Стратегия, тактика и "военное" искусство при выборе подрядчика

Добрый день.
В настоящее время строю дом из клееного бруса. Много задавал вопросов на форуме по разным темам и сейчас ещё их имею. Но уже сейчас созрела готовность не задавать, а отвечать на вопросы. Выбирал подрядчика полгода и думаю, что съел на этом не одну собаку.
Могу поделиться своими мыслями, как разбить строительство на этапы, кому их поручить и главное - как строителей выбирать и как потом контролировать, как заключать договор и согласовывать смету.
Общался с большим количеством людей, построивших недавно свои дома и понял, что их выбор был совсем не научным, а чаще всего - спонтанным и основанным на рекламе. Тема может быть интересна только тем, кто находится на этапе выбора (и тут я призываю не торопиться), и, если вопросы появятся, готов по мере наличия времени делиться опытом. Подобные темы в форуме есть, но всегда уходят в частности, а хотелось бы сосредоточиться на принципах.

 

Прошу не судить строго. Для многих мои мысли могут оказаться избитой истиной, но, если они помогут хоть паре человек, буду рад.

Итак. Правильное начало определит весь ваш дальнейший путь. Так же как и неправильное. Это вопрос стратегии.
1. Нужно очень чёткко, не торопясь, определить для себя, что вы собираетесь строить. Дачу на лето, дачу с возможностью приехать зимой или дом, в котором можно провести и все зимние каникулы, или дом для постоянного проживания. Само собой эти варианты отличаются бюджетом, а именно им и руководствуется подавляющее большинство любителей свежего воздуха. Однако по себе знаю, что бюджет - понятие растяжимое. Отмерив на покупку определённую сумму, очень часто покупаешь вещь с более высоким качеством за большие деньги. А с другой стороны, все Ваши исследования рынка и изнасилование строительных компаний с целью предварительного определения возможной конечной стоимости реализации намеченного Вами проекта всё равно приведут к тому, что реальный бюджет окажется в полтора-два раза выше. Поэтому, думаю, что начинать нужно с выбора типа дома - затем постепенно углубляясь в нюансы его воплощения, определить его ориентировочный бюджет - затем, если в бюджет не влезаете (или наоборот, можете себе позволить больший), меняете тип дома - и так далее, по циклу. При этом желательно соблюсти следущие принципы:
- если через пару лет захотите сделать из летней дачи зимнюю, потеряете значительно больше, чем вложите сразу в зимнюю. Таких примеров море. Т. е. думать надо серьёзно, с перспективой.
- не торопиться. Если хотите начать строительство в июне, а сейчас апрель, у Вас ничего не получится. На подготовку к строительсту - серьёзную подготовку, которая позволит избежать многих фатальных ошибок (в том числе и с выбором типа дома) - нужно не менее полугода. Сюда входит и время на выбор подрядчика, проектирование и т. д. и т. п., о чём будем говорить дальше.
- ни при каких обстоятельствах не покупать уже готовый дом от строительной компании. Хоть "под ключ", хоть на любом этапе. О том, как строят на продажу - отдельный разговор, если захотите.

Для того, что бы на этом пути более или менее правильно определить ориентировочный бюджет, нужно проделать очень и очень кропотливую работу. Те немногие, кто не считает деньги, думают, что чем больше денег они заплатят какой-нибудь элитной компании, тем лучший продукт они получат. Они глубоко заблуждаются. У нас это не работает.

 

Собственно всё остальное относится к определению конечного бюджета, как к основному критерию выбора.
2. Знакомство с этапами строительства. Глубокая проработка всех их вариантов.
Итогом всей Вашей подготовительной работы будет выбор строительной компании, а для того, что бы быть готовыми к ЭФФЕКТИВНОМУ диалогу с ними, Вам самим нужно стать специалистами. Чем лучше Вы изучите вопрос, тем лучший продукт Вы в итоге получите. Вы ведь согласны, что в наше время даже при лечении болезней (при полном доверии врачу), чем тщательнее Вы сами проштудируете медицинскую энциклопедию, тем вернее будет поставлен диагноз и быстрее пойдёт лечение?
Основные этапы строительства:
- проектирование дома (если не выбираете готовый проект), планирование участка (где и какие ещё строения будут, ландшафт, дренаж, освещение, растения и т. п.). Здесь основное - выбор типа фундамента на Вашу почву, количество этажей, размеры, материал стен, тип крыши и кровельный материал
- возведение фундамента (с возможными предварительными исследованиями грунта, УГВ, границы промерзания и т. п.)
- строительство коробки
- стропильная система
- кровля
- отделочные работы (потолки, полы, свесы и т. п.), окраска
- двери, окна
- инженерное оборудование, электрика

После кровли этапы могут идти в разной последовательности, в зависимости от времени года, Ваших возможностей и возможностей подрядчиков.
Так вот, чем лучше Вы будете знать, какие типы фундаментов существуют и для каких почв, тем вернее будет Ваш выбор - компания предложит то, что она привыкла делать для среднестатистического клиента в среднестатистической средней полосе, исходя из того, что подороже (или подешевле). Если Вы не будете знать, из чего должен состоять кровельный пирог, Вы рискуете получить холодный дом или протекающую крышу или, наоборот, постоянный конденсат под ней. Как нужно красить и защищать от гнили и синевы (и ультрафиолета) деревянный дом - это тоже отдельная песня. И так везде.

Повторюсь: Ваши глубокие знания всех вариантов и нюансов каждого этапа - залог успеха. Если у Вас нет времени на изучение, а есть много денег, Вы получите как минимум не то что хотите, а как максимум - плохой продукт.

Следующий ход - решить, кому какой этап отдать (а может что-то сделать и самому).

 

Я живу в Москве, а дом строю в 160 км от неё. И у меня есть несколько вариантов выбора подрядчиков, в том числе по территориальному признаку. Варианты "своими руками" не рассматриваю, т. к. они для меня были нереализуемыми по причине отсутствия времени и навыков.
3. Кто что будет строить.
Первый вариант, наверное, самый дешёвый. Всё подмоскорье увешано объявлениями: "фундамент" и телефончик, "срубы" и телефончик. И т. п. Можно промониторить и в результате Ваш общий бюджет будет процентов на 20 меньше. Если Вы строите избушку лубяную. Если Вы строите ДОМ, это не вариант.
Второй вариант. У Вас есть знакомый или знакомый знакомого прораб, который делает все "зашибись". Вариант многими моими знакомыми использовался и успешно, но имеет ряд серьёзных недостатков, о которых позже.
Третий вариант. Поручить всё строительной компании (СК), от начала и до конца, "под ключ", так сказать. Это вариант хороший, но дорогой и тоже есть недостатки, о которых ниже.
Четвёртый вариант. Я его горячий сторонник, я его выбрал за разумное сочетание цена-качество. Поручить основной цикл СК, а на всё остальное найти или местных умельцев, которые сделают всё дешевле или профессионалов из Москвы, которые тоже сделают дешевле, т. к. СК всё-равно их же наймёт и на этом ещё заработает.
Более подробно об этом варианте, вернее о его достоинствах.
- фундамент+коробка+стропилка+кровля (кровлю даже можно тоже отделить) в одном флаконе это залог того, что никто Вам не скажет, что дом получился кривой из-за того, что какие-то чудаки на букву М сделали Вам кривой фундамент, а они не виноваты. Я утрирую, но такое сплошь и рядом.
- Любая официальная компания по закону должна дать 2 года гарантии на свою работу минимум (по-моему 2, если не ошибаюсь). По итогам моих исследований были СК, которые давали гарантию от 2-х до 5 лет. Мой договор на 3 года гарантии. Попробуйте получить гарантию у частника. Вернее получить можете, а к какому месту Вы будете её прикладывать, решать Вам.
- вообще, когда есть договор с утверждённой сметой и Вам выдают чеки и накладные на все материалы, это как-то ближе к цивилизации и немного предохраняет от обмана (а обмануть нас или обсчитать стремятся практически все СК и индивидуалы, и если Вы не внесёте в смету всё без исключения позиции и подробно их не распишете - потом не жалуйтесь, но об этом позже). Что касается частных прорабов, то Вы вряд ли увидите нормальную смету, а, если и увидите, то это ничего не значит.
- если Вы правильно выберете СК, то Вы сможете внести в договор много разных приятных вещей для своего спокойствия. Например, возможность видеоконтроля и регулярных фотоотчётов прораба. Или предусмотреть возможность Вам самим закупать комплектующие для строительства (СК тоже на них наживаются).
- как я уже выше писал, большинство СК занимаются в основном строительством, а для прочих работ (отделка, инженерка, покраска и т. п.) нанимают на субподряде другие специализированные компании и на этом тоже зарабатывают деньги. Т. е. для прочих работ СК привлекать не обязательно. Хотя, если Вы не желаете связываться с поиском (мониторингом), а хотите иметь для удобства единого подрядчика, тоже вариант неплохой, хотя и несколько более дорогой (и это справедливо - за удобство надо платить).

Есть ещё масса разных преимуществ такого варианта, но, думаю, и этого хватит.

Теперь, когда Вы определились с тем, как будут у Вас распределены работы по этапам, можно приступать к выбору основного подрядчика.

 

Прежде, чем продолжить, 2 замечания самому себе:
1. Нужно было сразу сказать, что я строю дом для постоянного проживания (клееный брус) и этим во многом определился тот путь, по которому я пошёл.
2. Наверное, я слишком жёстко выразился, что все СК и индивидуалы пытаются нас обмануть. Беру свои слова обратно. Напишу так: все СК и индивидуалы стремятся заработать на нас побольше. Смысл тот же, а приличия соблюдены.

Для нас с Вами важно как качество, так и количество (размер конечного бюджета). Многие, ставя во главу угла качество, готовы идти на увеличение бюджета. Многие, ограничив свой бюджет, готовы жертвовать качеством. Я заранее поставил себе задачу найти самое лучшее качество, а потом посмотреть, во что это выльется. Время до намеченного начала строительства было, Интернет есть, даже, если время потеряю на тщательный анализ - потеряю его не зря. Качество конечного продукта зависит от качества материалов и качества их соединения при строительстве дома.

4. Выбор подрядчика. Качество материала.
Этот раздел может быть неинтересен тем, кто строит из кирича или блоков, я о них ничего не знаю. Мой выбор дерево, а это капризный материал. Я сознательно не буду останавливаться на качестве материалов фундамента или кровли, об этом можно прочитать тонны исследований, в том числе на этом форуме. Я попытаюсь свести воедино все те требования, которые я поставил для себя при выборе бруса. Думаю, что чем больше пунктов из этого списка Вы осуществите для себя, тем более качественный материал Вы получите.
А. СК должна сама быть производителем бруса. Ей должно принадлежать предприятие, которое сушит доску, делает из досок ламели, склеивает их в погонаж, профилирует и изготавливает конструктив - профилированный брус с зарезанными чашками и технологическими отверстиями. Лучше всего, если СК сама заготавливает и доску, а не покупает её всё время у разных поставщиков. Как правило почти все СК стремятся позиционировать себя, как производителя, однако на деле это не так. Существуют просто чистые производители бруса, услугами которых пользуются несколько СК. Некоторые СК покупают погонаж, а профилируют и режут чашки сами, другие заказывают весь контруктив на стороне. Т. е. основной принцип - СК должна пользоваться конструктивом, произведённым только на своём собственном предприятии. Если эта СК продаёт свой материал другим СК, значит у неё есть большие мощности а её материал имеет спрос. Это хорошо.
Б. Предприятие должно иметь высокоточные станки для профилирования и создания конструктива.
Готовый конструктив для сборки дома (из клееного бруса) представляет из себя подобие ЛЕГО. Чем точнее детали этого ЛЕГО изготовлены, тем меньше будет погрешностей при сборке (они всё-равно будут, но их будет значительно меньше). Станки бывают Немецкие, бывают Итальянские и разные другие. Каким бы станок не был, он должен работать без участия человека, человек должен только задавать программу. Т. е. у станка не должно быть ручной подачи материала, все этапы должны быть автоматизированы. Для примера приведу Hundegger. На вход ему подаются даные из программы, в которой делается рабочий проект. Человек только запускает станок, а потом принимает из станка готовые изделия и маркирует их. Если Вы предусмотрите, что бы во время производства комплекта для Вашего дома в станках (в профилирующем в особенности) не менялся режущий материал (снятие - установка головок может привести к тому, что после их смены профиль будет чуть-чуть отличаться от предыдущего), на выходе Вы получите самые точные размеры.

Продолжение следует.

 

В. Предприятие должно иметь ТУ на брус.
В нём подробно расписаны все нюансы при производстве бруса: из какого дерева делается, каким клеем клеится, какой минимальный размер кусков, из которых клеятся ламели (по технологии из доски вырезаются плохие участки, а хорошие куски склеиваются в ламели на минишип. Представляете, если ламель будет склеена из кусочков по 10 см? Некрасиво.), какое количество и каких сучков допускается на единицу длины, допускаются ли обзолы, допустимый процент влажности на выходе и т. п. Все эти допуски разные для внешних и внутренних ламелей.
Г. Предприятие должно иметь сертификаты на клеи, которыми склеиваются ламели и которыми ламели склеиваются друг с другом в брус.
Клееный брус (в отличие от просто бруса или обычного бревна) многими воспринимается, как не совсем экологичный материал (как собственно и материал, из которого производятся деревяные стеклопакеты) по причине того, что при его производстве используется клей, а в последствии для защиты от гниения, влаги, жучков-паучков и ультрафиолета он пропитывается антисептиками (а иногда и антипиренами). Действительно все эти добавки снижают экологические качества дерева, однако пропитывают от гниения и обычное дерево, а клеи нормальные производители стремятся использовать минимально вредные (полезные клеи вряд ли существуют).Тут главное понять на сколько дерево становится хуже от этих составов и что получится, если их не применять. Думаю, что разумное применение хороших (сертифицированных экологичных) составов снизит экологичность и вообще признанные качества чистого дерева не более, чем на 20%, а за счёт этого защитит Ваш дом от многих и многих опасностей.
Вот здесь Ваша задача понять, какие клеи и составы применяет производитель. Есть признанные лидеры, есть отечественные составы, о них много написано на форуме.
Д. Очень хорошо, если производитель пропитывает свои изделия транспортировочным антисептиком прямо на предприятии (и это входит в стоимость кубометра).
Ваш дом будут собирать 2-3 месяца. За это время дерево подвергается всем воздействиям, которым оно будет подвергаться и в дальнейшем. Но для защиты от дальнейшего мы после завершения сборки домик пропитываем и красим, а транспортировочный антисептик нужен для защиты дерева на период строительства. Это вообще-то необязательно (как и многое другое), но уверенности в завтрашнем дне добавляет.
Е. Заявленная влажность 12%.
Обычно производитель крутится вокруг этой цифры, подтверждая таким образом, что он правильно сушит доску и соблюдает все температурные режимы при производстве. Т. е. привезти брус Вам должны с 12% влажностью (или как прописано в ТУ). По дороге брус может набрать и при хранении до сборки у Вас на участке тоже, но говорят, что не больше 18%. Вы всё это можете проверить портативным прибором для измерения влажности.
Ж. Дерево, из которого брус делают.
Довольно сложно выбрать. Всяк хвалит свой материал. На форуме полно баталий по этому поводу. Однако лучше всего, если СК имеет возможность производить брус из нескольких видов дерева: и из сосны, и из ели, и из лиственницы и даже из кедра. Это много говорит о статусе компании, о её возможности осваивать разные технологии. Не советую только применять брус (и обязательно проверить это по ТУ), наружные ламели которого из одного дерева, а внутренние - из другого. Хотя и будут говорить, что качества этого дерева совершенно одинаковы, но, думаю, что делают это исключительно из экономии. Серьёзные производители от этого отказываются, даже если раньше так делали.
Я своё мнение имею и свой выбор сделал, однако не в этой теме это обсуждать. Хотя кратко ответить, если вопрос будет, смогу.
З. Длина и сечения производимого бруса.
Сечения у всех разные, достаточной для зимнего дома считается толщина не менее 200 мм. Высота, чем больше, тем меньшее количество брусьев нужно укладывать, ну, и эстетически по разному смотрится. Здесь, опять же, чем большее количество вариантов сечений компания может сделать, тем больше технологий она освоила и тем лучшие станки имеет.
Длина имеет значение. Максимально 12-13 метров, а такие стены бывают. Если же СК выпускает брус максимальной длиной 6 м, то для длинных стен, она будет стыковать 2 бруса в месте переруба, а зачем нам лишние щели?
И. Профиль бруса.
Самые распространённые финский (и его многочисленные модификации) и многошиповой (гребёнка). Моё мнение - финский испытан временем, а гребёнка за счёт большого количества пазов сложновато садится, особенно при не очень точном исполнении. Хотя имеет право на жизнь и то и другое, главное знать, какие виды существуют.

Ну, про брус в основном всё. Конечно, углубляться можно бесконечно - какие способы сушки, делают ли замок "ласточкин хвост", делается ли утепление между брусьями или только в чашках и т. п. Но, думаю, для вдумчивого читателя, как основа - достаточно. Надеюсь, не отпугнул тех, кто задумал строить из клееного бруса - про кирпич, наверное, тоже поэму можно написать.

Продолжение следует. Дальше поговорим про технологии сборки.

 

Если Вы получили высококачественный материал (мы говорили об основном материале коробки дома, но имеем в виду и материалы и фундамента и кровли и всё остальное - понятно, что бетон М300, произведённый серьёзным предприятием лучше того, который делают на местном строительном рынке непонятно из чего). Теперь для того, что бы получить хороший продукт, нужно эти материалы правильно соединить. Это зависит от применяемых технологий, от вспомогательных материалов, применяемых в этих технологиях, от квалификации рабочих и от степени контроля руководства СК за ними. Но самое главное в этом - Ваш личный контроль за строительством, так как все Ваши исследования, все обещания СК, закреплённые в Договоре, вообще вся Ваша стройка превращается в прах лёгким движением таджикской или молдавской руки. Но об этом позже.
5. Выбор подрядчика. Качество работы.
А. Технологии.
Фундамент. Здесь знания мои не очень, но что знаю - скажу. Из какой доски делают опалубку (толщина), как крепко её закрепляют (что бы не выпирало после закачки бетона наружу), как ровно её закрепляют (что бы фундамент не получился кривым и полосатым, когда вылезают бетонные полоски между досками), как работают с горизонтом (что бы потом не корректировать, выстругивая подкладную доску), как гидроизолируют дерево от бетона и от почвы, какая стандартная высота фундамента (как трактует её СК? Ведь в наших местах снега немало и 40 см может оказаться недостаточно), как провязана арматура и какое её количество и т. п.

Коробка. Здесь в технологиях полный разброд и шатания. Новые технологии появляются постоянно и используют их в разных сочетаниях кто как может. Для предотвращения смещения бруса в вертикальной плоскости одного профиля недостаточно. Используются нагели (прямоугольный (чаще квадратный) в сечении стержень, выполненный из твердых пород дерева (дуба, березы). При монтаже дома нагель с усилием вставляется в просверленное в двух смежных по высоте брусах отверстие, обеспечивая их жесткое соединение), шпильки (металлические стержни длиной 1-2 м, которые устанавливаются внутри деревянной стены в заранее просверленные в бревнах отверстия на всю её высоту. Получается, что бревна как бы "насаживаются" на шпильки с резьбой, и стягиваются между собой с помощью гаек), шурупы (чаще длиной на 2 бруса). Изобрели недавно прижимной узел "сила", снабжённый пружиной, которая с напряжением прижимает брусья друг к другу (и нужны для этого немалые отверстия в брусе). Одна СК сказала мне, что они вообще ничего из этого не применяют, но у них секретная технология и брус садится так плотно (а они применяют только гребёнку), что волос не пройдёт (многие попытки понять, как же это происходит к успеху не привели - технологию не выдали. Очень это несерьёзно). Всё это может помогать, а может и мешать усадке дома (а клееный брус, как ни крути, а сантиметр на метр садится). Например, если у шурупа резьба длиной на 2 бруса, а не на один, то сесть он помешает. А правильная усадка, такая, что бы не было щелей и перекосов - это показатель правильно выбранной технологии. Т. е. всё это Вы должны проанализировать и задать вопросы СК, что, как и для чего она использует при сборке дома. Тут ещё можно вспомнить, что Вы сами можете помочь хорошей усадке, использовав, например, тяжёлую кровлю (черепицу). Однако она потянет за собой усиление стропильной системы, а всё вместе - увеличение бюджета. И всему этому нет конца.
Немаловажное значение имеет, как утепляют межбрусовое пространство. Многие прокладывают между брусьями разнообразные утеплители (для чего некоторые производители делают в профиле дополнительные пазы), некоторые считают это излишним, т. к. сам профиль не даёт ничему проникать в дом, а утепляют только перерубы (кстати, как сделана сама чашка, есть ли в ней воздушный замок, тоже имеет значение).
Стропильная система, кровля, перекрытия. Есть несколько типов стропильных систем и несколько способов крепления стропильных ног к верхнему брусу. Это во многом зависит от формы крыши и размеров помещений, а так же от кровельной нагрузки. В любом случае конструкторы должны рассчитать нагрузку на стропильную систему (учитывая для наших широт и снеговую нагрузку тоже), а не просто выбрать её по красоте. При этом, при большой нагрузке стропила скорее всего тоже будут клееными.
Выше я уже писал, что от того, как сделана кровля, во многом зависит, будет ли тепло в Вашем доме и не будет ли там сыро (вообще основные места, через которые уходит тепло из дома тоже нужно знать - крыша, пол 1 этажа, окна). Если гидроизоляционную плёнку будут стелить не внахлёст, а в стык и не проклеивать дополнительно, то протечка обеспечена. Кровельный пирог (как и пирог перекрытия) имеет довольно стандартное устройство (которое Вы должны знать), однако СК изощряются, пытаясь внести в это устройство свою изюминку. Мы все в состоянии настоять на классическом исполнении этих пирогов, если нас не устроит вариант СК.

Вообще у хорошей компании должен быть альбом стандартных узлов в разрезе (кровля, пол, свая фундамента и т. п.), которые Вы должны у СК запросить и проанализировать. Причём, эти узлы потом обязательно должны быть отражены в проекте.

Б. Материалы.
Для фундамента - марка цемента, марка бетона, диаметр, материал и количество арматуры (хотя количество - это уже технология), мытый песок или нет и т. п.
Для коробки - главное не испортить всеми этими шпильками само дерево. Если шпильки (шурупы и т. п.) будут просто металлическими, а не оцинкованными, то рано или поздно они заржавеют и не думаю, что дереву от этого станет лучше. Ну, и ещё - материал утеплителя.
Для перекрытий и кровли - какие используются гидро- и пароизоляционные плёнки, какие утеплители и какой толщины используются (для летнего и зимнего дома толщина разная, конечно), как настилаются.
Все эти материалы Вы можете выбрать сами и настоять, что бы именно они были внесены в смету.

В. Квалификация рабочих.
Меня очень смущает, когда нанимают Джамшудов, объясняя это тем (и только тем), что они не пьют. Когда они копают яму, это понятно, но когда они занимаются сложными конструкциями (а я это видел в СК, позиционирующей себя как элитную), это вызывает по меньшей мере недоумение. Хорошо, если бригад у СК много, работают они на компанию давно, принадлежат они компании, а не нанимаются эпизодически при возникновении потребности (заказа) и могут осуществлять все этапы строительства, от фундамента до кровли.

Г. Контоль со стороны руководства.
У разных СК по разному называются те контролирующие лица, которые ездят по объектам с разной периодичностью. Это может быть мастер, может прораб, может инженер, но разницы нет. Нужно помнить, что основная их задача - контролировать сроки и обеспечить бесперебойное снабжение. Качество они будут корректировать только, если это крупный косяк, который не увидеть невозможно. Тут мы по разные стороны баррикад, Вы - с одной, а они все (и работяги и прораб и вся СК вообще) - с другой. Поэтому, если Вам будут говорить, что у них многоуровневая система контроля и ОТК, это ничего не значит. Повторюсь ещё раз - только Вы сами, вооружённые знаниями, наблюдательностью и фото- видеоаппаратурой можете обеспечить надлежащий контроль. Однако, если такой контроль в СК предусмотрен, в Ваших силах сделать его более эффективным. Для этого СК должна понять, оценить и усвоить уровень Ваших знаний, силу Вашего напора (не скандальности, а умения требовать). Когда она поймёт, что шутки с Вами плохи, она сама удвоит контроль за работягами, ибо исправлять то, что Вы заметите, для них же дороже.

На этом я заканчиваю с выбором материалов и технологий и перехожу непосредственно к выбору СК.

Продолжение следует.

 

Итак, мы определились с большинством ответов на вопросы, которые задали сами себе. Теперь наша задача найти тех, кто сможет воплотить наши идеи в жизнь и задать эти и другие вопросы им. С чего начать? Нужно определить (Интернет и каталоги выставок деревянного домостроения) 15-20 (если есть задор - то и больше) СК, которые при первом предварительном просмотре наиболее Вам подходят и выслать им свой вопросник. На этом этапе Вы анализируете то, что пишут про себя сами СК, не забывая, что это реклама и имея в виду всё то, о чём я писал выше. После первых ответов от СК сама собой определится пятёрка лидеров, с которыми Вы будете вести переписку до победного конца. Не забывайте систематизировать и правильно хранить (заведите отдельную папку на каждую СК) все ответы СК и материалы, которые они будут Вам по Вашей просьбе присылать. Это значительно сэкономит Ваше время и не даст что-то перепутать.

6. Выбор подрядчика. Вопросы СК.
У меня получилось порядка 150 вопросов, которые я разбил на несколько разделов, выстроив их в логическом порядке. Реакция была неоднозначная. Сначала никто не отвечал, потом пришёл один ответ, смысл которого: мои вопросы очень подозрительны, потому что моя осведомлённость во всех вопросах строительства деревянных домов наводит на мысль, что это исследования конкурентов или журналистов, пишущих на эти темы. Оказывается, для того, что бы тебе поверили, нужно дать номер своего телефона (а я не дал). А лучше ещё и рабочий телефон, что бы СК могла убедиться в том, что Вы действительно можете стать их потенциальным клиентом. Поэтому в преамбуле укажите как можно больше данных о себе. После того, как я продублировал свои вопрсы, указав номер телефона, плотину прорвало. Естественно, лучше всего делать это зимой, когда у СК застой и они с удовольствием работают на будущее. Ну, а весной или накануне выставок на длинные списки вопросов никто отвечать не будет, в это время лучше ограничиваться короткими письмами, главное - получить ответы на все вопросы.
Раздел 1. Данные о Вашем объекте.
Первым делом укажите что Вы собираетесь строить, сколько метров, сколько этажей, какого сечения брус, для летнего или постоянного проживания и когда планируете начать строительство. Это поможет СК сразу определить, нужны Вы ей и насколько, или ей это неинтересно. А главное - сразу сказать, где находится Ваш участок для строительства. Печально будет, если Вас устроят все ответы СК, а потом выяснится, что там она строить не будет.

Продолжение следует.

 

Раздел 2. Данные о компании.
В этом разделе Вы пытаетесь получить как можно больше данных о компании. Вы составляете единый вопросник для всех компаний, поэтому Вы забываете всё то, о чём читали на их официальных сайтах (Вы на основе этой информации внесли их в свой список рассылки, да и реалии часто отличаются от рекламы). Нас интересует:
- Опыт работы компании. С какого года на рынке, сколько домов строит в год, сколько построила в прошлом году, дома какой ценовой категории строит, строит только из бруса или из остальных материалов тоже, сколько СВОИХ строительных бригад и т. п.
- Есть ли своё производство бруса (и всё остальное по этому поводу, о чём писалось выше), компания - строитель со своим призводством или производитель со своим строительством, можно ли посетить производство.
- Можно ли посетить готовые и строящиеся объекты, могут ли дать контакты для рекомендаций.
- Как осуществляется котнроль за строительством, можно ли установить камеру, можно ли привлечь своего независимого эксперта.
- Могут ли построить "под ключ", могут ли просто продать комплект дома (конструктив) и на сколько будет отличаться цена кубометра.
- Обеспечивают ли сами проживание и быт рабочих.
- Все ли этапы строительства выполняются бригадами СК. Если нет, то на каких этапах привлекаются субподрядчики и кто они (этот вопрос можно задать здесь, а можно в каждом следующем разделе, т. к. каждый следующий раздел будет соответствовать этапу строительства).

Раздел 3. Проект.
- Есть ли в компании архитекторы, которые могут сделать индивидуальный проект.
- Есть ли в компании конструкторы, которые смогут рассчитать нагрузки на фундамент и стропильную систему.
- Какие чертежи входят в эскизный (архитектурное решение) и рабочий (конструкторское решение) проекты. Могут ли прислать образцы, всё равно какого объекта, хоть гаража.
- Какова стоимость этих проектов. Компенсируется ли эта стоимость в конечной стоимости строительства при заказе строительства у СК.
- Необходимо ли предоставить исследование грунта для проектирования фундамента.
- Могут ли прислать альбом (или просто вразбивку) стандартных узлов.

Продолжение следует.

 

Раздел 4. Фундамент.
- Какой тип фундамента СК делает обычно для деревянных домов (как правило, у всех компаний есть свой "фирменный" фундамент, который она продвигает всем клиентам). Каковы его стандартные размеры (есть ли стандартные узлы - чертежи).
- Какой бетон применяется, какая арматура.
- Занимается ли СК возведением фундаментов зимой.
- Как осуществляется гидроизоляция.

Раздел 5. Коробка. Брус.
- Всё то, о чём писалось ранее.
- Какие элементы дома делаются СК не из бруса (многие делают фронтоны мансардных этажей из каркаса, некоторые делают межкомнатные перегородки из каркаса. Если Вы берёте стандартный проект и Ваша смета не подробна, то потом можете быть удивлены).
- Делается ли по технологии окосячка для окон и дверей.
- В процессе сборки перекрытий и стропильной системы производится ли стандартно обработка антипиренами.
- Производится ли какая-нибудь корректировка коробки после усадки (многие пишут, что подтягивают шпильки через некоторое время после сборки, хотя как это сделать, если не делать окошки для доступа к гайкам?).

Раздел 6. Стропильная система. Кровля.
- Узел кровельного пирога. Как осуществляется вентиляция кровли.
- Производится ли рассчёт нагрузки.
- Какие водосточные системы используются.

Раздел 7. Инженерия.
- Может ли СК сделать в брусе каналы для скрытой разводки электрики.
- Как осуществляется разводка труб отопления, ГВС и ХВС?
- Стоимость и сроки проектирования.

Раздел 8. Отделка.
- Есть ли своё производство окон и дверей.
- Чем обшиваются "мокрые" зоны.
- Какие составы (краски, лаки, масло и т. п.) применяются при окраске дома, какие циклы (шлифовка, грунтовка и т. п.), как обрабатываются торцы бруса.
- Варианты подшивки потолков, свесов.
- Что используют для полов.

Раздел 9. СМЕТА. ДОГОВОР.
Это самое главное.

Продолжение следует.

 

Здесь я просто даю все вопросы, как задавал их я.
-Смета включает все, без исключения, затраты (доставку, быт рабочих, опалубки и пр.)?
- В смете указаны полные наименования (маркировка, артикул), размеры всех используемых материалов?
- Сможете в качестве примера прислать смету любого, построенного Вашей компанией дома из Ваших стандартных проектов «под ключ» (около 250 м2,среднего ценового уровня отделки)? Должно быть всё:фундамент с отмосткой, коробка (с внутренними перегородками),стропильная система, крыша, перекрытия, чистовые полы, потолки, двери, окна, утепление и шумоизоляция, вентиляционная система, всякие там лобовые доски и подшивы кровли, шлифовка и окраска, скрытая проводка электрики, отопления, водоснабжения и канализации, водосточная система и т. д. и т. п. Я понимаю, что отделку заказывают отдельно, но, наверняка, есть варианты реализованных проектов.
- Вы готовы к тому, что я сам закуплю материалы, которые найду дешевле, чем указано в смете?
- Гарантирована ли в договоре неизменная стоимость по смете?
- У Вашей компании легальные отношения с клиентом? Я получу на руки кассовые чеки и накладные на материалы и работы?
- Можете пристать текст стандартного договора?
- От имени какого юридического лица будет заключён Договор? Дата его образования?
- Каков срок гарантии на построенные дома? Что входит в гарантийное (и есть ли сервисное) обслуживание? Как это отражено в Договоре?
- Соблюдаются ли при проектировании и строительстве строительные нормы (ГОСТы, СНИПы), Отражено ли это в договоре?
- Заложена ли в систему оплаты мотивация для Вашей компании сделать работу высококачественно? Например, оплата работ (или части работ) по факту их исполнения, при приёмке этапа (при авансировании стоимости материалов)?
- Предусмотрены ли в Договоре штрафные санкции? Если да, то зеркальные ли они для Заказчика и Исполнителя?
- Предусмотрены в Договоре штрафные санкции за просрочку сдачи объекта (этапа)?
- Предусмотрена ли замена бригады (бригадира, прораба) при определении её (их) некомпетентности?
- Каков алгоритм оплаты по этапам?
- Какие формы оплаты возможны (нал, безнал)?
- Готовы ли Вы включить в Договор то, что обещаете в ответах на мои вопросы?

С вопросами всё. Осталось пояснить, почему возникли некоторые вопросы и что делать после получения ответов.

 

. Есть такие, которые строят дома сотнями (в год). Думаю, в основном по типовым проектам, с дешёвыми материалами, на потоке и не думаю, что они смогут качественно индивидуально работать с каждым клиентом. Они в Вас не очень заинтересованы.
Есть такие, которые строят 2-3-4 дома в год. Думаю, у них или проблемы с заказчиками (только раскручиваются, плохое качество, маленький спектр услуг, основная специализация - производство) или маленькие мощности.
Есть середина. 10-15-20 домов в год Это значит, у них есть не менее 10 бригад, есть опыт и они в Вас заинтересованы. Мне этот вариант кажется предпочтительным.

Опыт работы СКОткрытость компании. Готовность дать контакты для рекомендаций, готовность сопровождать Вас при посещении предприятия, строящихся объектов. Не все дают контакты. Кто даёт, даёт разное количество. Если есть только один или два объекта для показа, это говорит о малых объёмах текущего строительства.

Открытость компании. Готовность дать образцы смет, проектов. Мне по всем параметрам понравилась одна СК. Но когда дело дошло до сметы (уже даже при посещении их офиса) нашла коса на камень. Смета у них выглядела так:
1. Фундамент. Стоимость материалов - х, стоимость работ - y.
2. Коробка. Стоимость материалов - х, стоимость работ - y.
И так далее. Я несколько дней добивался того, что бы они указали для меня в смете по позициям все используемые материалы (с точными названиями, количеством и стоимостью за единицу измерения). Добился, но после посещения одного из их объектов, отказался от сотрудничества с ними.
Многие (почти все) образцы смет и проектов не дают ни при каких условиях (только посмотреть в офисе), объясняя это коммерческой тайной или опасением того, что я поделюсь данными с их конкурентами. Думаю, что это просто из опасения напугать Вас ценами или несовпадением цен в образце с теми, которые потом окажутся в смете и что бы Вы потом меньше задавали вопросов. Ни одна СК не заинтересована в предоставлении точной информации. Чем всё запутаннее и туманнее, тем лучше.

Контроль с помощью технических средств. Многие пытаются, да не у многих получается. Очень сложно реализовать технически (особенно в реальном режиме времени), очень легко лишиться своего добра (знаешь, хозяин, ночью кто-то спёр твои штучки), а скрытно установить практически невозможно.

Строительство "под ключ". У ВСЕХ СК совершенно разный этот самый "ключ", но ни у одной нет реального "под ключ". Читая перечень работ и материалов в присылаемых сметах или изучая рекламу на сайтах, я всё-время удивлялся, как же они могут так дурить нашего брата? У одних в перечне работ нет полов, у других потолков, а у некоторых нет перекрытий и даже межкомнатных перегородок. Называйте это как угодно, но только не "под ключ".

Наличие своих архитекторов (архитектурного бюро). Практически все утверждают, что они есть в штате. Одна СК просто захлёбывалась, какие у неё замечательные архитекторы, но потом, когда я начал с ними переговоры, выяснилось, что это совершенно самостоятельное архитектурное бюро со своим юрлицом, сайтом и офисом. Может, это и неплохо, но зачем вводить в заблуждение?
Далее. Я подписал договор на проектирование с СК, которую выбрал и заплатил аванс. И эта СК утверждала, что свои архитекторы есть. Мне сделали 3 варианта, причём все - разными руками и все не вписывались в мои требования. Выяснилось потом, что их индивидуальное проектирование трактовалось ими как перенос нескольких стен в типовых проектах. Деньги мне вернули, но время я потерял. При этом, уверяю Вас, даже перенос одной стены может вылиться в серьёзные изменения в рабочем проекте.

Продолжение следует

7. Выбор подрядчика. Заключение.

Выслав свои вопросы, Вы ждёте ответ. Вариантов может быть три.

1. Вас настойчиво приглашают в офис, что бы ответить на Ваши вопросы за чашкой чая (кофе, коньяка), т. к. вопросов слишком много. Не соглашайтесь. Если вам ответят на вопросы в офисе, Вы ни за что не запомните все ответы и вряд ли сможете их записать. Потом, когда Вы быдете сравнивать ответы СК, у Вас будет полная каша.

2. Вам присылают ответы не на все вопросы, старательно обходя неудобные (или просто читая их невнимательно - менеджеры бывают разные). Добивайтесь ответов на все вопросы, вступайте в переписку.

3. Вам дают исчерпывающие ответы на все вопросы. Крайне редкий вариант.

Получив максимально полные ответы, выбираете пятёрку лидеров (а может оказаться и меньше). После этого посещаете офисы.

После посещения офисов получаете ответы на последние возникшие вопросы (как правило, контакты для рекомендаций, адреса для посещения объектов и многое другое соглашаются дать только после посещения офиса).

После этого, если Вас всё устраивает в ответах и посещение офиса прошло удачно, в обязательном порядке посещаете производство и строящиеся объекты. Посмотрите, как выглядит брус на предприятии и как на обьекте, какие зазоры между брусами, насколько плотно соединение в углах (перерубах), выдерживаются ли вертикали в стенах, какие бригады работают, как хранится брус до сборки и т. д.

Определяете победителя и заключаете с ним договор, внеся в него всё, что Вам обещали.

Ну и самое главное. Когда начнёте строить, вспомните про свой личный контроль за стройкой. Идеально - жить на ней и следить каждый день. Если решитесь установить видеонаблюдение - тоже хорошо. Но всё это, как правило, нереализуемо. Тогда, если есть возможность, наймите независимого эксперта (лучше знакомого), который будет ежедневно держать работяг в напряжении. Ну, и если такой возможности тоже нет, приезжайте на стройку как можно чаще и внезапнее. Я столько косяков выловил, причём очень серьёзных, что оторопь берёт, что они делают без контроля (если интересно, пишите в личку). Мне бригадир говорил, когда я рядом с ними стоял по часу, что мол вот тоже был один такой, тоже всё стоял, потом понял, что всё нормаьно и стал появляться раз в месяц. НЕ ВЕРЬТЕ.

Кажется, конец романа. Прошу строго не судить. Здесь только для начинающих (причем только для неленивых) и только мой опыт, может и ошибочный.

У меня нет цели дать название СК, с которой я строю. Да, по-моему, здесь это делать и нельзя (пишите в личку, если интересно). Цель - поделиться опытом и помочь сделать наиболее правильный, системный выбор. Тот, кто не пожелает тратить время (в том числе на чтение букв), успеха вряд ли добьётся. А вообще, судя по Вашим регалиям (количеству сообщений и количеству благодарностей), Вас вряд ли должно интересовать то, о чём Вы спрашиваете.

 

Большое спасибо за подробные рекомендации. Прочитала с большим интересом. Ваша строительная квалификация внушает уважение.
Но, наверное, не каждый может задавать вопросы про гидроизоляцию фундамента, или по стропильной системе, или про разводку труб. Вернее, задавать-то может, но что толку? Ну, мне ответят, но поскольку я в этом ничего не понимаю - то приму к сведению, и все. А переквалифицироваться в строители, боюсь, получится не у всех.

 

Да я в жизни никогда ничего не строил. Просто понимаю, что, если я полностью положусь на строителей, то получу в итоге то, что хотят они. А чем глубже я буду копать, тем ближе будет то, что я получу, к тому, что хочу я. Это ведь не BMW, который купил в любом салоне и катайся, ни о чём не думай. Тут, пока сам за дело не возьмёшься, ничего хорошего не жди.

 

Большое спасибо, за тему и подробное раскрытие ее! Я две недели читаю сообщения на форуме, забросив мужа, детей, работу и наконец-то нашла емкое и содержательное сообщение для строительных чайников, как я. Читать темы за несколько лет очень тяжело и из 100 страниц получаешь информации для себя в несколько строчек. А не могли бы Вы написать, как протекает Ваша стройка и какие Вы все-таки сделали ошибки, что не учли? Еще очень хотелось бы знать к чему привели ваши маркетинговые исследования и на каких 5 компаниях вы остановились первоначально? Это очень важный вопрос. Если нельзя писать на форуме, напишите в личку. И вообще напишите о строительстве, у Вас очень хорошо получается, еще раз большое спасибо