1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 3

Цена при массовой застройке коттеджами

Тема в разделе "Затраты на строительство", создана пользователем NahNah, 26.01.12.

  1. NahNah
    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25

    NahNah

    Живу здесь

    NahNah

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25
    Адрес:
    Москва
    Цена при массовой застройке коттеджами
    Ув. спецы, как вы считаете, какой цены можно достичь при массовом строительстве
    коттеджных поселков при следующих условиях (которые конечно выглядят пока невероятными :)).

    1. Землю не считаем (допустим,это гос. проект а за откат сразу на лесоповал).
    2. Работать будут организованные и натасканные гастеры под очень строгим контролем
    (материалы не воруют, см. п. 1).
    3. Ни минуты простоя техники и людей. Грамотная организация процесса от зачистки поля
    до вывоза мусора.
    4. Делается все по единому стандарту, дома отличаются только внешней отделкой,
    основа у всех одинаковая. То есть никаких там 30 тыс. за всякие проекты и прочее.
    Все один раз сделано и тиражируется бесплатно.
    5. Материалы покупаются напрямую мега-оптом у производителей, возможен прямой импорт
    без накруток и участия наших посредников.

    В общем, оптимизируется все и убираются паразитные затраты, остается только минимальная
    стоимость массовой работы людей и техники, коммуникации предоставляются бесплатно и делаются с нуля сразу (что как я понимаю куда проще чем индивидуально копаться в уже
    сложившейся застройке).

    Вопрос.
    Сколько будет стоить при таких вводных линейка 2-этажных домов 150м, 200м, 300м
    из кирпича или теплой керамики с начинкой по возможности из отечественных материалов (трубы, проводка и т. д.). Импортное только самое необходимое - газовый котел, сантехника и т. д.

    То есть если у гос. мужей все же появится желание бросить кость народу и будет развернуто массовое малоэтажное строительство, то каких цен можно ожидать по минимуму.
    Если не затруднит, дайте отдельно валютную и рублевую часть цены.
    (чтобы спрогнозировать цену в условиях падения рубля).
     
    NahNah , 26.01.12
    #1 + Цитировать
  2. nir
    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176

    nir

    Завсегдатай

    nir

    Завсегдатай

    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176
    Адрес:
    Псков
    Социалка-20 тыров на метр общ площади.., стандарт-25 тыров, премиум-30 тыров...Разница-тока в брендах стройматериалов...линейка-беларусь-россия-россия с западными владельцами...
     
    nir , 27.01.12
    #2 + Цитировать
  3. Lao Czy
    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942

    Lao Czy

    Живу здесь

    Lao Czy

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942
    Адрес:
    Ташкент
    При 1000 долларов за 1 кв. м можно легко уложиться в дом с отделкой при массовом честном строительстве.
    Если мы принимаем за аксиому, что никто ничего не ворует, как при строительство собственного дома, когда мы в одном лице выступаем и как заказчик, и как прораб, и как закупщик материалов.
    Это в условиях России. В условиях Узбекистана цены будут еще скромнее. Сейчас я лично построил каркас 5-этажного здания своего будущего офиса в Ташкенте со сложными инженерными работами по переносу подземных коммуникаций и я четко помню все свои расходы до последней копейки.
     
    Lao Czy , 27.01.12
    #3 + Цитировать
  4. RNikonov
    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991

    RNikonov

    Технадзор

    RNikonov

    Технадзор

    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991
    Адрес:
    Климовск
    При условии необходимости согласований, проектирования инженерных сетей, устройства инженерной инфраструктуры (подстанция 10/0,4 КВ, ГРП, очистные сооружения, устройства плитных временных дорог (по трассе постоянных) проект займет минимум 2 года (в целях экономии ресурсов зимой работы лучше замедлить).
    При условии строительства поселка на 40 и более домов, в районе, например, "Нью-Москвы", стоимость квадратного метра для коттеджа с минимальной отделкой (штукатуренные крашеные стены, деревянный дощатый пол под окраску/мастику) - для кирпичного дома в ценах 2011 г. - 25 000 рублей или 800 долларов США за квадратный метр общей площади без учета наружных сетей, благоустройства, дорог и подъездов
    Важно: максимальное использование рельефа участка (благоустройство,земляные работы - это очень внушительные деньги).
    Скорее всего, бизнес-план надо считать на 3 года с основными инвестициями в пропорциях по годам: 20% -40% - 40%. Норма прибыли 1.3 (в год)
     
    RNikonov , 27.01.12
    #4 + Цитировать
  5. Sintetik
    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269

    Sintetik

    Живу здесь

    Sintetik

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269
    Адрес:
    Москва
    Ну смотрите, самозастройщики легко и не напрягаясь (кроме времени) укладываются в 30 000р за м2, а особо экономные в условиях диких цен подмосковья умудряются сделать за 25 000.
    При описанном вами подходе 30% сэкономится на стоимости техники и рабочей силы.
    Просто при переходе от расчета по объемам на дневную выработку и зарплату.
    Пример смена трактора 10-12тыс, за смену делается копка под один дом. А если трактор на балансе и тракторист получает просто зарплату в месяц, то цена копки фундамента падает сразу до 2-3тыс с учетом соляры.

    Бетон - если делать свой узел, со своим песчаным карьером, со своим гравийным карьером, с цементом из Турции и Китая (чтобы местных уродов-монополистов не кормить) ценник сразу в 2-3 раза упадет.

    И так по всем пунктам. Думаю 15000 за м2 за каменный дом в Подмосковье в состоянии "завозим мебель и вешаем шторы" будет реальной планкой.
     
    Sintetik , 28.01.12
    #5 + Цитировать
  6. Lao Czy
    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942

    Lao Czy

    Живу здесь

    Lao Czy

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942
    Адрес:
    Ташкент
    В принципе, Вы правильно говорите, но цифры несколько все-таки будут повыше, так как, если Вы возьмете на баланс тяжелую технику, то получится гораздо выше 30 000 руб за 1 кв. м, поэтому даже крупные строительные тресты сейчас практикуют аренду или покупку в лизинг.
    Если приглашать экскаваторщиков из СНГ и брать в краткосрочную аренду (1-2 месяца) их же технику, то можно серьезно удешевить процесс, т. к. оформляется временный ввоз (некоторый геморрой с бумагами, но не критичная проблема). В Ташкенте дневная норма выработки на один корейский экскаватор составляет 1000 кубов. Такой работяга за 20 дней все отроет на 30-50 домов без проблем. Бюджет оплачивает такую работу 0,5 долл. за 1 куб. и это в условиях Узбекистана новый корейский экскаватор окупается за 20 месяцев при наличии объемов. В российских условиях пусть будет 1 куб обходиться в 10 долл. США. При таких расценках будет взаимовыгодный вариант сотрудничества. Как вариант удешевления земляных работ, но думаю, что и в Подмосковье можно найти адекватные цены на этот вид работ при нормальном (большом) объеме работ.
     
    Lao Czy , 28.01.12
    #6 + Цитировать
  7. nir
    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176

    nir

    Завсегдатай

    nir

    Завсегдатай

    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176
    Адрес:
    Псков
    Sintetik
    лично Вы возьмете в лизинг двух-трехмиллионный трактор -будете его содержать, платить налоги-страховки-зарплаты...и копать за 2 тысячи в смену? Это 250 руб в час?
     
    nir , 28.01.12
    #7 + Цитировать
  8. RNikonov
    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991

    RNikonov

    Технадзор

    RNikonov

    Технадзор

    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991
    Адрес:
    Климовск
    Трактор на баланс надо приобрести, его надо обслуживать, ему нужна инфраструктура (заправщик, ТО), что тоже стоит денег.
    Устройство своего РБУ окупается не менее. чем за 3 года при условии ежедневной загрузки от 100 куб. м. Такую загрузку не обеспечит даже "куст" коттеджных поселков.
    И так по всем пунктам :hello:

    Так что, в условиях Подмосковья серьезно можно "уронить" ценник процентов на 10-15 (что тоже очень "круто"), в основном за счет организации производства, унификации и отказа от "модных" материалов (о чем, собственно, и пишет топикстартер). Правда, для такого проекта нужна профессиональная команда технического заказчика (от трех спецов на поселок), что будет стоить тысяч в 300 в месяц (и все равно себя оправдает :)] - но, поначалу, может и напугать).
     
    RNikonov , 28.01.12
    #8 + Цитировать
  9. Lao Czy
    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942

    Lao Czy

    Живу здесь

    Lao Czy

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.12.11
    Сообщения:
    2.131
    Благодарности:
    942
    Адрес:
    Ташкент
    Да в этом нет необходимости, так как объект муравьиный (поселок на 20-50 домов).
    Краткосрочная аренда техники или прямой контракт с владельцем одного нормального экскаватора на колесах Вольво или ДЭУ решит все землеройные проблемы за 2 недели, если водитель экскаватора профессионал и не увлекается спиртом.
     
    Lao Czy , 28.01.12
    #9 + Цитировать
  10. Sintetik
    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269

    Sintetik

    Живу здесь

    Sintetik

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269
    Адрес:
    Москва
    а с чего вы взяли, что техника в строительном холдинге должна приносить прибыль? это себестоимость и затраты застройщика. 44тыс в месяц должны покрывать зарплату экскаваторщика и запчасти, соляра отдельно. А то привыкли что трактор должен отбиться за год, а оккупаемость 10 лет и годовую прибыль 10% не хотите? нет? тогда не нойте что страховщики тоже хотят 100% годовых и ОСАГУ вздуют в 3 раза скоро.

    Тут очень много монополистов, перекупщиков всех мастей и прочих нахлебников, вопрос подхода, а то я могу сказать что можно и в 3-4 раза уронить цены, но для этого надо 5млн человек расстрелять, а 15-20 сослать в лагеря.
     
    Sintetik , 28.01.12
    #10 + Цитировать
  11. RNikonov
    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991

    RNikonov

    Технадзор

    RNikonov

    Технадзор

    Регистрация:
    15.07.10
    Сообщения:
    1.732
    Благодарности:
    991
    Адрес:
    Климовск
    "Я дюмаю, что врэмя крайних мэр прошло, товарищи", отложив "Герцеговину Флор", сказал вождь. :)
    А если без шуток, то цены на этом можно "уронить" там, где на товар по завышенным ценам спроса не будет (а в условиях, например, Подмосковья - это вообще означает критическое падение спроса), или там, где государство будет проводить в этом вопросе внятную политику (начиная от Вашего предложения :ogo: до прямой торговли стройматериалами от подконтрольных государству предприятий с минимальной наценкой - например, 15% от себестоимости (с учетом накладных, транспортных "до склада",содержания склада с розничной торговлей стройматериалами, расположенного на территории, например, ликвидированной ВЧ) :hello:
     
    RNikonov , 28.01.12
    #11 + Цитировать
  12. nir
    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176

    nir

    Завсегдатай

    nir

    Завсегдатай

    Регистрация:
    07.06.08
    Сообщения:
    7.212
    Благодарности:
    4.176
    Адрес:
    Псков
    С чего вы взяли, что техника в строительном холдинге должна приносить прибыль?
    Вот с таким подходом вместо страны-развалины...Вы, прежде чем выводы, далеко идущие, рисовать...Цифры на калькуляторе посчитайте. При лизинге на 5 лет 2,5 млн JCB -выплата в месяц 72 тыс-без каско. плюс Ваши 42 тыс.(хотя это тока зарплата..а налоги?).Умножаем на год ...А работать трактор при лучшем раскладе будет 60%-времени...200 смен...400 тыров на год..Разницу, Уважаемый, сами из кармана выложите...или за помощью к бюджету обратитесь? :um:
     
    nir , 28.01.12
    #12 + Цитировать
  13. Sintetik
    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269

    Sintetik

    Живу здесь

    Sintetik

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.269
    Адрес:
    Москва
    Ну если вы хотите за 5 лет почти 2 цены отдавать грабителям, то эт. пожалуйста, еще скажите надо у импортера-перекупа технику покупать? ну-ну, вот потому и такие цены. 200 смен это если 1 тракторист и строго по КЗОТ, а если 2 или 3? был бы фронт работ, только массовая малоэтажная застройка это закладка 50-100 поселков по 500-1000 домов на 1 город ежегодно, для этого нужно как минимум Газпрому запретить экспорт. А то что сейчас это так, мышиная возня на уровне одной двух фирмешек, то что обсуждаем это просто фантазии.
     
    Sintetik , 28.01.12
    #13 + Цитировать
  14. NahNah
    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25

    NahNah

    Живу здесь

    NahNah

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25
    Адрес:
    Москва
    Основная идея в моем посте следующая. Я делаю предположение, что кто-то наверху поймет, что если сегодняшняя ситуация продлится еще несколько лет, то все нормальные мозги уедут зарубеж окончательно, а оставшийся пролетариат возьмется за топоры и вилы. И тогда верхушка примет решение "сдать" казнокрадов-распильщиков и прикормленные фирмы, весь сегоднящний псевдо-бизнес который и дает на выходе цену кв. метра дороже чем в америке.
    Выбирая из двух зол - 1. бунт, танки на улицах и Гаагский трибунал вместо тихой жизни в европе с парой млрд. наворованных денег, или 2. сдача подельников низовых уровней, масштабные реформы и посадки коррупционеров (которых десятки тысяч чел.), мне думается выберут второй вариант (сдать подельников-подчиненных но уцелеть самим).

    И тогда (допустим) придет нормальный губернатор (мэр), пригласит строителей со всего мира и устроит реальный тендер, без дураков. И мне интересно, каким может стать ценник на метр коттеджа при условии, что придут к примеру китайцы\турки\болгары и получат бесплатно карьеры с глиной и песком, получат по минимальным ценам арматуру и прочее, привезут свою технику без накрутки наших посредников, и начнут строить в обмен на нефтедоллары (коих пока еще есть трохи). Впрочем, я бы еще дополнил идею заказом жилья в обмен на нефть. То есть как в Ираке - "нефть в обмен на продовольствие" :))
    Типа постройте дом под ключ и получите талон на xxx баррелей нефти.

    Ведь всем понятно, что россия держится только на сырье и может рухнуть в любой момент. Точно так же всем неглупым людям очевидно, что не может стоить одинаковый дом в америке, германии и россии одинаковых денег. То есть можно конечно закопать в землю подмосковья 300 тыс. долл. и получить дом,
    но его цена при первом же снижении сырья рухнет к 60-80 тыс., так же снизятся и зарплаты россиян (в валютном исчислении). Глупо покупать картошку по цене золота, если проще сказать.

    Поэтому абсолютно необходимо заставить строителей строить для реальных людей со средними зарплатами. И сделать это можно только выведя на рынок огромные полугосударственные компании,
    плотно работающие с иностранцами. Иного выхода нет.

    Ведь после падения нефти чтобы страна как-то выжила, необходимо будет развивать несырьевой экспорт.
    А кому нафиг нужны наши товары, если работяга получает по 1-2 тыс. долл, манагер по 2-3 тыс. ?
    Что они могут создать конкурентоспособного? Торговать китайским товаром -да, создать и произвести станок - нет! Ниша россии на международных рынках - чуть выше китая и сильно ниже европы и америки,
    поэтому развитие страны станет возможным когда рабочие начнут получать 300 долл\мес, все остальные - не более 500 долл, тогда у русских товаров появится шанс и к нам потянутся мощные конторы с технологиями. Не сегодняшние инвесторы, у которых три стула, 2 компа и несколько миллиардов спекулятивных денег на счетах, а обычные инвесторы-производственники.

    Но людям с такими зарплатами нужно где-то жить и что-то кушать, а значит неизбежно массовое строительство дешевого жилья и развитие как минимум пищевой промышленности, чтобы за свои 300 баксов рабочий мог жить и кушать.
    Убежден, что так и будет. Вопрос времени. Поэтому считаю глупым покупать\строить по сегодняшним ценам, которые просто отражают сырьевой пузырь и так же сдуются, вопрос только когда.
    Сорри за оффтопик.
     
    NahNah , 29.01.12
    #14 + Цитировать
  15. NahNah
    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25

    NahNah

    Живу здесь

    NahNah

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.06.11
    Сообщения:
    74
    Благодарности:
    25
    Адрес:
    Москва
    Вот еще к вопросу о цене за смену экскаватора и прочее. Нормальная цена копки котлована, на мой взгляд такая (примерно).

    Берем стоимость экскаватора у производителя (японцев).
    Делаем оптовый заказ прямо производителю на 1000-5000 штук одной модели (легче обслуживать).
    Ввозим вообще бесплатно по распоряжению правительства.
    Загружаем работой по самое не могу.
    Считаем экскаватор+запчасти за 20 лет+зарплата за это время = общий расход
    делим эту сумму на число рабочих часов, получаем себестоимость.
    Добавляем 5% в год рентабельность на вложенный капитал. Получаем ценник.

    Что касается реальности (сегодня) то она такова. Какие-то ребята тащат несколько штук
    экскаваторов б\у, наворачивают процентов 100 прибыли, и продают строителям.
    Строители считают, что этот уже подорожавший вдвое аппарат надо окупить за пару лет
    (а не за 15 вовсе), да еще добавляют свои орг. расходы (которые априори высокие,
    т. к. один бухгалтер на 5 человек, а не на 1500 чел.). Плюс добавляют всякие проверки,
    взятки и прочее. Итог - 10 тыщ. руб. за смену. И так везде.

    Конечно, все написанное вызовет только смех у большинства. Наши "застройщики" начнут доказывать
    что это нереально и вообще надо еще кредиты заложить под 15-20 годовых и прочее. И нет дураков
    работать за 5 прОцентов...

    Но вот я думаю, что в мире найдется немало крупных структур со СВОИМИ деньгами, которые с удовольствием вложили бы их под гарантии того же ВЭБа в создание огромной стройкомпании,
    которая бы гарантировала 5-8% годовых. Триллионы баксов не находят себе места кроме как в американских казначейских бумагах под 2-4% годовых, и весь вопрос - это лишь недоверие к россии и дикая коррупция на уровне африканских стран, которая мешает серьезным конторам придти на русский рынок.

    Но если они все же придут, нашим горе-строителям мало не покажется (я имею ввиду тех, которые в пиджаках, а не тех кто в телогрейке на объекте)! Уверен, найдется немало желающих строить огромными объемами по 300-400 евро за метр. И 5% отдачи на вложенный капитал многие сочтут за счастье,
    т. к. прокрутить десятки миллиардов очень непросто, это не 100 тыс. уе. превратить в 200 тыс, тут сложнее все.

    Сейчас весь мир смотрит как разрешится противостояние общества и вороватой власти, многие инвесторы ждут чем закончатся выступления начавшиеся 10 декабря на Болотной площади, 24 дек. на прсп. Сахарова и митинг 4 февраля в Москве. И если здравый смысл победит, страна очистится от этих распилышей и любителей отката, появится реальная конкуренция в политике и экономике, то и строительную отрасль неизбежно ждут изменения.

    И вот мне лично непонятно, как люди загнанные в ипотечный угол, или живущие в нечеловеческих условиях могут тупо молчать и сидеть дома. Если вы молчите, если на митинги против воров выходит меньшинство, значит власть и дальше будет закладывать в каждый квадратный метр по 60-70% воровской ренты, и дальше будут покупать часы по 1 млн. долл. и отдавать подряды проверенным и прикормленным строителям. Потом нефть рухнет, и вы с удивлением обнаружите что ваша хата стоит в 4-5 раз меньше, что зарплата упала в 3-4 раза и вы должны банку столько, сколько не заработать за всю жизнь. Но это будут только ваши личные проблемы. Вам скажут "это было такое время, все думали что недвига действительно столько стоит, и то что должны банку - убейтесь, но верните".

    Вот стоило убрать Лужка, и у всех как будто открылись глаза - бааа, а ведь крупнейший БанкМосквы превратили в личную кормушку, выкупали обесценившиеся земли у батуриной по кратно завышенной цене! И в целом по стране так же. Но вспомните - когда Лужков умышленно снижал предложение на рынке и цены росли по 200% в год, кто-то из вас вышел на митинг? Нет ? Ну вот и получите 6500 долл. за метр!
    И сегодня Алексей Навальный публикует сотни материалов из которых видно как воруют, сколько воруют, и как сами себе у Чурова выписывают пропуск еще на 4 года воровства. и ведь за это воровство расплачиваемся все мы! В каждой смене экскаватора, в каждом кирпиче заложены бабки для воров.

    Не надоело?
     
    NahNah , 29.01.12
    #15 + Цитировать