемой, лишний раз напомнить будет не вредно. Речь идёт о проектировании дверных проёмов. Может, это не совсем к теме выбора подрядчика, а скорее уже о работе с ним, но лучше здесь.
Итак, при проектировании дома, на этапе рабочего проекта (речь идёт о индивидуальном проектировании, но и при стандартном проекте не грех проверить) очень важно правильно спроектировать размер дверных проёмов. Если окна Вы можете заказать любых размеров, то у производителей дверей есть свои стандарты и при выходе за их рамки Вы потратите много лишних денег. Много неопределённости добавляет здесь необходимость установки в деревянном доме во все проёмы окосячки (обсады). В разных домах, бревенчатые они или брусовые, окосячка может быть разной. И по конструкции (П-образная на шип или Т-образная в паз) и по размерам. Шувое, например, делает толщину порядка 10 см, а можно установить и Т-образную (для КБ сгодится, её ещё обманкой называют) 4 см. И вот тут очень важно обратить внимание не только на ширину проёма, но и на его высоту, т. к. с шириной справиться гораздо легче. Над вершником окосячки мы должны оставить усадочный зазор минимум 3 см (подчёркиваю - минимум). А если представить, что нам потом при установке дверей нужно дополнительно закрыть наличником сбоку толщину обсады, то сверху и толщину обсады и ещё и величину усадочного зазора. А производители дверей в основном делают наличник шириной 7,5 - 8 см.
Итак, план. Всё на этапе проектирования!
1. Вы решаете, будете Вы устанавливать обсаду или нет. Хотя тут решение должно быть однозначным.
2. Если да, то какую, с какими размерами. И какого размера усадочный зазор будете оставлять над вершником обсады.
3. Вы решаете, какого размера двери Вы будете устанавливать (и входные и межкомнатные) и узнаёте у производителя, какой установочный размер проёма для них нужен (Т.е. к стандартным размерам полотна добавляется размер коробки и технологические зазоры для установки). Те. реально, Вам до начала строительства уже нужно выбрать двери. При этом Вы особое внимание обращаете на ширину наличника - так, что бы он Вам закрывал все щели и по ширине и по высоте. Если Вы в бревенчатом доме установите мощную обсаду на шип (сантиметров 10 толщиной), то Вам, скорее всего, наличник придётся изготавливать самим (или заказывать нестандарт у производителей дверей, что не везде возможно).
4. Вы даёте установочные размеры проёмов и размеры обсады подрядчику и обязываете его сделать дверные проёмы с учётом этих размеров. Это для того, что бы потом не пришлось подгонять проём под Ваши двери. Т. к., если Вам сделают проём по высоте 250 (мне так сделали на 4 дверях, я не уследил), то нужно будет либо его занижать до 210 (под стандарт полотна 2 м - и чем-то закрывать верх), либо заказывать нестандартные двери с увеличением их цены на 30-40%.
5. Вы даёте указание подрядчику, что ему нужно сделать в проёмах при изготовлении комплекта для строительства - паз или шип, в зависимости от типа выбранной Вами обсады. Это легче сделать в заводских условиях.

В принципе, все проблемы решаются и после, но зачем тратить лишние деньги, если обо всём можно позаботиться заранее?

 

скажите, пожалуйста, выбор проемов дверей касается только деревянных домов? А в кирпичных если? Мы приобрели участок и вот сейчас на стадии выбора проекта. я знаю что я хочу-и вот пока роюсь в интернете-подбираю под себя что-нибудь готовое. И постоянно натыкаюсь на какую-нибудь тему вроде этой-зачитываюсь и уже не до проекта. просто думаю что в процессе строительства все пригодиться что здесь почерпну (ну хотя бы что пойму).

 

Там все еще суровее, имхо.
Перемычку железобетонную над дверным проемом точно не подпилишь бензопилой.

 

если проект, ну как бы нормальный, готовый, по нормам чтоли разработанный-то там все должно быть продумано, наверное. или нет?