Сблокированный дом (подводные камни оформления)

Уважаемые участники форума, приветствую Вас! Прошу помощи и разъяснений дилетанту. Прошу прощения за возможное неясное изложение проблемы.

Суть вопроса:

двумя физическими лицами были приобретены объекты незавершенного строительства в виде монолитного ленточного фундамента разделенного на два разных объекта такой же монолитно-бетонной полосой в середине. При этом, по наружным обмерам ширина у данных объектов разная, а ширина разделяющей полосы 30 см. В случае строительства разделяющей стены, она будет как бы общая, но такого ведь не должно быть. Оба объекта должны иметь каждый свою стену, но для этого нужно отливать дополнительную линию фундамента каждому из собственников.

Естественно отливать дополнительные линии фундамента было нецелесообразно, «общую» стену из бетонита собственники возвели на монолитной полосе в равных затратах. Получается, что стеновой блок лежит как на стороне одного собственника и на стороне соседа. Со временем, один из собственников начинает строительство кровли, и в процессе работ начинает крепить анкерами деревянный брус к «общей» стене без согласия второго собственника.

Каким образом разграничить объекты по закону?

...и в процессе работ начинает крепить анкерами деревянный брус к «общей» стене без согласия второго собственника.
В общем подобное соседство не устраивает одного из собственников.

 

Блокированные дома на две семьи активно строились в советское время. Справедливости ради стоит сказать что сначала завершалось строительство, а потом дома заселялись. Получались с одной общей стеной.
Вы сначала договоритесь о проекте дома, а потом стройте. Иначе удачи не видать.
Проект у дома есть?
Очень даже может быть, что это не два обьекта, а один.

Чем ваш дом отличается от городской многоэтажки? Я тоже (к примеру) недоволен что там за стеной делает сосед. Но если он делает всё в рамках проекта...какие претензии?

 

Премного извиняюсь, т. к. не конкретизировал детали. Наспех создал тему.
Это -два гаража. Это - два разных, сформированных земельных участка. Это - два разных объекта незавершенного строительства с зарегистрированными правами собственности. Два технических паспорта, два кадастровых паспорта на объекты незавершенки. Это - два проекта.
И никак не предполагалось их блокированное строительство. Просто они строились в свое время одним собственником. В последствие они были проданы двум разным людям. Итог - где колхоз - там и разруха.

 

Думаю, что никак не разграничите.
Так и будет у вас общая стена, а по поводу согласия другого собственника - так долевой собственнсти у вас нет (не зарегистрировано), доказать наличие долевой собственности на стану - нетривиальная в нашей правовой системе задача. Максимум сможете добиться запрета на действия, которые разрушают стену, и то, если докажете, что разрушение имеет место.

 

Но стена не может быть общей документально, только фактически. Получается что на разделяющей ленте несколько сантиметров одного собственника, и несколько сантиметров другого. И чтобы не создавать лишних действий по отливке дополнительных лент с обеих сторон для независимой кладки стен, была построена "общая стена" с равнозначными затратами. Также, была устная договоренность о том, что никаких вмешательств в эту "общую стену" быть не должно. Но один из собственников повел себя иначе.
Я попробую рисунок изобразить более подробный.

Вот как на данный момент.

 

В итоге ситуация вынужденно приводит к такому выходу. Возможно ли прийти к этому в судебном порядке?

 

А договориться, это по-закону? Взять лист бумаги начертить эскиз оговорить ограничения, разграничения, порядок финансирования и дальнейшую эксплуатацию.
Поставить две подписи, в двух экземплярах.

 

Как Вы предлагаете - это самый оптимальный вариант. Однако сколько было договоренностей, столько они и нарушались. Правда не запротоколированные. В связи с этим, хотелось бы раз и навсегда решить этот вопрос.

 

Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки и еже с ними… Т. к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось.

Планируется возведение так называемого «Дуплекса». Вернее как его правильно обзывать я теперь и не знаю, ведь:
1) индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи (п. 2.1 ст. 49 ГК РФ; п. 8. а ст. 2 ПЗиЗ)
2) жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживание одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2.2 ст. 49 ГК РФ; п. 8. б ст. 2 ПЗиЗ)
3) многоквартирный жилой дом:
3.1) многоквартирный дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 2.3 ст. 49 ГК РФ).
3.2) жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещение общего пользования в таком доме (п.8.в ст. 2 ПЗиЗ).[/em]

Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но:
из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п. 3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам.
С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей.
Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести.

А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж. 2 и Ж. 3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку.

После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п. 9. ст. 51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п. 7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее…
И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально.

А быть может на практике подобные вопросы решают на землях Сельхозназначения? Разрешение не требуется, возводится Жилое строение (очередной, кстати, термин) и регистрируется по «Амнистии»? Хотя я так понимаю еще через суд или экспертизу какую придется доказывать, что оно, это строение, Жилой Дом, и второе – прописка только в случае если это Дачный земельный участок…
Или два смежных участка под строительство ИЖС, и два ИЖС стена к стене, вернее, с общей стеной. Ведь блокировать дома с позволения второго собственника, которым опять же могу быть, я - вроде как не запрещено...

В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого:
1) законное определение, соответствующие «дуплексу»;
1.2) на какой земле можно затеять стройку;
1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство;
1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка).

Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений множество. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует, еще и местная специфика, наверное, какая-то есть… Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами.

 

У нас в коттеджном посёлке застройщик делает вид, что его дуплексы - два отдельных жилых дома, просто стоящие стеной к стене.

 

Ну как один из возможных вариантов - два смежных участка, два разрешения на ИЖС. Единственное с общей стеной и фундаментом, это по конструктиву не два отдельных дома, а один получается. Можно конечно сделать вид, всё-таки проект никто не просит и ввод в эксплуатацию, я так понимаю, не потребуется, но насколько это чревато... Да и притворятся не хотелось бы, хочется все по уму...а получится все видимо как обычно(

 

В общем, раз желающих больше высказаться нет - обозначу выводы, может кому будет полезно, которые сделал сам для себя, ознакомившись с комментариями подобной темы на других форумах, а так же по результату двух очных "консультаций" в г. Краснодаре (один человек - из фирмы, оказывающей услуги по оформлению разрешительной и сдаточной документации в строительстве, второй - юрист компании, специализирующейся на малоэтажном строительстве):
1) если при оформлении разрешительной документации на строительство обозначаем, что это будет Дуплекс - попадаем в лучшем случае на дом блокированной застройки, в худшем - на многоквартирник. Так или иначе - расширенный комплект документов под РнС, дорогая земля, ввод в эксплуатацию, в общем - сложно, дорого и долго. Дом получится "золотой", затевать такую стройку ради двух "квартир" - смысла не имеет;
2) два дома ИЖС по границе двух смежных участков - не смотря на то, что согласно п. 3.1 ст. 27 ПЗиЗ Краснодара с изм. от 28.05.2015 г. блокировка зданий по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков допускается, блокированные дома по этой схеме не подразумевают общую стену, фундамент и кровлю - а это уже не дуплекс, а два отдельно стоящих дома со всеми вытекающими финансовыми последствиями...
3) остается поступить так - получить РнС на ИЖС, построиться, а дальше - либо доли, либо квартиры. Кстати, в случае если по итогу должны получится две квартиры - никто не заставит изменять РВИ земли? или еще чего по факту многоквартирника? Да и земля все равно, я так понимаю останется в долях...
Есть еще схема, обозначенная одним из участников иного форума, процитирую с его позволения:
"1. для начала разлитеровка дома, это посредством БТИ делается, в результате техпаспорт на 2 разных литера
2. топосъемка
3. проект межевого плана на раздел
4. в архитектуру за адресными справками
5. вот теперь окончательный межевой по разделу участка
6. в кадастр за кадастровыми паспортами на участки
7. техпланы на дома с уже новыми присвоенными адресами
8. в кадастр за паспортами на дома
9. юстиция, регистрация прав на участки, регистрация прав на дома...судя по всему посредством прекращения долевой собственности
не знаю как другие, но я так делаю) стоимость всего-превсего не дороже 50тыр.
в итоге получаете на руки техпаспорта, кадастровые на дом и землю, адресные, свидетельства, еще и топосъемка впридачу актуальная на руки".
Если схема и по сей день рабочая, и не упустить из виду минимально разрешенную Правилами землепользования и застройки площадь участка в 300 кв. м - получаются два счастливых собственника, не обремененных тяготами долевой собственности. Или к этой схеме тоже есть замечания?

 

Если это многоквартирный дом, то тогда надо проводить общие собрания, земельный участок становится общей собственностью владельцев квартир, возникает фонд капитального ремонта ну и т. п.

 

Здравствуйте golder87, скажите пожалуйста и что у Вас получается с оформлением? Мы с июня месяца прошлого (2014) года не можем завершить раздел! 1) Участок под ИЖС купили в 1/2 доли, 2) построили дом, 3) тех - паспорт и затем тех - план изготовили в БТИ, 4) по дачной амнистии сдали на регистрацию по 1/2 доли. 5) Заплатили 5 т. р. за "Заключение комиссии экспертов по выделу долей" 6) На основании этого заказали новые тех - паспорта и тех - планы на выделяемые помещения. 7) Сдали в кадастр - приостановка - "квартира" может располагаться только в многоквартирном доме. 8) отнесли тех-планы на переделку - написали "жилые помещения" - 9) сдали в кадастр - приостановка - причина та-же! Каждый раз сама хожу на приемы к разным начальникам, что, учитывая единоразовые приемы в неделю, да еще больничные и отпуска занимает уйму времени и душевных сил. В последний раз зам-начальника Кадастровой палаты мне разъяснила, что это неграмотные кадастровые инженеры не могут правильно составить тех-план, а они ничего сделать не могут и не виноваты, так как это компьютерная программа не пропускает документ! На вопрос почему не прошли "жилые помещения"(мне по сути все равно как будет называться моя ЧАСТНАЯ собственность, лишь бы зарегистрировали и прописали (без разрешения соседей) - ответ - в тех-плане должно быть не "раздел" а "выдел"... и такая дребедень динь-ди-лень, динь-ди-лень. Сегодня середина октября, "а воз и ныне там...", что делать!?! Толи в самом деле кадастровые инженеры не грамотные (но в очередях на сдачу и получение в кадастр ни они сидят), то-ли, со слов уже самих инженеров Кадастровая палата утомила своими схемами и приостановками и мне никогда не получить заветные выписки! Думаю, если после третьей сдачи не пройдут тех-планы, пойду в суд, что ещё остается...

 

Хочу также добавить, что строили дом на две семьи с расчетом на узаконение по протоптанной схеме, но! в районе, то есть в области. Только на этот раз участок был куплен в ГОРОДЕ - это раз, и около двух лет назад (как я поняла) Кадастровой палате отдали и дома ставить на учет, до того они только участками занимались - это два. Так вот, наш славный город Астрахань - расположен на двух берегах волги и правая сторона - Трусовский район перемешан с Наримановским районом, который уже является Астраханской областью! То есть по факту мы живем-то в городе, а "бумажки" областные и в разные инстанции из города минут 30-40 на машине ехать в сторону Волгограда. Это я все к тому рассказываю, что-бы показать какая огромная разница в узаконении, тогда в 2011 году нам и дом разделили БЕЗ ПРОБЛЕМ на две квартиры и участок пополам уже под построенным домом в частные собственности (что в городе просто не возможное явление!), как и указывал автор темы - было 4 свидетельства - 2 на квартиры и 2 на дома. И кстати никакой комиссии по выделу за 5 т. р. не потребовалось, и адрес по номеру участка спокойно присвоили, а не гоняли туда сюда за актами о присвоении номера дома по номеру участка (тоже бред!). А плюсы то какие, кто не знает, про прописку я уже упоминала, если это доля, то на любые действия - прописать, подать нужно согласие сособственников. И по продаже, что очень актуально в наши дни, долю в ипотеку не продашь, даже если в долях только земля останется. Хоть в этот раз нас все устраивает и местоположение и как удалось строительство и о продаже речи нет, но мало - ли что. Так что уважаемые активисты понятно что дом на две семьи выгодное решение, и дело даже ни в одной стене, а в первую очередь в стоимости земли в нормальном месте (где рядом школа и магазин), однако будьте готовы к тому что ну нету пока в законе такого вида жилья как Таунхаус.