1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Ликвидность участка и находящихся на нем построек

Тема в разделе "Затраты на строительство", создана пользователем Tatusja, 15.01.12.

  1. Tatusja
    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004

    Tatusja

    Татьяна

    Tatusja

    Татьяна

    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Ликвидность участка и находящихся на нем построек
    Доброе время суток, уважаемые. Этот вопрос поднимался неоднократно в разных темах и мне, как человеку планирующему строительство дома, он безумно интересен.
    Нужно ли по-вашему мнению при планировании вложений в строительство дома ориентироваться на рыночную стоимость участка?
    Для себя решила этот вопрос примерно так: Считаю возможным потратить на строительство дома "под ключ" от 2 до 4 стоимостей участка. Если потратить меньше, то дом, при возможной продаже, может быть расценен как "под снос", если больше, то, возможно, покупателей не устроит участок. Буду благодарна за ваши мнения по этому поводу.
     
    Tatusja , 15.01.12
    #1 + Цитировать
  2. Dozen
    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770

    Dozen

    пытаюсь думать

    Dozen

    пытаюсь думать

    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770
    Адрес:
    Москва
    Имхо ... недвижимость участка важнее недвижимости дома ...
    Т. е. первоначально должен быть хорош участок, а потом уже дом, ибо строить отличный дом в нехорошем месте - просто срезаем часть ликвидности дома, никак не повышая ликвидность самого участка.
    Если рассмотрет чуть выше на уровень, то надо смотреть на ликвидность страны, где покупается участок.
     
    Dozen , 16.01.12
    #2 + Цитировать
  3. vetalt
    Регистрация:
    12.11.11
    Сообщения:
    4.915
    Благодарности:
    1.836

    vetalt

    Живу здесь

    vetalt

    Заблокирован

    Живу здесь

    Регистрация:
    12.11.11
    Сообщения:
    4.915
    Благодарности:
    1.836
    Адрес:
    Челябинск
    В соседней теме уже ответил про ликвидность...
    Поэтому "а баба яга против":) не сосвсем согласен со следующим заявлением-"недвижимость участка важнее недвижимости дома"
    Они взаимосвязаны. любое строение дешевле чем сам участок будет рассматриваться как ветхий дом, либо как помеху к покупке (продаже) участка, соответственно уменьшая его ликвидность.

    Кстати со страной тоже не столь очевидно.
    Ликвидность это ведь не только цена но и спрос и соответственно скорость продажи...
    На мой взгляд 15 участков в быстро развивающемся селе Кукуево могут быть более ликвидными чем один переоценённый в подмосковье...:aga:
     
    vetalt , 16.01.12
    #3 + Цитировать
  4. beutiflet
    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402

    beutiflet

    элитный пролетарий

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402
    Адрес:
    Домодедово
    А если подойти не прямо со стороны ликвидности именно "на продажу", а со стороны оптипального планирования перспектив, то если построить дом, допустим, превышающий стоимость земли более чем в 10 (например) раз, то явно деньги в землю "недовложены".
    И если дом, в результате, можно постепенно построить и растянуть это на любое время по силам и средствам, то землю больше не выпускают и докупить, как достроить дом, через некоторое время уже скорее всего неудастся.
    Это в определенном смысле диффицит.

    Я считаю, что в участок в любом случае необходимо вкладывать как можно большую сумму, какую можно себе позволить и представить в этот момент.
    Полный перечень подводимых к участку коммуникаций и обустройство инфраструктуры (которые относятся к цене участка, а не дома) очень недешев и на этом фоне цена самой земли в "голом поле" может оказаться незначительной, что тоже лишает смысла экономию на этом этапе.

    Обозначу мнение цены дома от 0 до 5 цен участка.
    Более 5-10 цен назову "сомнительными"
    Свыше 10 абсурдом :hello:
     
    beutiflet , 16.01.12
    #4 + Цитировать
  5. Dozen
    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770

    Dozen

    пытаюсь думать

    Dozen

    пытаюсь думать

    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770
    Адрес:
    Москва
    Свойства участка: экология, наличие живой воды, уровень соседей и т. п. - эти свойства более стабильны и их покупателью участка очень сложно или изменить или улчшить. Можно улучшать в некторых парамтерах: выкопать скважину, провести газ и т. п.

    Свойства дома более изменяемы, вплоть до полной замены.

    В этом плане и было высказно, что недвижимость участка более важна неджвижимости дома.

    Да, 10 соток в Англии, Испании, Болгарии, России или Шри-Ланке - это изначально более важно, нежели расположение этих 10 соток рядом с речкой. Или что на них стоит кирпичный дом.

    В этом плане ликвидность - не более чем маркетинговый ход, а точнее уровень риска вложения денег.

    Наличие хорошей дороги и уже проведенного газа в подмосковном участке - это одно, а обещания властей сделать в следующем году дороги и провести газ в Кукуево - это несколько другое.

    Уровень рисков при вложении денег разные.

    Добавлю - что выбор и оценка участка должен в любом случае быть более важным, нежели выбор дома (или интерьер в доме).
     
    Dozen , 16.01.12
    #5 + Цитировать
  6. beutiflet
    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402

    beutiflet

    элитный пролетарий

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402
    Адрес:
    Домодедово
    И еще добавлю, что намного удобнее, комфортнее и в конечном счете выгоднее оказаться бедным среди богатых, чем богатым, среди бедных, что еще раз указывает на важность именно участка.
     
    beutiflet , 16.01.12
    #6 + Цитировать
  7. Tatusja
    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004

    Tatusja

    Татьяна

    Tatusja

    Татьяна

    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    beutiflet, никогда об этом не задумывалась, а почему?

    Я смотрела экологические карты, у СПб три зоны загрязнения: первая 0-60 км от города, вторая 60-120 км, третья 120-180 км и только в удалении в 180 км, можно говорить экологии участка, но очень далеко ездить на работу получается. А вот уровень соседей однозначно влияет на рыночную стоимость участка, чем приличнее место, тем выше цена участков.
    Вот согласна на 100%, и думаю правильнее оценивать эти вложения, как вложения в ликвидность участка, так как они поднимают именно его стоимость. Именно это происходит в КП (минусы упустим), берется копеечная сельхозка в чистом поле и вкладываются деньги в обустройство инфраструктуры и подключение коммуникаций и (если все удачно) то это не может не сказаться на цене участков.
     
    Tatusja , 16.01.12
    #7 + Цитировать
  8. beutiflet
    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402

    beutiflet

    элитный пролетарий

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402
    Адрес:
    Домодедово
    Я сам не задумывался, пока не оказался в "элитном" поселке и не стал наблюдателем жизненных реалий уже с этой точки зрения.
    Причин масса и очень разных.
    Малообеспеченный сосед в богатом месте вызывает от пренебрежительной отстраненности "знать тебя не хотим" или ухмылки и пожимания плечами с молчаливым вопросом "А что он здесь забыл?" до сочувствия и и всяческой заботы.
    То есть нет негатива.
    От "нуля" до "плюса" реакция
    "Богатенький Буратино" среди малообеспеченных 100% получит зависть определенной части соседей с целенаправленным вредительством в конце.
    Любое инфраструктурное начинание у "богатых" доводится до конца быстрее и, зачастую, честнее, чем у менее обеспеченных, что в результате стабильно быстро увеличивает ликвидность и цену земли.
    Годы разрухи и неразберихи из-за неплательщиков в малообеспеченных объединениях - обычная практика.
     
    beutiflet , 16.01.12
    #8 + Цитировать
  9. Dozen
    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770

    Dozen

    пытаюсь думать

    Dozen

    пытаюсь думать

    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770
    Адрес:
    Москва
    Лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным.
    А если не получается, так хотя бы тусить между ними. :)
     
    Dozen , 16.01.12
    #9 + Цитировать
  10. beutiflet
    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402

    beutiflet

    элитный пролетарий

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402
    Адрес:
    Домодедово
    А это значит, что перезаклад в участок важнее перезаклада в дом. :hello:
     
    beutiflet , 16.01.12
    #10 + Цитировать
  11. Dozen
    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770

    Dozen

    пытаюсь думать

    Dozen

    пытаюсь думать

    Регистрация:
    15.10.10
    Сообщения:
    1.736
    Благодарности:
    770
    Адрес:
    Москва
    Согласен. Можно чуть выше на уровень подняться и сначала перезакладываться в страну, а уж потом - участок, дом, мебель ...
     
    Dozen , 16.01.12
    #11 + Цитировать
  12. Tatusja
    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004

    Tatusja

    Татьяна

    Tatusja

    Татьяна

    Регистрация:
    25.11.10
    Сообщения:
    3.360
    Благодарности:
    8.004
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    Очень познавательно, значит я правильно выбрала участок :aga:.
     
    Tatusja , 16.01.12
    #12 + Цитировать
  13. beutiflet
    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402

    beutiflet

    элитный пролетарий

    beutiflet

    элитный пролетарий

    Регистрация:
    02.02.07
    Сообщения:
    7.508
    Благодарности:
    7.402
    Адрес:
    Домодедово
    Мне тоже можно сказать повезло.
    Типа "интуиция"
    Ибо когда покупаешь "чистое поле" очень трудно спрогнозировать что из этого выйдет.
    У нас вышло все очень хорошо.
    Хотя и у нас были люди, уехавшие на "Рублевку", продав участок, с обоснованием, что среди быдла жить им не нравится.
     
    beutiflet , 16.01.12
    #13 + Цитировать
  14. Elizabeth22
    Регистрация:
    02.03.14
    Сообщения:
    220
    Благодарности:
    385

    Elizabeth22

    Живу здесь

    Elizabeth22

    Живу здесь

    Регистрация:
    02.03.14
    Сообщения:
    220
    Благодарности:
    385
    Конечно, месторасположение участка - это самое важное. Захудалый домишко на участке в престижном месте стоит гораздо больше, чем роскошный особняк в не очень благополучном районе. Но здесь есть свои нюансы. предугадать, станет ли это место престижным практически невозможно) Приведу пример. У нас в Калининграде есть такой район в городе под названием Северная гора. В 70-80-х гг - самое ужасное место для жительства. Дорогие никакие. Немецкие домики, разваливающиеся без надлежащего ухода со стороны хозяев- алкашей. Отопление только углем, ни о каком газе и речи не было. Никаких телефонов, даже с электричеством проблемы были. Сейчас- один из самых дорогих районов. Маленький участочек на Северной горе стоит несколько миллионов. Таких примеров масса. Так что, как повезет)
     
    Elizabeth22 , 16.09.14
    #14 + Цитировать
  15. Andreevilia
    Регистрация:
    24.12.12
    Сообщения:
    129
    Благодарности:
    159

    Andreevilia

    Живу здесь

    Andreevilia

    Живу здесь

    Регистрация:
    24.12.12
    Сообщения:
    129
    Благодарности:
    159
    Адрес:
    Химки
    Этот вопрос действительно уже обсуждался ранее в других темах (в т. ч. и на других форумах). Причём, он обсуждался в увязке с другими вопросами строительства дома на продажу. А это важно! В этой деятельности, как и во многих других, не существует какого-то одного решения, действия, которое гарантированно приведёт к успеху. С моей точки зрения к успеху приводит всегда совокупность решений/действий, и они должны быть согласованы между собой. Т. е. должны как бы поддерживать друг друга, работать на достижение одной цели, а не "распыляться" по всем возможным направлениям в попытке создать "идеальный загородный дом"... Но об этом много написано уже в других темах. Не буду повторяться...

    По сути вопроса.
    1) ИМХО Вы правы! Указанное Выми соотношение действительно верное! Я это называю правило сбалансированности объекта недвижимости. Правда, в зависимости от бюджета оно может несколько видоизменяться. Например, в высобюджетных проектах оно смещается в пользу земли.

    Общее правило - дорогая земля увеличивает стоимость недвижимости на ней построенной, дешовая земля наоборот - снижает.

    Отсюда следует важный вывод - Вы должны стремиться к увеличению стоимости земли (стоимости сотки) в Вашем проекте. Т. е. из двух вариантов: участок побольше, но дальше от города и участок поменьше, но ближе к городу - стоит выбрать второй, т. е. там, где сотки сотки дороже. (В разумных пределах, конечно ! :))

    Грубо говоря, можно вывести некое простое правило "успешного девелопмента заг. недвижимости".
    А именно:
    Делим наш бюджет на три части. 1/3 это участок, остально сам дом (точнее, это "рукотворная компонента" - строительство дома, благоустройство территории и т. д.). Кстати, на финишную отделку дома и на обустройство интерьеров вполне можно привлекать заёмные средства Получается краткосрочный и соответственно не дорогой кредит. Для ориентировки - полностью обставить дом мебелью ИКЕА стоит в среднем 10 000 рублей за квадратный метр площади. Это с учётом всех аксесуаров, рюшечек-дрюшечех-подушечек и т. д. И естественно без учёта площади тех. помещений.

    Далее.
    Смотрим какой дом мы можем построить за наш бюджет. И выбираем участок минимально подходящий по площади нашему дому, но зато максимально близко к городу.

    Примечание.
    Не однозначный вопрос - что лучше: ближе к городу по НЕ престижному направлению или дальше от города, но по более престижному направлению (за одну цену). По факту это зависит как минимум от двух факторов - нашего бюджета и того сегмента покупателей заг. недвижимости на который мы ориентируемся. Т. е. это уже более глубокий анализ :) Частично я писал об этом в других темах.

    Продолжим.
    Пример для наглядности:
    Допустим у нас 6 млн. Если следовать соотношению 1 к 2, то на дом остаётся 4 млн. Допустим Вы оцениваете стоимость строительства под ключ где-то 30-35 т. р. за квадрат. Получается Вы можете построить дом общей площадью около 120-130 м2. Для такого дома вполне достаточно участка площадью 6-8 соток. Соответственно, нам остаётся найти "самый лучший" участок шесть соток за 2 млн. рублей.

    Если в конце проекта привлеч заёмное финансирование на финишную доводку объекта, обустойство интерьеров и организаю продаж (тут возможно не заёмное, а партнёрское финансирование со стороны риэлторов) то получится вполне рентабельный проект даже в сложных современных условиях на рынке. НО! Только при соблюдения ДРУГИХ ВАЖНЫХ УСЛОВИЙ ликвидности объекта недвижимости. А ИХ НЕ МАЛО (!), кроме упомянутого Вами соответствия стоимости дома и стоимости участка. Понимаете?

    P. S.
    1) Стоимость сотки зависит не только от близости к городу и престижности направления. В данном примере это было просто упрощение дабы не перегружать сложным анализом этот пост. Очевидно, если Вы реализуете "дачную" концепцию, то имеет смысл инвестировать в близость к водоёму, лесу, в тишину и т. д. Для других концепций иначе... Вообще это объёмная тема, я частично постарался раскрыть её в других темах и форумах. В любом случае - Вы должны стремиться к максимизации стоимости земли в Вашем проекте, а участок выбирать в соответствии с общей концепций. А концепцию выбирать ориентируясь на свой бюджет и учитывая реалии ВАШЕГО местного рынка недвижимости. Как-то так...

    2) Всё, что писал - это для МО. Полагаю, что многое можно применить и в Вашем регионе, но всё же рекомендую провести дополнительный анализ рынка. Как минимум изучите объявления о продаже домов и участков и побеседйте не менее чем с десятью риэлторами. Это отнимет некоторое время, но абсолютно бесплатно и будет точно полезно! Ведь на кону не малые деньги :)

    3) Если участок уже есть, то первое, что надо сделать, это как можно более реалистично оценить его стоимость и соотнести с имеющимся бюджетом на строительство дома, а так же постараться максимально реалистично определить для какой концепции подходит Ваш участок. (и опять таки соотнести это с имеющимся бюджетом). Если будут явные десбалансы, то рекомендую крепко задуматься над целесообразностью ком. проекта имено с этим участком. Данный вопрос так же обсуждался в сети (и не раз).

    Обратите пристальное внимание на другие слагаемые ликвидности объекта недвижимости. Их не мало и они так же важны!

    4) Что-то ещё допишу.
     
    Последнее редактирование: 17.09.14
    Andreevilia , 17.09.14
    #15 + Цитировать

Смотрите также